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Real Estate

只有鳥能站的地方，不得測量登記～106年1月9日地籍測量實施規則修正發布

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區分所有建物之面積分為專有部分及共有部分(附帶說明的是，民法稱之為共有部分，公寓大廈管理條例稱之為共用部分)。專有部分包括主建物面積及附屬建物面積。基此，區分所有建物面積包括主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積三項。茲分述如下：

• (一) 主建物面積：指建物之室內面積，為區分所有權人實際使用之最重要部分。

• (二) 附屬建物面積：附屬建物登記之變革分四階段說明。

  1. 第一階段：僅騎樓、陽台、雨遮及屋簷可以登記為附屬建物。早期，附屬建物之登記項目琳瑯滿目，未受限制。內政部於85年6月4日以台內地字第8575210號函文規定，附屬建物除騎樓、陽台、平台、屋簷、雨遮等外，其他如露台、花台、花棚、裝飾牆、栽植槽等不予辦理產權登記。另，依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定，區分所有建物之騎樓，除主管建築機關備查之圖說標示為專有部分外，應以共有部分辦理登記。附帶說明的是，平台即陽台，一樓稱為平台，二樓以上稱為陽台，雨遮設置於窗戶或冷氣孔上方，供遮雨防曬之用。屋簷指斜屋頂或平屋頂突出建物外牆部分，以阻擋雨水注入屋內。

  2. 第二階段：雨遮及屋簷可以登記，亦可以計價。雨遮及屋簷無法提供民眾生活滯留使用，故對購屋者而言不具實用性，只是買到只能站鳥、不能站人的虛坪。況且雨遮及屋簷等虛坪增加，將使公共設施比例(即共有部分面積/建物總面積)下降，誤導購屋者。

  3. 第三階段：雨遮及屋簷可以登記，但不可以計價。「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，自100年5月1日起，附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。換言之，預售屋之雨遮及屋簷可以登記，但不可以計價。雨遮及屋簷雖不得計價，但建商將其價格灌入總價中，因此房屋整體之平均售價未受影響。況且雨遮及屋簷不得計價僅限於預售案，交屋後之成屋買賣仍可以計價。如此，購屋者仍未享有實益，卻造成市場交易之混亂。

  4. 第四階段：雨遮及屋簷不可以登記，亦不可以計價。106年1月9日修正發布地籍測量實施規則第273條，自107年1月2日以後申請建造執照之建物，附屬建物僅陽台可以測量登記，雨遮及屋簷不可以測量登記。換言之，107年1月2日以後申請建造執照之新案，雨遮及屋簷不可以登記，且不可以計價。

• (三) 共有部分面積：指區分所有建物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬建物，而供共 同使用者。坊間俗稱「公共設施」。實務上，公共設施又有「大公」與「小公」之分。前者指區分所有建物之屋頂突出物及地下室法定防空避難室、蓄水池、配電室等全體區分所有權人皆須共同使用的空間。後者指僅各區分所有權人實際使用部份之各層樓梯及電梯等空間。

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區段徵收抵價地補償之問題

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區段徵收之補償方式有兩種，其一為現金補償，另一為抵價地補償。抵價地補償為現金補償之替代物。準此，抵價地價值應與現金補償相當，始符合土地徵收補償之原理。換言之，若抵價地價值高於或低於現金補償，均違反土地徵收條例第30條之市價補償精神。

依土地徵收條例第44條第1項第1款規定，土地所有權人應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。準此，其計算方法如下：

  1. 先決定抵價地總面積。即：徵收土地總面積×抵價地比例（抵價地比例為40%～50%）

  2. 嗣決定抵價地總地價。即：抵價地分配之各街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價

  3. 再決定各原土地所有權人應領回抵價地之權利價值。即：抵價地總地價×[圖片1]

  4. 最後決定各原土地所有權人領回抵價地之面積。即：各原土地所有權人應領回抵價地之權利價值÷領回土地之評定單位地價

由上述分析可知，原土地所有權人領回抵價地之價值受領回抵價地面積大小及抵價地單價高低之影響。又，原土地所有權人領回抵價地之面積大小又受徵收土地總面積、抵價地比例、該土地所有權人應領地價補償費占區段徵收補償地價總額之比例、抵價地之評定單位地價等因素之影響。

