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數宗土地或建物併同出售之優先購買權

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• (一) 土地法第34條之1第1項出賣之優先購買權：

  1. 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限： (1)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。 (2)依法令規定應併同移轉。（執§12 I II）

  2. 數宗土地或建物併同出賣，部分共有人應記明各宗土地或建物價金。

  3. 優先購買權人得僅就共有土地或建物行使優先購買權，亦得就共有土地或建物及其併同出賣之土地或建物一併行使優先購買權。

• (二) 土地法第104條出賣之優先購買權：

  1. 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。（土§104 I）

  2. 土地法第104條第1項所稱「同樣條件」，包括同樣標的。因此，數宗土地或建物併同出賣時，優先購買權人應就原有基地或房屋及其併同出賣之土地或建物一併行使優先購買權，不得僅就原有基地或房屋行使優先購買權。

【附註】 土：土地法 執：土地法第三十四條之一執行要點

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規約、視為規約及其效力

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• (一) 規約之意義

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

• (二) 視為規約之意義

  1. 規約草案：公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

  2. 中央主管機關之規約範本：公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定規約範本，視為規約。

• (三) 規約成立的程序

擬定規約（可參考中央制訂的規約範本），經區分所有權人決議通過。

• (四) 非經載明規約不生效力情形

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

  1. 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

  2. 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

  3. 禁止住戶飼養動物之特別約定。

  4. 違反義務之處理方式。

  5. 財務運作之監督規定。

  6. 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

  7. 糾紛之協調程序。

• (五) 載明規約仍不生效力事項

  1. 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： (1)公寓大廈本身所占之地面。 (2)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 (3)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 (4)約定專用有違法令使用限制之規定者。 (5)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

  2. 約定事項有違反法令之規定者。

• (六) 得請求撤銷情形

民法第799條之1規定，規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。

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未實施限制私有土地面積最高額之理由

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實施私有土地面積最高額之目的在避免私人壟斷或兼併土地。

• (一) 現行地價稅採累進稅。累進稅對私人土地面積過大，以高稅率加以懲罰。換言之，現行已採地價稅累進稅作用，抑制私人壟斷或兼併土地。但，地價稅之歸戶範圍僅限於直轄市或縣（市），未及於全國，乃缺憾所在。

• (二) 倘實施私有土地面積最高額，財團以人頭借名登記逃避限制，最後實施效果有限，且造成地籍紊亂。

• (三) 現行，農地有鼓勵「擴大農場經營規模」政策，市地有鼓勵「新市區大規模開發」政策。因此，實施限制私有土地面積最高額恐背道而馳。

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定型化契約條款顯失公平與違反平等互惠原則

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根據消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：

• (一) 違反平等互惠原則者。 企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則(消保§11)。而定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則(消保施§14)：

  1. 當事人間之給付與對待給付顯不相當者。例如：企業經營者未有任何優惠卻要消費者自負貨物瑕疵責任。

  2. 消費者應負擔非其所能控制之危險者。例如：負擔天氣因素不出旅遊團之風險。

  3. 消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。例如：違約賠1,000倍。

  4. 其他顯有不利於消費者之情形者。例如貨物售出一概不退還。

• (二) 條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。例如：貨物售出一概不退還。

• (三) 契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。例如：免除企業經營者違約責任。

定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之 (消保施§13)，亦即仍需個案作綜合判斷。

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空地限建之問題

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• (一) 當地價高漲時，政府應立即採取打擊投機措施。然，空地限建制裁措施（即空地稅及照價收買）之實施，遷延時日，緩不濟急。

• (二) 地價高漲時，地價倍數上漲。然，空地稅僅按地價稅基本稅額之二倍至五倍課徵。投機者之獲利遠大於制裁金額。換言之，空地稅過輕，不足以嚇阻土地投機。

• (三) 照價收買可以有效打擊土地投機。因為以低於市場地價之「公告土地現值」收買，造成土地所有權人之財產損失。然，照價收買未設置基金，如採照價收買措施，政府須先編列預算，始有財源。政府編列預算常受到地方民意代表阻撓，甚至刪除而無法實施。

