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違反信託約定之處分

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小耀將名下A地信託移轉登記給高高，並約定高高僅有管理權限，即於信託存續期間20年內，每年將A地租金收益交付給昌大，並有將相關約定內容納入信託專簿。然而，高高後續竟將A地出賣給第三人，而登記機關未察且辦理A地移轉登記完畢，請問小耀或昌大該如何處理？

• (一) 昌大得聲請法院撤銷高高之處分

根據信託法第18條第1項：「受託人違反信託本旨處分信託財產時，受益人得聲請法院撤銷其處分。受益人有數人者，得由其中一人為之。」

第2項：「前項撤銷權之行使，以有左列情形之一者為限，始得為之： 一、信託財產為已辦理信託登記之應登記或註冊之財產權者。 二、信託財產為已依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明其為信託財產之有價證券者。 三、信託財產為前二款以外之財產權而相對人及轉得人明知或因重大過失不知受託人之處分違反信託本旨者。」

第19條：「前條撤銷權，自受益人知有撤銷原因時起，一年間不行使而消滅。自處分時起逾十年者，亦同。」

因此，A地屬於已辦理信託登記之應登記財產權，受託人高高違反信託本旨處分信託財產時，受益人昌大得聲請法院撤銷其處分。但昌大應於知有撤銷原因時起1年間，或自處分時起10年內聲請。

• (二) 阿耀與昌大得對高高請求將其所得之利益歸於信託財產

信託法第9條第2項：「受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。」

信託法第35條第3項：「受託人違反第一項之規定，使用或處分信託財產者，委託人、受益人或其他受託人，除準用第二十三條規定外，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入。」

因此，委託人阿耀與受益人昌大得對高高請求將其所得之利益歸於信託財產，倘若高高屬惡意，則應附加利息一併歸入。

• (三) 阿耀與昌大得對高高請求損害賠償、回復原狀或減免報酬

根據信託法第35條第1項：「受託人除有下列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利： 一、經受益人書面同意，並依市價取得者。 二、由集中市場競價取得者。 三、有不得已事由經法院許可者。」

第3項：「受託人違反第一項之規定，使用或處分信託財產者，委託人、受益人或其他受託人，除準用第二十三條規定外，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入。」

第4項：「前項請求權，自委託人或受益人知悉之日起，二年間不行使而消滅。自事實發生時起逾五年者，亦同。」

第23條：「受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。」

因此，委託人阿耀與受益人昌大得請求高高以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。

• (四) 阿耀與昌大得向法院聲請解任高高之受託人職務

信託法第36條規定：「受託人違背其職務或有其他重大事由時，法院得因委託人或受益人之聲請將其解任。」

因此，委託人阿耀與受益人昌大得主張受託人高高違背所約定之職務，向法院聲請將其解任。

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房屋土地交換之房地合一稅

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曾大於110年4月以2,000萬元購買A房地，並於114年4月與熊大訂定房地交換契約，將A房地以相當市場行情之2,300萬元，交換熊大所有之B房地，且雙方未進行差價找補，即無收付價金。試問曾大是否需申報繳納房地合一所得稅？要的話，應納稅額為多少？（以公告土地現值計算之土地漲價總數額為50萬元）

首先，按照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第2點，房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

因此，個人換出105年1月1日以後取得之房屋、土地，無論有無收付價金，應以換出房地之成交價額減除原始取得成本、因取得、改良及移轉而支付之費用及土地漲價總數額後之餘額為課稅所得，並檢附交換契約書、成本及必要費用相關證明文件與其他有關文件，辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

其中，換出房地之成交價額，原則上國稅局會調查A、B房地交換當時金融機構貸款評定價格及同棟或鄰近同類大樓相近樓層之實價登錄資訊，約定交換價格是否與交換當時A、B房地之市場行情相當，如否，即會參酌時價資料認定。

因此，曾大換出A房地之課稅所得為220萬元（成交價額2,300萬元－原始取得成本2,000萬元－移轉必要費用30萬元－土地漲價總數額50萬元），應納稅額77萬元（220萬元×適用稅率35%）