總之，原土地所有權人領回抵價地之價值與市價現金補償脫節。倘領回抵價地之價值大於市價現金補償，則原土地所有權人選擇領回抵價地；倘領回抵價地之價值小於市價現金補償，則原土地所有權人選擇領取現金。如此，原土地所有權人領回抵價地有暴利現象，造成官商勾結。地方政府以推動土地開發建設為名，行炒作投機之實，以充實地方財政收入。

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都市更新整合不易成功之原因

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推動都市更新過程中，有的住戶較積極，有的住戶較消極。前者稱為積極型住戶，後者稱為消極型住戶。

  1. 積極型住戶，配合度較高，希望能促成都更案，故其參與都市更新之意願曲線，彈性較大，如圖之[圖片1]。

  2. 消極型住戶，配合度較低，甚至會有拿翹行為，故其參與都市更新之意願曲線，彈性較小，如圖之[圖片2]。

另，實施者因住戶要價愈高，推動都更案之意願愈低；因住戶要價愈低，推動都更案之意願愈高。因此，實施者推動都更案之意願曲線，如圖之[圖片3]。

由[圖片4]與[圖片5]之交點，決定積極型住戶之協商要價為P0。[圖片6]與[圖片7]之交點，決定消極型住戶之協商要價為P1。由此可知，積極型住戶之協商要價較低，消極型住戶之協商要價較高。換個角度分析，相同不動產分配標準，要價低之積極型住戶贊成，要價高之消極型住戶反對，造成都市更新整合不易成功。

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從105年12月9日公布之大法官解釋第742號談起

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司法院大法官解釋之效力在憲法之下、法律之上，且其解釋常突破傳統框架，引領進步的法學觀念。因此，司法院大法官解釋文常為命題的焦點。

茲以司法院釋字第156號及第742號為例，設計明年可能會出現的考題如下：

◎都市計畫之新訂、通盤檢討及個案變更，影響人民權益甚鉅，人民對之得否提起訴願或行政訴訟？試依司法院釋字第156號及第742號解釋意旨申論之。

【解答】

都市計畫分為新訂與變更。都市計畫變更又分為通盤檢討(即定期變更)與個案變更(即臨時變更)。茲分述如下：

• (一) 都市計畫之新訂：

  1. 都市計畫新訂屬於法規性質，非屬行政處分，人民對之不得提起訴願或行政訴訟。

  2. 都市計畫之訂定，影響人民權益甚鉅，立法機關應於司法院釋字第742號解釋公布之日(105年12月9日公布)起二年內增訂相關規定(增訂於都市計畫法)，使人民得就違法之都市計畫，認為損害其權利或法律上利益者，提起訴訟以資救濟。如逾期未增訂，自該解釋公布之日起二年後發布之都市計畫，其救濟應準用訴願法及行政訴訟法有關違法行政處分之救濟規定。

• (二) 都市計畫之通盤檢討：

  1. 原則：(1)都市計畫通盤檢討屬於法規性質，非屬行政處分，人民對之不得提起訴願或行政訴訟。(2)都市計畫之定期通盤檢討變更，影響人民權益甚鉅。立法機關應於司法院釋字第742號解釋公布之日(105年12月9日公布)起二年內增訂相關規定(增訂於都市計畫法)，使人民得就違法之都市計畫，認為損害其權利或法律上利益者，提起訴訟以資救濟。如逾期未增訂，自該解釋公布之日起二年後都市計畫之定期通盤檢討變更，其救濟應準用訴願法及行政訴訟法有關違法行政處分之救濟規定。

  2. 例外：都市計畫通盤檢討，如其中具體項目有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加其負擔者，有行政處分之性質，應許其就該部份提起訴願或行政訴訟以資救濟。申言之，由於定期通盤檢討所可能納入都市計畫內容之範圍並無明確限制，其個別項目之內容有無直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加負擔，不能一概而論。訴願機關及行政法院自應就個案審查定期通盤檢討公告內個別項目之具體內容，判斷其有無個案變更之性質，亦即是否直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加負擔，以決定是否屬行政處分之性質及得否提起行政爭訟。如經認定為個案變更而有行政處分之性質者，基於有權利即有救濟之憲法原則，應許其就該部分提起訴願或行政訴訟以資救濟。

