跳轉到

Real Estate

106不動產經紀人考前必讀

內文

依「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，承租人有何種情形之一者，出租人得終止租約？出租人有何種情形之一者，承租人得終止租約？不得記載事項有哪些？

【解答】

• (一) 承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：

  1. 遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。

  2. 未經出租人同意，變更用途或將房屋之全部或一部轉租出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。

  3. 未經出租人同意，自行改裝房屋設施。

• (二) 出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：

  1. 房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。

  2. 因不可歸責於承租人之事由，致房屋之一部減失者，承租人得按減失之部分，請求減少租金。減少租金無法議定，或房屋存於部分不能達租賃之目的。

  3. 房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。

• (三) 房屋租賃定型化契約不得記載事項：

  1. 不得約定拋棄審閱期間。

  2. 不得約定廣告僅供參考。

  3. 不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

  4. 不得約定承租人不得遷入戶籍。

  5. 不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。

  6. 出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。

  7. 不得約定承租人須繳回契約書。

8. 不得約定違反法律上強制或禁止規定。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地法第13條 v.s. 優先購買權

內文

各位同學好今日專欄針對同學有詢問研究所考題：土地法第13條河川新生地鄰地所有權優先取得權與優先購買權（如土法第34-1條、第104條等）有何不同？

由於現在考試趨勢偏向應用與綜合比較題型，因而這種考題一定要多注意！茲提供思考方向，彙整如下表所示：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

參考資料：李鴻毅，1997，土地法論：69；溫豐文，2013，土地法：44。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

合建分配比之估計

內文

• (一) 估計方法：

合建權益分配之當事人為地主方與建設方。地主方提供土地，建設方投入建築。前者以比較法及土地開發分析法評估土地價格（以A表示），後者以成本法評估建築成本（以B表示），則地主方之合建分配比為[圖片1]，建設方之合建分配比為[圖片2]。

  1. 土地價格：以比較法估得比較價格，再以土地開發分析法估得土地開發分析價格，再就此二種價格加權平均後得到土地價格。

  2. 建築成本：建築成本僅計入營造施工費、規劃設計費及管理費等三項，其餘如廣告費、銷售費、稅捐、資本利息及建築利潤等不計入。不計入之理由在求兩造雙方之公平。

• (二) 估計合建分配比之影響因素：

估計合建分配比之主要影響因素如下：

  1. 房價：房價愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。

  2. 容積率：容積率愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。

  3. 營造施工費：營造施工費愈高，對地主方而言，土地開發分析價格愈低；對建設方而言，建築成本愈高，最後造成地主方之合建分配比降低。由此可知，營造施工費之變動造成雙重影響，影響甚鉅，最為關鍵。

• (三) 多數地主之合建分配比：

設建築基地由四筆土地整合而成，地主方分別為甲、乙、丙、丁，土地價格分別為A1、A2、A3、A4。四筆土地整合後之土地價格為A。另，建設方之建築成本為B。合建分配比有兩種估計方法：

第一種方法：

地主方甲之合建分配比：[圖片3]

地主方乙之合建分配比：[圖片4]

地主方丙之合建分配比：[圖片5]

地主方丁之合建分配比：[圖片6]

建設方之合建分配比：[圖片7]

第二種方法：

地主方甲之合建分配比：[圖片8]

其中：[圖片9]

地主方乙之合建分配比：[圖片10]

其中：[圖片11]

地主方丙之合建分配比：[圖片12]

其中：[圖片13]

地主方丁之合建分配比：[圖片14]

其中：[圖片15]

又，[圖片16]

建設方之合建分配比：[圖片17]

綜上，第一種方法，土地整合利益由建設方享有，故對建設方有利，但對地主方不利；第二種方法，土地整合利益由地主方享有，故對地主方有利，但對建設方不利。

例如：某建設公司擬在一塊建築基地進行合建，這塊建築基地由A、B、C三筆土地構成，地主分別為甲、乙、丙。經評估結果A地總價為2,000萬元，B地總價為3,000萬元，C地總價為4,000萬元，三筆土地合併後評估總價為10,000萬元。另，經評估建設公司投入建築成本為5,000萬元，則其合建分配比如下：

第一種方法：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

第二種方法：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_2

文章圖片

圖片1

圖片2

圖片3

圖片4

圖片5

圖片6

圖片7

圖片8

圖片9

圖片10

圖片11

圖片12

圖片13

圖片14

圖片15

圖片16

圖片17

圖片18

圖片19

圖片20

契約解除之退稅請求權

內文

各位同學好

今日專欄來談談買賣契約解除時，土地增值或契約究竟得否申請退還？

就目前稅捐機關之相關函釋予以彙整如下：

首先，解除契約應注意兩個時點之差異，一為登記完畢前，另一為登記完畢後

[圖片1]

