跳轉到

Blog

借名登記

內文

• 一、最高法院民事大法庭裁定－－108年度台上大字第1636號裁定

非原住民乙欲購買原住民甲所有原住民保留地經營民宿，為規避山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，乃與原住民丙成立借名登記契約，以丙名義與甲簽訂買賣契約，甲以該地為乙設定地上權後，將所有權移轉登記予丙。乙丙間之借名登記契約、甲丙間之買賣契約、甲為乙設定地上權及將所有權移轉登記予丙之行為，無異實現非原住民乙取得原住民保留地所有權之效果，自違反上開禁止規定，依民法第71條本文規定，應屬無效。

• 二、考題分析

甲為原住民，擁有原住民保留地A，今非原住民乙打算於A地經營休閒農場與餐廳，乃與甲商議以新臺幣五百萬元購買A地，甲同意。乙隨即先在A地設定期限二十年之地上權，並在給付價金後，乙商得另一位原住民丙之同意，由甲將A地辦理所有權移轉登記於原住民丙名下，但擬由乙做為真正的A地所有權人。本案在所有登記作業完成後因當事人間發生爭執，致進入司法程序。

• (一) 請詳細分析當事人間法律關係，敘明理由判斷本案中A地所有權歸屬於何人？ (二)法院認定A地登記名義應回到甲身上，問承辦地政事務所應採何種登記方式辦理？（111年原住民三等特考）

【解答】

• (一) A地所有權之歸屬：

  1. 依山坡地保育利用條例第37條第2項規定，原住民取得原住民保留地所有權，如有移轉，以原住民為限。又，依原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。

  2. 當事人為規避上開規定，以迂迴方法達成該規定所禁止之相同效果之行為，違反「原住民保留地之移轉，其承受人以原住民為限」之立法意旨，依民法第71條前段規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」因此相關法律行為之效力如下：(1)乙與丙簽訂之借名登記契約，無效。 (2)甲與丙簽訂之買賣契約，無效。 (3)甲為乙設定地上權之行為，無效。 (4)甲將所有權移轉登記予丙之行為，無效。

綜上，本案中A地所有權歸屬於甲。

• (二) 地政事務所辦理登記之方式：法院認定A地登記名義應回到甲身上，承辦地政事務所依據法院判決辦理「塗銷登記」。亦即，塗銷丙之所有權及乙之地上權。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

登記錯誤遺漏或虛偽之損害賠償責任：最高法院大法庭110年度台上大字第3017號裁定

內文

根據土地法第68條規定，「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」究竟地政事務所是負無過失責任，抑或是故意或過失為賠償要件，過去司法判決上見解有所歧異，因而送大法庭來做統一見解之裁定。

此大法庭裁定會是土地登記的重要考點，同學應多加注意！

本周專欄將相關重點，摘要與整理如下：

• 一、案例事實 甲主張第三人丙持其弟即訴外人丁之身分證、印章及丁名義之房屋、土地（下稱系爭不動產）所有權狀，向乙地政事務所申請辦理以系爭不動產設定丁為抵押人、伊為抵押權人，擔保債權總金額新臺幣（下同）375萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）登記，並以丁之名義向伊借款250萬元。嗣系爭抵押權登記遭乙以係虛偽登記為由塗銷，伊向丙聲請強制執行而無效果，受有系爭借款250萬元無法取回之損害，爰依土地法第68條第1項規定，請求乙如數賠償。

• 二、法律問題 基礎事實甲所主張因「虛偽登記」致受損害之情形，乙地政事務所是否應依上開規定負損害賠償責任？倘屬肯定，乙地政事務所所屬登記人員之歸責原則為何？

• 三、裁定主文 因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。

• 四、主文(無過失責任)與鄭法官不同意見書(過失責任)之理由彙整

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地國有與土地私有

內文

• (一) 土地國有

  1. 優點： (1)絕對地租消失：土地私有制度，由於所有權獨占，為使邊際土地加入生產行列，地主必須索取絕對地租。因地主索取絕對地租，造成產品價格上漲，對消費者不利。倘土地私有改為土地國有，絕對地租就會消失。 (2)漲價自動歸公：所稱漲價，指土地自然增值，即因人口增加、經濟繁榮、社會安定、公共建設等，而造成地價上漲部分。土地自然增值為地主不勞而獲，故應課徵土地增值稅予以收歸公有。倘土地私有改為土地國有，土地自然增值自動歸公。 (3)公共建設用地順利取得：土地私有制度，國家推行公共建設，必須徵收私有土地。然，徵收私地，常造成人民抗爭，推展不易。倘土地私有改為土地國有，用地取得順利，公共建設如期進行。