參考來源：個人換出適用房地合一稅制之房屋、土地，應於規定期限內辦理房屋土地交易所得稅申報-財政部全球資訊網

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房屋預售制度是房價飆漲之溫床

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• (一) 預售屋及房屋預售制度之緣起：早期，我國法律並無預售屋及房屋預售制度之明文規定，然業界已普遍實施。及至「公寓大廈管理條例」（民國84年6月28日總統公布）及「不動產經紀業管理條例」（民國88年2月3日總統公布）始正式入法。諸如：

  1. 公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」從反面解釋，公寓大廈起造人或建築業者，經領得建造執照，得辦理銷售。亦即，銷售預售屋為合法行為。如果該法條規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得使用執照，不得辦理銷售。」則銷售預售屋為違法行為。應特別強調，世界各國，有的國家允許銷售預售屋，有的國家禁止銷售預售屋。

  2. 不動產經紀業管理條例第4條第3款規定：「預售屋：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」

• (二) 房屋預售制度與房價飆漲之關係： 房屋預售制度是房價飆漲之溫床。其理由如下：

  1. 房屋預售制度，購屋者運用財務槓桿及選擇權操作進行房地投機，導致不動產景氣時，大量湧入投機客購買預售屋，房屋假性需求增加。

  2. 建設公司之預售個案委由代銷公司銷售（俗稱包銷）。代銷公司為了爭取銷售個案，競相創造區域新行情。因此不動產景氣時，預售價帶動新成屋價，新成屋價再帶動中古屋價，導致不動產價格全面上漲。

  3. 代銷公司採包銷承攬預售個案，承擔銷售成敗之風險。因此，代銷公司不擇手段採取違規銷售（如利用網路傳播不實資訊、營造不動產交易活絡假象等），製造「今天不買，明天房價更高」之恐慌心理。

  4. 預售個案創新價完銷，經媒體大肆渲染，造成民眾對房價之預期心理，進而吸引更多投機客進場。預期終於實現，實現後再預期，形成房價惡性循環上揚。

綜上，房屋預售制度於不動產多頭市場，誘使房價飆漲，對不動產價格之穩定造成不利影響。因此，房屋預售制度不是好的制度。

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死亡前2年贈與之相關概念比較

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甲死亡前二年內贈與給繼承人之一乙300萬，而後甲死亡時留下遺產3,300萬，並由乙、丙、丁三人繼承，應繼分均等，試問其乙、丙、丁之各應繼遺產為何？遺產稅之遺產總額多少？另甲生前對K有一債務，乙、丙、丁應負清償責任之所得遺產總額為多少？

• (一) 各應繼遺產分為兩種情形：

  1. 甲「非」因結婚、分居或營業而贈與給乙 僅就甲死亡時留下遺產3,300萬進行分配。 乙、丙、丁＝3,300/3＝各1,100萬元 *注意：繼承人彼此間並沒有民法第1148條之1的適用，亦即丙、丁不得就乙已受贈之300萬主張納入應繼遺產。

  2. 甲因結婚、分居或營業而贈與給乙 依據民法第1173條I、II：「繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。」 因此，應繼遺產＝3,300+300＝3,600萬元，各人應繼遺產： 乙＝3,600/3＝1,200，再扣除300萬元（歸扣）＝900萬元 丙＝3,600/3＝1,200萬元 丁＝3,600/3＝1,200萬元 *注意：歸扣並不限於死亡前二年內。

• (二) 之遺產總額

依據遺產及贈與稅法第15條I：「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：一、被繼承人之配偶。二、被繼承人依民法第一千一百三十八條及第一千一百四十條規定之各順序繼承人。三、前款各順序繼承人之配偶。」

遺產稅之課稅遺產總額＝3,300+300＝3,600萬元

*注意：倘若非死亡前二年內之贈與（含結婚、分居、營業之特種贈與），則不需納入遺產稅額計算

• (三) 應負清償責任之所得遺產總額

為避免被繼承人生前贈與，影響被繼承人之債權人求償權益，依據民法第1148條之1：「繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產。」，以規範對外清償範圍。

因此，乙、丙、丁應負清償責任之所得遺產總額為3,300+300＝3,600萬元。換言之，K得請求乙、丙、丁於遺產3,600萬元之範圍內加以清償。

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民眾購買預售屋與成屋之投機模式比較

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民眾購買預售屋或成屋，皆具有財務槓桿及選擇權操作。茲說明如下：

