跳轉到

Blog

國土計畫法與區域計畫法中在土地利用管制上之異同

內文

• (一) 相同處

  1. 兩者管制主要適用於都市計畫與國家公園範圍以外之地區。

  2. 兩者皆屬分區管制（容積率、建蔽率、高度管制）結合許可制。

  3. 兩者皆有分區劃設與使用地編定。

  4. 兩者皆有針對管制前得予從來使用，必要時強制拆遷之規範。

• (二) 相異處

  1. 分區劃設：前者為4大功能分區，分別為國土保育地區、海洋資源地區、城鄉發展地區與農業發展地區；後者則有一般農業區、特定農業區、鄉村區等11種分區。

  2. 分類劃設：前者在各功能分區下有再進一步分類，如第1類、第2類及其他必要分類；後者則無分類。

  3. 使用地編定： (1) 前者應依國土計畫國土功能分區分類編定適當的使用地，即計畫編定；而後者則囿於當時作業時間人力之限制，多採現況編定。 (2) 前者使用地仍待主管機關訂定；後者則編定有19種使用地。原則上兩者應有所不同。

  4. 使用項目訂定：前者應就各該功能分區及分類之土地使用原則訂定適當的使用項目，並配合編定使用地，故不同功能分區下之同一種使用地，其使用項目會有所差異；然而，區域計畫下非都市土地所編定之使用地，其容許使用項目及許可使用細目並未配合分區差異而有所不同，無法凸顯各該分區下使用地之特性及條件差異。

5. 許可制： (1)目的不同：前者於符合國土功能分區及其分類之使用原則下，從事一定規模以上或性質特殊之土地使用，應由申請人檢具規定之書圖文件申請使用許可，惟使用許可不得變更國土功能分區、分類；後者則為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。 (2)負擔不同：使用許可應繳納國土保育費及影響費；開發許可則應繳納開發影響費。 (3)審議條件不同：前者除土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力之一致性審議條件外，尚有針對各功能分區特性之特定條件；後者則僅有一致性之審議條件。 (4)審議機關不同：前者針對功能分區劃分中央與縣市主管機關之權限；後者則主要由中央主管機關審議，並依規模得委辦縣市政府審議。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

比較法何以無一般因素調整？

內文

• (一) 一般因素、區域因素及個別因素：

影響勘估標的或比較標的價格之因素，可分為一般因素、區域因素及個別因素等三個層次。如圖1所示。

  1. 一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素（估技§2，估技代表不動產估價技術規則）。

  2. 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素（估技§2）。

  3. 個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素（估技§2）。

[圖片1]

圖1 影響不動產價格之因素

• (二) 區域因素調整及個別因素調整：

比較法係以比較標的價格為基準，經過情況、價格日期、區域因素及個別因素等四項調整，以推算勘估標的價格之方法。其中，區域因素調整及個別因素調整之意涵如下：

  1. 區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（估技§19）。

  2. 個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（估技§19）。

• (三) 兩者連結（如圖2所示）：

  1. 一般因素與一般因素調整之連結：勘估標的與比較標的同位於國內，一般因素相同，則無須進行一般因素調整。實務上，所蒐集比較標的大都為國內交易案例，鮮少國外交易案例，故比較法無一般因素調整。但如勘估標的為台灣之國際連鎖飯店或百貨公司，若國外地區（如香港、上海、東京、曼谷等）屬於同一供需圈，所蒐集比較標的為國外交易案例，因二國之政經情況不同，則必須進行一般因素調整。

  2. 區域因素與區域因素調整之連結：勘估標的與比較標的位於同一近鄰地區，區域因素相同，則無須進行區域因素調整。相反地，勘估標的與比較標的不在同一近鄰地區，區域因素不相同，則必須進行區域因素調整。

  3. 個別因素與個別因素調整之連結：不動產具有異質性。勘估標的與比較標的之個別因素不同，則必須進行個別因素調整。

[圖片2]

圖2 影響不動產價格之因素與比較法之調整的連結

文章圖片

圖片1

圖片2

法定優先購買權得否預先拋棄

內文

所謂預先拋棄應係指買賣契約成立前，即終局放棄先買權之行使(黃健彰)。 原則如法律並無禁止者，即得以預先拋棄；例外倘若基於公共利益或國家政策等保護特定對象之目的，則可透過解釋為不准預先拋棄。

