上課時都跟各位提醒過自用住宅的口訣，絕對是考試重點，切記！
惟有些觀念強化瞭解，以因應實例題，例如其中針對不得供出租、營業之要件，如果有以下情形是否符合：
利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業？
領有身心障礙手冊或證明之重度視覺功能障礙者，於自用住宅懸掛招牌從事按摩？
屋簷下供擺設攤販？
土地所有權人將其房屋外側壁面供他人繪製廣告或懸掛廣告招牌或屋頂搭建廣告鐵架等收取租金？
根據「適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則」
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
土地法第三十四條之一執行要點於民國106年12月1日修正發布，其中第3點，修正前之條文：「本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」修正後之條文：「本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。」修正前後差異甚大。
土地法第34條之1第1項所定之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，為顧及少數不同意共有人之權益，適用範圍應予限縮。茲分析如下：
• (一) 處分：
處分，限於有償讓與；亦即，以有對待利益之法律行為（如買賣、交換、合併等）為限。
處分，不包括無償性之處分（如贈與、拋棄等）及事實上之處分（如共有土地興建房屋、共有建物拆除等）。前者，不同意共有人喪失不動產而未得到補償，影響其利益甚鉅；後者，造成標的物性質之變更、改造或毀損，且常以無償為之，不同意共有人未受合理保障。
處分，不包括信託行為及共有物分割。前者，須具有強烈信賴關係為基礎，故須全體委託人同意，始足當之；況土地法第34條之1所定處分係於信託法公布施行前所作規定，故當時之處分未包括信託行為在內。後者，所稱共有物分割，指權利分割，分割方式恐造成不同意共有人之利益受損；況協議分割不成，尚有裁判分割以滋解決，不致妨礙共有物之利用。
• (二) 變更：所稱變更，如共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整、調整地形等；並以有償或不影響不同意共有人之利益為限。
• (三) 設定地上權、農育權、不動產役權或典權：
現行他項權利共七種，其中永佃權、耕作權及抵押權之設定不得適用土地法第34條之1第1項。其理由如下：
永佃權：永佃權以民國99年8月2日前發生者為限，故民國99年8月3日後無新設定之永佃權。
耕作權：耕作權成立於土地法第133條之公有荒地招墾及山坡地保育利用條例第37條之山坡地範圍內山地保留地輔導原住民開發，故無共有土地情形。
抵押權：抵押權為擔保物權，不以占有為要件，故無須以多數決促進共有不動產利用；況共有人得單獨將其持分不動產設定抵押權，權利行使應無問題。
設定地上權、農育權、不動產役權或典權等四種用益物權，以有償為限，以保護不同意共有人之利益。
地上權、農育權及不動產役權皆不以支付地租為要件，故有償行為或無償行為皆可成立地上權、農育權或不動產役權。惟適用土地法第34條之1第1項僅限於有償行為。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
本日專欄為各位說明一下土地登記有關「建物標示圖」之概念標示圖如下：
[圖片1]
首先，根據土地登記規則第78條規定，申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在中華民國一百零二年十月一日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。
因此，原本建物所有權第一次登記都要先經過建物第一次測量，實務上花費時間大概兩者加起來要一個月出頭，但現在持建物標示圖辦理登記就不需要先經過測量，直接辦理建物所有權第一次登記，時間大概20天左右。換言之，為落實簡政便民係以建物標示圖取代建物測量成果圖，其目的係考量建物使用執照及其竣工平面圖業經建築主管機關依法審核許可，且建築師、測量技師等專門職業及技術人員依法得受託辦理建物測繪業務，並對於承辦業務所為之行為應負法律責任，則經該等專業人士依使用執照竣工平面圖繪製建物標示圖並簽證者，應得免再申請建物第一次測量，並據以辦理建物所有權第一次登記。
土地登記規則第79條則規定，前條之建物標示圖，應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。
前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。
考試的同學特別要注意：
