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地租國有與地利共享

內文

• (一) 地租國有之意涵：

土地私有，地租國有。亦即，私人可以擁有土地所有權，但由私人土地所產生之地租，應歸國家所有。因此，國家以課稅手段（如地價稅、土地增值稅等），將地租收歸國有。此即「稅去地主」之概念。

土地會產生二種地租，其一為天然地租，係因土地之天然力（如地力、載力、土地位置固定、土地數量不能增加等）所造成。其二為社會地租，係因土地之社會力（如人口增加、經濟繁榮、社會進步、公共建設等）所造成。不論天然地租或社會地租，均屬地主之不勞而獲，故應收歸國有，歸全體人民共享，以實現「地租國有」之目標。

總之，所稱地租國有之「地租」，指天然地租與社會地租。

• (二) 地利共享之意涵：

土地私有，地利共享。亦即，私人可以擁有土地所有權，但由私人土地所產生之地利，應歸國家所有。因此，國家以課稅手段（如地價稅、土地增值稅等），將地利收歸國有。此即「稅去地主」之概念。

土地會產生二種地利，其一為天然利益，係因土地之天然力（如地力、載力、土地位置固定、土地數量不能增加等）所造成。其二為社會利益，係因土地之社會力（如人口增加、經濟繁榮、社會進步、公共建設等）所造成。不論天然利益或社會利益，均屬地主之不勞而獲，故應收歸國有，歸全體人民共享，以實現「地利共享」之目標。

總之，所稱地利共享之「地利」，指天然利益與社會利益。

• (三) 兩者比較：

天然地租即天然利益，社會地租即社會利益。因此，地租國有即地利共享，二者意涵相同。

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碳權交易之概念

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碳權即二氧化碳排放之權利，通常以相當於一公噸CO₂的排放量為計算單位。

  1. 因「總量管制&排放交易」所產生的碳權 按照政府所訂定二氧化碳排放總量管制下的排放額度，低於該額度者，可將實際排放量與排放額度的差額轉換為碳權，由超過該額度者向其購買碳權，以抵換其超額排放量。

  2. 因「減量計畫」所產生的碳權 針對氣候變遷因應法規範對象或因應國際供應鏈要求或自主加入碳中和倡議之產業，藉由投資聯合國/獨立機構認可的減量計畫，經執行減量計畫（如植樹、再生能源等）並查證後，核發減量額度，該額度亦為碳權。

碳權交易即是將碳權商品化並透過市場機制進行交易，讓政府或民間單位可以買賣碳權，作為碳抵換。換言之，產業可透過取得碳權，以符合我國政府的碳管制規範或因應國際供應鏈與倡議的碳中和要求。最終，以將大氣中的溫室氣體含量穩定在一個適當的水準，以保證生態系統的平滑適應、食物的安全生產和經濟的可持續發展之目標。

其中，碳權交易可分為以下兩種市場：

  1. 強制性市場 要求排放量較高的對象針對超額部分購買碳權以進行抵換，目的即是希望透過以量制價方式，使其為降低成本而努力並確實減少自身二氧化碳排放量。

2. 自願性市場 因排碳量超過配額，則需要在交易市場上購買碳權，如果有多餘的配額，也可以在交易市場上出售。自願性市場即讓沒有被管制者也可以透過減碳專案來獲得碳權，鼓勵自願者執行碳減量。因此，企業可以透過各種減碳的專案，向國內或國外的機構申請認證，就可以獲得碳權，這些經過認證的碳權可以在市場上進行交易。換言之，企業能做到減碳，有可能會額外獲得來自碳權交易的營收。此屬於正向的誘因，以鼓勵達到減碳之目的。

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用腳投票

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提伯特（Tiebout）提出「用腳投票（voting with feet）」理論。亦即，居民選擇他的居住地時，會去選擇該地區所提供公共設施與所課徵財產稅（指地價稅及房屋稅）之最佳組合的社區。

財產稅屬於地方稅，具有「取之於地方，用之於地方」之性質。因此，該地區財產稅愈重，公共建設愈多，不動產價格增漲愈大，財產稅收入愈豐；再以此稅收，投入公共建設，形成善的循環。總之，該地區所提供公共設施愈多，亦即具備完善公共設施，居住環境較佳，其財產稅負擔亦愈重。相反地，該地區所提供公共設施愈少，亦即公共設施較不完備，居住環境較差，其財產稅負擔亦愈輕。

一般而言，富有的人會選擇居住環境較佳的社區，其所負擔的財產稅亦較重。較窮的人會選擇居住環境較差的社區，其所負擔的財產稅亦較輕。

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訴訟外紛爭解決機制（ADR）

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在地政相關法規如：土地登記規則第57條第3項（登記申請被駁回）、地籍測量實施規則第201-3條（地籍圖重測更正之異議）、第221條（再鑑界仍有異議）等，都有提到所謂「訴訟外紛爭解決機制」，其概念為何呢？今日專欄為各位簡要整理與說明。

