地籍圖重測時，土地所有權人未到場指界、到場而不能指界及到場不指界等三種情形，地政機關應如何處理？
【解答】
• (一) 土地所有權人未到場指界：地政機關應依下列順序逕行施測：①鄰地界址；②現使用人之指界；③參照舊地籍圖；④地方習慣。
• (二) 土地所有權人到場不能指界：地政機關得參照舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界，並依下列方式辦理：
土地所有權人同意該協助指界之結果者，視同其自行指界。
土地所有權人不同意該協助指界之結果且未能自行指界者，地政機關應依下列順序逕行施測：①鄰地界址；②現使用人之指界；③參照舊地籍圖；④地方習慣。
土地所有權人不同意該協助指界之結果而產生界址爭議者，地政機關應予以調處，不服調處，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理。
• (三) 土地所有權人到場而不指界：地政機關應依下列順序逕行施測：①鄰地界址；②現使用人之指界；③參照舊地籍圖；④地方習慣。
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各位同學好
今日專欄針對持調解筆錄申請土地權利變更登記之辦理方式及詐騙案例進行討論。
首先，可先參考這幾篇新聞
破獲「假調解真騙房」詐欺案 藉調解取身分證偽造本票借據 ｜ 公視新聞網 PNN (pts.org.tw)
房子差點沒了！屋主收「地籍異動」簡訊才知 (yahoo.com)
調解登記，係指已辦竣地籍測量及土地總登記、建物第一次登記之土地、建物，因發生產權糾紛，於土地或建物因調解成立後，經檢附相關文件向登記機關申請權利變更之登記。
其申辦方式，茲彙整說明如下：
• (一) 申請期限
申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。
而權利變更之日，係指依鄉鎮市調解條例規定成立之調解，經法院核定之日。
• (二) 申請方式
調解經法院核定，等同於法院判決確定，故由權利人（或其代理人）單獨申請之。亦可網路申辦（非全程式）。
• (三) 申請規費
登記費 (1)土地申報地價千分之一。 (2)建物契價千分之一。
權狀費：每張80元。
• (四) 申請文件
土地登記申請書。
登記清冊。
調解筆錄（鄉鎮市區調解需經法院核定）。
申請人身分證明文件。
土地增值稅繳納或免稅不課徵證明文件。
契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書。
其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
其中，針對為何無須依土地登記規則由義務人親自到場以進行身份與真意的驗證：
根據鄉鎮市調解條例第27條第2項前段：「經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」。
又土地登記規則第41條規定，申請登記時，當事人得免親自到場情形，其中第1款為「依第27條第4款規定，得由權利人單獨申請登記。」亦即「因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記」。
因此，鄉鎮市調解經法院核定後，等同於法院判決，而適用得免親自到場，當然也不需提供印鑑證明。
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• 一、日治時期人民私有之土地，經依土地總登記程序登記為國有，其登記是否發生物權變動之效力？
【解答】
日治時期人民私有之土地，經依土地總登記程序登記為國有，其登記不發生物權變動之效力。其理由如下：
• (一) 土地登記本身僅具有推定權利歸屬之效力，不能作為認定權利取得或消滅之絕對依據。是當土地所有權之登記與真實權利狀態不一致時，真正所有人為回復其權利之圓滿狀態，原則上仍得對登記名義人行使物上請求權，而請求塗銷登記及返還土地。此權利具財產上價值，自應受憲法第15條財產權之保障。
• (二) 戰後初期所實施之土地總登記，雖為政府在政權移轉後管理國土、推行不動產物權登記制度所需，然該措施僅係確認、整理及清查當時土地之地籍狀態與產權歸屬，以利後續政令之推行，並無使不動產物權發生變動之意，非屬民法第758條第1項、第759條之情形。又，土地法第43條所定依該法所為之登記有絕對效力，僅為保護善意第三人因信賴既有登記而更為登記者，賦與登記之公信力，並非否認日治時期土地台帳或土地登記簿上所記載權利之效力。是日治時期屬人民私有之土地，雖經辦理土地總登記之程序而登記為國有，然該登記與物權之歸屬無關，並未影響人民自日治時期已取得之土地所有權，人民仍為該土地之真正所有人，此亦為審判實務上一貫見解。