建物標示圖誰可以繪製及簽證：開業之建築師、測量技師或其他。
建物測量成果圖誰可以轉繪：開業之建築師、測量技師、地政士或其他。
下列土地登記應於登記前，先繳納稅捐：
• (一) 所有權移轉登記：以買賣及贈與為例。
買賣所有權移轉登記：登記前應先繳納土地增值稅(賣方繳納)及契稅(買方繳納)。
贈與所有權移轉登記：登記前應先繳納贈與稅(贈與人繳納)、土地增值稅(受贈人繳納)及契稅(受贈人繳納)。
• (二) 繼承登記：登記前應先繳納遺產稅(繼承人繳納)。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
先祝各位連假愉快，也提醒快考試的同學連假有時間要唸書囉！
今天專欄為考地政士的同學，整理信託法有關「信託關係消滅」之概念：
信託關係之消滅，係指以信託財產為中心之持續性信託法律關係，喪失其存續之根據，而向將來消滅。其包含以下幾種情況：
• (一) 信託行為所定事由發生
信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅(信§62)。按信託之成立既由委託人以信託行為訂定，則其所定消滅事由發生或所定目的確定完成或不能完成時，該信託之存續即失其根據而不能不告終結。信託行為所定事由發生，包含：
經一定存續期間：超過信託存續期間，信託關係即為消滅。如委託人甲與受託人乙約定，20年後即移轉該信託不動產予丙，今20年期滿，即屬信託行為所定事由發生，其信託關係消滅。
某種解除條件發生：如甲乙約定受益人丙結婚後，即將該不動產處分予丙，完成權利歸屬，信託關係消滅。
• (二) 信託目的已完成或不能完成
根據信託法第62條，信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅。
信託目的已完成：如信託目的為管理處分（出售）信託土地及建物所有權，今受託人依該目的完成信託財產之出售，而該信託關係消滅。
信託目的不能完成：如信託財產被徵收、信託房屋被燒毀，或受益人拋棄受益權等。
• (三) 自益信託由委託人或其繼承人終止信託
信託利益全部由委託人享有者，委託人或其繼承人得隨時終止信託(信§63)。
• (四) 他益信託由委託人及受益人共同終止信託
信託利益非由委託人全部享有者，除信託行為另有訂定外，委託人及受益人得隨時共同終止信託(信§64)。
• (五) 信託行為明訂信託關係因受託人死亡或公司解散而消滅
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
司法院於民國105年7月29日公布釋字第739號解釋，針對「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」部分條文宣告違憲。內政部遂於民國106年7月27日修正該辦法，其中有關發起人申請核定成立籌備會之要件說明如下：
• (一) 修正前之獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第8條第1項前段規定：自辦市地重劃應由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會，並由發起人檢附範圍圖及發起人所有區內土地所有權狀影本，向直轄市或縣(市)主管機關申請核定。
• (二) 司法院釋字第739號部分解釋文：獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第八條第一項發起人申請核定成立籌備會之要件，未就發起人於擬辦重劃範圍內所有土地面積之總和應占擬辦重劃範圍內土地總面積比率為規定；於以土地所有權人七人以上為發起人時，復未就該人數與所有擬辦重劃範圍內土地所有權人總數之比率為規定，與憲法要求之正當行政程序不符。
• (三) 修正後之獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第8條第2項規定：發起成立籌備會，應以發起人人數逾擬辦重劃範圍土地所有權人總數十分之三，及其於該範圍所有土地面積合計逾該範圍土地總面積十分之三之同意行之。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
因地政士考試日期將近，今日專欄特別針對考地政士與不動產經紀人有關的「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」進行重點提醒。尤其，地政士考生要注意考在地政士法題目中。