• (一) 財務槓桿：

  1. 預售屋：民眾購買預售屋，必須分期繳納定金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款。定金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款之合計等於自備款（如預售屋之購屋貸款70%，就是自備款30%）。準此，自備款於房屋興建期間，分期繳納。如房屋興建三年，則在這三年內分期繳納。

  2. 成屋：民眾購買成屋，有一部分的錢向銀行融資，稱為購屋貸款；其餘的錢由自己出資，稱為自備款。如購屋貸款70%，則自備款30%。準此，自備款於房屋簽訂契約至過戶完成，分期繳納。如房屋簽訂契約至過戶完成為二個月，則在這二個月分期繳納。

  3. 比較：預售屋之自備款分期繳納，這期間相當長，購屋者之財務壓力較輕。成屋之自備款分期繳納，這期間相當短，短到如同一次繳清，購屋者之財務壓力較重。

• (二) 選擇權操作：

  1. 預售屋： (1)房價上漲：民眾購買預售屋，當未來房價上漲時，依據平均地權條例第47條之4禁止預售屋轉售之規定，因此須俟完工交屋時，始得轉售。 (2)房價下跌：民眾購買預售屋，當未來房價下跌時，可以隨時斷頭。依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第24點第4款規定，賣方最多没收房地總價15%。亦即，購屋者最多損失房地總價之15%。

  2. 成屋： (1)房價上漲：民眾購買成屋，當未來房價上漲時，可以隨時還清銀行貸款，轉售他人。 (2)房價下跌：民眾購買成屋，當未來房價下跌時，可以隨時斷頭，任由銀行拍賣房屋。但銀行拍賣房屋，未能獲得完全清償時，得再向借款人追索（如追索借款人之其他財產、薪資等）。

  3. 比較： (1)建設公司與購屋者為預售屋選擇權模式之當事人，建設公司為選擇權買權（Call Option）之賣方，購屋者為選擇權買權之買方。 銀行與購屋者為成屋選擇權模式之當事人，銀行為選擇權買權之賣方，購屋者為選擇權買權之買方。 (2)房價上漲時，預售屋須俟完工交屋，始得轉售；惟成屋可以隨時轉售。房價下跌時，預售屋可以隨時斷頭，最多損失房地總價15%；成屋亦可以隨時斷頭，惟損失無上限。

總之，預售制度較成屋制度更有利於購屋者投機。

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共有土地協議信託給共有人之一

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甲乙丙三人共有一筆A地，每人應有部分為1/3，由於丙具有地政士專業，因而三人協議將該A地共同信託給丙，並簽訂信託契約書，約定由丙管理及處分，請問該信託契約是否有效？

解題關鍵

• (一) 各共有人，得自由處分其應有部分。 (二)按民法規定，契約交易雙方為對立之當事人，因而兩者原則不得為同一人。 (三)僅法人為增進公共利益，得經決議對外宣言自為委託人及受託人，並邀公眾加入為委託人。

結論

• (一) 甲乙應有部分為自由處分，故該2/3與丙之信託契約有效。 (二)丙自己的應有部分1/3，委託給自己，違反契約對立性，該部分無效。

參考來源：曾榮耀編撰，信託法概要，附錄四精選案例，高點

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民眾購買預售屋之投機方法

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民眾購買預售屋從事投機之方法有二：

• (一) 財務槓桿：民眾購買預售屋在交屋前分期繳納定金、簽約款、開工款、工程期款及交屋款。這些款項之合計等於自備款（如預售屋之購屋貸款70%，則自備款30%）。準此，在交屋時，如果房價上漲，將擴大購屋者之投資報酬率。如房價1,000萬元，自備款30%，交屋時房價上漲為1,200萬元，則民眾之投資報酬率為66.67%（即200 ÷ 300 = 66.67%），而非20%（即200 ÷ 1,000 = 20%）。

• (二) 選擇權操作：預售屋之購屋者相當於站在選擇權買權（Call Option）之買方。亦即，購屋者付出定金及簽約金之後，取得要求建設公司於完工時移轉該預售屋之權利。析言之：