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多數決創設地上權人、典權人後他共有人仍有優先購買權之意涵

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• (一) 土地法第34條之1與第104條規定

  1. 根據土地法第三十四條之一執行要點第12點第1項：「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」亦即多數共有人利用多數決出賣整筆共有不動產時，為保障少數人權益，仍給予其機會進行優先購買。

  2. 另外，按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之 (第一項)。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 (第二項)。」

• (二) 優先購買權競合之處理原則

  1. 依照學說看法：物權性質優先購買權優先於債權性質優先購買權。

  2. 依照執行要點第13點第6款，土地法第34條之1之優先購買權與土地法第104條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104條。

• (三) 多數決創設地上權人、典權人後他共有人仍有優先購買權之意涵

  1. 執行要點第12點第4項：「部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。」

  2. 修法理由：「本法條之立法意旨並非以損害少數共有人權益為目的，如先依本法條規定辦理土地之地上權或典權設定，部分共有人再依本法條第一項規定出售該共有土地時，考量該地上權人或典權人已取得之權利仍存在於該土地上，尚不因土地所有權人之不同而受影響，參照內政部八十七年九月九日台內地字第八七七八二六六號函意旨，仍應通知他共有人是否願意優先購買，爰增訂第四項規定。」

  3. 87年台內地字第8778266號函：「查土地法第三十四條之一執行要點第10點第1款規定：共有土地之共有人依土地法第34條之1出售共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，此係為平衡共有土地共有人間之權益所為之規定。本案共有土地之地上權係由部分共有人依土地法第34條之1所為之設定，現部分共有人擬依土地法第34條之1再出售共有土地予地上權人。鑒於前依土地法第34條之1為地上權設定時，少數他共有人並未有優先設定之權利，對他共有人權益之均衡，顯有立法上之缺失，且探究土地法第34條之1之立法意旨係為促進共有土地之合理利用，並非以損害少數共有人權益為目的，其為兼顧共有人間權益之均衡，乃設優先購買權之規定，又本案如由共有人優先購買取得全部所有權，該地上權人已取得之地上權仍存在於該土地上，尚不因土地所有權人之不同而受影響。復基於本案土地前後辦理地上權設定及出售均係依土地法第三十四條之一規定所為之設定及處分，自應依土地法第34條之1之立法意旨優先探究其共有人間權益之均衡，故本案共有土地雖已設定地上權，於部分共有人依上開規定再行出售其共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，如有爭執，再循司法途徑解決。」

  4. 綜上，本條主要意思應只有提到用多數決設定地上權、典權後，因為「有可能」是故意創造出土地法第104條的優先購買權人出來，然後用物權大於債權方式，讓共有人完全無主張機會，因為競合時原則上土地法第104條應優先適用，因而過去很多人利用此方式先多數決虛假創設地上權、典權人出來，然後就直接以他們欲優先購買而就不需詢問其他共有人，等同於透過物權優先於債權的原則，架空共有人的優先購買權。換言之，此規定是說共有人仍有權利主張，但「並沒有」說就是違反競合原則，直接明確提到土地法第34條之1會優先於土地法第104條，而回到上述立法說明來看，只是強調多數共有人除地上權人外，也必須詢問他共有人是否願意優先購買（不可只問土地法第104條的地上權、典權人），當雙方都願意優先購買而產生爭議時（例如共有人認定多數人與少數共有人有通謀虛偽問題），就去訴訟決定。因此，物權大於債權之原則應並未突破。

  5. 此外，應注意的是，如果地上權人、典權人當初是全體同意設定的，那多數決出賣共有土地時，倘若地上權人、典權人已主張優先購買，就不需依執行要點第12點第4項再通知少數共有人。其原因係該地上權、典權即無通謀問題。

