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Real Estate

全國國土計畫之重點研習(八)-土地利用與土地政策之模擬試題

內文

◎未登記工廠林立，全國國土計畫對此之土地使用指導原則為何？

【答】

• (一) 掌握未登記工廠資訊，擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫：直轄市、縣（市）政府應辦理未登記工廠資訊調查作業，建立未登記工廠數量、區位、面積、產業種類等，並擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，進行未登記工廠分級分類輔導。對於零星、新增之未登記工廠，優先依法令其變更使用、停止使用或拆除恢復原狀等，以保護農業生產環境完整性及遏止未登記工廠新增情形。

• (二) 輔導轉型或遷廠原則：針對非屬低污染產業或無法輔導廠地合法使用者，產業主管機關以按下列措施優先輔導為原則：

  1. 輔導轉型：轉導轉型為符合所屬國土功能分區分類下容許使用範疇之產業使用。

  2. 輔導遷廠：無法輔導其轉型經營者，配合產業主管機關各項土地優惠措施及廠地供給資訊，遷移至合法產業園區（或產業用地）及其他可供設廠土地。

• (三) 輔導土地合理及合法使用：

  1. 屬聚集達一定規模以上或在地產業鏈結程度高之既存未登記工廠聚落，經產業主管機關認定符合中央或地方產業發展需求、具有優先輔導合法必要者，得輔導土地合理及合法使用。經產業主管機關認定非屬低污染產業者，優先朝輔導遷廠或轉型方式處理。

  2. 產業主管機關應先查核未登記工廠聚落是否符合產業政策、鄰近產業園區（或產業用地）供給及產業園區規劃配合情形，以及是否符合所訂未登記工廠分級分類輔導措施。

  3. 以不影響整體農業生產環境為前提，且避免位於符合農業發展地區第一類或國土保育地區第一類劃設條件之區位。如屬上述區位者，優先朝輔導轉型成與所屬國土功能分區分類相容之產業或輔導遷廠方式辦理。

  4. 土地開發方式：

  5. 循都市計畫檢討、變更或新訂擴大都市計畫或依國土計畫法使用許可程序辦理為原則，不符所屬國土功能分區分類者，先依法完成國土功能分區分類檢討變更程序後始得為之。

  6. 依法需辦理環境影響評估、實施水土保持之處理（維護）及其他法令另有規定者，依環境影響評估法、水土保持法及其他法令規定辦理。

  7. 依國土計畫法使用許可程序辦理者，應符合前述安全性、公平性、合理性等原則。

  8. 公告特定地區內未登記工廠之處理：位於依工廠管理輔導法第33條公告特定地區內未登記工廠，並依區域計畫法及相關法規變更為一般農業區丁種建築用地及其他使用地者，直轄市、縣（市）主管機關得按原使用地性質編定為適當使用地。如未來有擴大使用需求時，依國土計畫法相關規定辦理。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

租賃契約

內文

考不動產經紀人的同學要注意囉~

租賃住宅市場發展及管理條例自6月27日施行，很有可能是會在今年考試入題。今天專欄特別提醒，是有關內政部最新訂定的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（107年6月27日生效），茲整理架構內容，以及提醒要背的重點如下：

壹、應約定事項

• 一、租賃標的

  1. (一)租賃住宅標示

  2. (二)租賃範圍

• 二、租賃期間

• 三、租金約定及支付

• 四、押金約定及返還

• 五、租賃期間相關費用之支付

• 六、稅費負擔之約定

• 七、使用租賃住宅之限制（注意！）

  1. 出租人是否承租人將本租賃標的之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。應出具同意書載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。

• 八、修繕

• 九、室內裝修

  1. 租賃住宅有室內裝修之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築之結構安全。

• 十、出租人之義務及責任（注意！）

  1. (一)出示有權出租之證件及身分證明文件

  2. (二)合於所約定居住使用之租賃住宅交付；於租賃期間保持其合於居住使用之狀態

  3. (三)說明租賃住宅由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

• 十一、承租人之義務及責任（注意！）

  1. (一)出示身分證明文件

  2. (二)善良管理人之注意義務

  3. (三)負損害賠償責任

  4. (四)同意轉租者，應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人

• 十二、租賃住宅部分滅失

• 十三、提前終止租約之約定（注意！）

  1. 得約定提前終止，但需先行通知。未先通知而逕予終止應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

