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2024年4月25日
於 Real Estate, 農業用地, 土地增值稅
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農業用地移轉應課徵土地增值稅之情形

內文

農業用地移轉，依法應課徵土地增值稅之情形有那些？又，農業用地移轉應課徵土地增值稅時，其計徵土地增值稅之原地價如何認定？試彙整土地稅法相關規定，詳細析述之。

【112不動產估價師】

【解答】

• (一) 應課徵土地增值稅之情形：

農業用地移轉於法人，應課徵土地增值稅。但作農業使用之耕地依規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣（市）主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。
農業用地移轉於自然人，未申請不課徵土地增值稅，或雖申請但未符合作農業使用之情事，應課徵土地增值稅。
不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用之情事，於再移轉時，應課徵土地增值稅。
不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用，雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用之情事，於再移轉時，應課徵土地增值稅。

• (二) 課徵土地增值稅時之原地價認定：

以民國89年1月26日修正施行日當期之公告土地現值為原地價：作農業使用之農業用地，於土地稅法中華民國89年1月26日修正施行後第一次移轉，或依規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價：土地稅法中華民國89年1月26日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

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2024年4月23日
於 Real Estate, 土地增值稅, 契稅, 贈與稅
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耀哥於101年4月取得台中市西屯區一處都市計畫住宅區房地，土地面積為200平方公尺（取得當時土地申報移轉現值為每平方公尺1萬元）、房屋標準價格為250萬元，113年3月贈與其成年已有財力之子（贈與當時耀哥依公告土地現值每平方公尺2萬元申報移轉現值、房屋標準價格為220萬元，消費者物價總指數則為115.7%，且增繳地價稅已超過5%），試問贈與時所應繳納之土地增值稅、契稅由其子支付或由耀哥代為支付，贈與稅額是否有所差異？各為多少？

答：

贈與時所應繳納之土地增值稅、契稅由耀哥支付或由其子支付，贈與稅有所差異，說明與計算如下：

• 一、土地增值稅、契稅由其子（受贈人）支付

• (一) 土地增值稅＝[((200×2)－(200×1×115.7%))×20%]×(1-5%)＝32.03(萬元)

• (二) 契稅＝220×6%＝13.2(萬元)

• (三) 根據遺產及贈與稅法施行細則第19條規定：「不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除。」因此，此次贈與所繳納的土地增值稅與契稅共45.23萬元得作為此次贈與稅之扣除額。

• (四) 贈與稅＝（每年贈與總額－扣除額－免稅額）×累進稅率 [(200×2+220)－(32.03+13.2)－244]×10%＝33.08(萬元)

• 二、土地增值稅、契稅由耀哥（贈與人）支付

• (一) 土地增值稅＝32.03(萬元)

• (二) 契稅＝13.2(萬元)

• (三) 根據遺產及贈與稅法施行細則第19條規定：「不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除。」因此，此次贈與所繳納的土地增值稅與契稅共45.23萬元得作為此次贈與稅之扣除額。

• (四) 惟土地增值稅、契稅如由耀哥（贈與人）代為繳納，依遺產及贈與稅法第5條第1款規定（在請求權時效內無償承擔債務者，其承擔之債務），應以贈與論，故應加入贈與總額中，再依遺產及贈與稅法施行細則第19條規定自贈與總額中扣除。

• (五) 贈與稅＝（每年贈與總額－扣除額－免稅額）×累進稅率 [(200×2+220+45.23)－45.23－244]×10%＝37.06(萬元)

綜此，土地增值稅與契稅由其子支付，其贈與稅負擔相對較輕。

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2024年4月18日
於 Real Estate, 既成道路, 公共設施, 地價稅
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既成道路與公共設施保留地之意涵

內文

請分別說明「既成道路」與「公共設施保留地」之意義。「既成道路」與「公共設施保留地」是否應課徵其地價稅？試申述說明之。

【112身心障礙】

【解答】

• (一) 既成道路：

意義：亦稱現有巷道，指成立公用地役關係之私有土地。既成道路雖屬私有，但應開放供公眾通行使用。其構成要件如下： (1)須不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。 (2)於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。 (3)須經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日治時期、八七水災等）為必要。
地價稅之課徵：土地稅減免規則第9條規定，無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。準此，既成道路免徵地價稅。

