• 一、公辦市地重劃
• (一) 政府主動選定地區辦理辦理市地重劃時，主管機關應擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。在前項公告期間內，重劃地區私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者，表示反對時，主管機關應予調處，並參酌反對理由，修訂市地重劃計畫書，重行報請核定，並依其核定結果公告實施。(平§56)
• (二) 地主申請優先辦理適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地重劃。(平§57)
• 二、獎勵地主自辦市地重劃
為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。重劃會辦理市地重劃時，應由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施之。(平§58)
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簡要整理農地變更之條件，茲說明如下：
• (一) 不影響農業生產環境完整性+農業主管機關同意
農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意。(農業發展條例§10)
農業用地變更使用，應避免影響農業生產環境之完整。有下列情形之一者，不同意變更使用(農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點§5)： (1)未依規定規劃設置隔離綠帶或設施。 (2)使用具有農業灌溉功能之系統作為廢污水排放使用或有妨礙上、下游農業灌排水系統輸水能力之虞。 (3)申請變更範圍內夾雜未申請變更之農業用地且妨礙其農業經營。 (4)妨礙原有區域性農路通行。 (5)申請變更農業用地辦理部分土地分割，致造成坵塊零碎不利農業經營。但線狀之公共建設，不在此限。 (6)目的事業主管機關就事業設置之必要性與計畫使用農業用地所提區位、面積之必要性、合理性及無可替代性，未提出評估意見或未表示支持意見。 (7)其他依本要點規定不得同意變更使用之情形。目的事業主管機關對於興辦事業人申請農業用地變更，應就事業設置之必要性與計畫使用農業用地所提區位、面積之必要性、合理性及無可替代性，提出評估意見，或具體表示是否支持該興辦事業及土地使用。(農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點§4)
• (二) 繳交回饋金
農業用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第54條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。(農業發展條例§12 I)
各目的事業相關法令已明定土地變更使用應捐贈或繳交相當回饋性質之金錢或代金者，其繳交及使用，依其法令規定辦理。但其土地如係農業用地，除民國89年1月4日修正施行前已收繳者，得免予撥交外，各相關機關應將收繳之金錢或代金之二分之一依前項規定辦理。(農業發展條例§12 II)
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112年憲判字第20號判決除否定土地法第57條登記為國有之效力外，亦補充司法院釋字第107號及第164號之解釋。
112年憲判字第20號判決理由提及，本件所示土地所有權爭議中，國家不得主張適用民法消滅時效之規定。其理由如下：
• (一) 國家就其與人民間之私權爭議，原則上固得主張相關規定所賦予之權利。然而，國家係為人民而存在，本質上既不可能擁有如人民般得自由發展之人格及維繫生存之需求，亦不可能如人民般享有得自由追求之私益，只能追求公益，以執行公共任務為職志。從而，國家自無受憲法第15條所保障財產權之基本權利。
• (二) 國家基於公權力主體地位行使統治高權，致與人民發生財產權爭執時，國家本非憲法第15條財產權保障之主體，從而不生基本權衝突之情事。
• (三) 一般而言，權利人長久未行使其權利者，消滅時效制度固具有早日確定私法上權利義務狀態、維持法律秩序之公益性。惟國家與人民間關於土地之爭議，若非來源於兩者之合意，而係國家於政權更替之際，居於公權力主體地位，行使統治權，制定相關法規範，並依該規範將原屬人民私有而僅未及時申辦總登記之土地，逕行登記為國有之情形，倘又容許國家嗣後再以時間經過為由，依民法消滅時效規定為時效完成之抗辯，不啻變相承認國家得透過土地總登記之程序，及消滅時效之抗辯，而無須踐行任何徵收或類似徵收之程序，即可剝奪人民之財產。
（參見：112年憲判字第20號判決理由）
司法院釋字第107號解釋文：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」司法院釋字第164號解釋文：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一０七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」上開二則解釋文，再補充加入112年憲判字第20號判決理由，其結果（如圖所示）如下：
• (一) 不動產真正所有權人，尚未依我國法律登記為所有權人，如登記名義人為私人，不動產真正所有權人行使民法第767條之物上請求權，請求返還不動產或除去妨害，有消滅時效規定之適用。
• (二) 不動產真正所有權人，尚未依我國法律登記為所有權人，如登記名義人為國家，不動產真正所有權人行使民法第767條之物上請求權，請求返還不動產或除去妨害，無消滅時效規定之適用。
• (三) 不動產真正所有權人，已依我國法律登記為所有權人，不論登記名義人為私人或國家，不動產真正所有權人行使民法第767條之物上請求權，請求返還不動產或除去妨害，無消滅時效規定之適用。
[圖片1]
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某甲為經常居住於中華民國境內之中華民國國民，於民國114年4月贈與其兒一筆公告土地現值加房屋評定標準價格共計7,350萬元之不動產，受贈人所納契稅及土地增值稅合計500萬元，試問其應納贈與稅為多少？
解答：
• 一、公告114年發生繼承或贈與案件適用遺產稅、贈與稅之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額
[圖片1]
資料來源：財政部，2024.11.28
• 二、計算
• (一) 贈與總額：贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除規定之扣除額及免稅額後之課稅贈與淨額。其中，贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。