茲整理一些學者之論述如下：

• 權利是法律賦予個人享受特定利益的力量，原則上得為拋棄，但例外情形，為保護權利者個人利益或社會公益，法律設有權利不得事先拋棄的規定，例如民法規定權利能力、自由時效利益等不得預先拋棄。(王澤鑑)

• 如法定優先承買權賦予之目的在於保護法律關係中弱勢之一方當事人者，囿於他方當事人可能以較強之經濟或知識能力以特約排除此類規定，故應有解釋為不准預先拋棄之必要，以免保護規範目的落空。例如大法官釋字第124號，其概念上主要基於耕地三七五減租條例寓有保護耕地承租人、貫徹憲法保護自耕農之政策性目的，認為耕地承租人於耕地出賣或出典前所為之拋棄仍屬無效。(林誠二，2014)

• 於其他情形者，優先承買權之存在雖有促進財產之利用或減少紛爭之助益，但同時亦可能有不利交易之疑慮，故除有以定型化契約條款約定預先拋棄優先承買權時應受定型化契約理論之規範者外，自應容許當事人間預先約定拋棄或同意不行使優先承買權，至於當事人間有無此類約定者，除有明示約定者外，依民法第98條解釋意思表示之方式，亦應可由締約目的、財產約定之使用方式綜合判斷或探求之。(林誠二，2014)

• 土地法第104條規定乃係為保護地、典、租人之利益，尚不具公益色彩，地、典、租人與所人間訂立優購權拋棄特約，自具拘束力。基於公益或政策目的，若某項權利不得拋棄，通常均有法律明文；優購權雖尚未發生，亦屬期待權，既無不得拋棄之明文規定，基於契約自由原則，應屬有效。(臺灣高等84法律座談會民事類第17號提案；陳立夫，2022)

林誠二，2014，優先承買權之適用限制，臺灣法學雜誌，第248期。

陳立夫，2022，不動產優先購買權爭執諸議題，中華不動產仲裁協會講義。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

同時免徵土地增值稅及房地合一所得稅之情形

內文

• (一) 農業用地：

作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（雖名為不課徵，如無違規使用，等同免徵）（農業發展條例第37條第1項）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第2款）。

• (二) 特殊建地：

農業用地變更為非農業用地，若已有主要計畫尚無細部計畫或雖有細部計畫但須整體開發使用（指市地重劃或區段徵收）而尚未辦理整體開發，無法作建築使用，仍作農業使用，得申請不課徵土地增值稅（農業發展條例第38條之1）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第2款）。

• (三) 土地徵收：

被徵收之土地，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第1項前段）。此等土地被徵收時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第3款）。

• (四) 徵收前之協議價購：

依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第1項後段）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第3款）。

• (五) 公共設施保留地：

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅（土地稅法第39條第2項）。此等土地交易時，亦免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第4款）。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

非都市用地作農用、道路之土地增值稅

內文

假設有A、B兩地，A地為非都市一般農業區農牧用地，B地則為一般農業區交通用地，如A、B上皆各1/2耕作使用、另1/2開闢為道路（農用或公路），試問其土地增值稅如何課徵？

• 一、法令依據

（一）土地稅法第39-2條：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

（二）土地稅法第39條第3項：「非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」

• 二、適用情形

（一）A地（一般農業區農牧用地）

  1. 耕作使用：得申請不課徵。

  2. 農路（與農業經營不可分離）：得申請不課徵。

  3. 公路：應課徵。

（二）B地（一般農業區交通用地）

  1. 耕作使用；應課徵。

  2. 農路(1)政府開闢供公眾通行：免徵。(2)與農業經營不可分離：得申請不課徵。

3. 公路：免徵。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地增值稅與房地合一所得稅之連結

內文

• (一) 課徵對象 土地增值稅之課徵對象為土地的資本利得，房地合一所得稅之課徵對象為房地的資本利得。兩者課徵對象皆有土地，房地合一所得稅再擴及房屋。

• (二) 課徵時機 土地增值稅於移轉時課徵，房地合一所得稅於交易時課徵。兩者課徵主要時機皆為買賣。

• (三) 課稅基礎 土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，房地合一所得稅之課稅基礎為房地交易所得。兩者皆以本次賣價與前次買價之差額作為稅基。差在房地合一所得稅以實價認定，土地增值稅以申報移轉現值（參考公告土地現值申報）認定。