• (三) 上開日治時期人民私有之土地，經依土地總登記程序登記為國有，其登記雖不生物權變動之效力，卻造成真正權利人（即人民）與登記名義人（即國家）不一致，致人民須依民法第767條第1項規定對國家行使物上請求權，方得再度基於所有人地位，自由使用、收益及處分其所有物。
• 二、日治時期為人民所有，嗣因逾土地總登記期限，未登記為人民所有，致登記為國有且持續至今之土地，在人民基於該土地所有人地位，請求國家塗銷登記時，有無民法消滅時效規定之適用？
【解答】
日治時期為人民所有，嗣因逾土地總登記期限，未登記為人民所有，致登記為國有且持續至今之土地，在人民基於該土地所有人地位，請求國家塗銷登記時，無民法消滅時效規定之適用。其理由如下：
• (一) 國家就其與人民間之私權爭議，原則上固得主張相關規定所賦予之權利。然而，國家係為人民而存在，本質上既不可能擁有如人民般得自由發展之人格及維繫生存之需求，亦不可能如人民般享有得自由追求之私益，只能追求公益，以執行公共任務為職志。從而，國家自無受憲法第15條所保障財產權之基本權利。
• (二) 國家與人民間關於土地之爭議，若非來源於兩者之合意，而係國家於政權更替之際，居於公權力主體地位，行使統治權，制定相關法規範，並依該規範將原屬人民私有而僅未及時申辦總登記之土地，逕行登記為國有之情形，倘又容許國家嗣後再以時間經過為由，依民法消滅時效規定為時效完成之抗辯，不啻變相承認國家得透過土地總登記之程序，及消滅時效之抗辯，而無須踐行任何徵收或類似徵收之程序，即可剝奪人民之財產。
• (三) 國家基於公權力主體地位行使統治高權，致與人民發生財產權爭執時，國家本非憲法第15條財產權保障之主體，從而不生基本權衝突之情事。且考量臺灣因政權更迭而辦理土地權利憑證繳驗及換發土地權利書狀，當時之時空環境，絕大多數人民未通曉中文、因戰事流離他所、遺失土地權利憑證，或因社會資訊、教育尚非發達，不諳法令，甚至因36年間之228事件引發社會動盪等特殊原因，致未於限期內申報權利憑證繳驗，或於申報後未依限補繳證件，終致其所有之土地被登記為國有。於此情形，若使國家仍得主張民法消滅時效，從而透過時效制度維持私有土地登記為國有之狀態，不僅與誠實信用原則有違，且形成國家對人民財產權之侵害。故在憲法上，人民財產權之保障，相較於逕行承認土地登記為國有之狀態，更具值得保護之價值。是容許國家在此主張消滅時效，並無正當性可言。
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• 一、意義
考量過去區域計畫法制度下劃定之鄉村區，因按現況編定及管制，缺乏計畫指導，產生環境窳陋，缺乏公共設施及環境品質低落等問題，為改善鄉村地區公共設施、居住、產業等發展問題，將「鄉村地區整體規劃」作為國土空間發展之重要策略，從生活、生產、生態等面向，協助環境改善、協調產業需求並維護生態景觀，以建立鄉村地區永續發展的制度系統。
• 二、範圍
鄉村地區指國土空間中人口高密度集聚以外的地區。考量鄉村地區整體規劃主要為彌補非都市土地鄉村聚落長期無計畫指導之情形，而都市計畫或國家公園計畫已屬計畫管制地區，該二類計畫地區自有規劃系統，故不納入未來鄉村地區實質空間規劃範圍內，僅作為鄉村地區整體規劃的空間調查分析範圍，爰將「鄉村地區」界定為「都市土地及國家公園土地以外」之傳統「非都市土地」。
• 三、定位
根據國土法施行細則，鄉村地區整體規劃係屬直轄市、縣（市）國土計畫應表明事項，且後續係透過國土計畫法第15 條第3 項規定，啟動變更各該直轄市、縣(市)國土計畫，故鄉村地區整體規劃之法定地位，係定位為「直轄市、縣(市)國土計畫」的一部分。
• 四、策略
鄉村地區應以生活、生產、生態之再生規劃理念出發，充實生活機能設施、維護地方文化特色、營造鄉村生產經營環境、培育鄉村人力資源及建立生態網路，以協助鄉村地區永續發展，各面向發展策略如下：
生活面：建立數位環境、活化閒置空間、促進城鄉交流、保存鄉村文化與社區意識等，並維護及改善在地商業、旅遊、集會場所、文化設施及信仰中心等基本服務設施。
生產面：維護農地環境、促進農業六級化、推廣鄉村旅遊、建構旅遊服務設施等，以支持對鄉村地區商業、社區及遊客有益的旅遊及休閒活動。
生態面：避免破壞重要動植物棲息環境、提高基地透水性、營造生物多樣性生態環境等。
• 五、內容
依據全國國土計畫與國土法施行細則規定，直轄市、縣(市)國土計畫應研訂鄉村地區整體規劃，包含下列項目：