  1. 尚未登記完畢買賣雙方因故解除土地移轉契約，如尚未至地政事務所辦竣土地產權登記，可向原申報稅務機關申請撤回土地增值稅申報，並退還已繳納的土地增值稅。 該退稅請求權時效，依行政程序法第131條，自該契約解除之日起算，因10年間不行使而消滅。（此處注意網路查到的資料很多說是5年的，自102年行政程序法修正後，102年後的退稅請求權時效應改為10年）

  2. 登記完畢後實際上，解除契約亦兩種情形：(1)雙方合意、(2)法院判決，處理有所不同：

  3. 雙方合意解除契約由於契約解除僅具債權效力並不生物權效力，買方取得不動產所有權的法律行為仍為有效，並不會因契約的解除而受影響，故其必須將不動產所有權再行辦理移轉登記返還予賣方，其屬另一次物權移轉行為。又因買方取得不動產所有權是為有效的，故原已繳納的土地增值稅及契稅是無法因為主張解除契約而請求退還的。 換言之，合意解除契約返還給付物，仍屬所有權移轉行為，應辦理所有權移轉登記。既然屬於土地所有權之移轉，除符合法定減免或不課徵要件者外，仍應課徵土地增值稅，且不能申請退還先前已繳納之稅款。但實際上前次移轉現值已墊高，此次可能無應納稅額。

  4. 法院判決確定或調解成立解除契約若法院判決確定(或法院民事調解成立)其買賣關係不存在，應持相關資料逕向地政機關辦理塗銷登記，這樣就無須再向稅捐稽徵機關申報土地增值稅。辦竣塗銷登記後，再向地方稅務局申請退還原繳納之稅款。

至於建物所有權之移轉，不涉及土地增值稅之徵免問題；惟契稅之課徵，依契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」準此，已辦竣所有權買賣移轉登記之建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，非屬上述條文所訂六項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。

此外，有關已辦竣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約案件，應以「買賣」為登記原因，並依84年4月7日台內地字第8405408號函釋意旨於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」，使與一般買賣移轉案件有所區別。另查合意解除契約雖以買賣為登記原因，惟其成立之要件係因解除契約而返還給付物，故無須訂定公定買賣契約書，得以雙方合意解除之相關證明文件辦理所有權移轉登記。

參考資料來源：

  1. 土地增值稅稽徵實務 105.4.19

  2. 台財稅字第861927148號函釋

  3. 台財稅字第09504545380號

  4. 內授中辦地字第0940044433號函

  5. 內授中辦地字第0960045649號函

  6. 王彥琳，2014，買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之產權登記及稅務解析

  7. 財政部稅務新聞：已辦竣移轉登記之土地，因解除契約返還給付物而再移轉，仍應申報移轉現值，且無法退還原繳納之土地增值稅

文章圖片

圖片1

農業用地之移轉限制及土地增值稅徵納(二)

內文

• (四) 舉例：

甲有二筆土地，其中一筆為森林區農牧用地(以A地表示)，另一筆為一般農業區林業用地(以B地表示)。今甲將此二筆土地出售移轉於農會，是否可行？應否課徵土地增值稅？

  1. A地出售移轉於農會：A地為耕地，農會屬於私法人，私法人不得承受耕地；但農會屬於農民團體，經申請許可者，得承受耕地。準此，農會經取得中央主管機關(即農業委員會)許可者，得承受A地。又，作農業使用之A地移轉於農會時，經直轄市、縣（市）主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。

2. B地出售移轉於農會：B地為耕地以外之農業用地，耕地以外之農業用地的承受人無資格限制。準此，農會得承受B地。又，耕地以外之農業用地移轉於農會時，應課徵土地增值稅。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

106高考土地法規，有關共有之題型解析

內文

各位同學好

今日專欄來說明一下，106年之高考土法，其中一題有關共有之題型：

多數決處分整筆共有地給共有人之一，其他共有人得否優先購買？

甲、乙、丙、丁、戊5人共有A地號土地一筆，其應有部份均各五分之一。現甲、乙、丙、三人擬依土地法第34條之1第1項規定，將A地號土地全部出賣於共有人之一丁；於此情形，戊對於該A地號是否有優先購買權？請析論之。(106高)

[圖片1]

• (一) 肯定說：

  1. 共有人權益保障：共有人甲乙丙丁如聯合以顯不相當對價出賣共有物，並指定其中一共有人丁為承買人之情形（聯想因不得多數決處分給同意共有人但卻可給不同意共有人，故衍生原本同意者可能會假裝為不同意者，即可多數決處分給他），如不給戊優先購買，將影響其權益，以貫徹立法共有人權益衡平。