• (二) 公共設施保留地：

意義：指都市計畫範圍內，尚未徵收且尚未闢建之公共設施用地。所稱公共設施用地，指供公共設施使用之土地。所謂公共設施，以都市計畫法第42條所規定之項目為準。如道路、公園、學校、市場等。析言之： (1)公共設施用地涵括公共設施保留地。前者範圍較廣，後者範圍較狹。如下圖所示。

[圖片1]

• (2) 公共設施保留地僅存在於都市土地。非都市土地無公共設施保留地。 (3)公共設施保留地一旦經政府徵收完竣，就非屬公共設施保留地。 (4)公共設施保留地雖未經政府徵收，但經私人投資興建完成（如奬勵私人投資興建公共設施），就非屬公共設施保留地。

地價稅優惠： (1)未作任何使用：免徵。 (2)作農業使用：課徵田賦，田賦自民國76年停徵迄今。 (3)作自用住宅用地：按千分之二稅率計徵。 (4)作自用住宅以外之其他建築使用：按千分之六稅率計徵，不累進。

文章圖片

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2024年4月16日
於 Real Estate, 土地增值稅, 土地, 所有權人
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土地增值稅公式之問題

內文

土地增值稅計算公式之問題，茲彙整如下：

公告土地現值偏離市價，部分漲價歸私。
當期(同年度)移轉無土地增值。
僅有原地價有物價調整，費用卻無調整。
稅率僅20～40%，至少有一半以上土地增值歸私。
費用必須舉證方能扣除。

另可參司法院釋字第286號解釋之不同意見書：

• (1) 土地增值稅之徵收，以土地之自然漲價為標的，應依照土地自然漲價總數額計算，不包括土地所有權人為改良土地已支出之全部費用及因而增加之價值在內。

• (2) 土地所有權人改良土地已支出之全部費用，不問土地價值有無增加，均許減去，乃以鼓勵土地所有權人改良土地為理由。

• (3) 土地可因其所有權人施以勞力資本改良而增加價值，則為常態。此項價額，主管機關既認於計算土地自然漲價總數額時，理應扣除，自應修正估價法規，改進估計技術，予以推計分離。同條例施行細則為求課徵簡便，未規定土地所有權人於報請驗證登記改良費時，同時將土地因改良而增加之價額，報請驗證登記，以便於計算土地自然漲價總額數時憑以減去，致土地有無因土地所有權人改良而增加之價值或其價額若干？事後查核困難，但仍非不能查核，自應克服困難，予以核計而為合理之劃分。

• (4) 明定該項費用之範圍，致扣除項目，不包括土地所有權改良土地所增加之價值，而將其算入自然增值。此種計算之方法，雖可減少困難，節省稽徵成本，然造成課稅基礎之混淆，已足以損及公益，且因土地增值稅之課稅標的中含有「可能存在」之非自然增值，在利益團體影響下，導致降低課徵土地增值稅稅率之立法。

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2024年4月11日
於 Real Estate, 土地增值稅, 配偶, 贈與
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配偶相互贈與之土地增值稅

內文

甲將名下A地贈與其妻乙，是否需課徵土地增值稅？乙持有A地數年後出售予丙，依規定如何認定其原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅？試依土地稅法相關規定說明之。

【112高考】

【解答】

• (一) 經申請不課徵土地增值稅：

不課徵土地增值稅：配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。準此，甲將名下A地贈與其妻乙，倘經申請不課徵，則不課徵土地增值稅。
再出售之原地價認定：乙持有A地數年後出售予丙，依法應課徵土地增值稅時，以採該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