• 一、意義

訴訟外紛爭解決機制（Alternative Dispute Resolution, 簡稱ADR）是對於民眾私權爭執之處理，除法院訴訟以外，如「調處」、「調解」、「仲裁」等解決糾紛之方式。

• 二、分類

• (一) 調處：依土地法，直轄市或縣（市）地政機關設不動產糾紛調處委員，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，以處理本法不動產之糾紛。

• (二) 調解：由公正第三方之調解委員進行糾紛協調，使雙方當事人相互讓步，尋求當事人都可接受的解決方案，可分為法院的調解，以及非法院的調解（依鄉鎮市調解條例由鄉鎮市調解委員會進行）。

• (三) 仲裁：基於私法自治原則，依仲裁法規定，由中立的第三方為仲裁人，對紛爭進行裁決並拘束雙方當事人。

• 三、比較

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屠能（Thünen）模與辛克萊（Sinclair）模式

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• (一) 屠能模式：如圖(一)所示，0代表都市， [圖片1]代表經濟作物之競租線， [圖片2]代表穀類作物之競租線， [圖片3]代表根莖作物之競租線。經過競標地租之結果，0～t0種植經濟作物，t0～t1種植穀類作物，t1～t2種植根莖作物。屠能理論認為，農地利用離都市愈近，愈集約利用；離都市愈遠，愈粗放利用。

[圖片4]

圖(一) 屠能模式

• (二) 辛克萊模式：都市規模不斷擴張，都市邊緣之農地，農民期待轉用及隨時準備拋售土地之心理下，多不願投入大量勞力資本進行農業經營，因此土地利用趨於粗放。亦即，距離都市愈近土地，愈有可能轉用，因而農地利用愈粗放。是以，離都市愈近，愈粗放利用；離都市愈遠，愈集約利用。此種反常現象，直到都市發展潛力終止點，農地在短期之內不可能轉變為都市土地，才又向外回到屠能模式。如圖(二)所示，[圖片5] 及[圖片下載失敗] 代表經濟作物之競租線，[圖片7] 及[圖片下載失敗] 代表穀類作物之競租線，[圖片9] 及[圖片下載失敗] 代表根莖作物之競租線。0為都市，0～[圖片11] 為農業土地。[圖片12] 為都市發展潛力之終止點。因此，0～[圖片13] 為受都市發展影響之都市周邊農地，[圖片14] ～[圖片15] 為未受都市發展影響之一般農地。

  1. 受都市發展影響之都市周邊農地：經過競標地租之結果，0～[圖片16] 種植根莖作物，[圖片17] ～[圖片18] 種植穀類作物，[圖片19] ～[圖片20] 種植經濟作物。因此，離都市愈近，愈粗放利用；離都市愈遠，愈集約利用。此即辛克萊模式。

[圖片21]

圖(二)　辛克萊模式

  1. 未受都市發展影響之一般農地：經過競標地租之結果，[圖片22] ～[圖片23] 種植經濟作物，[圖片24] ～[圖片25] 種植穀類作物，[圖片26] ～[圖片27] 種植根莖作物。因此，離都市愈近，愈集約利用；離都市愈遠，愈粗放利用。此即屠能模式。

• (三) 結論：

  1. 屠能模式係描述一般農地在無投機因素下之正常農地使用配置。辛克萊模式係描述都市周邊農地在有投機因素下之反常農地使用配置。

  2. 屠能模式在說明離都市愈近，愈集約利用；離都市愈遠，愈粗放利用。辛克萊模式在說明離都市愈近，愈粗放利用；離都市愈遠，愈集約利用。

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測量錯誤之損害賠償：參最高法院106年度台上字第2938號民事判決

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參考案例：

某A地號土地於86年由國土測繪中心辦理地籍圖重測時，因測量人員未依地籍調查表所載，以水溝為界址施測，而是以舊圖進行套繪作為重測成果，致地籍線登載與該界址不符。而後甲購買該地後欲興建補習班大樓，向B地政事務所先申請鑑界及合併分割，該測量人員亦未調取地籍調查表發見該錯誤。接著甲即於99年間取得建造執照後，並發包施工，惟於100年間進行地質鑽探放樣時，發現A地號土地與毗鄰土地界址有疑義，即請B地政事務所查明，後經查重新依系爭水溝為界址，逕辦理更正，致登記面積由 556平方公尺更正為539平方公尺，共減少 17平方公尺。試問甲得否依土地法第68條登記錯誤請求賠償？