因此，本題贈與總額為7,350(萬元)
• (二) 扣除額：契稅及土地增值稅扣除額500(萬元)
• (三) 免稅額：244(萬元)
• (四) 課稅贈與淨額＝贈與總額－扣除額－免稅額 ＝（7,350－500－244）＝6,606(萬元)
• (五) 適用稅率：贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除規定之扣除額及免稅額後之課稅贈與淨額，依下列稅率課徵之：
2,500萬元以下者，課徵10%。
超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15%。
超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20%。
惟114年課稅級距須依最新物價調整後金額計算，即：
贈與淨額2,811萬元以下者，課徵10%。
超過2,811萬元至5,621萬元者，課徵281萬1,000元，加超過5,621萬元部分之15%。
超過5,621萬元者，課徵702萬6,000元，加超過5,621萬元部分之20%。
• (六) 贈與稅應納稅額
贈與稅應納稅額＝2,811*10%+2,810×15%+(6,606-5,621)×20% ＝899.6(萬元)
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• (一) 內部估價之意義：金融機構辦理放款時，擔保品價格由金融機構內部人員查估，稱為內部估價。
• (二) 外部估價之意義：金融機構辦理放款時，擔保品價格委由金融機構外部之專業人員（即不動產估價師）查估，稱為外部估價。
• (三) 優缺點比較：
• (1) 優點： ①不必向借款人收取估價服務費，提高爭取業務之機會。 ②可以掌控貸款金額，達到客戶要求。
• (2) 缺點： ①銀行人員充當估價人員，知識及經驗不足，恐造成估價錯誤。 ②銀行經理為了業績，指示承辦員高估，日後產生不良債權。
• (1) 優點： ①不動產估價師具有估價執照，且由公正第三人估價，其估價結果較易獲得借款人信賴。 ②不動產估價師不受銀行經理指揮監督，可以發揮客觀、公正、獨立估價。
• (2) 缺點： ①委託估價師查估，須收取估價服務費，造成借款人或銀行之負擔。 ②估值較無彈性，難以溝通協調。
綜上，目前國內銀行採內部估價者較多（如土地銀行、華南銀行、第一銀行等）；採外部估價者較少（如星展銀行、匯豐銀行、上海商銀等）。然，筆者認為宜採外部估價，短期可以降低銀行之呆帳率，長期可以避免銀行之系統風險。
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某甲為經常居住於中華民國境內之中華民國國民，於民國114年4月死亡，享年63歲，其遺有雙親、受其撫養哥哥、重度殘障之配偶，以及15歲、18歲與23歲之子女。經清查後，其留有遺產包含如下，請問遺產稅應納稅額為多少？
• (一) 素地：面積3,000平方公尺，公告土地現值每平方公尺2萬元。 (二)成屋：土地面積1,500平方公尺，公告土地現值每平方公尺3萬元，房屋評定標準價格1千萬。 (三)地上權：年租額500萬元，賸餘期間40年。
解答：
• 一、公告114年發生繼承或贈與案件適用遺產稅、贈與稅之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額
[圖片1]
資料來源：財政部，2024.11.28
• 二、計算
• (一) 遺產總額：遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除規定之各項扣除額及免稅額後之課稅遺產淨額。遺產總額應包括被繼承人死亡時依規定之全部財產，及依規定計算之價值。但規定不計入遺產總額之財產，不包括在內。其中，遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。
土地：所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準。
房屋：以評定標準價格為準。
地上權之設定有期限及年租者，其賸餘期間超過三十年至五十年以下者，以一年地租額之五倍為其價額。本題賸餘期間為40年。
因此，甲遺產總額＝(3,000×2)+(1,500×3+1,000)+(500×5)＝14,000(萬元)
• (二) 扣除額
雙親扣除額：138×2=276(萬元)
重度殘障配偶扣除額：553+693=1,246(萬元)
15歲未成年子女扣除額：56+56×3=224(萬元)
18歲成年子女扣除額：56(萬元)
23歲成年子女扣除額：56(萬元)
受其撫養哥哥扣除額：56(萬元)
喪葬費扣除額：138(萬元)
合計：276+1,246+224+56+56+56+138=2,052(萬元)
• (三) 免稅額：1,333(萬元)
• (四) 課稅遺產淨額＝遺產總額－扣除額－免稅額＝（14,000－2,052－1,333）＝10,615(萬元)
• (四) 適用稅率：遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除規定之各項扣除額及免稅額後之課稅遺產淨額，依下列稅率課徵之：
五千萬元以下者，課徵百分之十。
超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百分之十五。
超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之二十。
惟114年課稅級距須依最新物價調整後金額計算，即：
遺產淨額5,621萬元以下者，課徵10%。
超過5,621萬元至1億1,242萬元者，課徵562萬1,000元，加超過5,621萬元部分之15%。
超過1億1,242萬元者，課徵1,405萬2,500元，加超過1億1,242萬元部分之20%。
• (五) 遺產稅應納稅額＝5,621×10%+[(10,615-5,621)×15%]＝1,311.2(萬元)
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關於終止住宅租約之限制，土地法第100條針對不定期租約，住宅法第38條針對社會住宅，租賃住宅市場發展及管理條例第10條及第11條針對定期租約提前終止，三者之適用時機不同。茲分述如下：
• (一) 土地法之規定：出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
出租人收回自住或重新建築時。
承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
