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得申請不課徵土地增值稅之農業用地定義

內文

根據土地稅法第39條之2第1項（同農業發展條例第37條第1項）：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

有關該得申請不課徵土地增值稅之農業用地定義，需符合下面兩個條件：

• 一、農業使用

土地稅法第10條（同農業發展條例第3條第10款）

指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地： （一）供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。 （二）供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。 （三）農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

此部分應檢附直轄市、縣 (市) 農業主管機關（或區、鄉 (鎮、市、區) 公所）核發之農業用地作農業使用證明文件，送主管稽徵機關辦理。

然而，上述並非指所有的非都市土地作農用都可以申請不課徵，而是必須位於特定分區、使用地上，故要符合以下第二個條件。

• 二、特定分區、使用地

土地稅法施行細則第57條（同農業發展條例施行細則第2條）

所稱農業用地，其法律依據及範圍如下： （一）本條例第三條第十一款所稱之耕地。 （二）依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。 （三）依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。 （四）依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。 （五）依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

換言之，農業用地可分為位於非都市土地、都市土地及國家公園土地之特定分區、使用地上。其中，前三款屬於非都市土地之特定用地別，整理一下，其實會發現第一款與第三款可以合起來看，所謂耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，而第三款又說上面這四個分區以外的農牧用地，兩者合起來等同於不管什麼分區下的農牧用地都是農業用地。因此，就上述規定再予簡化如下：

• (一) 非都市土地

實際就是下列這八種使用地（不論在哪個分區）：

  1. 農牧用地

  2. 林業用地

  3. 養殖用地

  4. 水利用地

  5. 生態保護用地

  6. 國土保安用地

  7. 供農路使用之土地

  8. 暫未依法編定用地別之土地

• (二) 都市土地

  1. 農業區

  2. 保護區

• (三) 國家公園土地

認定符合前述非都性質之土地

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土地登記損害賠償－最高法院民事大法庭裁定110年度台上大字第3017號

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• (一) 無過失賠償責任：

  1. 土地法第68條第1項前段規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任」，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。該規定文義既未明示以登記人員之故意或過失為要件，原則上自應由地政機關就登記不實之結果，負無過失之賠償責任，且不以該不實登記是否因受害人以外之第三人行為所致，而有不同（110年度台上大字第3017號裁定理由）。

  2. 因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件（110年度台上大字第3017號裁定主文）。

  3. 凡因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除地政機關能證明其原因應歸責於受害人外，受害人皆得依土地法第68條規定，請求地政機關損害賠償，不以登記人員就不實登記有故意或過失為要件（110年度台上大字第3017號裁定理由）。

  4. 基於責任衡平化之原則，土地法第68條第1項但書規定：「但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限」，即地政機關可就應歸責於受害人之登記不實，免除損害賠償責任（110年度台上大字第3017號裁定理由）。

• (二) 限縮賠償範圍：土地法第68條第2項規定：「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值」，即以受害人實際所受之積極損害為地政機關賠償範圍，不包括消極損害（所失之利益）在內，以適度調和其所負之責任及限縮賠償責任範圍（110年度台上大字第3017號裁定理由）。

• (三) 分散風險：土地法第70條規定：「地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第六十八條所定賠償之用（第 1項）。地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金（第 2項）」，即採取登記儲金制度，以登記費之一部作為賠償之用，並限制登記人員僅就重大過失負償還責任，俾分散風險，避免造成國家財政負擔及登記人員責任過重。（110年度台上大字第3017號裁定理由）。

• (四) 受害人與有過失：民法第217條關於被害人與有過失之規定，於債務人應負無過失責任者，亦有其適用。受害人就損害之發生或擴大，是否與有過失，係屬具體個案之事實認定問題（110年度台上大字第3017號裁定理由）。換言之，受害人與有過失，法院得減輕地政機關之賠償責任。

