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Real Estate

土地徵收之問題與建議

內文

高普考即將於7月初考試，這最後階段絕對是關鍵，各位同學再多加把勁唸書，並且一定要多練習考古題，予以融會貫通。

今天專欄主要從我的土地政策與利用講義中，把彙整後的土地徵收之問題與建議，再次簡要提醒，其為考試一大重點題型，請同學務必要準備。

模擬考題：現行徵收爭議仍然不斷，目前土地徵收制度究竟有哪些問題？又請提出相關改善建議。

回答方向建議：

• (一) 現行土地徵收制度問題

  1. 徵收浮濫：提到土地三大空間意涵、要件被忽略。

  2. 公共利益的衡量問題：如何界定、由誰界定。

  3. 徵收前之協議價購流於形式：提到程序正義。

  4. 土地徵收補償狹隘：提到相當補償與完全補償。

• (二) 土地徵收制度之建議

  1. 落實土地正義：提到地方認同。

  2. 嚴格遵守要件：提到五大要件、徵收為不得已之最後手段。

  3. 嚴謹衡量公私利益：客觀、公平、公開。

  4. 落實法定程序：提到程序正義、協議價購為法定先行程序。

  5. 合理徵收補償：不應僅重視土地經濟價格。

6. 限縮徵收目的：不要再把土地徵收當成是解決政府財政問題的手段，也不要再藉由土地徵收，讓地方菁英進行土地的開發與炒作。

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全國國土計畫之重點研習(三)-土地利用與土地政策之模擬試題

內文

◎內政部公告之全國國土計畫所擬訂之全國供糧食生產之農地總量及全國農地資源之保護策略為何？

【答】

• (一) 全國供糧食生產之農地總量

  1. 全國農地總量之需求評估，係在國外農產品輸入受阻時， 國內應維持供糧食生產之農地資源，面積需求為74萬公頃至81萬公頃。考量農漁牧一級產業皆具有糧食生產功能，本計畫以前開數量作為供糧食生產之農地需求總量低推估之目標值。

  2. 直轄市、縣（市）政府應積極維護供糧食生產之農地面積數量及品質，該等農地面積及分布區位應於直轄市、縣（市）國土計畫載明，並由各級政府提供適當資源挹注。

• (二) 全國農地資源之保護策略

  1. 農業發展範圍應避免新增非農業使用設施與使用行為，避免生產環境遭受破壞而致使農地持續零碎化；其有設置必要者，應具有相容使用性質，或依本法得申請使用者，並不得影響周邊農業生產環境。

  2. 農業發展範圍優先投入農政資源，加強農業生產基礎重要設施(灌溉設施、防護設施等)之建設，並有效整合土地、用水及農產業輔導資源投入，以利規模化、集中化利用，提升農業經營效益。

  3. 維護農業生產環境，採取嚴格之環境管制，禁止各種可能污染之行為，並從嚴稽查違規使用。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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實價登錄2.0

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這週專欄提醒各位同學有關土地政策中不動產市場之重要觀念：實價登錄2.0

最近實價登錄修法之主要內容如下：

  1. 由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報。修法後由買賣雙方於申請登記時併同辦理，簡化作業流程，並將揭露時間縮短30日，提升資訊即時性買賣雙方基於稅賦權益相互勾稽制衡，提升資訊正確性。

  2. 自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內，應將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內申報。

  3. 門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件。

  4. 增訂直轄市、縣(市)主管機關查核權及查核範圍。確保資訊真實正確，嚇阻有心人士炒作。

5. 依違法情節修正罰則區分輕重，當事人屢不改正加重處罰，以符合符合比例原則。

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全國國土計畫之重點研習(二)-土地利用與土地政策之模擬試題

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◎內政部公告之全國國土計畫所擬訂之城鄉發展空間之發展策略為何？

【答】

• (一) 減緩溫室氣體排放、城鄉集約有序發展：

  1. 城鄉應朝向集約都市（compact city）發展，以有效利用土地資源、節省能源、增進公共設施使用效率。透過土地集約發展，減少無秩序之蔓延。若無實質人口或產業成長需求，應減少開發新社區及產業園區。

  2. 推動低碳與生態城鄉，建立鼓勵使用綠建材等低碳或低耗能設施之機制，並規範公有建築物應採用一定比例之節能減碳綠建材。

  3. 透過以人為本的綠色運輸與智慧運輸模式，建構便捷大眾運輸網，並強化偏遠地區公共運輸系統的可及性，以降低能源消耗。提高大眾運輸場站及其周邊土地使用強度，集約開發重要運輸走廊，避免空間發展無序蔓延；重大公共建設計畫應考量既有區域產業座落區位，並結合交通運輸節點周邊土地進行整體開發。