  1. 當未來房價上漲時，購屋者選擇履約，則建設公司須將完工後之預售屋移轉於購屋者。

  2. 當未來房價下跌時，購屋者可以在房屋興建中途隨時選擇不履約（俗稱斷頭），則購屋者已繳納之定金、簽約金及工程期款等會被建設公司没收。依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第24點第4款規定，建設公司頂多没收房地總價之15%（如房地總價1,000萬元，自備款30%，則建設公司頂多沒收150萬元，不得没收300萬元）。亦即，購屋者頂多損失房地總價之15%。

綜上，購屋者購買預售屋擁有上述二項投機利器。因此，不動產景氣時，會出現很多投機購屋者，而使不動產市場更加繁榮，最後造成房價飆漲。

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113年憲判字第11號有關遺贈稅法尚未修法前之因應方式

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首先，憲判字11號簡要來說有兩個違憲法條：

• 一、遺產及贈與稅法第15條第1項第1款規定：「被繼承人死亡前2年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：一、被繼承人之配偶。……」

• (一) 違反憲法第7條平等權之意旨

死亡前2年內贈與配偶之財產，立法目的係為避免生前分散財產減少遺產稅課徵，而將其「視為遺產」，但其他繼承人未享有該財產增益，卻要代被繼承人之配偶負擔該部分遺產稅，有違量能課稅原則。亦即，遺產總額擴及繼承人實際繼承遺產以外的財產，而無法對應繼承人稅捐負擔能力。

舉例而言，我只拿到遺產2千萬，卻要負擔2千萬以外，不歸於己而是由被繼承人配偶拿走的財產，所計算的遺產稅。

• (二) 違反憲法第15條財產權保障之意旨

  1. 其他繼承人須以自己繼承之財產，為非自身財產增益部分，負擔稅捐債務。（以自己應得財產，負擔別人稅捐，因而侵蝕到自身財產權）

  2. 未對應設定上限，可能使其他繼承人因課徵遺產稅，而經濟價值嚴重減損，乃至完全失去其本得繼承之遺產，屬「絞殺性租稅」，而與比例原則有違，侵害人民財產權。。（甚至可能遺產全部被遺產稅侵蝕殆盡）

舉例而言，我只拿到遺產2千萬，卻要負擔5千萬的遺產稅。

• 二、遺產及贈與稅法第17條之1規定：「被繼承人之配偶依民法第一千零三十條之一規定主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，納稅義務人得向稽徵機關申報自遺產總額中扣除。」同時，

違反憲法第7條平等權之意旨：

剩餘財產差額分配請求權之立法目的，係針對婚姻關係中經濟弱勢一方，其對於婚姻之家務、教養子女及共同生活等貢獻給予公平之評價，但死亡前2年內贈與配偶之財產被定性為遺產，但卻無法如同遺產稅中扣除額予以統一處理，以致於擬制財產部分無法一致且充分地反映生存配偶的潛在經濟貢獻。

簡言之，就是一般遺產有剩餘財產差額分配的扣除額，亦即有考慮生存配偶因共同家計所生經濟貢獻；但擬制遺產卻沒有，等同於沒考慮配偶經濟貢獻，兩者並未統一處理。

舉例如下，死亡前2年內贈與配偶的話，反而因未於遺產總額進行剩財扣除考量，導致反而繳的遺產稅比較多。

• (1) 甲（原4000萬）死前2年「後」贈與（2000萬）給配偶（原有財產1000萬） 剩財請求＝(2000-1000)/2＝500 遺產稅＝(2000-553-138-500-1333)*10%＝0

• (2) 甲（原4000萬）死前2年「內」贈與（2000萬）給配偶（原有財產1000萬） 剩財請求＝(2000-1000)/2＝500 遺產稅＝(2000+2000-553-138-500-1333)*10%＝147.6

按113年憲判11號，立法機關應於本判決公告之日起2年內，依本判決意旨檢討修正相關規定，於修法完成前，相關機關應依本判決意旨辦理。惟於修法完成前：

• (一) 對於「繼承人不公平負擔問題」之因應方式

  1. 受贈配偶同屬遺產稅納稅義務人 相關機關應計算擬制為遺產之財產占遺產總額比例，依該比例計算因該受贈財產所增加之稅額，就該部分稅額，僅得向配偶發單課徵。

  2. 受贈配偶因拋棄繼承或喪失繼承權等而非遺產稅納稅義務人 就視為遺產之贈與，所增加之遺產稅負，不得以繼承人為該部分遺產稅負之納稅義務人，亦不得以被繼承人死亡時遺留之財產為執行標的。