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房地合一稅重購退稅之條件

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首先，根據所得稅法第14條之8規定：

  1. 先賣後買（申請退稅）：出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

  2. 先買後賣（申報扣抵）：個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

  3. 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

其申請退稅條件茲整理如下：

  1. 設籍：本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住。

  2. 用途：該房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。

  3. 產權：建物產權須為本人或其配偶所有。

  4. 期間：不論先賣後買或先買後賣，其移轉登記(權利)日相距2年內。

  5. 申請：登記(交易)日次日起5年內申請退稅；先買後賣可於申報時直接扣抵。

6. 限制：重購於登記(交易日)後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

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依侵權行為請求賠償，抑或依給付不能請求賠償

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共有人依土地法第34條之1第1項出賣共有土地，並辦畢所有權移轉登記。未受通知之他共有人應依侵權行為（民§184、§185）規定向出賣土地共有人請求連帶賠償，不得依給付不能之法律關係（民§226I）請求賠償（109年度台上大字第2169號裁定主文）。其理由（109年度台上大字第2169號裁定理由）如下：

• (一) 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，雙方自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。

• (二) 土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

• (三) 是以，出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。

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逾期未辦繼承登記不動產標售時之優先購買權重點整理

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各位同學好

針對陳立夫教授於今年1月的月旦法學雜誌第332期（p.227-236）：「逾期未辦繼承登記不動產標售時之優先購買權」文章，因屬我們土地法重要考試範圍，本期專欄針對幾個重要部分進行整理。詳細文章內容則請另行參考該期雜誌。

• 一、土地法第73條之1第3項規定優先購買權之規定

「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」

• 二、優先購買權之立法目的

係為兼顧確保繼承人等有居住事實之現使用人得以繼續居住之權益；準此，則法解釋上，所定優先購買權人自須限於有居住事實之現使用人，且其得優先購買之範圍，僅限於其「使用範圍」。如無居住事實者，即不得主張行使優先購買權。

• 三、優先購買權人之意涵

依序為：

  1. 繼承人

逾期未辦繼承登記不動產，於登記機關之登記簿所登載所有權人之法定繼承人。若有部分繼承人使用逾期未辦繼承登記不動產之全部或特定一部之情形，該繼承人之使用是否具合法權源並非所問，均得就其實際使用範圍行使優先購買權。

按實務上，依法標售之逾期未辦繼承登記不動產，並非僅限於是項不動產之全部，亦有僅標售未辦繼承登記不動產之應有部分者。於此情形，則土地法第73 條之1 第3 項規定得優先購買之「使用範圍」，係依標售應有部分之比例計算。亦即，得優先購買之使用範圍＝優先購買權人之使用範圍面積÷不動產全面積×標售不動產之應有部分。

  1. 合法使用人

• (1) 前述繼承人以外具使用權源之其他共有人 (2)地上權等用益物權人 (3)租賃之承租人 (4)使用借貸關係之使用人

  1. 其他共有人

當分別共有之不動產，其各應有部分有逾期未辦繼承登記情形時，與該逾期未辦繼承登記應有部分具共有關係之共有人（但不包含前開繼承人及合法使用權源之其他共有人），其不以分別共有人為限，亦包括公同共有人。

其他共有人只要有實際使用之情事即屬適格，其有無使用之合法權源，亦非所問。

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地籍測量錯誤之實例研習

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甲所擁有A地與乙所擁有B地毗鄰，於實施地籍圖重測時雙方皆到場指界，並對界址、界線無爭議。但地政事務所在依重測結果修訂地籍圖時，因操作失誤，導致地籍圖上界址、界線偏位，比照現地界線實際偏入A地範圍內1公尺。後來，甲在A地建築房子自住，該屋外牆緊貼甲所認知現地A、B兩地交界之界線。而乙將B地賣給不知情且信賴地籍圖與登記之丙，並完成移轉登記。嗣後丙卻發現依照地籍圖所示，甲的房屋部分越界1公尺建築在B地上，於是主張甲應該拆屋還地。

• (一) 該管地政事務所清查後，發現當年重測作業確實存在疏失，於此情形下可否辦理地籍圖與登記之更正？試論述之。

• (二) 丙所擁有B地之權利範圍應以現地還是地籍圖所標示者為準？試論述之。（111年原住民族）

【解答】

• (一) 辦理地籍圖與登記之更正：

  1. 地籍圖重測結果辦理土地標示變更登記完竣後，發現原重測成果錯誤，應辦理重測成果更正，並於辦竣土地標示更正登記後，以書面通知土地所有權人及他項權利人更正結果者，免依土地法第46條之3規定辦理（即地政機關無須辦理公告）。前項土地所有權人或他項權利人如對更正結果有異議，除依地籍測量實施規則申請複丈外，得訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理（測§201-3）。

