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自住之意涵

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地價稅及土地增值稅所採用之「自用住宅用地」，法有明文定義（詳見土地稅法§9），適用上較明確。然，房屋稅及房地合一所得稅所採用之「自住」，法無明文定義，其意涵因適用情形而異。茲就其適用情形分析其自住意涵如下：

• (一) 自住之房屋稅優惠稅率：

  1. 條件：(1)戶籍條件：房屋所有權人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供房屋所有權人、配偶或直系親屬實際居住使用。(2)使用條件：房屋無出租或營業使用。(3)戶數條件：房屋所有權人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內。

  2. 優惠稅率：自住房屋，按房屋現值之1.2%課徵。全國僅持有一戶，按房屋現值之1%課徵。

• (二) 自住之房地合一所得稅免稅及優惠稅率：

  1. 條件：(1)戶籍條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，且連續滿六年。(2)持有條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女持有並居住於該房屋連續滿六年。(3)使用條件：交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。(4)次數條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女於交易前六年內未曾適用本項免稅規定。換言之，每六年享用一次。

  2. 優惠規定：自住房地，房地交易所得在400萬元以下，免徵；超過400萬元部分，稅率10%。

• (三) 自住之房地合一所得稅重購退稅：

  1. 條件：(1) 戶籍條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。(2) 使用條件：出售前一年內，房屋無出租、供營業或執行業務使用。(3) 時間條件：自完成移轉登記之日起二年內重購。先購後售亦適用之。(4)名義條件：出售或重購房地限以納稅義務人本人或其配偶名義登記。(5)時效條件：自完成移轉登記之日起五年內申請退還。(6)移轉條件：重購後五年內再行移轉或改作其他用途，追繳原退還稅款。

  2. 退稅金額：(1)重購房地價格大於出售房地價格：退還全部納稅金額。(2)重購房地價格不及出售房地價格：就納稅金額按重購價格占出售價額之比率申請退稅。

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韌性城市

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• 一、韌性城市之意義

韌性城市（Resilient City），指城市面對天然災害（如颱風、地震、海嘯、土石流等）、能源危機、恐怖攻擊等事件發生時，能將其衝擊所造成之影響降至最低，並在最短時間內回復原來狀態。

• 二、韌性城市之目的

• (一) 減災：城市面對衝擊時，將災害減輕，以確保人民生命財產之安全。

• (二) 調適：城市適應極端氣候變化，透過城市設施改善，以對抗地震、水災及風災等之侵襲。

• (三) 永續：城市發揮韌性能力，以應付未來不確定性事件發生，追求城市永續發展。

• 三、韌性城市之具體作法

• (一) 過往「與水爭地」，改變為「還地於水」。如增加河川行水面積、氾濫平原（如關渡平原）不得開發等。

• (二) 增加公園、綠地、廣場等開放空間，以增加透水面積。

• (三) 設置滯洪池、建物地下水庫等，以儲存雨水，並減少暴雨逕流量。

• (四) 鼓勵綠建築之興建，促進建物能源效率，減少溫室氣體排放。

• (五) 以生態工法整治河川工程，增加地下水及生態復育。

• (六) 劃定高災害潛勢地區（如斷層、土石流、地層下陷、土壤液化等地區），禁止建築使用，以避免災害損失。

• (七) 監控災害徵兆，建立預警系統。

• (八) 其他相關措施。

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空地稅、空屋稅及囤房稅

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• 一、空地稅

• (一) 空地之意義：所稱空地，指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地（平§3⑦）。

• (二) 對空地之制裁手段：直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買（平§26I）。準此，對空地之制裁手段有二，一為空地稅（照地價稅基本稅額之二倍至五倍加徵），另一為照價收買（照公告土地現值收買）。