為強化我國公、私部門防制洗錢相關作為，洗錢防制法於105年12月28日修正公布，106年6月28日施行，依規定地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關行為時，為該法指定之非金融事業或人員，應依規定確認及留存客戶身分資料、加強客戶審查、留存交易紀錄、向法務部調查局申報疑似犯洗錢行為，或收受、持有或使用之財物或財產上利益之罪之交易。因此，為落實地政士及不動產經紀業防制洗錢相關作為，內政部爰依該法授權規定，訂定「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」，法條共計10條。茲提醒考試重點如下：
• 一、防制工作
地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，應依本辦法規定確認及審查買賣交易當事人（以下簡稱客戶）身分，留存客戶身分資料及必要之交易紀錄，於發現疑似洗錢交易情事應向法務部調查局申報。也就是包含三項重要工作：確認及審查身分→留存身分資料及交易紀錄→申報疑似洗錢交易
• 二、低風險客戶：免加強身分審查
經風險評估屬低度洗錢或資恐風險者，免依規定審查實質受益人及加強重要政治性職務人士之審查：
客戶為自然人，已提供資金來源證明。
申請政府機關提供之首次購屋或相關優惠購屋貸款。
依法向政府機關申請優先承購或讓售公有不動產。
僅購買價格合於市場行情之一戶（棟）房地或一筆土地，且經向我國境內金融機構申請貸款支付各期款項或以價金信託專戶收付款項。但以分別訂立契約或分次購買方式進行買賣交易者，不適用之。
抵押權人承受債務人提供擔保之不動產。
• 三、高風險客戶：主動申報
地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，發現下列各款情事之一者，應向法務部調查局申報：
客戶屬法務部依資恐防制法規定公告制裁名單，或其他國家、國際組織認定或追查，與恐怖主義或恐怖活動有關之個人、法人或團體。
交易金額源自於國際防制洗錢組織所公告防制洗錢及打擊資恐有嚴重缺失，或其他未遵循、未充分遵循國際防制洗錢組織建議之國家或地區，或支付予該國家或地區之帳戶或人員，且疑似與恐怖活動、恐怖組織或資恐有關聯。
客戶拒絕或無故拖延提供相關身分資料、使用假名、假冒他人名義或偽變造身分證件。
交易金額與客戶年齡、身分或收入顯不相當，或以現鈔支付定金以外各期價款，且無合理說明資金來源。
客戶要求將不動產權利登記予第三人，未能提出任何關聯或拒絕說明。
不動產成交價格明顯高於市場行情且要求在相關契約文件以較低價記錄。
其他疑似洗錢交易或資恐情事。
• 四、留存交易記錄
地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，應留存下列交易紀錄。但交易案件確無該交易紀錄者，不在此限：
地政士：
不動產買賣契約書。
定金及價款收支證明文件。
交易帳戶號碼。
簽證文件。
受託事項往來文件。
不動產經紀業：
不動產委託銷售契約書。
不動產買賣契約書。
要約書。
斡旋金、定金及價款收支證明文件。
交易帳戶號碼。
受託事項往來文件。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
台北市政府規劃將立法院市有地與中央的南港瓶蓋工廠用地進行交換，以利南港瓶蓋工廠開闢為文創園區，而立法院則可免繳每年五千一百萬元租金給台北市政府。按換地案屬於處分行為，故依土地法第25條規定，應經台北市議會同意及行政院核准。惟台北市議會以拿蛋黃區土地換蛋白區土地，表決不通過。
台北市政府於換地案闖關失敗後，改採互相撥用，即台北市政府將立法院市有地無償撥用給立法院，中央則將南港瓶蓋工廠用地無償撥用給台北市政府，二塊地互相撥用的結果，雙方各自取得使用權，但所有權未變更。按撥用不適用土地法第25條，而是適用土地法第26條。依土地法第26條規定，台北市政府進行撥用，僅須報請行政院核准，無須經台北市議會之同意。因此，台北市議會無從反對，無法阻擋。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各位同學好
今日專欄整理土地法第34條之1與第104條之要件，一定要好好背起來，另外針對各項內容則請參考講義。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
政府以公益之名徵收人民之土地，不宜再以促進土地資源利用或籌措建設經費為由，出售於私人。其理由（參照司法院釋字第743號解釋理由書）如下：
• (一) 政府機關按相關法律徵收人民土地，雖因而取得土地所有權人之地位，然其與一般土地所有權人得自由使用、收益、處分及行使其他土地權利者並不全然相同。
• (二) 政府機關為公用或公益之目的而以徵收方式剝奪人民財產權後，如續將原屬人民之財產移轉為第三人所有，易使徵收權力濫用及使人民產生圖利特定第三人之疑慮。
倘政府機關使用多年後，如因情事變更，依當時相關法律規定，將其出售於第三人，情有可原，另當別論。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下