  2. 已辦地籍測量之地區，發現錯誤，除有下列情形之一者，得由登記機關逕行辦理更正外，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理： (1)原測量錯誤純係技術引起。 (2)抄錄錯誤。（測§232I） 前項第一款所稱原測量錯誤純係技術引起，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；第二款所稱抄錄錯誤，指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對（測§232II）。

• (二) 丙所擁有B地應以更正後地籍圖所標示者為準，而非以現地為準。

• (三) 丙不得主張拆屋還地：

  1. 依民法第796條第1項規定，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋。準此，本題係因地政事務所測量錯誤所致，故丙不得向甲主張拆屋還地。

  2. 依民法第796條第2項規定，丙雖不能請求拆屋還地，但得請求甲以相當之價額購買越界之土地。

• (四) 甲、丙二人如因登記（包括測量）錯誤致受損害，得依土地法第69條規定請求地政機關賠償。

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死亡前二年贈與給配偶及剩餘財產差額分配之差異

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假設甲夫原本財產4,000萬，僅有唯一繼承人妻乙（原有財產1,000萬），試問如果於死亡前先贈與2,000萬給妻乙，降低遺產額度，會否比較節稅？

首先，先複習相關法條：

• (1) 被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：一、被繼承人之配偶。二、被繼承人依民法第一千一百三十八條及第一千一百四十條規定之各順序繼承人。三、前款各順序繼承人之配偶。（遺贈15）

• (2) 被繼承人之配偶依民法第一千零三十條之一規定主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，納稅義務人得向稽徵機關申報自遺產總額中扣除。（遺贈17-1）

• (3) 法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。（民1030-1）

• (一) 於死亡前二年先贈與2,000萬給妻乙

  1. 土地增值稅：配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。（土稅28-2）

  2. 贈與稅：配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額（遺贈20）

  3. 遺產稅：

  4. 遺產總額 死亡前二年贈與的2,000萬仍應計入遺產總額，加上甲死亡時遺留的2,000萬，故遺產總額為4,000萬。

  5. 夫妻剩餘財產差額分配請求扣除額 乙於甲死亡時，財產共1,000萬＋2,000萬＝3,000萬，但依規定2,000萬屬無償取得財產，故不得列入剩餘財產中計算請求權金額。故乙剩餘財產差額分配請求金額＝（甲剩餘財產2,000萬－乙剩餘財產1,000萬）÷2＝500萬

  6. 遺產稅額 遺產稅＝遺產總額4,000萬－扣除額（妻493萬、喪葬費123萬、夫妻剩餘財產差額請求扣除額500萬）－免除額（1333萬）後，乘上10％稅率＝155.1萬元

• (二) 於死亡前二年以上先贈與2,000萬給妻乙

  1. 土地增值稅：配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。（土稅28-2）

  2. 贈與稅：配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額（遺贈20）

  3. 遺產稅：

  4. 遺產總額 前二年以上之贈與不需計入遺產總額，故甲死亡時遺產總額為2,000萬。

  5. 夫妻剩餘財產差額分配請求扣除額 乙於甲死亡時，財產共1,000萬＋2,000萬＝3,000萬，但依規定2,000萬屬無償取得財產，故不得列入剩餘財產中計算請求權金額。故乙剩餘財產差額分配請求金額＝（甲剩餘財產2,000萬－乙剩餘財產1,000萬）÷2＝500萬

  6. 遺產稅額 遺產稅＝遺產總額2,000萬－扣除額（妻493萬、喪葬費123萬、夫妻剩餘財產差額請求扣除額500萬）－免除額（1333萬）後，乘上10％稅率＝0元