• (三) 空地稅之目的：

  1. 採寓禁於徵之手段，禁止土地閒置。

  2. 加重土地持有成本，促進土地利用。

  3. 打擊土地投機，穩定地價發展。

• (四) 實施空地稅之問題：

  1. 空地稅過輕，難以發揮其政策效果。

  2. 空地須經限期建築使用而不使用，始得課徵空地稅。然，限期建築之期限過長，難以發揮立即打擊之效果。

  3. 空地限期使用，應考慮當地之住宅需求狀況，否則所興建房屋如淪為空屋，造成資源之更大浪費。

• 二、空屋稅

法無明文規定。實施空屋稅之最大問題在難以認定「空屋」。如以用水、用電或用瓦斯之度數為認定依據，則屋主恐以浪費水電或浪費瓦斯方式因應，反而造成資源浪費，得不償失。

• 三、囤房稅

• (一) 囤房稅之規定：本人、配偶及未成年子女全國持有超過三戶住家用房屋，按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應差別稅率，課徵房屋稅。其稅率最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過4.8%。

• (二) 囤房稅之目的：

  1. 採寓禁於徵之手段，禁止囤積房屋。

  2. 加重房屋持有成本，促其釋出房屋。

  3. 打擊炒作房屋，抑制房價高漲。

• (三) 實施囤房稅之問題：

  1. 囤房稅過輕，難以發揮其政策效果。

  2. 課徵囤房稅，如發生轉嫁現象，政策效果恐落空。

  3. 各直轄市、縣（市）所訂定之差別稅率不同，造成稅負不公平。

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農地之定義

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凡供農業生產用的土地，即可稱為農地。

由於農業生產的意義有廣狹之分，所以農地一詞也有廣狹之別：

  1. 廣義：農業用地

• (1) 平均地權條例第3條、農業發展條例第3條及土地稅法第10條指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用者︰

  1. 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

  2. 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

  3. 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

• (2) 又依農業發展條例施行細則第2條，所稱依法供前述第一目至第三目使用之農業用地，其法律依據及範圍如下：

  1. 本條例第三條第十一款所稱之耕地。

  2. 依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

  3. 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。

  4. 依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

  5. 依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

  6. 狹義：耕地

為農業生產力高的土地。依照農業發展條例第3條，耕地認定指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

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房屋稅條例之住家稅率

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◎依據民國113年1月3日修正公布之「房屋稅條例」規定，住家用房屋之房屋稅率為何？

【解答】

• (一) 供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值1.2%。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值1%。

• (二) 前款以外，出租申報租賃所得達所得稅法規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.4%。

• (三) 起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過3.6%。

• (四) 其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過4.8%。

直轄市及縣（市）政府應依上開第2款至第4款規定，按各該納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

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財產權侵害之損失補償

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損失補償之主要特徵在於「因公益而形成個人利益之特別犧牲」，亦即，公權力對個人財產權之干預程度，相較於他人所受之干預，如顯失公平且無期待可能者，即屬逾越社會責任所應忍受之範圍，而構成特別犧牲，國家應予合理之補償1。因此，針對財產權侵害之損失補償，應可粗分為：

  1. 應予補償之徵收（剝奪財產權）

  2. 應予補償之財產權限制（非至為輕微）

  3. 不予補償之財產權限制（至為輕微）

申言之，若國家為公益而對人民財產權之限制，已至完全剝奪，或致該財產權之本來效用已無從發揮，即已形骸化而實質上形同剝奪者（如本院釋字第400 號解釋所稱已形成公用地役關係之既成道路土地），即屬應予補償之徵收；然若對財產權之限制並未至此程度依上開本院釋字第564號解釋，即限制係至為輕微，則屬財產權之社會義務，係不予補償之財產權限制；反之，若對財產權之限制已「非至為輕微」，則應認係已逾越財產權之社會義務範圍，而形成個人之特別犧牲，屬應予補償之財產權限制。2

然究至何種程度始逾人民財產權所應忍受之範圍，應就行為之目的與限制手段及造成之結果予以衡量（司法院釋字第564號解釋理由書）。可就下列複數要素，綜合地對於財產權限制之個別情形，判斷其是否形成土地所有權人之特別犧牲3：1.限制之目的、2.手段形態、3.限制程度、4.損失程度、5.土地狀況及條件、6.社會需要（社會情狀）、7.限制期間、8.有無既得權益。