• (二) 未申請不課徵土地增值稅：

應課徵土地增值稅：配偶相互贈與之土地，如未申請不課徵，則應課徵土地增值稅。準此，甲將名下A地贈與其妻乙，倘未申請不課徵，則應課徵土地增值稅。
再出售之原地價認定：乙持有A地數年後出售予丙，依法應課徵土地增值稅時，以採該土地甲贈與乙當時課徵土地增值稅核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

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2024年4月9日
於 Real Estate, 重大災害, 房屋稅, 納稅義務人, 地價稅
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地震等重大災害之不動產稅捐減免規定

內文

倘若發生地震等重大災害時，不動產受到災損影響，其相關稅捐減免規定茲簡要整理如下：

• 一、房屋稅

• (一) 情形

尚可使用私有房屋有受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋情形，其房屋稅減半徵收(房§15II)。
無法使用私有房屋有受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋情形，免徵房屋稅(房§15I⑦)
滅失或拆除房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅 (房§8)。

• (二) 程序

應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報(房§15III)。

• 二、地價稅

• (一) 情形

因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用之土地，地價稅全免 (土稅減§12)。

• (二) 程序

申請減免地價稅者，應於每年開徵四十日前（9月22日）提出申請；逾期申請者，自申請之次年起減免。減免原因消滅，自次年恢復徵收(土稅減§24)。

• 三、申請延期或分期

納稅義務人因天災、事變、不可抗力之事由或為經濟弱勢者，不能於法定期間內繳清稅捐者，得於規定納稅期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，其延期或分期繳納之期間，不得逾三年(稅稽§26)。
所稱延期繳納，指延長繳納期限，一次繳清應納稅捐；所稱分期繳納，指每期以一個月計算，分次繳納應納稅捐。
僅得就延期或分期繳納擇一適用。
延期最長12個月，分期最長得分36期。（納稅義務人申請延期或分期繳納稅捐辦法）

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2024年4月4日
於 Real Estate, 土地登記, 登記錯誤, 登記遺漏, 登記虛偽
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登記錯誤、登記遺漏及登記虛偽之闡述

內文

土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」又，土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」準此，土地登記損害賠償之原因有三：①登記錯誤；②登記遺漏；③登記虛偽。另，更正登記之原因有二：①登記錯誤；②登記遺漏。換言之，土地登記損害賠償之原因有「登記虛偽」，更正登記之原因無「登記虛偽」

• (一) 登記錯誤之意涵：登記錯誤可分為最廣義之登記錯誤、廣義之登記錯誤及狹義之登記錯誤。

最廣義之登記錯誤：凡登記事項與真實情形不符者，均屬之。
廣義之登記錯誤：指未違反登記同一性之登記錯誤。所稱登記同一性，指土地登記之同一權利主體、同一權利種類、同一權利範圍及同一權利標的而言。
狹義之登記錯誤：指未違反登記同一性之登記錯誤，且登記事項與登記原因證明文件不符。

• (二) 登記虛偽之意涵：指違反登記同一性之登記錯誤。最廣義登記錯誤包括廣義之登記錯誤及登記虛偽二項。

[圖片1]

• (三) 結論：

土地法第68條（土地登記損害賠償）之登記錯誤，指廣義之登記錯誤。土地法第69條（更正登記）之登記錯誤，指狹義之登記錯誤。
土地法第68條所定登記錯誤（指廣義之登記錯誤）與登記虛偽，二者結合而為最廣義之登記錯誤。準此，土地登記損害賠償之原因有二： (1)最廣義之登記錯誤：指登記事項與真實情形不符者。 (2)登記遺漏：指應登記事項而漏未登記者。
土地法第69條所定登記錯誤，指狹義之登記錯誤。準此，更正登記之原因有二： (1)狹義之登記錯誤：指未違反登記同一性之登記錯誤，且登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者。 (2)登記遺漏：指應登記事項而漏未登記者。

[圖片2]

土地登記規則第13條所定義之登記錯誤（即登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符），實際上僅適用於土地法第69條之更正登記。土地法第68條之土地登記損害賠償，不以此定義為限。