• (三) 都市計畫之個案變更：主管機關變更都市計畫(指個案變更)，係公法上之單方行政行為，如直接限制一定區域內人民之權利、利益或增加其負擔，即具有行政處分之性質，其因而致特定人或可得確定之多數人之權益遭受不當或違法之損害者，自應許其提起訴願或行政訴訟以資救濟。

以上所舉之題目，是不是非常漂亮！希望參加明年考試同學的留意本題。

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105年地方政府考試的二件奇妙事

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• 一、我在今年11月17日臉書發表：「區段徵收制度之存廢問題」，今年12月11日地方政府三等考試土地政策的第四題：

近年來土地徵收的問題爭議不斷，其中重大的爭議之一為徵收過多或過於浮濫。請問土地徵收的要件為何？試從土地徵收的要件分析區段徵收的存廢。(25分)。

• 二、我在今年9月的新版土地法規(第17版)新增一題實例題(在該書P8-178第160題)：

甲、乙二人共有一筆土地，應有部分各二分之一。嗣甲死亡，應有部分由其子A、B、C三人公同共有繼承登記，應繼分各三分之一。不久，A、B二人未經C之同意，將A、B、C三人公同共有之應有部分出售於丙，其效力為何？何人有優先購買權？

答：(一)共有土地之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分，得依土地法第三十四條之一第一項規定辦理。準此，A、B二人未經C之同意，則共有人數過半數及其潛在應有部分(即應繼分)合計過半數之同意，將A、B、C三人公同共有之應有部分出售於丙，其買賣為有效。

• (二) 乙及C均有優先購買權。乙係該地共有人，基於土地法第三十四條之一第四項規定，對出售之應有部分有優先購買權。C係出售應有部分之不同意公同共有人，對出售應有部分全部有優先購買權。二人同時主張時，則按應有部分及潛在應有部分(即應繼分)之比率定之。即乙優先購買八分之三，C優先購買八分之一。乙：[圖片1]C：[圖片2]

今年12月10日地方政府三等考試土地法規的第一題，與上開實例題相仿：

甲與乙兩人分別共有一地，甲之應有部分為四分之三，乙之應有部分為四分之一(下稱系爭土地)，嗣後乙死亡，其應有部分由丙與丁兩人繼承，丙之應繼分為五分之四，丁則為五分之一。……。當丙出賣系爭土地時，倘若甲與丁均行使先買權時，如何處理？試分述之。(25分)

答：丙出賣系爭土地，甲與丁均行使先買權，處理方式如下：甲及丁均有優先購買權。甲係該地共有人，基於土地法第34條之1第4項規定，對出售之應有部分有優先購買權。丁係出售應有部分之不同意公同共有人，對出售應有部分全部有優先購買權。二人同時主張時，則按應有部分及潛在應有部分（即應繼分）之比率定之。即甲優先購買六十四分之十五，丁優先購買六十四分之一。甲：[圖片3]丁：[圖片4]

以上所談的二件事，真的很奇妙！

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自動穩定機制

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經濟景氣時，人民之所得提高，所得稅增加，抑制經濟過度繁榮，避免通貨膨脹惡化。相反地，經濟不景氣時，人民之所得降低，所得稅減少，移轉性支付(如失業救濟金等)增加，抑制經濟過度蕭條，避免失業擴大。由此可知，所得稅對經濟活動具有自動穩定機制。現在，以自動穩定機制來探討地價稅及土地增值稅。地價稅為持有稅，土地增值稅為移轉稅。

地價稅之稅基源自公告地價。公告地價每三年規定一次，且規定地價所蒐集之實例為過去一年內買賣實例。當房地產景氣時，公告地價僅微幅調整，百姓之地價稅負擔增加有限。當房地產不景氣時，公告地價始大幅調整，百姓之地價稅負擔大幅加重。因此，造成人民反彈，也造成稅負不公平負擔。

土地增值稅之稅基源自公告土地現值。公告土地現值每年規定一次，且土地現值查估所蒐集之實例為過去一年內買賣實例。當房地產景氣時，為避免調高公告土地現值帶動土地市價上漲，公告土地現值調幅有限。當房地產不景氣時，調高公告土地現值不致於帶動土地市價上漲，此時始大幅調高公告土地現值。因此，造成土地增值稅之政策效果(如打擊投機)無法發揮，也造成享受增值者未負擔土地增值稅，而由接手之未享受增值者負擔，稅負不公平負擔。