  2. 缺點： (1)發生政府失靈：土地國有，政府統籌規劃土地利用。但政府並非萬能，如有人謀不臧、貪污舞弊、請託賄賂等，導致土地規劃及分派不當，影響土地利用。 (2)土地難以地盡其利：公部門土地開發，由於涉及政治層面（如民意代表、利益團體等），往往以社會最大公約數作為政治妥協，土地難以達成最有效率之使用。 (3)土地無法永續利用：土地私有制度，人民基於永久之所有權，保護地力，並促進投資改良，最後使荒漠變成良田。土地國有制度，人民恐因短期之使用權而掠奪經營，最後使良田變成荒漠。

• (二) 土地私有

  1. 優點： (1)發揮財產權功能：土地私有制度，人民擁有財產權。藉著財產權之作用，誘使地主投資改良土地。當地主無需該土地時，地主會將其移轉於出價最高的人，而出價最高的人就是最能有效利用該土地之人。 (2)市場機制與價格機能：土地私有制度，藉著市場機制與價格機能，指導土地使用，而決定土地使用性質及土地使用強度。 (3)土地使用合理配置：土地私有制度，靠著競租理論配置土地使用。所謂競租理論，指每一塊土地均有很多潛在競爭者參與競標，最後以競標地租最高者取得土地使用權。競標地租最高者，代表最有能力使用該土地之人。

  2. 缺點： (1)發生市場失靈：土地私有制度，雖依賴市場機制與價格機能運行，然市場仍有盲點。當市場發生土地投機、土地獨占或土地兼併，價格機能無法藉由本身力量自行復原，發生市場失靈現象。 (2)房市泡沫化：不動產景氣過熱時，炒房投機嚴重，房價與地價高漲，房市泡沫化。房市泡沫將影響正常經濟活動，且泡沫一旦破滅，衝擊整體經濟，帶來長期衰退。 (3)貧富不均惡化：富有的人，不斷購置房地；田連阡陌，而更加富有。貧窮的人，買不起房地；貧無立錐之地，而更加貧窮。此一現象，違反居住之公平正義。

• (三) 結論

  1. 土地國有制度，將發生政府失靈；土地私有制度，將發生市場失靈。

  2. 共產國家，一般採行土地國有制度，酙酌加入市場機制；民主國家，一般採行土地私有制度，酙酌加入計畫管制。換言之，現今世界，無土地完全國有制度的國家，亦無土地完全私有制度的國家。

  3. 我國平均地權制度，主張土地私有，並以上級所有權與下級所有權劃分公私產權界線，以謀求地盡其利及地利共享。

[圖片1]

文章圖片

圖片1

未經領得建造執照而銷售公寓大廈：最高法院109年度台上字第1433號判決

內文

最近平均地權條例修法禁止換約，在同學問題中，要先釐清「換約」與「轉讓紅單」的不同：

• 紅單：簽約前的購屋預約單。也就是還沒簽約，只是一個優先簽約的權力。

• 換約：簽約後土地登記前轉讓他人。也就是在預售屋還未登記前，更換契約買受人。但不論哪一種，都必須建商已經拿到建造執照才得以銷售。

以下彙整一個最高法院判決對於未經領得建造執照而銷售公寓大廈之損害賠償責任。

某公寓大廈建造執照經核准變更設計時，該棟僅14層樓，後又再進行變更設計，改為17樓，惟主管機關要求應依規定將原不計入容積之防空避難室部分，納入容積計算，地上樓層面積隨之減少，故原規劃7戶變更為5戶，惟該未被核准的17樓某戶（係爭房地）已由A購買紅單，後轉讓給B與建商簽訂買賣契約，再與C簽訂讓與承諾書及讓與同意書（換約）。因此，辦理系爭房地轉售予C時，系爭房屋僅掛件申請主管機關審查變更設計，尚未經核准建造，當不得作為預售屋之買賣標的，其竟將其他樓層之平面圖，充當系爭房屋之平面圖，辦理轉售，致C誤以為買受之標的物屬於依法令得預售之建物，因而交付價金 890萬元，惟該建商卻不能給付系爭房屋。