茲整理判決重點如下：

  1. 按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第 68條第1項定有明文。該規定旨在貫徹土地登記之公信力，以保護土地權利人並兼顧交易安全。

  2. 所稱「登記錯誤」，不應以土地登記規則第13條所指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者」為限，茍地政機關於地籍測量時有錯誤，致依據該測量成果而辦理之土地登記亦產生錯誤，縱嗣後之登記階段完全依測量結果辦理而無錯誤，但作為前提之測量結果，及最後登記之結果均有錯誤，對於信賴土地登記而受損害之人民，仍應認係登記錯誤。

  3. 惟地政機關之損害賠償責任，依同條第2 項規定「不得超過受損害時之價值」，係按受損害時土地之市價為限，俾免地政機關因此承擔過重之風險。

  4. 又上開規定，無非係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定，核係國家賠償法之特別規定，依該法第6條規定，自應優先適用。

  5. 因此，查國土測繪中心所屬公務員於86年間，就原A地號土地執行重測職務，疏未核對地籍調查表即為界址施測，汐止地政所所屬公務員於98年間，就A地號土地執行鑑界等複丈職務時，發現上開重測界址有誤，卻未依規定查明施測，均有過失，致A地號土地登載之地籍線及面積發生錯誤，使更正後之登記面積減少，而不法侵害被上訴人之權利。本件依原地籍線及登記面積規劃在系爭土地上建造補習班大樓，並委請建築師設計及申請取得建照，嗣因原地籍線及登記面積有誤，而自行撤銷建照及不繼續興建，因此賠償C營造公司自開工日至100年7月間無法施工之費用131萬8000元，所支出之建築師設計費63萬元、建築線申請費用及鑽探費用3萬1000元、建築執照證照費1萬0247元、鑽探費6萬4050元、新光銀行貸款費用11萬4313元，金額合計216萬7610元（皆有證據），均堪認係甲因土地面積登記錯誤所受之損害。得依土地法第68條第1項請求該二機關賠償。

  6. 然而，惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。查，系爭土地固發生面積登記錯誤之情事，然該減少之面積僅17平方公尺（約5坪），但土地面積減少，並不甚妨礙被上訴人原訂之興建計畫，僅需就面積部分申請變更設計即可。雖變更設計確實會增加被上訴人之支出（如變更設計費、申請規費、停工期間對承包商之賠償等），工期之延長亦會增加其貸款之資金壓力，然相較於撤銷全案建築執照，完全停工，先前所為整地、鑽探、鋼材等施工費用，全化為虛無而言，仍為損害最小之選擇，甲捨此不為，在防免損害金額擴大部分，難謂已盡善良管理人之注意義務。茲審酌被上訴人選擇變更設計或撤銷建築執照，二方案可能增加之費用、可能減少之損害，及兩造就損害發生之原因、損害之範圍等過失輕重為綜合考量，認甲自負50％之過失責任，應為公允。是依此計算，被上訴人得請求賠償之金額為108萬3805元。

因此，此案可瞭解以下幾個重點：

  1. 測量錯誤亦屬登記錯誤致受損害之賠償範圍。

  2. 土地法第68條為國家賠償法之特別規定而優先適用。

3. 損害賠償應注意民法第217條第1項的損害賠償責任過失相抵。

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地籍圖重測時，土地所有權人「指界」之法律性質

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「指界」是土地所有權人之權利，也是義務。茲分析如下：

• (一) 土地所有權人之權利：「指界」屬於土地所有權人之權利。權利可以行使，亦可以不行使。因此，土地所有權人可以行使指界，亦可以不行使指界。

  1. 土地所有權人行使指界：地政機關依土地所有權人之指界結果，進行施測。但因指界而與鄰地所有權人發生界址爭議時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之（土§46-2II、§59II）。

  2. 土地所有權人不行使指界： 地政機關得依下列順序逕行施測： (1)鄰近界址。 (2)現使用人之指界。 (3)參照舊地籍圖。 (4)地方習慣。（土§46-2I）

• (二) 土地所有權人之義務：「指界」屬於土地所有權人之義務。因此，土地所有權人未行使指界，將受到不利之影響。土地法第46條之3第1項及第2項規定：「重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。」準此，土地所有權人未行使指界，不得申請異議複丈。

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視為以不定期限繼續契約之意涵

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甲因經營餐廳而於101年底向乙承租A不動產，租約自102年1月1日至102年12月31日止，一年一租，惟租期屆滿後，甲繼續使用，且直接交付2年租金，乙並未表示反對，惟於104年底乙卻寄存證信函通知應另訂新約，否則將終止租約，收回A不動產，請問是否有理？