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2024年4月2日
於 Real Estate, 淨零排放, 溫室氣體, 碳匯
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淨零排放之意義與土地利用規劃作為

內文

• (一) 意義

淨零排放：指溫室氣體排放量與碳匯量達成平衡。
國家溫室氣體長期減量目標為中華民國一百三十九年（2050）溫室氣體淨零排放。為達成前項目標，各級政府應與國民、事業、團體共同推動溫室氣體減量、發展負排放技術及促進國際合作。(氣候變遷因應法第4條)

• (二) 路徑

我國於2022年3月正式公布「臺灣2050淨零排放路徑及策略總說明」，提供至2050年淨零之軌跡與行動路徑，以促進關鍵領域之技術、研究與創新，引導產業綠色轉型，帶動新一波經濟成長，並期盼在不同關鍵里程碑下，促進綠色融資與增加投資，確保公平與銜接過渡時期。

我國2050淨零排放路徑將會以「能源轉型」、「產業轉型」、「生活轉型」、「社會轉型」等四大轉型，及「科技研發」、「氣候法制」兩大治理基礎，輔以「十二項關鍵戰略」，就能源、產業、生活轉型政策預期增長的重要領域制定行動計畫，落實淨零轉型目標。

[圖片1]

[圖片2]

• (三) 碳匯

意義碳匯指將二氧化碳或其他溫室氣體自排放源或大氣中持續移除後，吸收或儲存之樹木、森林、土壤、海洋、地層、設施或場所。
類型 (1)綠碳（森林碳匯） (2)藍碳（海洋碳匯） (3)黃碳（土壤碳匯）

• (四) 土地利用規劃之作為

• I. 土地使用面向

降低不必要土地開發：在人口總量減少的變遷下，透過國土計畫減少不必要之土地開發，降低碳排放與節約能源。
增加碳匯空間：就國土計畫所劃設的國土保育地區加強保育，於國土復育促進地區進行生態復育，配合森林保育與造林，增加碳匯空間，藉此達到碳中和。
緊密都市（Compact city）規劃：藉由土地混合使用，將食衣住行育樂等日常生活所需之活動空間，盡可能配置在同一區域，可有效降低都市活動移動距離，以步行或自行車取代私人汽機車運具使用，減少不必要的交通旅次，進而縮減使用運具所產生的溫室氣體排放。

• I. I.交通運輸面向

大眾運輸導向發展（Transit-oriented development, TOD）：係藉由大眾運輸系統之構建，引導居住、工作、購物、休閒等活動空間於大眾運輸路線廊帶上有秩序地分布，以形塑高可居性、可及性及有效率的永續都市型態與土地利用模式。藉此，提高大眾運輸使用率，降低碳排高的汽機車使用。
適當縮減停車位與道路用地劃設：適當縮減停車位與道路用地，以誘導搭乘大眾運輸，減少私人運具使用，進而減少碳排放。
打造友善綠色運輸環境：以人為本的交通規劃，確保自行車道、步行環境的友善性、可及性、安全性、連貫性等，藉此鼓勵多以步行、自行車等綠色運輸取代私人運具之通勤使用，減少碳排。

• I. II.公共設施面向

公共設施區位規劃：就鄰里人口分布狀況，有效配置公共設施服務，減少通勤旅次。
既有公共設施再利用：由於少子化、高齡化之社會結構變遷，就閒置的學校等公共設施，規劃、清理轉型為社會住宅、安養中心等，避免重新開發增加碳排。

• I. V.都市設計面向

鼓勵綠建築：綠建築係在建築生命週期中，消耗最少地球資源，使用最少能源及製造最少廢棄物的建築物。因此，可於建築或開發審議時，除給予容積獎勵外，多鼓勵建商採用綠建築。
配置都市藍、綠帶系統與風廊：人口與建成環境集中下，都市熱島效應越趨嚴重。可透過水環境之藍帶系統，以及綠地、濕地之綠帶系統規劃設計，並配合風廊營造，紓緩熱島效應下冷氣空調大幅使用所造成之溫室氣體排放與高耗能。