綜上，公告地價及公告土地現值之調整存在時間落後，造成人民觀感不佳；更嚴重的是由於公告地價及公告土地現值調整深受人為干擾(如上級政策指示、地價評議委員會之審議等)，造成地價稅及土地增值稅不具有自動穩定機制，反而有反穩定現象。

好課報報

參加106年地政高考、不動產估價師考試的同學請勿錯過了！我的第一堂課於105年12月18日（星期日）早上9：30開課，一連貫密集的正規課程，接著總複習加強課程，直到明年的考前為止。只有實實在在的耕耘，才會有豐碩的上榜成績。讓我們一起加油吧！

另外，提醒同學105年12月14日（星期三）18：30舉辦「不動產時事專題研討」，主題：「評析最近二年之大法官解釋－釋字第731號、第732號及第739號」，歡迎同學踴躍參加。

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105年不動產經紀人試題總評

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• 一、不動產估價概要：

今年申論題共二題，一題考折舊路徑，另一題考資本利息綜合利率。前者應繪圖說明，後者附實例計算。今年我個人之總複習方式採「考古題」與「應出但尚未出之重要考題」二軌並行。前者由學生自行閱讀「不動產經紀人申論題歷屆試題精解」，果然第二題就與95年之考古題相仿；後者由我針對本科選出10題，第一題就出自第2題「何謂折舊？造成折舊之因素有那些？折舊路徑之種類？」，果然神準！今年測驗題共40題，大都出自不動產估價技術規則，簡單容易，應可拿高分。

• 二、土地法與土地相關稅法概要：

今年申論題共二題，一題考不得私有之十種土地，另一題考累進起點地價及地價稅之稅率。同樣地，第一題為考古題，與88年之考古題相仿，第二題就出自我針對本科選出「應出但尚未出之重要考題」共12題的7題「試述地價稅之稅率結構？」，真是巧合！今年申論題共40題，有22題實例題，對參加普考級同學的實力而言，有夠殺！有夠澀！還好，選擇題如果不會可以猜，猜中機率25％。

• 三、不動產經紀相關法規概要：

今年申論題共二題，一題考應經紀人簽章之文件，另一題考不動產說明書有關土地（素地）「使用管制內容」之應記載事項。同樣地，第一題為考古題，與90年第1次特考相仿，第二題為從未出過之冷僻考題。平心而論，以上所述三科六題申論，只有這一題未抓到。須提醒同學的是，仍要用所學的相關知識填滿，試想「土地使用管制」，不外是都市土地之分區及非都市土地之11種分區19種用地及有關建蔽率與容積率等，從這個角度去發揮就是了。今年測驗題共40題，大都從四大法律之法條直接命題，較無艱澀冷僻題目。

總之，今年之不動產估價概要、不動產經紀相關法規概要二科較容易，土地法與土地相關稅法概要，民法概要二科較困難，截長補短，現在只剩下國文一科決勝負。

最後，預祝各位考生金榜題名。

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區段徵收制度之存廢問題

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最近，鑑於區段徵收之爭議不斷，有立法委員主張廢除區段徵收制度，一律回歸適用土地徵收（即一般徵收）之規定。

我個人認為區段徵收之最大問題在於下列五點：

  1. 違反土地徵收之必要性原則：土地徵收條例第3條規定，徵收之範圍，應以其事業所必須者為限。準此，需地機關舉辦之事業需地10公頃，徵收之面積應為10公頃。然，現行區段徵收舉辦之事業需地10公頃，為使原土地所有權人領回抵價地，故擴大徵收面積，可能高達20公頃。

  2. 抵價地補償偏離市價徵收補償標準：區段徵收之補償方式有兩種，一為現金補償，另一為抵價地補償。抵價地為現金補償之替代物。換言之，領回抵價地之價值應與土地徵收條例第30條之市價補償標準相符。然，區段徵收之領回抵價地面積，係先決定抵價地總面積，即抵價地總面積為區段徵收總面積之40%～50%；然後再由各所有權人按應領補償地價與區段徵收補償地價之比率分享抵價地總面積。因此，領回抵價地之多寡與市價現金補償無關。換言之，土地所有權人領回抵價地之價值有可能大於被徵收土地之地價，亦有可能小於被徵收土地之地價。