依據最高法院109年度台上字第109號判決，是無理由的，因為其已成為不定期限租約，並須依原租用條件繼續，且無土地法規定情形，即不得任意終止租約收回。

其判決要旨如下：

  1. 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

  2. 所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，如未訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類之情形者，於不即表示反對之意思條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。

3. 此外，租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。

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財產權

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• (一) 財產權之意義：

凡具有財產價值之權利，稱為財產權。所有權是財產權之重心。所有權人對標的物可以行使規劃、使用、收益、處分及排他等權能。

財產權之功能：

  1. 財產權可以減少使用土地之衝突：財產屬誰界定清楚，就可以減少土地之紛爭。

  2. 財產權可以有效分派土地：擁有財產權之人將其土地出租或出售時，將會選擇出價最高之人，而出價最高之人代表最有能力使用該土地之人。

  3. 財產權可以誘使土地投資改良：在財產權保障下，土地所有權人會對土地加以投資改良，以提高土地生產力。

  4. 財產權可以達成永續利用土地：在財產權保障下，土地所有權人會規劃現在與未來土地利用之最佳組合，保育土地，達成永續利用。

  5. 財產權可以避免共用地悲劇與反共用地悲劇：財產權界定清楚，可以避免土地之過度利用（即共用地悲劇）。財產權完整，可以避免土地之低度利用（即反共用悲劇）。

• (二) 財產權保障之目的：

憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴（司法院釋字第400號解釋）。

• (三) 財產權保障之型態：

財產權保障型態分為下列三種：

  1. 財產法則：財產權之移轉必須在所有權人同意下為之。非經所有權人同意之價格，他人不得取得其財產權。

  2. 義務法則：財產權並非神聖不可侵犯，在客觀合理價格下，政府可以取得其財產權。

  3. 禁制法則：亦稱不能奪取法則；縱經所有權人同意，財產權亦禁止移轉給他人。

總之，政府對財產權之干預程度，以禁制法則最大，義務法則次之，財產法則最小。若外部性不涉及第三人，或涉及第三人但人數不多時，宜採用財產法則。若外部性涉及第三人且人數很多時，宜採用義務法則。對不可復原之環境敏感地區、古蹟保存地區等，宜採用禁制法則。

• (四) 結論：

財產權界定清楚及財產權完整，始能促進土地利用效率。

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房地合一稅課徵對象：個人、營利事業

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適用應徵房地合一稅之稅捐主體，依據所得稅法第4條之4第1項規定為個人及營利事業。所謂「個人」，依據同法第7條第1項第2句規定，指「自然人」；所謂「營利事業」，依據同法第11條第2項規定，指「公營、私營或公私合營，以營利為目的，具備營業牌號或場所之獨資、合夥、公司及其他組織方式之工、商、農、林、漁、牧、礦冶等營利事業」。1

其中，房地合一所得稅之稅率尚會依照境內與境外居住區分不同稅率結構，其分辨方式如下：

• (一) 個人

  1. 境內居住之個人 (1)指在中華民國境內有住所，並經常居住在中華民國境內，或者雖在境內並無住所，但於一課稅年度內在境內居留合計滿183天要件者。 (2)惟稅捐稽徵實務上另依據財政部公布之「中華民國境內居住之個人認定原則」的標準，以「個人於一課稅年度內在中華民國境內設有戶籍，且有下列情形之一」，包括：

  2. 於一課稅年度內在中華民國境內居住合計滿31天。

  3. 於一課稅年度內在中華民國境內居住合計在1天以上未滿31天，其生活及經濟重心在中華民國境內。 所稱生活及經濟重心在中華民國境內，應衡酌個人之家庭與社會關係、政治文化及其他活動參與情形、職業、營業所在地、管理財產所在地等因素，參考下列原則綜合認定： (A)享有全民健康保險、勞工保險、國民年金保險或農民健康保險等社會福利。 (B)配偶或未成年子女居住在中華民國境內。 (C)在中華民國境內經營事業、執行業務、管理財產、受僱提供勞務或擔任董事、監察人或經理人。 (D)其他生活情況及經濟利益足資認定生活及經濟重心在中華民國境內

  4. 非境內居住之個人：上述以外者。

• (二) 營利事業

  1. 總機構在中華民國境內 係以營利事業之設立準據法，也就是倘若依照我國法律而設立之事業，包括依公司法而設立之各種類型的公司、依合作社法而設立之各種型態的合作社，或依照有限合夥法設立之「有限合夥」商業組織，即屬「總機構在中華民國境內」之營利事業。

  2. 總機構在中華民國境外：上述以外者。

1. 柯格鐘，2021，房地合一稅之規避防杜條款─談所得稅法第4條之4的修正，月旦財稅實務釋評，第21期。

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