  2. 性質：部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

• (二) 否定說

  1. 目的：土地法34-1第一項目的為促進有效利用、增進公共利益、解決共有糾紛及便利不動產交易，與同法條第四項係為簡化消滅共有關係，防止共有土地落入他人之手之立法目的不同。反而使土§34-1第一項之立法目的難於實現，應不予適用。此外，多數決處分給丁，已達成簡化及消滅共有關係，繼由丁優先購買並未有助於第四項立法目的之達成。

  2. 性質：根據土地法34-1執行要點第10點：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權」，亦即共有人互為買賣應有部分時，他共有人無優先購買權，故本案例等同於甲、乙、丙，加有權代理戊之應有部分共同移轉給丁，故戊不得優先購買。

綜合上述，肯定說站在共有人之間權益衡平之立場，而否定說則從法條目的、體系而言，兩者皆有理。惟今多數決處分之承受人仍為共有人之一，與出售給第三人不同，為避免實務上可能有以大吃小，反將造成他共有人權益更加受損，基於共有人間權益衡平之價值判斷，仍建議修法明定如他共有人亦表示優先購買，則各按應有部分比例共同購買。

文章圖片

圖片1

農業用地之移轉限制及土地增值稅徵納(一)

內文

• (一) 農業用地之分類：

依農業發展條例第3條第10款及第11款對農業用地與耕地之定義如下：

  1. 農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：(1)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(2)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(3)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。（農§3Ⅹ，所稱「農」，指農業發展條例，以下同）

  2. 耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。（農§3Ⅺ）

綜上，農業用地涵括耕地，因此農業用地可分為耕地與耕地以外之農業用地二種。茲以示意圖說明如下：

[圖片1]

• (二) 耕地之移轉及土地增值稅：

人分為自然人與法人。法人又分為私法人與公法人。所稱私法人，指依私法而成立之法人。所稱公法人，指依公法而成立之法人。

  1. 移轉於自然人：耕地得移轉於自然人，如作農業使用並得申請不課徵土地增值稅（農§37Ⅰ）。

  2. 移轉於私法人：耕地不得移轉於私法人。但經中央主管機關許可，耕地得移轉於農民團體（如農會、漁會等）、農業企業機構或農業試驗研究機構（農§33）。又，作農業使用之耕地依規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣（市）主管機關同意者，得申請不課徵土地徵值稅（農§37Ⅱ）。

  3. 移轉於公法人：耕地得移轉於公法人，並應繳納土地增值稅。

• (三) 耕地以外之農業用地之移轉及土地增值稅：

  1. 移轉於自然人：耕地以外之農業用地得移轉於自然人，如作農業使用並得申請不課徵土地增值稅。

  2. 移轉於私法人：耕地以外之農業用地得移轉於私法人，並應課徵土地增值稅。

  3. 移轉於公法人：耕地以外之農業用地得移轉於公法人，並應課徵土地增值稅。

• (四) 舉例：下周待續...

文章圖片

圖片1

容積移轉

內文

各位同學好

最近河川區容積移轉議題又浮出檯面，本週專欄幫大家整理一下目前之容積移轉制度：

• 一、定義

容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。

• 二、類型

依適用法源類型，分為：

• (一) 文化資產法系

  1. 文化資產保存法第41條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施；其辦法，由內政部會商文化部定之。

  2. 古蹟土地容積移轉辦法。

• (二) 都市計畫法系

  1. 都市計畫法第83條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

  2. 都市計畫容積移轉實施辦法。

  3. 各都市計畫內容：於都市計畫書內明訂容積移轉相關規定，屬都市計畫書內容之一部分，如大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉、南港R13街廓容積移轉、萬華青山宮容積移轉及青田街容積移轉等規定。

  4. 都市更新條例第45條：更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第83條之1第2項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原為私有之土地應登記為公有。

• (三) 水利法系

水利法第82條第3、4項：河川區域內因公告之水道治理計畫線或用地範圍線內施設防洪設施所需之用地，或依計畫所為截彎取直或擴大通洪斷面辦理河道治理，致無法使用之私有土地，其位於都市計畫範圍內者，經主管機關核定實施計畫，而尚未辦理徵收前，得準用都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、移轉方式及作業方法等規定辦理容積移轉。

因此，容積移轉類型即包含：

  1. 古蹟

  2. 公共設施保留地之取得

  3. 具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護

  4. 公共開放空間之提供

  5. 河川區域

6. 都市計畫

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

遺贈之稅負

內文

遺贈之稅負,曾榮耀老師

各位同學雙十連假愉快

剛好有同學問到遺贈相關稅負問題，本週專欄就幫各位予以釐清觀念：

試擬考題：甲死亡留有A、B、C三筆不動產，其遺囑當中寫明其中C不動產贈與給丁，且該遺贈不影響繼承人乙、丙之特留分。試問如何辦理遺贈登記？以及所涉及之相關稅負為何？