辦理鄉村地區基本調查：分析人口、產業、土地使用、運輸、公共設施服務等基本背景現況。
鄉村區屬性分類：依鄉村區屬性區分為農村發展型、工商發展型。
課題分析及規劃策略研擬：考量居住、產業、運輸、公共設施服務等需求，盤點課題及規劃因應策略。
鄉村地區空間發展配置：依鄉村地區屬性及規劃策略，研擬空間發展配置構想，指定供未來居住、產業、公共設施服務所需空間範圍。
執行機制：依空間配置構想，研擬可行策略執機制及期程。
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◎最高法院70年台上字第311號民事判例：「司法院大法官會議釋字第107號解釋所謂已登記之不動產，無消滅時效之適用，其登記應係指依吾國法令所為之登記而言。系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過15年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。」憲法法庭於112年憲判字第20號判決，就該判例之後段部分，即「系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過15年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。」宣告違憲，理由為何？
【解答】
• (一) 國家就其與人民間之私權爭議，原則上固得主張相關規定所賦予之權利。然而，國家係為人民而存在，本質上既不可能擁有如人民般得自由發展之人格及維繫生存之需求，亦不可能如人民般享有得自由追求之私益，只能追求公益，以執行公共任務為職志。從而，國家自無受憲法第15條所保障財產權之基本權利。
• (二) 國家與人民間關於土地之爭議，若非來源於兩者之合意，而係國家於政權更替之際，居於公權力主體地位，行使統治權，制定相關法規範，並依該規範將原屬人民私有而僅未及時申辦總登記之土地，逕行登記為國有之情形，倘又容許國家嗣後再以時間經過為由，依民法消滅時效規定為時效完成之抗辯，不啻變相承認國家得透過土地總登記之程序，及消滅時效之抗辯，而無須踐行任何徵收或類似徵收之程序，即可剝奪人民之財產。
• (三) 國家基於公權力主體地位行使統治高權，致與人民發生財產權爭執時，國家本非憲法第15條財產權保障之主體，從而不生基本權衝突之情事。且考量臺灣因政權更迭而辦理土地權利憑證繳驗及換發土地權利書狀，當時之時空環境，絕大多數人民未通曉中文、因戰事流離他所、遺失土地權利憑證，或因社會資訊、教育尚非發達，不諳法令，甚至因36年間之228事件引發社會動盪等特殊原因，致未於限期內申報權利憑證繳驗，或於申報後未依限補繳證件，終致其所有之土地被登記為國有。於此情形，若使國家仍得主張民法消滅時效，從而透過時效制度維持私有土地登記為國有之狀態，不僅與誠實信用原則有違，且形成國家對人民財產權之侵害。故在憲法上，人民財產權之保障，相較於逕行承認土地登記為國有之狀態，更具值得保護之價值。是容許國家在此主張消滅時效，並無正當性可言。
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政府規劃2025年太陽能光電設置目標20GW，其中屋頂型目標3GW，需要屋頂面積3,000公頃；地面型目標為17GW，需要規劃光電設備及併連線路土地約2.5萬公頃。另，107年告之全國國土計畫，其「部門空間發展策略」亦提及將太陽能光電等再生能源設施納入空間發展策略之一，並規定需以地面型專區方式推動。請問依現行之規定，太陽能光電是否可能以地面型之「專區」方式劃設？（112地特三等題目）
根據現行土地使用管制，可分為都市土地與非都市土地說明：
• (1) 依「都市計畫法臺灣省施行細則」或其他自治規定，以及各都市計畫所訂定的土地使用分區管制要點進行允許使用
• (2) 保護區及農業區則須依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」相關規定申請。
• (1) 小面積（2公頃以下）
• A. 容許使用 依據「非都市土地使用管制規則」第6條及附件一規範，以容許使用設置太陽光電設施，包含： (A)再生能源設施：甲、乙、丙、丁種建築用地及交通、水利用地(以上不限點狀使用)，或農牧、林業、養殖、國土保安、鹽業、礦業、窯業及遊憩用地面積660平方公尺以下之點狀設置。前者得以地面型專區方式劃設。 (B)綠能設施（結合農業經營或與農業設施結合）：農牧、林業、養殖、國土保安等用地可容許作為綠能設施使用(不限點狀使用)。並須依據「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」相關規定進行申請。