• (三) 死亡前無贈與，全部留為遺產

  1. 土地增值稅：因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。（土稅28）

  2. 贈與稅：非屬贈與稅課徵範圍。

  3. 遺產稅：

  4. 遺產總額 甲死亡時遺產總額為4,000萬。

  5. 夫妻剩餘財產差額分配請求扣除額 乙剩餘財產差額分配請求金額＝（甲剩餘財產4,000萬－乙剩餘財產1,000萬）÷2＝1,500萬

3. 遺產稅額 遺產稅＝遺產總額4,000萬元－扣除額（妻493萬、喪葬費123萬、夫妻剩餘財產差額請求扣除額1,500萬）－免除額（1333萬）後，乘上10％稅率＝55.1萬元

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成長極

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成長極（growth pole）政策屬於不平衡發展理論。一個國家發展經濟，起初由於資源匱乏，應使資源集中投入在少數核心地區，作最有效運用，此少數地區稱為成長極。俟成長極發展起來後，藉著波及效果，影響至外圍地區。

成長極政策認為一個國家經濟一開始，如採平衡發展理論，將使資源分散，零零落落，發展力道不足，最後全軍覆没。如採不平衡發展理論，集中資源挹注在成長極地區，終必成功。

我國經濟發展，最初選定成長極在新竹科學工業園區。俟新竹科學工業園區發展成功後，再擴及中部科學工業園區及南部科學工業園區，即是著例。

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夫妻剩餘財產差額分配之相關稅負

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依據民法第1030條之1，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：

• 一、因繼承或其他無償取得之財產。

• 二、慰撫金。

此為夫妻剩餘財產差額分配請求之規定，至於其涉及不動產移轉之相關稅負，茲說明如下：

• (一) 土地增值稅

  1. 一方死亡時

夫妻一方死亡，生存配偶依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，並准依土地稅法第28條之2規定，申請不課徵土地增值稅（參台財稅字第09604560470號）。

• (1) 申報移轉現值 A.其於生存配偶與全體繼承人訂立協議給付文件之日起30日內申報者，以訂立協議給付文件日當期之公告土地現值為準。 B.逾訂立協議給付文件之日30日後始申報者，以受理機關收件日當期之公告土地現值為準。 C.依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

• (2) 原地價 以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價。

  1. 其他原因（離婚或婚姻關係存續中將法定財產制變更為其他財產制）

申請不課徵土地增值稅，相關說明同上（參台財稅字第10700509500號令）。

• (二) 契稅

  1. 一方死亡時

依契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」有關配偶一方依法行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產所有權，非上開條文所定應申報繳納契稅之範圍，應免予報繳契稅。

  1. 其他原因

同上

• (三) 房地合一稅

  1. 一方死亡時

非所得稅課徵範圍，惟應注意，涉及房地合一所得稅之「非出價取得」。依據房地合一稅申報作業要點第四點：「配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地，為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。」

  1. 其他原因

同上。

• (四) 贈與稅

  1. 一方死亡時

非屬贈與稅課徵範圍。

  1. 其他原因

同上。

• (五) 遺產稅

  1. 一方死亡時

被繼承人之配偶依民法第一千零三十條之一規定主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，納稅義務人得向稽徵機關申報自遺產總額中扣除。納稅義務人未於稽徵機關核發稅款繳清證明書或免稅證明書之日起一年內，給付該請求權金額之財產予被繼承人之配偶者，稽徵機關應於前述期間屆滿之翌日起五年內，就未給付部分追繳應納稅賦。(遺贈17-1) 換言之，屬遺產稅之扣除額。

  1. 其他原因

離婚或財產制變更，無涉遺產稅。

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共有人優先購買權之檢討

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• (一) 共有人出售其應有部分於其中之共有人，則買受人以外之其他共有人無優先購買權。此時，買受人以外之其他共有人之應有部分不會喪失。換言之，買受人以外之其他共有人之權益不受影響。

• (二) 共有人依土地法第34條之1第1項多數決出售共有土地全部於其中之不同意共有人，則買受人以外其他不同意共有人無優先購買權。此時，買受人以外之其他不同意共有人之應有部分因而喪失。換言之，買受人以外之其他不同意共有人之權益受到影響。

• (三) 綜上，上開第一種情形，買受人以外之其他共有人無優先購買權，尚屬合理；第二種情形，買受人以外之其他不同意共有人無優先購買權，則不合理。惟現行實務，上開二種情形，買受人以外之其他共有人皆無優先購買權。

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