• (四) 稅率結構 土地增值稅之基本稅率為20%，累進稅率（即懲罰性稅率）為30%及40%，長期持有另有稅率減徵之優惠。以中華民國境內居住之個人為例，房地合一所得稅之基本稅率為20%，短期持有之懲罰性稅率為35%及45%，長期持有之優惠稅率為15%。總之，兩者之基本稅率皆為20%。

• (五) 自用住宅 土地增值稅對自用住宅用地（包括一生一次及一生一屋）之優惠稅率為10%。房地合一所得稅對自住房地，課稅所得於400萬元以下，免徵；課稅所得超過400萬元部分，稅率為10%。總之，兩者對自用住宅之優惠稅率皆為10%。

• (六) 重購退稅 土地增值稅對自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農業用地適用重購退稅，並採差額退稅。房地合一所得稅對自住房地適用重購退稅，並採比例退稅。總之，兩者對自用住宅皆有重購退稅之優惠。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

自用住宅用地應設籍之直系親屬

內文

自用住宅用地指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。其地價稅、土地增值稅如符合相關條件，則可適用優惠稅率。

其中，直系親屬於該地設戶籍實際可包含哪些人？養子女、非婚生子女之母、媳婦、繼父等等設籍是否符合？

本期專欄茲將適用自用住宅設籍之直系親屬整理如下：

• 一、直系血親：（曾）（祖）父母、（曾）（孫）子女

• 二、直系姻親：

• (一) 直系血親之配偶

  1. （曾）（孫）媳婦

  2. （曾）（孫）女婿

  3. 繼（曾）（祖）父

  4. 繼（曾）（祖）母

• (二) 配偶之直系血親

  1. 配偶之（曾）（祖）父【又稱岳父、公公、外（曾）祖父】

  2. 配偶之（曾）（祖）母【又稱岳母、婆婆、外（曾）祖母】

  3. 配偶死亡後再婚之前夫或前妻之子、女【離婚或撤銷者不算】

  4. 配偶死亡後再婚之前夫或前妻之父、母【離婚或撤銷者不算】

• (三) 配偶直系血親之配偶：

  1. 配偶之繼（曾）（祖）父

  2. 配偶之繼（曾）（祖）母

  3. 繼（曾）（孫）子女之配偶

• 三、擬制血親：養（曾）（祖）父母、養（曾）（孫）子女

※非自用住宅者：

  1. 非婚生子女之父【小王】、母【小三】設籍

2. 養子女的不動產，生父母設籍【養父母設籍才符合】

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

原地價偏高或偏低對土地所有權人之影響

內文

原地價偏高，將會減少土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。原地價偏低，將會增加土地所有權人日後出售土地時之土地增值稅。所稱原地價偏高，指原地價高於移轉當期公告土地現值；所稱原地價偏低，指原地價低於移轉當期公告土地現值。茲分析如下：

• (一) 原地價偏高之情形：

  1. 購買公有土地：政府出售公有土地，免徵土地增值稅，並以實際出售價格為買方之原地價（土地稅法第30條之1第1款）。因此，買方已省下實際出售價格與移轉當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。

  2. 區段徵收領回抵價地：原土地所有權人參加區段徵收，領回抵價地並以實際領回抵價地之地價為原地價（土地稅法第30條之1第3款）。因此，原土地所有權人已省下實際領回抵價地之地價與領回當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅。

  3. 故意高報移轉現值：自用住宅買賣，賣方尚未適用一人一生一次之土地增值稅率10%之優惠，惟買方已適用過。此時，買賣雙方合意高報移轉現值，使更多漲價適用10%（高報移轉現值所多出之土地增值稅由買方負擔），則買方日後出售時，原地價偏高，不必再課徵20%、30%、40%之累進稅。