• 一、遺贈之意義（民法考試範圍）

首先，遺贈係遺囑人以遺囑方式，將其財產無償給予受遺贈人之法律行為，其性質為單獨行為、死後行為、要式行為，且最重要是不得侵害特留分。

依民法第1199條規定，遺囑自遺囑人死亡時發生效力，以及民法第759條，遺囑人同時為被繼承人，因繼承人於繼承時登記前已取得不動產物權，應經登記，始得處分其物權。因此，乙、丙繼承時取得A、B、C三筆不動產所有權，但應辦理繼承登記後，方能再作另一處分行為，即遺贈，並完成遺贈登記後，丁才取得所有權（民758登記生效）。

• 二、遺贈登記（土登考試範圍）

遺贈登記係於遺囑人死亡辦理繼承登記後檢附遺囑，以及其他相關文件，向該管登記機關申辦土地權利移轉所為之登記。

根據土地登記規則第123條之規定，受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記，應由繼承人先辦繼承登記後，由繼承人會同受遺贈人申請之；如遺囑另指定有遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受遺贈人申請之。前項情形，於繼承人因故不能管理遺產亦無遺囑執行人時，應於辦畢遺產清理人及繼承登記後，由遺產清理人會同受遺贈人申請之。第一項情形，於無繼承人或繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受遺贈人申請之。倘若繼承人（乙、丙）遲遲不辦繼承登記，將影響受遺贈人丁之權益，丁得以訴訟方式促使繼承人辦理之。

此外，遺贈登記應備文件：

  1. 登記申請書

  2. 登記原因證明文件：遺囑

  3. 權利書狀

  4. 申請人身份證明文件：遺贈人死亡時之戶籍謄本及受遺贈人現在之身分證明

  5. 其他：如委託書、土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明

• 三、遺贈登記之稅負（土稅考試範圍）

遺贈相關之土地所有權變動情形如下圖所示，至少有四個時機點要注意，其中稅負發生於辦理登記的三個時點。以下特別說明，繼承人乙、丙於辦完繼承登記後，會同丁去辦遺贈登記時之相關稅負。

[圖片1]

• (一) 土地增值稅：零

應以受遺贈人為納稅義務人申報土地增值稅。

  1. 本次移轉現值：繼承人乙、丙與丁會同辦遺贈登記時，其所申報之移轉現值。其標準係按遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準（土稅§30）。

  2. 前次移轉現值：繼承開始時該土地之公告土地現值。（土稅§31II）

由於兩者為同一日，故土地漲價總數額為0，土地增值稅應納稅額為0。

• (二) 契稅：非課稅範圍

依財政部60年財稅第36479號令釋，因遺贈而取得不動產所有權，已依遺產稅法之規定申報繳納遺產稅，為免就同一移轉財產行為重複課徵，故免徵契稅。此外，契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。而遺贈取得房屋所有權，並非上述六種之情形，自非屬契稅課稅對象。

• (三) 贈與稅：屬遺產稅課徵範圍，不重複課稅

遺贈之財產仍屬於遺產，故應就遺贈財產課徵遺產稅。根據遺產及贈與稅法第6條第一項第二款規定，遺產稅之納稅義務人，無遺囑執行人者，為繼承人及受遺贈人，顯示該遺贈不動產已為遺產稅課徵對象。因此，贈與稅既為遺產稅的補充稅，而C不動產已課徵過遺產稅，故遺贈登記時不再針對該不動產課徵贈與稅。

文章圖片

圖片1

農舍及其坐落土地如何課稅？

內文

農舍所坐落之土地為農業用地，因此就農業用地與農舍之課稅規定分別說明之。

• (一) 農業用地：

  1. 田賦或地價稅：作農業使用之農業用地課徵田賦，不徵地價稅。又，田賦自民國76年停徵迄今。

  2. 土地增值稅：作農業使用之農業用地，移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。相對地，作農業使用之農業用地，移轉給法人，應課徵土地增值稅。

  3. 房地合一所得稅：符合不課徵土地徵值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。

  4. 贈與稅：作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人（即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母），免徵贈與稅。反之，作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人以外之人，應課徵贈與稅。順便一提的是，配偶互相贈與財產，免徵贈與稅。

  5. 遺產稅：作農業使用之農業用地繼承，免徵遺產稅。

• (二) 農舍：

  1. 房屋稅：農舍持有，每年應課徵房屋稅。但專供飼養禽畜之房舍、存放農機具倉庫之房屋等，免徵房屋稅。

  2. 契稅：農舍移轉，應課徵契稅。

  3. 房地合一所得稅：農舍交易，不徵房地合一所得稅。

  4. 贈與稅：農舍贈與，應課徵贈與稅。

  5. 遺產稅：農舍繼承，應課徵遺產稅。

總之，租稅優惠主要在農業用地，而非農舍。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下