• (二) 因應氣候變遷極端氣候、營造永續韌性城鄉：

  1. 因應全球暖化等氣候變遷趨勢，各級土地使用計畫及部門計畫均應加強防災規劃與風險管理。對於不適合居住或從事產業活動之地區應採取適當對策，以避免氣候變遷所產生災害的一再發生。保育地區應避免新開發行為，如因區位無可替代性時，其開發方式應更為審慎。

  2. 為減少暴雨逕流帶來之災害衝擊，城鄉開發應配合流域整體經理，充分評估逕流量平衡及透水率，透過滯留設施、透水性開放空間、整體儲留設施等系統規劃，進行逕流總量管制、加強水資源回收利用，並配合檢討相關土地使用管制。

• (三) 促進都市再生、提升都市競爭力：

  1. 整合政府資源由都市更新提升至都市再生，整體改造老舊市區之機能、景觀風貌及增設高齡友善空間與設施（如無障礙空間與友善社區），提振地方經濟，增加都市競爭力。

  2. 對於以政府為主之都市更新案，積極辦理選商投資或整合實施，並協助籌措財源，評估委託成立都市更新推動辦公室及專業整合機構，協助招商投資作業及促進社區整合更新意願建立住戶自力更新推動機制，以鼓勵住戶自力更新。

  3. 對於直轄市、縣（市）產業用地使用情形進行通盤檢討，閒置未利用之產業土地應考量優先使用。

  4. 對於老舊工業區之基盤設施老舊或供給不足，應進行維護改善或新（整）建，藉以改善工業區環境，形塑整體園區意象，以提升服務機能，提高產業進駐率。

• (四) 提升國土生態景觀品質：

  1. 尊重自然與人文資產，發揮地區景觀特色，整合不同空間尺度景觀資源，依循生態網絡及都市紋理，創造開放空間。

  2. 推動國土美學理念，納入景觀保育、管理及維護相關政策。針對重點景觀地區應加強區內景觀規劃、改善、保育、管理及維護等相關措施，並加強重視城鄉景觀特質，透過跨域合作、環境資源修補、整合及資源串聯，形塑城鄉地景生態，建立城鄉空間自明性，強化城鄉空間獨特性。

• (五) 推動鄉村地區整體規劃、形塑鄉村特色風貌：

  1. 鄉村地區應以生活、生產、生態之再生規劃理念出發，充實生活機能設施、維護地方文化特色、營造鄉村生產經營環境、培育鄉村人力資源及建立生態網路，以協助鄉村地區永續發展，各面向發展策略如下：

  2. 生活面：建立數位環境、活化閒置空間、促進城鄉交流、保存鄉村文化與社區意識等，並維護及改善在地商業、旅遊、集會場所、文化設施及信仰中心等基本服務設施。

  3. 生產面：維護農地環境、促進農業六級化、推廣鄉村旅遊、建構旅遊服務設施等，以支持對鄉村地區商業、社區及遊客有益的旅遊及休閒活動。

  4. 生態面：避免破壞重要動植物棲息環境、提高基地透水性、營造生物多樣性生態環境等。

  5. 為改善鄉村地區之公共設施缺乏、建築土地不足、農村環境破壞及蔓延無序發展等課題，鄉村地區整體規劃應考量人口結構及發展趨勢，分別就居住、產業、運輸及基本公共設施等需求，研擬發展或轉型策略，其土地使用規劃原則如下：

  6. 居住：規劃及提供可負擔住宅，滿足當地居住需求，維持地方特色建築風貌。因農業經營需要衍生之居住需求，得於既有農村聚落周邊提供住宅空間，避免個別、零星申請而影響農業生產環境；就人口成長地區，得預留適當可建築土地，以引導集約發展；就人口減少地區，除應避免增加住商建築用地外，並應針對既有閒置空間進行評估轉型及再利用，以提高環境品質。

  7. 產業：配合在地農業、特色產業及商業服務業需求，於不影響鄉村環境品質前提下，於適當地點規劃在地產業發展區位，並訂定彈性土地使用管制規定，以促進鄉村在地產業永續發展。

  8. 運輸：以需求反應式公共運輸服務為主，改善接駁轉乘系統及服務品質，提高鄉村可及性，並規劃自行車及電動車輛等綠色運具環境，以民眾基本運輸需求為導向，打造兼具效率及友善運輸環境。