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房屋稅計算範例（囤房稅修法後）

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兄妹甲、乙、丙三人在相同行政區相同地段各擁有一棟鋼筋混凝土造2樓透天不動產，完工時間與房屋稅起課日期皆為民國87年7月1日，每層樓皆為3公尺高，每人的房屋面積皆為300m2，房屋標準單價為2,700元/m2。甲的房屋純供開業地政士事務所使用；乙的房屋非自住但借予其小叔供住宅使用；丙的房屋原供自住，但108年1月1日改為營業用。假設每年折舊率1%，地段調整率110%，則甲、乙、丙三人今年度（107年7月1日至108年6月30日）各應繳納房屋稅額為何？（自用住宅稅率為1.2%，非自住宅稅率為1.5%，非住非營稅率為2%，營業用稅率為3%）（108年地政士考題）

甲乙丙房屋稅計算如下：

  1. 甲房屋供開業地政士事務所使用，適用營業用稅率3%： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 3% = 21,384元

  2. 乙房屋借予其小叔供住宅使用，適用非自住之其他住家用稅率2%至4.8%，以下假設適用2%計算： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 2% = 14,256元

  3. 丙房屋原供自住，後改為營業用致稅額增加，依規定自變更之次期（109年）開始適用，故108年度房屋稅仍適用自住用稅率1.2%： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 1.2% = 8,553元

因此，甲應繳納房屋稅21,384元；乙應繳納房屋稅14,256元；丙應繳納房屋稅8,553元。

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違規土地使用之處罰對象

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甲出租都市住宅區不動產予乙住宅使用，惟乙卻違反管制規定，對外作營業使用，經鄰居檢舉後，試問該縣市政府應以甲或乙作為裁罰對象，抑或兩人皆應處罰？

  1. 有關處罰對象部分，都市計畫法第79條明定得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人。

  2. 參照最高行政法院95年1月份庭長聯席會議決議意旨：「應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰。」因此，原則應以行為人乙為裁處對象。

  3. 至於所有權人甲，處分機關應依論理及經驗法則判斷土地或建築物所有權人是否有故意或過失等責任條件。

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優先購買權之放棄及視為放棄

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• (一) 放棄與視為放棄之意義：

  1. 放棄：指出賣人通知優先購買權人時，優先購買權人於法定回覆期限內表示不願意購買。

  2. 視為放棄：指出賣人通知優先購買權人時，優先購買權人於法定回覆期限內不表示優先購買與否。

• (二) 放棄與視為放棄於土地登記應檢附之文件：

  1. 債權效力之優先購買權： (1)申請土地權利移轉登記時，申請人應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣（登§97I）。 (2)土地法第34條之1第4項之優先購買權，優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式（執§13　）。

  2. 物權效力之優先購買權： (1)放棄：申請土地權利移轉登記時，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件（登§97II）。 (2)視為放棄：申請土地權利移轉登記時，申請人應檢附出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（登§97II）。

[圖片1]

【附註】 ①登：土地登記規則 ②執：土地法第三十四條之一執行要點

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未辦繼承土地標售之優先購買權資格

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案例：

甲乙丙三人分別共有一筆土地，應有部分各1/3，甲先死亡，由ABC繼承並登記為公同共有，應繼分均等。後乙死亡且未辦繼承登記被列冊管理15年，今公開標售，且由丁得標，公同共有人A於30日內主張按決標金額優先購買，試問：

  1. 該公同共有人A得否主張優先購買權？

  2. 該公同共有人A是否依民法第828條第3項規定應經全體公同共有人同意？

解析：

• (一) 按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。查本條項規範目的，係為使土地之使用與所有權能合一，以利經濟效益。因此，本條項所指之其他共有人，自不以分別共有人為限，包括公同共有人，以公同共有人就該土地或建築改良物之所有權與使用權，逐漸趨於合一之故。

• (二) 本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉。

參考來源：最高法院109年度台上字第1546號民事判決

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