  3. 實施區段徵收之原因未嚴格界定：依土地徵收條例第4條第1項規定，得為區段徵收之情形非常籠統，諸如非都市土地實施開發建設等是，造成區段徵收之浮濫。

  4. 各方爭食變更利益：一般而言，區段徵收涉及土地用途變更，如都市土地農業區或保護區變更為建築用地、工業區變更為住宅區或商業區、非都市土地開發為建築用地等是。龐大之土地變更利益，政商勾結，分食大餅。

  5. 地方政府處分土地未受監督：區段徵收之實施主體一般為直轄市、縣（市）政府，而直轄市、縣（市）政府處分開發完成後之可建築用地，不受土地法第25條之限制（參見平均地權條例第7條）。換言之，直轄市、縣（市）政府處分區段徵收而取得之土地，不須受該管民意機關之同意及行政院之核准。此舉造成直轄市、縣（市）政府樂於採用區段徵收開發土地，以便上下其手。

以上種種問題如未獲改善，廢除區段徵收制度，一律回歸適用土地徵收規定，有何不可！

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精準地價與自動估價系統

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據2016年11月3日自由時報刊載，內政部研擬以實價大量查估運算而得之「精準地價」，取代現行公告地價、公告土地現值，以回歸市場機制。換言之，採行自動估價系統(Automated Valuation Model，簡稱AVM)進行不動產估價作業，更精準反應市價，減少人為控制因素。

所稱自動估價系統，指應用計量模型，藉助電腦運算，查估多數量不動產價格。其方法首先蒐集交易實例(即樣本)，再以交易實例建立計量模型，最後以計量模型推估不動產價格。

採行運用自動估價系統之困難如下：

• (一) 樣本數太少：雖然現行內政部已實施不動產交易實價登錄制度，但有些地方交易不熱絡，缺乏實例資料。另外，內政部之實價登錄資料，未盡詳細，有的變數資料缺乏，致應用效果受限。

• (二) 異質性太大：不動產之異質性愈大，AVM愈難應用。公寓大樓應用效果最佳，其次為透天房屋，再次為純土地，特殊產品(如百貨公司、醫院、旅館等)最難應用。

• (三) 影響因子太多：影響不動產價格之因子很多，建立模型時，將選擇一些影響因子，捨棄另一些影響因子。如果捨棄者為主要影響因子，則計量模型之解釋能力將變差。另外，有的影響因子難以量化造成應用困難。

綜上，實施精準地價及推動自動估價系統，還有一段很長的路要走。

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地價稅之變革

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地價稅於本月（即11月）開徵，由於今年有重新規定地價（規定地價每三年一次），故今年地價稅負擔與去年不同。據報載今年地價稅較去年平均增加三成，再加上今年房屋稅較往年加重，造成民眾稅負突然增加。因此，有改革地價稅之議，主要有二：

• 一、重新規定地價之期間，由三年縮短為二年。此舉只要修正平均地權條例第14條即可，簡單容易，故爭議較少。

• 二、地價稅與房屋稅合併課稅，合併後之名稱暫定為不動產稅。此舉茲事體大，現行地價稅與房屋稅分開課稅之理由如下：

  1. 土地與建物之性質不同：土地隨時間而增值，建物隨時間而折舊，故宜分開定價，分別課稅。

  2. 土地與建物之課稅目的不同：土地政策在鼓勵土地投資，打擊土地投機，故地價稅之輕重有其政策功能。學理上認為地價稅應從重，房屋稅應從輕。如果土地與建物合併課徵不動產稅，對土地課稅之政策功能將因而喪失。

  3. 土地與建物之評估方法不同：如果土地與建物分開課稅，評估土地可採比較法及土地開發分析法，評估建物可採成本法，此時估價兼顧地坪與建坪。如果土地與建物合併課稅，評估房地可採比較法，此時估價只著重建坪，而忽略地坪。

  4. 地價稅與房屋稅之理論基礎不同：地價稅屬於收益稅性質，對素地價格課稅，不及於土地改良物，以鼓勵土地投資；相對地，土地閒置，其地價稅不因而減輕，反而應課徵空地稅或荒地稅（現未開徵），故地價稅有持有成本及固定成本之課徵效果。至於房屋稅屬於財產稅性質，興建愈高，房屋稅愈重，反而不利於土地利用。

綜上，土地法第145條規定：「土地及其改良物之價值，應分別規定。」道理在此。

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