  9. 基本公共設施：應依據鄉村地區發展趨勢，規劃與設置老人及幼兒照顧服務設施、污水處理、自來水、電力、電信等基本公共設施，並注重環境保護及社區環境改善。

  10. 農業發展型之農村聚落及工商發展型之社區聚落發展原則如下：

  11. 農業發展型之農村聚落：農村聚落應以農村再生為基礎，鼓勵透過農村社區土地重劃等方式，建立農特產行銷之產業活化措施、進行整體環境改善、保存祭典文化及傳統建物、提供幼童及老年社區照顧福利設施、改善道路及污水處理等公共設施、注重生態保育與防災設施等，並提升農村社區意識，以培力改善社區環境。積極投入農業資源，改善農業生產環境。

  12. 工商發展型之社區聚落：具備都市生活特徵，宜劃設適當發展範圍，以擬定鄉街計畫方式，規劃配置基礎公共設施、污染防治相關設施，塑造城鄉生活風貌。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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公信力（107地政士考題補充）

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各位同學好

本日專欄再針對本次地政士土地法規考題，作一些補充。實際上，該題是從一個68年的民事庭決議而來，如下，請同學參考。

而這邊幫同學整理一下整體概念：

[圖片1]

土地法規第一題：我國土地法地籍編及民法物權編相關規定，不動產物權登記係採登記生效主義，非經依法登記不生效力。試問某甲擅將某乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有，並設定抵押權登記給善意之某丙，則某乙能否訴請塗銷某甲之所有權移轉登記及某丙之抵押權登記？

根據最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（一）民國68年04月17日甲私擅將乙所有土地移轉登記於己，並已為善意之丙設定抵押權登記，甲之移轉登記如有無效之原因，即非信賴登記而取得新登記之善意第三人，不受土地法第四十三條之保護，縱令丙之抵押權登記應受同條之保護，乙仍可訴請塗銷甲之所有權移轉登記，而丙之抵押權即存在於乙之所有土地。

有甲、乙二說：【討論意見】【甲說】甲私擅將乙所有土地移轉登記於自己，如有無效之原因，即非信賴登記而取得新登記之善意第三人，不受土地法第四十三條之保護，縱令丙之抵押權登記應受同條之保護，乙仍可訴請塗銷甲之所有權移轉登記。結果丙之抵押權即存在於乙之所有土地。【乙說】丙因信賴甲所有權之登記而為抵押權之新登記，既受土地法第四十三條之保護，不得塗銷，則甲之所有權登記縱不受保護，亦不得訴請塗銷，蓋甲之所有權登記如許塗銷，丙之抵押權登記將失所附麗，而不能貫澈保護善意第三人之法意。此際乙可請求甲損害賠償，將土地所有權再移轉登記於乙，以回復原狀，而丙之抵押權當然追及存在於乙之土地。

以上二說，以何說為當？請公決

【決議】

甲私擅將乙所有土地移轉登記於己，並已為善意之丙設定抵押權登記，甲之移轉登記如有無效之原因，即非信賴登記而取得新登記之善意第三人，不受土地法第四十三條之保護，縱令丙之抵押權登記應受同條之保護，乙仍可訴請塗銷甲之所有權移轉登記，而丙之抵押權即存在於乙之所有土地。（同甲說）

文章圖片

圖片1

全國國土計畫之重點研習(一)-土地利用與土地政策之模擬試題

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◎內政部公告之全國國土計畫所揭櫫之國土永續發展目標為何？

【答】

全國國土空間發展之總目標有三，其一、安全─環境保護、永續國土資源，其二、有序─經濟發展、引導城鄉發展，其三、和諧─社會公義、落實公平正義。

• (一) 安全－環境保護、永續國土資源：

  1. 因應極端氣候與天然災害，強化國土調適能力。

  2. 配合流域綜合治理計畫，進行土地使用規畫與檢討。

  3. 維護農地總量，提升農地生產效益。

  4. 建構永續能源、水源使用環境，促進節能減碳。

  5. 建構國家生態網路，加強海岸、濕地及海域管理。

• (二) 有序－經濟發展、引導城鄉發展：

  1. 落實集約發展，促進城鄉永續。

  2. 提升國土機動性、可及性及連結性。

  3. 配合國家整體產業發展政策，整合產業發展空間規劃。

  4. 整合區域文化生態景觀資源，強化文化觀光動能。

  5. 營造優質營農環境，推動農業永續發展。

• (三) 和諧－社會公義、落實公平正義：

  1. 建立合理補償機制，確保發展公平性。

2. 擬定都會區域及特定區域計畫，均衡城鄉發展。

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地政士考試土法實例題推介

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今年地政士考試「土地法規」乙科，有一題實例，值得推介。

◎試問某甲擅將某乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有，並設定抵押權登記給善意之某丙，則某乙能否訴請塗銷某甲之所有權移轉登記及某丙之抵押權登記？

