Real Estate¶
讀書方法之建議
內文
善讀書者，著重於體系之建立；不善讀書者，著重於枝節之背誦。前者先建立體系(如土地使用計畫體系、政策地價體系等)，由樹幹再延伸至枝葉。後者直接進入枝葉，鑽牛角尖，最後迷失於森林。
何以有的學生在學習時著重體系，有的學生在學習時著重枝節，這與老師授課有關。如果老師授課強調體系，自然而然學生就會從體系切入。如果老師授課強調枝節，自然而然學生就會從枝節切入。基上，我個人上課方法就是採取系統教學法。
好書逗陣相報
最近，我寫出一本很棒的估價用書，書名為「不動產估價體系」，元照出版。這本書是我從事估價實務多年的經驗結晶，見解獨到。值得推薦的是，書中第二編將「不動產估價技術規則」逐條釋義，對參加考試同學幫助很大。
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哪一種考試會考「國土計畫法」？
內文
我國土地使用計畫的最上位計畫為國土計畫，而國土計畫所依據之法律為國土計畫法。
國土計畫法於今年（即民國105年）1月6日總統公布，於今年5月1日施行。惟須俟其配套措施完成（即國土功能分區圖公告），始取代現行之土地使用計畫與管制（即現行之區域計畫法）。
不動產經紀人考試之土地法考試範圍為土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、非都市土地使用管制規則、區域計畫法、都市計畫法，地政士考試之土地法規考試範圍為土地法及其施行法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例及其施行細則、地政士法及其施行細則。綜上，不動產經紀人及地政士之考試範圍均不包括國土計畫法，故出題老師為避免命題引起爭議，會儘量不出國土計畫法。由此可知，不動產經紀人考試與地政士考試考出國土計畫法之機率不大。
然而，公務人員之高普考、地方政府特考，考試範圍未明列法規名稱，故考出國土計畫法之機率頗大。
從國土計畫法公布至今之相關試題共二題：
105年鐵路人員高員三級「土地政策」：
◎國土計畫法第1條規定：「為因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展，特制定本法。」請問為因應氣候變遷，國土計畫內容宜考量那些土地政策？（參考解答：國土計畫法第6條）
105年高考三級「土地政策」：
◎國土計畫法歷經多年研議於105年1月6日總統公布，並於105年5月1日實施，推動制定本法之政策目的為何？又四大國土功能分區及其分類之劃設原則為何？請說明之。 （參考解答：國土計畫法第1條、第20條及第21條）
國土計畫法甫公布施行，所以如果考國土計畫法會出大塊題目，諸如：
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試述國土計畫之意義、種類及其功能分區？
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試依國土計畫法說明各國土功能分區及其分類之劃設原則及土地使用原則？
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何謂成長管理？國土計畫之規劃基本原則為何？
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試比較依據區域計畫法之國土計畫與依據國土計畫法之國土計畫，有何差異？
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依國土計畫法規定，主管機關審議申請使用許可案件，經審議符合何種條件，得許可使用？
上面解答請參閱：許文昌編著，土地法規（第17版），P4-236至P4-243。
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不動產經紀人考試被考生忽略的一題
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內政部於民國105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並自民國106年1月1日生效。準此，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」雖未生效施行，但已經政府公布，故得列入今年不動產經紀人考試的內容，考生應予留意。
今年「不動產經紀相關法規概要」一科，如果出現「何謂定型化契約、定型化契約條款、個別磋商條款？依據民國105年6月23日內政部公告之『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』，說明其不得記載事項之內容」？
【解答】
• (一) 定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。
• (二) 定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。
• (三) 個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。
• (四) 房屋租賃定型化契約不得記載事項：
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不得約定拋棄審閱期間。
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不得約定廣告僅供參考。
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不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
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不得約定承租人不得遷入戶籍。
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不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
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出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。
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不得約定承租人須繳回契約書。
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不得約定違反法律上強制或禁止規定。