按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2 項前段定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。查公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」乃課公寓大廈起造人或建築業者為銷售前，應就所銷售房屋先領得建造執照之義務，目的在於保障公寓大廈預售屋之買受人，避免因所購房屋未能取得建造執照，致權益受侵害。是不論以何種方式銷售，均在上開規定禁止之列，縱以預約、預售、含有優先議價權或優先購買權之紅單為名，及就其所衍生權利為同意轉讓者，亦同。此項規定自屬保護他人之法律。

因此，本案依據違反公寓大廈管理條例管理條例第58條第1項規定，出售不存之系爭房屋，並根據侵權行為之法律關係請求該建商、銷售經紀人連帶賠償損害。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

違章建築可否主張時效取得？

內文

茲分二種情形說明：

• (一) 占有他人土地：占有人無權占有他人土地，所興建之房屋必屬違章建築。爰要求占有人應提出該建築係合法建物之證明文件，將使時效取得地上權形同具文。是以，司法院釋字第291號解釋指明，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符。

• (二) 占有他人建物：占有人無權占有他人建物，該建物為違章建築。因違章建築無從辦理登記，占有人縱具備時效取得之要件，仍不得時效取得其所有權。

綜上，上開二種情形係屬兩事。第(一)種情形，時效取得地上權登記；占有他人土地，

占有人所興建之建物得為違章建築。第(二)種情形，時效取得建物所有權登記；占有他人建物，建物本身不得為違章建築。

須強調的是，占有人占有未辦理建物所有權第一次登記之合法建物，始得主張時效取得建物所有權。然，占有人之時效利益僅及於建物，未及於土地。換言之，占有人對於土地不得主張時效取得所有權（指對未登記土地）及地上權（指已登記土地），因此占有人時效取得之建物對於土地仍屬無權占有，土地所有人仍得對地上建物行使物上請求權，訴請拆屋還地。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

地籍測量實施規則修正重點

內文

最近修法不少，包含平均地權條例、地籍清理條例、租賃住宅市場及發展管理條例、地籍測量實施規則等

地籍測量實施規則此次修正有約40條，大多是與地政考試有關的條文，此次專欄針對幾個比較重要的考點修正，予以簡要彙整如下（劃底線為修正文字），其餘部分於過完年後，我們地測課程都會更新及說明喔。

⚫ 申請土地複丈原因

土地有下列情形之一者，得申請土地複丈（以下簡稱複丈）： 一、因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併或變更。 二、因界址曲折需調整。 三、依建築法第四十四條或第四十五條第一項規定調整地形。 四、宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。 五、因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。 六、鑑界或位置勘查。

土地所有權人除申請鑑界複丈，經登記機關派員使用儀器於實地測量後埋設制式界標之外，尚可依內政部相關函釋意旨，申請土地位置勘查。上開複丈作業皆係針對申請標的，協助明瞭其位置所在，不涉及土地標示變動，爰刪除第一款鑑界文字，整併新增為第六款申請項目。（參修正對照表之修正理由）

⚫ 申請土地複丈文件

第二百零七條 申請複丈，除本規則另有規定外，應提出下列文件： 一、土地複丈申請書。 二、權利證明文件。 三、申請人身分證明。 四、其他經中央主管機關規定之文件。 前項第二款至第四款檢附之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。 複丈涉及原有標示變更者，應於申請複丈時，填具土地登記申請書，一併申請土地標示變更登記。

此次修法調整為跟我們上課一樣的條列方式。

⚫ 退還土地複丈費

第二百十四條 申請人申請複丈案件，有下列情形之一者，得於十年內請求退還其已繳土地複丈費： 一、依第二百十一條之一規定申請撤回。 二、申請再鑑界，經查明前次複丈確有錯誤。 三、經通知補正屆期未補正或未依補正事項完全補正而駁回。 四、其他依法令應予退還。 前項第一款、第三款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於十年內重新申請複丈者，得予援用其得請求退還之土地複丈費。

之前上課就有提到土登已配合行政程序法改為10年，但測量沒改。此次修法真的配合改為10年了。

⚫ 囑託複丈案件

第二百二十二條 各級法院、檢察機關或行政執行分署囑託之複丈案件，受囑託機關應依受囑託事項辦理，其土地複丈成果僅提供囑託機關。

囑託辦理之複丈案件，登記機關應本於鑑定人之特別學識，依司法機關囑託提供鑑定成果，並按囑託函內容逕送鑑定成果書圖供其裁判參考。又爭訟事件涉及訴訟當事人或第三人，非僅與土地所有權人相關，現行第一項後段對土地所有權人不得發給土地複丈成果圖部分似未妥適，爰修正為正面規範是類案件應僅提供囑託機關，以資周延。（參修正對照表之修正理由）