【解答】

• (一) 土地法第四十三條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」所謂絕對效力，係指善意第三人因信賴土地登記，而取得之土地權利，具有不可推翻之效力。司法院大法官會議解釋，所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。

  1. 真正權利人在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求。

  2. 真正權利人在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求權。

• (二) 依題旨，某甲擅將某乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有，並設定抵押權登記給善意之某丙。茲分下列兩種情形說明：

  1. 甲擅將乙所有土地移轉登記於甲自己名下所有。此時，在未來第三人取得權利之新登記前，乙對於登記名義人甲仍有塗銷登記請求權。

  2. 甲擅將登記於其名下土地，設定抵押權登記給善意之丙。此時，善意第三人丙因信賴土地登記，而取得之抵押權，具有不可推翻之效力。換言之，乙對於丙之抵押權不得為塗銷登記之請求。

總之，某乙得訴請塗銷某甲之所有權移轉登記，但不得訴請塗銷某丙之抵押權登記。

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遺贈稅

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各位同學好

地政士考試剛結束，各位班內同學應該都考得不錯！因為這次考猜、總複習、專欄都有命中，所以還要考試的同學們也真的要持續關注我們的專欄、考猜喔！

這次考試有一些不錯且重要之概念，對於明年或之後才要準備考地政士證照的同學，需要瞭解及準備。因此，本週專欄針對本次地政士土地稅法規的第一題遺贈稅計算題作一些重點提醒。

本題有兩個重要觀念提醒：

  1. 遺產及贈與稅法第17條第2項容易被忽略，就是繼承人中拋棄繼承權者，不適用扣除。

  2. 考前記得更新且背每年公告的扣除額、免稅額。

本題題目建議回答方式如下：

題目：被繼承人林君於107年1月7日死亡，配偶健在，膝下有2男2女皆已滿20歲，其中次男不幸為重度殘障。林君辛苦多年擁有土地甲、乙、丙、丁4筆，公告土地現值總額各為2,000萬元、900萬元、1,200萬元、300萬元；另有房屋1棟，於林君死亡當年評定現值為80萬元，且銀行裡尚有活期儲蓄存款30萬元、定期存款100萬元，其兒女於107年3月申報遺產稅。其中配偶、次男、長女及次女皆拋棄繼承，由長男1人繼承，應繳多少遺產稅？若皆繼承，其遺產稅負如何？

擬答：I.其他繼承人拋棄繼承，僅由長男1人繼承，則繼承人拋棄繼承權者，將無法適用遺產及贈與稅法第17條第1項第1至5款規定，自遺產總額中扣除：

• (一) 遺產總額：遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額。遺產總額應包括被繼承人死亡時依第一條規定之全部財產，及依第十條規定計算之價值。但第十六條規定不計入遺產總額之財產，不包括在內。其中，遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。

  1. 土地：所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準。

  2. 房屋：以評定標準價格為準。

因此，甲遺產總額＝2000+900+1200+300+80+30+100＝4,610(萬元)

• (二) 免稅額與扣除額：

  1. 免稅額：1,200(萬元)

  2. 長男扣除額：50(萬元)

  3. 喪葬費扣除額：123(萬元)

  4. 合計：1,200+50+123=1,373(萬元)

• (三) 課稅遺產淨額＝遺產總額－扣除額－免稅額＝（4,610－2,634）＝3,237(萬元)

• (四) 適用稅率：遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額，依下列稅率課徵之：

  1. 五千萬元以下者，課徵百分之十。

  2. 超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百分之十五。

  3. 超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之二十。

由於本題遺產淨額五千萬以下，故稅率為百分之十。

• (五) 遺產稅應納稅額＝3,237×10%＝323.7(萬元)

• I. I.若皆繼承：

• (一) 遺產總額同上。

• (二) 免稅額與扣除額：

  1. 免稅額：1,200(萬元)

  2. 配偶扣除額：493(萬元)

  3. 2男2女歲子女扣除額：50×4=200(萬元)

  4. 次男重度殘障：618(萬元)

  5. 喪葬費扣除額：123(萬元)

  6. 合計：1,200+493+200+618+123=2,634(萬元)