• B. 變更編定 不符合上述情形，則依據「非都市土地使用管制規則」及「非都市土地申請變更為太陽光電發電設施使用興辦事業計畫審查作業要點」規定辦理使用地變更編定，變更為「特定目的事業用地」。
• (2) 大面積（2公頃以上）
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各位同學好
有關今年7月即將施行的囤房稅2.0，茲就目前實務討論所談及之可能影響，整理如下：
• 一、主要衝擊對象
• (一) 多戶持有者
• (二) 有長期餘屋庫存的建商
• (三) 未申報租賃所得之屋主（租屋黑數）
• 二、可能影響
• (一) 囤房者無法再透過各縣市分散置產節稅
• (二) 試圖找稅率較低之標的
因各縣市可自訂差別稅率，故買房會從「高稅率縣市→低稅率縣市」
因出租且申報達標準的租賃所得之稅率，低於空置住宅，故「空屋→出租」
• (三) 試圖找稅基較低之標的
新屋→中古屋
大坪→小宅
市區→郊區
• (四) 建商傾向預售完銷
• (五) 因出租稅率較低，故將空屋改作出租，且將比以往多繳的囤房稅，轉嫁給消費者而漲租
• (六) 至於是否會使房價下跌則有不同看法：
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• 一、擴大農場規模之目的
台灣農業以家庭農場為主，每一農戶之農地面積不到一公頃。農場規模過小，造成生產成本偏高。如圖所示，AC代表平均生產成本。當農場規模為L0時，平均生產成本為C0。當農場規模由L0擴大為L1時，平均生產成本由C0降低為C1。當農場規模為L時，平均生產成本為C。此時，平均生產成本最低，稱為最適農場規模。
[圖片1]
由上述分析可知，擴大農場規模之目的如下：
• (一) 擴大農場規模，才得以推行機械化生產及企業化經營。
• (二) 擴大農場規模，才得以促使單位生產成本降低。
• (三) 擴大農場規模，才得以提高農業競爭力。
• (四) 擴大農場規模，才得以增加農民所得。
• 二、擴大農場規模之途徑
擴大農場規模之途徑，不外買賣與租賃。
• (一) 買賣：買賣方式為擴大農場規模之根本途逕。然，土地所有權人因祖產因素而不願出售農地，有意願務農之年輕人以資金有限而無法購買農地。況且，購買農地將使資金凍結於農地上，而不能投入於生產設備之增添與更新。
• (二) 租賃：租賃方式為擴大農場規模之務實途徑。早期，因受耕地三七五減租條例之影響，土地所有權人不願將其閒置之農地出租。及至民國89年1月26日修正農業發展條例，明定修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，採出租人與承租人自由協議約定，不適用耕地三七五減租條例之規定。因此，政府推行「小地主大佃農」政策，以擴大農場規模。
• 三、擴大農場所有規模與擴大農場經營規模
• (一) 如以買賣方式，始有可能擴大農場「所有」規模。但擴大農場所有規模，緩不濟急，不切實際。
• (二) 如以租賃方式，雖不能擴大農場「所有」規模，但可以擴大農場「經營」規模。因此，現行農地政策為擴大農場經營規模。
• 四、小農經營之生存之道
台灣農戶以家庭農場從事小農經營為主，無法像美國以機械化生產從事大農經營。準此，台灣農業應致力於精緻農業生產，從事農業改良與創新，增加農產品附加價值，提高農民所得，增強農業競爭力。
茲假設一案例：大地主甲為避免地價稅累進，爰與乙、丙、丁簽訂不動產信託契約，將名下部分土地信託給他們，以達到分散財產目的，並約定乙、丙、丁僅有掛名，至於該土地之使用收益、管理、處分之運用決定權仍屬於甲，試問此信託是否有效？
• (一) 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
• (二) 關於信託關係之成立，除須有信託財產之移轉或其他處分外，尚須受託人因此取得信託財產之管理或處分權限；倘若，受託人對於信託財產並無管理或處分之權限而屬於消極信託者，因消極信託之受託人僅為信託財產之形式所有人，則不符合信託法第1條所規定之要件，即非屬我國信託法上所稱之信託。（法務部法律字第0980054764號）
• (三) 本題甲與乙、丙、丁之不動產信託契約，非屬委託人甲就信託財產之管理方式對於受託人乙、丙、丁之指示，而係實質上保留委託人甲對於信託財產之運用決定權，因此，該契約不符信託法所定「信託」之本質與信託財產之成立要件，而不生信託之效力。
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