⚫ 界址調整複丈

第二百二十五條 土地界址曲折調整者，應檢附界址曲折調整協議書，並以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地可達成減少地界線段為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。 前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。

界址曲折調整係就相鄰土地間，其界址分布符合曲折之情形時，方得適用。是以，如界址調整後反形成地界曲折或不利使用等情形，自非法所許，為免界址曲折調整案件實務執行認定爭議，爰定明是類案件之標的除以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限外，應以截彎取直為之，並參考相關法令增列土地界址曲折調整（調整地形）協議書。（參修正對照表之修正理由）

⚫ 建物複丈原因

建物有下列情形之一者，得申請建物複丈： 一、因增建或改建。 二、因部分滅失、分割、合併或其他標示變更。 三、因全部滅失或基地號、門牌號等變動需勘查。

建物因基地號、門牌號等標示變更所申請複丈，或建物全部滅失之消滅登記前須先經勘查等，登記機關僅辦理現場勘查認定作業，尚與前述複丈作業有別，惟仍屬民眾得申請之項目。（參修正對照表之修正理由）

⚫ 申請建物測量文件

第二百六十一條之一 申請建物測量，除本規則另有規定外，應提出下列文件： 一、建物測量申請書。 二、權利證明文件。 三、申請人身分證明。 四、其他經中央主管機關規定之文件。 前項第二款至第四款檢附之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。

⚫ 退還建物測量費

申請人申請建物測量案件，有下列情形之一者，得於十年內請求退還其已繳建物測量費： 一、依第二百六十四條之一規定申請撤回。 二、經通知補正屆期未補正或未依補正事項完全補正而駁回。 三、其他依法令應予退還。 前項第一款、第二款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於十年內重新申請建物測量者，得予援用其得請求退還之建物測量費。

配合行政程序法改為10年退還時效。

⚫ 退還建物測量費

建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理： 一、建物以其外牆之外緣為界。 二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工圖說區分範圍為界。 三、使用執照竣工圖說載有依建築技術規則檢討設置之陽臺者，其突出部分以外緣為界，並以附屬建物辦理測量。 四、地下層依建物使用執照竣工圖說所載樓層面積之範圍為界。 中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例一百零八年一月三十日修正施行前第六十一條第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條一百零六年一月九日修正前規定辦理。

  1. 辦理轉繪建物平面圖作業，除依據竣工圖之各樓層平面圖外，亦需注意專共圖說配置情形，必要時尚需參考立面圖、結構圖等圖說，以確認測繪登記範圍。

2. 我國土地登記制度係為實現國家土地政策及維護社會交易安全制度，不動產登記與測量內容及程序係依據土地法授權，由中央地政機關統一訂之，第一項第三款所稱陽臺應有明確界定。爰參考建築技術規則建築設計施工編第一條第二十款規定，直上方有遮蓋物之平臺為陽臺；且其設置依同條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定檢討該建物之建築面積與容積總樓地板面積之定義予以修正，以避免實務執行認定疑義。（參修正對照表之修正理由）

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

司法院解釋及憲法法庭判決所揭示之特別犧牲，人民是否有徵收補償請求權？

內文

司法院解釋及憲法法庭判決若揭示人民蒙受特別犧牲，則人民得否直接依據該解釋或判決，請求國家辦理徵收補償。茲分下列二種情形說明：

• (一) 不得直接援引憲法請求徵收補償：

憲法係國家立法及施政之方針，亦即憲法指導國家立法及施政。準此，人民向國家請求給付必須依據法律，不得依據憲法。進而，人民不得援引司法院解釋及憲法法庭判決，向國家請求給付。

司法院解釋或憲法法庭判決，雖揭示特別犧牲，但人民不得直接援引該解釋或判決，請求國家辦理徵收，給予補償；而須由國家制定法律，依據法律辦理徵收，給予補償。此即「無法律，無補償」。然，也衍生政府怠於制定法律，造成此等解釋或判決之宣示意義大於實質意義。茲列舉較著名者如下：