• (三) 課稅遺產淨額＝遺產總額－扣除額－免稅額＝（4,610－2,634）＝1,976(萬元)

• (四) 適用稅率：遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額，依下列稅率課徵之：

  1. 五千萬元以下者，課徵百分之十。

  2. 超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百分之十五。

  3. 超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之二十。

由於本題遺產淨額五千萬以下，故稅率為百分之十。

• (五) 遺產稅應納稅額＝1,976×10%＝197.6(萬元)

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地政士考試重點提醒

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地政士同學們這週將要上場考試了，加油！

老師星期日考完後會馬上在台中解題，星期一則在高雄解題，有考試的同學可以來聽聽，沒考試的也可以來聽聽題目怎麼回答，以及相關考試重要概念提醒。【解題講座詳情】

今日專欄就針對歷屆考試趨勢，為各位預測及提醒一下今年地政士考試重點，請大家這週衝刺時再好好準備一下！

土地登記：

  1. 登記主體（法人籌備）

  2. 申請方式（代位、逕為、囑託(用口訣記)）

  3. 得免親自到場

  4. 權狀（得免提、得免發、公告註銷）

  5. 登記規費（計算+免納

  6. 須公告之登記

  7. 權利變更之日

  8. 申請登記前權利人或義務人死亡處置

  9. 共有多數決申請登記(3明+1名分+1通告)

  10. 共有優先購買(97條)

  11. 地上與農育權設定登記（記明內容）+典權設定登記（記明內容）

  12. 共同擔保抵押（後次序同意）

  13. 共有分割之抵押權處理

  14. 承攬預為抵押

  15. 流抵約定登記

  16. 權利信託登記種類+土登130~132登記機關對信託登記處理方式

  17. 禁止處分與移轉登記之競合+同一性質或不同性質競合

  18. 他項權利及限制登記塗銷登記

  19. 複丈意義原因與申請人

  20. 合併複丈

  21. 鑑界複丈

  22. 平面圖測繪

  23. 免申請建物第一次測量(標示圖)

  24. 建物第一次測量與登記應檢附文件

土地法：

  1. 地權：地權限制、取得、消滅、外國人、共有34-1 6項

  2. 地用：

  3. 土地104

  4. 房屋基地耕地收回限制

  5. 市地重劃辦理主體、共同負擔、土地分配、權利清理

  6. 徵收

  7. 一併徵收

  8. 徵用

  9. 區段徵收土地處理、補償

  10. 收回

  11. 撤銷與廢止

  12. 地政士法

  13. 不發給開業執照

  14. 執業範圍

  15. 禁止行為

  16. 簽證19-22條

  17. 實價登錄

  18. 洗錢防治(低風險客戶、主動申報)

土地稅：

  1. 地價稅：納稅義務人、納稅義務基準日、累進起點地價、自用住宅定義與要件、事業用優惠稅率、公共設施保留地優惠稅率

  2. 土地增值稅：土地漲價總數額計算、申報移轉現值標準、一生一次與一生一屋、減徵

  3. 房屋稅：納稅義務人、減半徵收、公有房屋免徵、私有房屋免徵

  4. 契稅：納稅義務人、範圍與稅率、申報起算日、怠報金、滯納金

  5. 遺贈稅：財產定義與他項權利價值、計算(稅基、稅率)、擬制遺產、擬制贈與、不計入遺產總額、不計入贈與總額、遺產扣除額、贈與扣除額、遺產與贈與免稅額、繼承登記與申報義務

  6. 房地合一稅：課稅範圍、計算(稅基、稅率)、免納情形、重購退稅

7. 稅捐稽徵法：核課期間與起算日、徵收期間、稅捐保全、復查、退稅（溢繳、行政終結）

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實價登錄之變革

內文

實價登錄地政三法(即平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例)修正草案業經行政院院會通過，送交立法院審查。本次修法重點：

• (一) 申報義務人：過去為地政士、經紀業或權利人。修法後改為買賣雙方。

• (二) 申報時機：過去為辦竣所有權移轉登記30日內申報。修法後改為申請所有權移轉登記同時申報。

• (三) 揭露內容：過去採去識別化，以30戶一單位，只揭露區段。修法後改為門牌或地號完全揭露。

• (四) 預售屋申報：過去代銷結案後30日內申報。修法後改為簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報。另，過去建商自售不必申報，修法後不論建商自售或委託代銷均須申報。

• (五) 強化查核提高罰鍰：增訂主管機關查核權，並對不實申報者，提高罰鍰。

總之，實價登錄之目的在提供即時、透明、正確的交易資訊，以健全不動產交易市場。

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