1 李建良，1998，特別犧牲與損失補償，月旦法學雜誌第36期，第24-25頁。 2 楊惠欽大法官釋字第813號解釋協同意見書。 3 陳立夫，2017，土地利用限制形成特別犧牲之損失補償請求權－司法院釋字第747號解釋之意義，月旦裁判時報，第64期，第17-30頁；陳立夫，2011，台灣農地權利之管制與權利保障－以耕地三七五減租條例對耕地所有權之限制為中心，土地法研究（二），新學林，第130-171頁。

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112年憲判字第19號判決之模擬試題

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◎土地稅減免規則第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」其但書規定是否違反憲法第7條平等原則？試依112年憲判字第19號判決論述之。

【解答】

• (一) 憲法第7條保障人民之平等權，法規範是否符合平等原則之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成間，是否存有一定程度之關聯性而定。租稅法律關係中，立法者為了實現憲法所賦予之任務，而就各種稅捐之稽徵及減輕或免除分別訂定不同之規範，其分類及差別待遇，涉及國家財稅政策之整體規劃，適合由代表民意之立法機關及擁有專業能力之相關行政機關，以法律或法律明確授權之法規命令定之，其規定如有正當目的，且分類與目的之達成間具有合理關聯，即符合憲法第7條平等權保障之意旨。

• (二) 法定空地屬建築基地之一部分，提供該建築物日照、採光、通風、景觀、防火、安全等特定之功能，與人民私有並非建築基地之一部分而單純無償供公眾使用之道路土地，性質與功能均有所不同。

• (三) 按法定空地屬建築基地之一部分，依法應併同主建築物一併移轉，建築物所有人就法定空地之留設，除享有較優良之居住品質及環境空間外，未來如有改建或實施都市更新，該法定空地之所有權人尚得參與分配更新後之房地，其權益不因其是否專供或兼供公眾通行使用而受影響。是對土地所有人而言，建築基地所保留之法定空地雖可供公眾通行，但仍維持並享有該法定空地屬於建築基地之利益，與單純無償供公眾使用而完全無法使用收益之道路土地，在建築法上之性質與功能不同。

• (四) 法定空地供公眾通行，縱為無償，因其已計入依建築法應留設之法定空地，即無須再就建築基地中之其他土地予以留設，對提供者仍具有建築上之利益；而提供私有非法定空地無償供公眾通行，該土地所有人並未獲取任何利益，二者本質尚有所不同。

• (五) 綜上，系爭規定因此區隔，於地價稅核課上有所區別，對提供法定空地無償供公眾通行者，仍然課徵地價稅，其分類與公平課稅目的之達成間，具有合理關聯，尚無違反憲法第7條規定之平等原則，其規定亦未逾土地稅法第6條及平均地權條例第25條之授權範圍。

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地價稅計算範例：特別稅率與一般稅率之綜合題型

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假設曾某於C市有以下5筆都市土地，試問其應繳納多少地價稅額？（C市今年度累進起點地價為500萬元）

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【解】（以下申報地價皆以萬元計算）

• (一) 適用特別稅率者

1.

10地號

• (1) 稅基 申報地價總額＝300×0.3＝90(萬元)。

• (2) 稅率 都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，屬自用住宅用地，其稅率為2‰

• (3) 稅額 地價稅＝90×2‰＝0.18(萬元)。

2.

21地號

都市計畫公共設施保留地未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

3.

22地號

• (1) 稅基 申報地價總額＝800×1＝800(萬元)。

• (2) 稅率 都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，統按6‰計徵地價稅。

• (3) 稅額 地價稅＝800×6‰＝4.8(萬元)。

4.

33地號

無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

• (二) 適用一般稅率者：55地號

1.

稅基 申報地價總額＝1,000×2＝2,000(萬元)。

2.

稅率 (2,000-500)÷500＝3(倍)。 (1)未超過累進起點地價，地價稅按基本稅率10‰徵收。 (2)超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵15‰。

3.

稅額 地價稅＝500×10‰+1,500×15‰＝27.50(萬元)。 （速算：2,000×15‰－500×0.005＝27.50(萬元)）

• (三) 合計地價稅額

  1. 18+4.8+27.50＝32.48。

綜上，曾某今年度C市地價稅合計應繳納32.48萬元。

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