  1. 公共設施保留地：公共設施保留地若不為取得，則土地所有權人既無法及時獲得對價，另謀其他發展，又限於都市計畫之整體性而不能撤銷使用之管制，致減損土地之利用價值。其所加於土地所有權人之不利益將隨時間之延長而遞增。雖都市計畫法第49條至第51條之1等條文設有加成補償、許為臨時建築使用及免稅等補救規定，然非分就保留期間之久暫等情況，對權利受有個別損害，而形成特別犧牲者，予以不同桯度之補償。為兼顧土地所有權人之權益，如何檢討修正有關法律，係立法問題，合併指明（司法院釋字第336號解釋理由書）。

  2. 既成道路：既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償（司法院釋字第400號解釋）。

  3. 既成道路或都市計畫道路埋設地下設施物：主管機關對於既成道路或都市計畫道路用地，在依法徵收或價購以前埋設地下設施物妨礙土地權利人對其權利之行使，致生損失，形成其個人特別之犧牲，自應享有受相當補償之權利（司法院釋字第440號解釋）。

  4. 農田水利會水利使用之土地：原提供農田水利會水利使用之土地，應照舊使用。如屬人民所有，而未以租用、價購或其他方式取得權源，因其已形成個人之特別犧牲，即應依法徵收，給予相當之補償，並於三年內擬定徵收補償相關計畫，籌措財源，俾於合理期限內逐步完成徵收補償，始符憲法第15條保障人民財產權之意旨（憲判字第155號判決）。

• (二) 得直接援引憲法請求徵收補償：

雖無法律，即無補償。然亦有例外：

需用土地人因興辦土地徵收條例第3條規定之事業，穿越私有土地之上空或地下，致逾越所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人之特別犧牲，而不依徵收規定向主管機關申請徵收地上權者，土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。未就土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權有所規定，與上開意旨不符。有關機關應自本解釋公布之日起一年內，基於本解釋意旨，修正土地徵收條例妥為規定。逾期未完成修法，土地所有權人得依本解釋意旨，請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權（司法院釋字第747號解釋）。

綜上，實務以否定說為準；如採肯定說，須解釋文或判決文有明定者為限。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

房屋稅減半徵收之適用：平民住宅、國民住宅、社會住宅、臨時工廠、特定工廠？

內文

首先，房屋稅減半徵收之相關規定情形如下：

房屋稅條例第 15 條第2項 私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收： 一、政府平價配售之平民住宅。 二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。 三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。 四、受重大災害，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。

農產品市場交易法第 17 條農產品批發市場之土地及房屋，減半徵收房屋稅、地價稅或田賦。

以下就相關名詞說明之：

• 一、平民住宅 其中，何謂平價配售之平民住宅，根據釋字第267號及臺財稅字第37639號、台財稅第31337號函示：

  1. 配售住宅每戶建坪不得超過12坪。

  2. 合乎政府訂定配住人身分標準配售予平民而非標售者。

  3. 平價住宅之售價不大於興建成本，其貸款興建之利息部分，由政府負擔者。

  4. 政府配售予違建拆除戶之整建住宅。

• 二、國民住宅 國民住宅，係指由政府計劃，依下列方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅（國民住宅條例第2條(已廢止)）：

• 一、政府直接興建。 二、貸款人民自建。 三、獎勵投資興建。 四、輔助人民自購。

政府配售予違建拆除戶、攤販、災害戶、退役軍人、國軍遺族等之國民住宅，不得減半課徵房屋稅（台財稅第31337號函）。因此，國民住宅原則與一般房屋相同，而無減半徵收適用。

• 三、社會住宅

社會住宅指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施（住宅法第3條）。社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之（住宅法第22條）。因此，社會住宅房屋稅是否減半徵收則由地方政府決定。

• 四、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋

• (一) 合法登記工廠 根據工廠管理輔導法第10條，工廠設廠完成後，應依本法規定申請登記，經主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工。因此，合法登記工廠，是指依工廠管理輔導法完成工廠登記者。