• 十四、租賃住宅之返還

• 十五、租賃住宅所有權之讓與

  1. 買賣不破租賃

• 十六、出租人提前終止租約（背！）

  1. (一)出租人為重新建築而必要收回。

  2. (二)承租人遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

  3. (三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達相當二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

  4. (四)承租人違反第七點第二項規定而違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止，仍繼續使用。

  5. (五)承租人違反第七點第三項勾選不同意之約定，擅自轉租、出借或以其他方式供他人使用或將租賃權轉讓予他人。

  6. (六)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人限期催告修繕而不為修繕或相當之賠償。

  7. (七)承租人違反第九點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修。

  8. (八)承租人違反第九點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

  9. (九)承租人違反第九點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築之結構安全。

• 十七、承租人提前終止租約（背！）

  1. (一)租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人依第八點第二項規定催告，仍不於期限內修繕。

  2. (二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

  3. (三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

  4. (四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

  5. (五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

• 十八、遺留物之處理

• 十九、履行本契約之通知

  1. 通知得經租賃雙方約定以□電子郵件□簡訊□通訊軟體（例如Line、Whats App 等文字顯示）□其他__方式為之

• 二十、其他約定

  1. 是否同意辦理公證

• 二十一、契約及其相關附件效力

• 二十二、當事人及其基本資料

貳、不得約定事項（背！）

• 一、不得約定廣告僅供參考。

• 二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

• 三、不得約定承租人不得遷入戶籍。

• 四、不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。

• 五、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。

• 六、不得約定承租人須繳回契約書。

• 七、不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。

• 八、不得約定違反強制或禁止規定。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

不動產估價實務模擬試題

內文

• 一、勘估標的為臨接30公尺寬道路之方整土地，土地面積500坪，使用分區為都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率150%，價格日期為107年7月1日，勘察日期為107年8月19日。請以下列所給的資料，在勘估標的移入容積20%之條件下，評估勘估標的之特定價格，並以不動產估價報告書呈現。

• 二、買賣實例資料：

  1. (一)實例A：土地面積242坪，107年3月28日成交金額2,000萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率180%，位於勘估標的之近鄰地區，個別因素調整率103%，價格日期調整率102%。

  2. (二)實例B：土地面積308坪，106年4月14日成交金額2,100萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率150%，位於勘估標的之類似地區，區域因素調整率101%，個別因素調整率98%，價格日期調整率105%。

  3. (三)實例C：土地面積415坪，107年5月10日成交金額2,900萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率150%，位於勘估標的之類似地區，區域因素調整率96%，個別因素調整率99%，價格日期調整率101%。

  4. (四)實例D：土地面積362坪，107年1月10日成交金額3,000萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率180%，位於勘估標的之類似地區，區域因素調整率95%，個別因素調整率104%，價格日期調整率103%。

  5. (五)實例E：土地面積540坪，106年10月30日成交金額3,800萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率150%，位於勘估標的之近鄰地區，個別因素調整率95%，價格日期調整率104%。

  6. (六)實例F：土地面積350坪，106年2月20日成交金額2,800萬元，都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率180%，位於勘估標的之類似地區，區域因素調整率102%，個別因素調整率98%，價格日期調整率108%。

• 三、土地開發分析法資料：規劃興建地上三層或四層之透天住宅，無地下室，陽台以總樓地板面積之八分之一計，屋頂突出物以建築面積之八分之一計。平均售價每坪12萬元，營造施工費每坪5萬元。規劃設計費以營造施工費之2%計，廣告銷售費以總銷售金額之4%計，管理費以總銷售金額之3%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計，適當利潤率以15%計。一年期定存利率0.8%，放款利率2.8%。土地投資之自有資金比例30%，借貸資金比率70%。建築投資之自有資金比例40%，借貸資金比率60%。土地價值比率55%，建物價值比率45%。土地開發年期2年(含建築開發年期1.5年)。