承租人以房屋供違反法令之使用時。
承租人違反租賃契約時。
承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。（土§100）
• (二) 住宅法之規定：社會住宅之承租人有下列情形之一者，經營管理者得隨時終止租約收回住宅：
已不符承租社會住宅之資格。
將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。
改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。
其他違反租約中得終止租約收回住宅之規定。（住§38I）
• (三) 租賃住宅市場發展及管理條例之規定：
1.
出租人提前終止租約之情形：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： (1)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 (2)承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。 (3)承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 (4)出租人為重新建築而必要收回。 (5)其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： (1)依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 (2)依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。（租§10）
2.
承租人提前終止租約之情形：租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： (1)因疾病、意外產生有長期療養之需要。 (2)租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 (3)因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 (4)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
承租人依上開提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。（租§11）
【附註】 土：土地法 住：住宅法 租：租賃住宅市場發展及管理條例
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• 一、意義
根據民法第824條，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。倘若以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。此為「補償分割」之方式。
惟同法第824條之1第4項則為免補償義務人不給錢，爰規定如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。繼按土地登記規則第100條之1亦規定，依民法第824條第3項規定申請共有物分割登記時，共有人中有應受金錢補償者，申請人應就其補償金額，對於補償義務人所分得之土地，同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者，不在此限。
• 二、申請方式
• (一) 根據土地登記規則第27條第16款，依民法第824條之1第4項規定抵押權之登記為「單獨申請」，其登記原因為「法定」。
• (二) 此法定抵押權登記需與判決共有物分割登記連件申請。
• (三) 應受補償人(即法定抵押權人)為未會同申請登記之共有人，其未繳之登記規費，得於其抵押權之其他登記事項欄註記「未會同申請，欠繳登記費○○○及書狀費，繳清後發狀」。
• (四) 申請文件：
土地登記申請書
法院判決共有物分割法定抵押權登記清冊
法院判決共有物分割確定證明（如法院對共有物分割裁判確定之判決書）
申請人身分證明
土地增值稅繳（免）稅證明
契稅繳（免）稅證明
其他依法律規定應提出之證明文件
• 三、登簿範例
[圖片1]
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透天房屋依產權型態分為真透天與假透天二種。
• (一) 真透天：透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權亦為單獨所有。
• (二) 假透天：亦稱持分透天；透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權則與該社區其他房屋持有人共有（分別共有）。
• (三) 兩者比較：
真透天得僅就土地或僅就建物為讓與，亦得就土地與建物讓與不同一人。假透天不得僅就土地或僅就建物為讓與，亦不得就土地與建物讓與不同一人。
假透天持有人就建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，基地之他共有人無優先購買權。真透天無此一情形。
真透天之更新重建得由房地持有人單獨為之。假透天之更新重建應經社區之全體房地持有人同意。
相同情況下，真透天之房價較假透天為高。
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• 一、規定
按土地登記規則規定第83條：「區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍(第1項)。登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍(第2項)。」
倘若部分區分所有權人單獨申請建物所有權登記時，仍應依規定提出相關文件並於申請書記明基地權利種類及其範圍，如申請人查註基地權利種類及其範圍有困難時，應請其逕洽貴府建築主管機關調卷或影印其提供興建房屋時所附之土地權利證明文件後據以辦理。(內政部91年2月6日台內中地字第0910001589號函)
• 二、意義
配合公寓大廈管理條例第4條：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」避免於辦理所有權移轉時滋生疑義
• 三、範例
• (一) 登記申請書之記明
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資料來源：台北市政府
• (二) 建物登記簿之註記
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