• (二) 供直接生產使用 係指從事生產必須之建物、倉庫冷凍廠及研究化驗室等房屋，並不包括辦公室、守衛室、餐廳等房屋在內。（高雄市稅捐稽徵處，2016）

• (三) 自有房屋 上述所稱「自有房屋」，應指符合下列規定者而言（財政部62/01/05台財稅第30076號令）：

  1. 工廠為公司或法人組織者，其房屋應為公司或法人本身所有。

  2. 工廠為合夥組織者，其房屋應為合夥事業所有或依工廠設立登記規則（現行法為工廠管理輔導法）登記工廠營業負責人本身所有。

  3. 工廠如為獨資經營者，其房屋應為依工廠登記設立規則登記工廠營業負責人本身所有。

故以個人名義登記之建物，如係符合前述供該個人自己負責經營之獨資或合夥事業設立工廠登記供直接生產使用者，房屋稅得適用減半徵收。如係出租供他人設立工廠登記，即使直接供生產使用，仍無房屋稅減半徵收規定之適用。（高雄縣政府地方稅務局，2009）

• 五、補辦臨時工廠

中華民國97年3月14日前既有低污染之未登記工廠，其符合環境保護、消防、水利、水土保持等法律規定者，於中華民國104年6月2日前，得向地方主管機關繳交登記回饋金，申請補辦臨時工廠登記（工廠管理輔導法第34條）。按工輔法第34條規定，經補辦臨時登記之工廠於臨時工廠登記失效前，雖免依區域計畫法、都市計畫法及建築法等規定處罰，惟仍有違反各該規定使用之事實，且「未登記工廠補辦臨時工廠登記辦法」第15條亦規範該等工廠取得土地及建築物合法使用證明文件前，事業主體及工廠登記事項變更等限制，故臨時登記工廠於臨時工廠登記證明文件有效期間內，與合法登記之工廠有別，尚難謂其屬房屋稅條例第15條第2項第2款所稱「合法登記之工廠」。（台財稅字第10200013360號）

• 六、特定工廠

依核定之工廠改善計畫完成改善者，得向直轄市、縣（市）主管機關申請特定工廠登記，有效期限至本法中華民國108年6月27日修正之條文施行之日起20年止。依「特定工廠登記辦法」取得特定工廠登記者，於有效期間內，雖得不受土地使用及建築法規之相關處罰，並得准予接水、接電及使用，但仍須取得土地及建物合法使用之證明文件，才可依相關規定申請登記為合法工廠，如僅取得特定工廠登記，係處於未登記工廠受政府納管輔導成為合法工廠階段，與房屋稅條例所稱合法登記之工廠有別，仍應依實際使用情形(工廠)按營業用稅率（3%）課徵房屋稅。（臺中市政府地方稅務局，2022）（參台財稅字第11104592360號函）

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地徵收補償方式

內文

土地徵收之補償方式有下列三種：

• (一) 現金補償：土地徵收以現金補償為主，並應符合下列原則：

  1. 相當補償原則：補償額須與損失額相當，以保障被徵收人之財產權。

  2. 迅速補償原則：補償應儘速發給，不得遷延時日。

• (二) 抵價地補償：區段徵收時，除以現金補償外，亦得以徵收後可供建築之土地折算抵付（此種土地稱為抵價地）。須注意者，抵價地補償僅限於區段徵收，一般徵收無抵價地補償。

• (三) 債券補償：區段徵收土地所需之資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券（平§5Ⅰ）。依法徵收之土地，得以現金搭發土地債券補償地價（平施§10）。須注意者，債券補償須與現金補償搭發，不得全部發給債券；且限於區段徵收，一般徵收無債券補償。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地法第73條之1第3項優先購買權之性質

內文

一般學者主張具有債權效力，然亦有部分學者主張具有物權效力。

• (一) 主張債權效力之理由：土地法第73條之1第3項未明定「出賣人違反規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗優先購買權人。」準此，土地法第73條之1第3項之優先購買權具有債權效力。

• (二) 主張物權效力之理由：逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第13點規定：「土地法第73條之1第3項之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用土地法第73條之1之優先購買權。」準此，土地法第73條之1第3項之優先購買權先於物權效力之土地法第104條及第107條而行使。因此，土地法第73條之1第3項之優先購買權具有物權效力。

• (三) 主張兼具物權效力與債權效力之理由：土地法第73條之1第3項優先購買權之次序為繼承人、合法使用人、其他共有人。第二次序為合法使用人，其優先購買權類似土地法第104條，因此具有物權效力。第一次序為繼承人，其次序優先於合法使用人，因此應具有物權效力。第三次序為其他共有人，其優先購買權類似土地法第34條之1第4項，因此具有債權效力。

綜上，筆者主張第(三)說。亦即土地法第73條之1第3項之優先購買權，第一次序繼承人及第二次序合法使用人皆具有物權效力，第三次序其他共有人則具有債權效力。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下