想一想，上開試題是不是被考生忽略但非常重要的一題。基此，我計畫於不動產經紀人總複習時，臚列土地法及土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要、不動產估價概要這三科「應出但尚未出的重要考題」，敬請考生期待，並歡迎加入來勝不動產經紀人總複習班。
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不動產經紀人考試命題大綱今年增加房地合一稅
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考選部於今年7月27日公告修正不動產經紀人考試「土地法與土地相關稅法概要」科目之命題大綱，增加「所得稅法及其施行細則(不動產交易部分)」，亦即增加房地合一稅。如同地政士考試今年增加房地合一稅，今年立馬考出「所得稅法對於個人之房屋、土地交易所得稅之稅率規定為何？」同理，今年不動產經紀人考試一定會出房地合一稅相關試題！例如：一、房屋、土地交易，在何種情形下，免納所得稅？二、自住房地出售，所得稅有何優惠？三、試述個人出售自住房屋、土地，有關所得稅重購退稅之規定？
甚至有可能考計算題，例如：
甲個人於民國104年10月買入一間店面，買入價格800萬元，買入時之移轉現值20萬元。嗣於民國105年11月賣出，賣出價格1,500萬元，賣出時之移轉現值30萬元。104年10月至105年11月之物價指數105。試問甲應繳納多少土地增值稅及所得稅？
答： 土地增值稅：前次移轉現值：20105%=21本次移轉現值：30土地漲價總數額：30-21=9土地增值稅：920%=1.8所得稅：支付必要費用按成交價5%計。房地交易所得餘額：1500-800-15005%-9=616所得稅：61635%=215.6甲應繳納土地增值稅1.8萬元，應繳納所得稅215.6萬元。
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105年不動產估價師試題總評(二)
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• 三、不動產投資分析
不動產投資分析是讓考生最頭痛的一科，主要是考二題至三題的計算題。算對就滿分，算錯就零分。還好今年的計算題蠻簡單的，一題在計算淨現值（NPV）及獲利能力指數（PI），另一題在計算購屋貸款。其他的申論題如次級房屋貸款、二胎房貸、負攤還等皆是考古題。總之，今年考生可以在本科拿到高分。說實在的，準備這科不宜在家閉門造車，因為本科涉及很多數學公式及統計原理。我在上課時會告訴同學這些數學公式及統計原理的背後意義。
• 四、不動產估價理論
今年的不動產估價理論三題容易，一題較難。
• (一) 第一題考：路線價估價法，我上課講得非常詳細，尤其是深度指數表編製的注意事項及台灣深度指數表的評論。詳見我的書：《不動產估價（財務分析）》（第6版），P6-10~P6-11。
• (二) 第二題考：低度利用住宅，以不動產估價原則加以評論。本題不難，把不動產估價的相關原則套進去，就對了。亦即本題違反不動產估價之均衡原則、適合原則、收益遞增遞減原則及最有效使用原則等。
• (三) 第三題考：計量模型分析法。本題直接以不動產估價技術規則第19條第7款及第20條作答。本題要拿高分，須加以申論。因涉及統計原理，我上課有特別加以解釋，就把我上課講解的內容寫進去，就對了。
• (四) 第四題考：歷史建築的估價方法。這題 最難，實務上很少碰觸。此題讓我想起，歷史建築的價值，屬於非市場價值，故用非市場價值估價方法來作答，詳見我的書：《不動產估價理論》（第14版），P7-103。
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105年不動產估價師試題總評(一)
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• 一、不動產經濟學
• (一) 第一題考：經濟核理論(the core of economy)，我上課時有特別提及，詳見我的書：《土地經濟學(圖形分析)》(第8版)，P6-73，書上題目為「試以經濟核(The Core of the economy)分析不動產交易之互利效果？」
• (二) 第二題考：地租究竟是一種剩餘或機會成本。我在上課時有深入分析，詳見前揭書，P2-38，書上題目為「試以機會成本觀念解釋經濟地租，地租是一種生產剩餘，亦或是一種生產成本？」
• (三) 第三題考：土地所有權人的管理策略，對土地市場之影響。我在上課時有劃圖分析，詳見前揭書，P1-86，書上題目為「規劃管制下土地所有權人行為選擇結果，使得土地市場中計畫供給量與市場供給量不一，致對土地市場地價產生之影響為何？請輔以經濟圖形闡述之。」
• (四) 第四題考：稅資本化效果、持有成本效果、固定成本效果、無負擔效果。我在上課時有詳細解說，詳見前揭書，P4-25，書上題目為「對財產(土地與房屋)課稅的提高或降低會影響到土地不動產的投資、開發、使用與價值。請從資本化(capitalization)、持有成本(holding-cost)、固定成本(fixed-cost)與無負擔(unburdening effect)等方面來加以說明到底會產生什麼樣的影響？」
總之，今年這四題在我的書都找得到，而且我上課就是以該書為教材。我的土地經濟學課程在今年12月開課，一年只上一次，請學生把握，我有自信：「如果要學好土地經濟學，非上我的課不可。」因為國內能把土地經濟學教得如此精彩，如此深入，非我莫屬。我不是驕傲，而是我的用心教，讓我無法謙虛。
• 二、不動產估價實務
說到不動產估價實務，不得不佩服我抓題精準。今年我給同學二題的模擬試題，其中一題就是估計合建分配比例。說實在的以前從沒考過此種題型題目，今年第一次出現。如果考生未事前練習，現場無法解出。因為我有從事估價實務，知道哪幾種類型題目尚未出題，我的學生真是得天獨厚。不動產估價實務只考一題，一題就一百分，就是因為這一題決定今年上榜與否，重要性由此可見。
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國土計畫土地使用管制架構
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各位同學好
地方特考剛考完，各位考生們辛苦了，也先預祝各位金榜題名！
今日專欄則針對國土計畫未來將於111年5月1日公告施行，正式取代區域計畫。因而國土計畫將是未來考試的趨勢，雖然許多子法仍在研訂當中，但基本上國土計畫的整體架構是必須先搞清楚的（例如今年經紀人考的是區域計畫的非都市土地使用管制架構）。國土計畫的土地使用管制架構主要分為四層管制，茲幫各位繪製架構圖如下，供各位理解：
[圖片1]
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