• (二) 對於「遺產總額未一致考量配偶剩財扣除問題」之因應方式 相關機關於計算配偶剩餘財產差額分配請求權之扣除數額時，就視為遺產之贈與，應將該財產視為被繼承人現存財產，並依據民法第1030條之1規範意旨，例如該財產是否為婚後財產，有無但書各款情事等，計算在遺贈稅法上得扣除之剩餘財產差額分配數額，不受被繼承人配偶實際上得依民法第1030條之1規定請求之範圍限制。

亦即如同前例，應將擬制遺產視為被繼承人現存財產，故其剩財請求＝(2000+2000-1000)/2＝1500，其遺產稅＝(2000+2000-553-138-1500-1333)*10%＝47.6

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信託受益人死亡之處理方式

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案例

老張信託其所有之不動產給小美，約定受託人小美基於老張之女小張的利益，進行該信託不動產之使用管理與處分。小美即依約定進行適法之信託財產運用，惟受益人小張不幸車禍死亡，留有2子女，試問受託人小美該如何處理？

觀念說明

• (一) 信託受益權屬於一種財產權利，原則上允許受益人自由轉讓或繼承。因此，受益人死亡時，倘其信託關係依信託目的，不因其死亡而消滅，於終止信託關係前，信託利益依民法第1148條規定，由受益人之繼承人概括繼承。

• (二) 信託關係存續中受益人死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依本法規定課徵遺產稅。

結論

• (一) 信託關係並不因受益人小張死亡而當然消滅，需視是否屬所定事由發生（照顧到小張死亡為止）或信託目的不能完成（該受益權專屬小張）予以認定。

• (二) 倘若老張信託契約並未限定該受益權僅屬小張，亦未有明確的解決條件，則由受託人小美繼續按信託契約目的，支付信託利益給小張之2子女。

• (三) 2子女於申報遺產稅時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依本法規定課徵遺產稅。

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建設公司售屋何以偏愛採預售方式？

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建設公司售屋可以採「先售後建」（即出售預售屋），亦可以採「先建後售」（即出售新成屋）。坊間，建設公司售屋大都採「先售後建」方式（即預售方式）。其主要原因就是為了避險。茲說明如下：

• (一) 建設公司於預售時，如賣得好，則動工興建，然後完工交屋。如賣得不好，因產品定位錯誤，修改產品規劃再出售；或乾脆不動工興建，將土地轉售。

• (二) 建設公司於預售之當時房價已足以擁有合理利潤。因此，預售後如房價上漲，則歸屬購屋者投資不動產之利得；如房價下跌，則歸屬購屋者投資不動產之損失。因此，建設公司將預售後房價下跌之風險轉嫁給購屋者負擔。此種模式類似選擇權之買權，購屋者為買權之買方，建設公司為買權之賣方。選擇權原本就是一種避險工具。

• (三) 建設公司採預售方式，可以拉長銷售期至二年或三年。相對地，如採先建後售方式，建物完工後，始開始銷售，則銷售期非常短促。萬一房屋未立即賣出，則無法以購屋貸款轉還建築貸款，建設公司將持續負擔沉重利息。另，房屋未立即賣出，建設公司將開始負擔房屋稅。

• (四) 建設公司完銷後，恐因鋼筋、水泥、砂石或工資等大幅上漲而造成虧損。因此，建設公司於預售時，就與營造公司簽訂發包契約，將建築原料上漲因素轉嫁給營造公司。

• (五) 建設公司採預售方式，購屋者必須先繳納定金、簽約款、開工款及按工程進度繳納期款。換言之，建設公司可用預售收入，充當建案資金來源之一。購屋者繳納之定金、簽約款、開工款及工程期款等為購屋款之一部分（亦即購屋者之自備款），因此建設公司使用預售收入的錢，不必付利息，亦不必償還。

總之，建設公司售屋採預售方式有上述優點，因此建設公司售屋偏愛先售後建之預售方式。

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