• (二) 原地價偏低之情形：

  1. 法院判決移轉：依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準（土地稅法第30條第1項第4款）。從起訴日（即送狀日）至判決確定日經歷數年之久，判決確定辦理土地移轉係以起訴日當期公告土地現值，而非以判決確定日當期公告土地現值。取得土地所有權人取得土地之原地價為數年前起訴日之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對取得土地所有權人而言，判決確定日當期公告土地現值與起訴日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由取得土地所有權人負擔。

  2. 典期屆滿不回贖：設定典權時，出典人應預繳土地增值稅。然，典期屆滿後，經過二年，出典人不以原典價回贖，典權人即取得典物所有權。此時，典權人取得典物辦理土地移轉，出典人不必再繳納土地增值稅。典權人取得土地之原地價為數年前設定典權時之公告土地現值（假定以公告土地現值為申報移轉現值）。因此，典物取得日當期公告土地現值與設定典權日當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由典權人（即取得土地所有權人）負擔。

3. 法院拍賣之拍定價額低於公告土地現值：經法院或行政執行分署拍賣之土地，拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準（土地稅法第30條第1項第5款）。如此，對原土地所有權人而言，減輕其土地增值稅負擔；但對拍定人（即取得土地所有權人）而言，拍定價額與當期公告土地現值之差額所產生之土地增值稅業已發生，並由拍定人負擔。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

騎樓用地之地價稅課徵

內文

所謂騎樓，有法定騎樓與自設騎樓之分；依建築技術規則建築設計施工編第57條規定「經指定在道路兩旁留設之騎樓……」依相關訂定之標準設置者稱為法定騎樓；反之，建築法規並未強制設置，由起造人自行視需要而設置者，稱為私設騎樓。惟現行法規對於騎樓並無明確定義。依大辭典之定義，騎樓，「係指建築物地面層外牆至道路境界線之空間，且上方有樓層覆蓋者。」（註1）

根據土地稅減免規則第10條規定，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅。

• 一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。 二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。 三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。 四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。

假設甲為一公寓大廈的8樓所有權人，總樓層為10層，甲的土地持分為1/10，而該公寓大廈設有騎樓（面積為50平方公尺）並供公共通行，並登記為各區分所有權人共有，試問甲就該騎樓用地之地價稅減徵為何？

答：

  1. 只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免，整棟基地皆可減徵該騎樓用地之地價稅。

  2. 整棟公寓大廈之騎樓用地減徵＝50平方公尺*1/5（減徵比例）＝10平方公尺

  3. 甲所持有騎樓用地減徵＝10平方公尺*1/10（持分比例）＝1平方公尺

因此，甲可減徵1平方公尺的地價稅。

註1：資料來源：林旺根／談騎樓之登記問題，2022，政大不動產研究中心

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地增值稅與契稅之比較

內文

• (一) 租稅性質不同：

土地增值稅屬於所得稅性質，契稅屬於交易稅性質。前者針對獲利金額課稅，後者針對交易價格課稅。

• (二) 課徵時機不同：

  1. 土地增值稅之課徵時機為一切移轉行為，契稅之課徵時機僅限於買賣、贈與、占有、交換及分割等六種移轉行為。前者範圍較廣，後者範圍較狹。

  2. 土地設定典權，課徵土地增值稅；建物設定典權，課徵契稅。前者為預繳性質，即出典人回贖時，原繳之土地增值稅無息退還；後者為實質繳納，並非預繳性質，即出典人回贖時，原繳之契稅不退還。

• (三) 課徵對象不同：

土地增值稅之課徵對象為土地，契稅之課徵對象為建物。但尚未開徵土地增值稅之土地，仍應課徵契稅。

• (四) 納稅義務人不同：

以買賣為例，土地增值稅之納稅義務人為賣方，契稅之納稅義務人為買方。

• (五) 課稅基礎不同：

土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，即以本次移轉現值與原地價（即原規定地價或前次移轉現值）之差額作為獲利金額（即土地資本利得）。契稅之課稅基礎為房屋現值，以房屋現值作為交易價格。

• (六) 稅率結構不同：

土地增值稅為累進稅，稅率結構20%、30%、40%三個級距。契稅為比例稅，分別就課稅時機課徵不同稅率，稅率有2%、4%、6%三種。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下