【建請同學先自行練習，再參考解答】

• 一、不動產估價報告書：

• (一) 委託人：○○○。

• (二) 勘估標的之基本資料：○○市（縣）○○區（鄉、鎮、市）○○段○○小段○○地號，土地面積500坪。

• (三) 價格日期及勘察日期：

  1. 價格日期：民國107年7月1日。

  2. 勘察日期：民國107年8月19日。

• (三) 價格種類：特定價格。

• (四) 估價條件：勘估標的移入容積20%之條件。

• (五) 估價目的：容積移轉接受基地之價格參考。

• (六) 估價金額：新臺幣肆仟貳佰伍拾伍萬元正。

• (七) 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。

  1. 所有權人：○○○。

  2. 他項權利：○○○。

  3. 其他負擔：○○○。

• (八) 勘估標的使用現況：○○○。

• (九) 勘估標的法定使用管制及其他管制事項：

  1. 法定使用管制：住宅區，建蔽率50%，容積率150%。

  2. 其他管制事項：○○○。

• 二、價格形成主要因素分析：

• (一) 區域因素分析：

  1. 區域公共設施概況。

  2. 區域交通運輸概況。

  3. 區域生活機能概況。

  4. 區域不動產供需概況。

  5. 區域未來發展概況。

• (二) 個別因素分析：

  1. 勘估標的臨路情形。

  2. 勘估標的形狀。

  3. 勘估標的寬度。

  4. 勘估標的深度。

  5. 勘估標的分區管制。

• 三、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由：

• (一) 估價所運用之方法：

  1. 勘估標的特定價格：含容積移入之勘估標的價格以土地開發分析法評估為主，參酌比較法評估之。

  2. 勘估標的正常價格：未含容積移入之勘估標的價格以土地開發分析法評估為主，參酌比較法評估之。

• (二) 估算過程：

  1. 含容積移入之勘估標的特定價格估計：

  2. 比較法：

  3. 實例A：2,000÷242=8.26萬／坪[圖片1]

  4. 實例D：3,000÷362=8.29萬／坪[圖片2]

  5. 實例F：2,800÷350=8萬／坪[圖片3]

綜上，考量實例A位於近鄰地區，且成交日期離價格日期最近，故賦予最高權重50%。實例D與實例F皆位於類似地區，但實例D之成交日期離價格日期較近，故賦予實例D之權重30%，賦予實例F之權重20%。最後，加權平均後得到比較價格每坪8.6萬元。8.68×50%+8.44×30%+8.64×20%=8.6萬／坪

  1. 土地開發分析法：

  2. 銷售面積：容積率原為150%，容積移入20%。150%×(1+20%)=180%建蔽率50%，容積率180%，興建地上四層透天住宅，無地下室。500×180%=900坪（基準樓地板面積）900×1/8=112.5坪（陽台面積）500×50%×1/8=31.25坪（屋頂突出物面積）900+112.5+31.25=1,044坪（銷售面積）

  3. 總銷售金額（S）：12×1,044=12,528萬元

  4. 直接成本（C）：5×1,044=5,220萬元

  5. 間接成本（M）：規劃設計費：5,220×2%=104萬元廣告銷售費：12,528×4%=501萬元管理費：12,528×3%=376萬元稅捐及其他負擔：12,528×1%=125萬元合計：104+501+376+125=1,106萬元

  6. 綜合利率（i）：(0.8%×30%+2.8%×70%)×2×55%+(0.8%×40%+2.8%×60%)×1.5×1/2×45%=3.095%

  7. 適當利潤率（R）：適當利潤率以15%計。

  8. 土地開發分析價格（V）：V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)　=12,528÷(1+15%)÷(1+3.095%)-(5,220+1,106)　=4,241萬元（總價）4,241÷500=8.48萬／坪（單價）

含容積移入之勘估標的價格決定：本報告以比較法估得土地比較價格為8.6萬元／坪，以土地開發分析法估得土地開發分析價格為8.48萬元／坪。容積移轉接受基地估價以土地開發分析法為主，以比較法為輔，故賦予土地開發分析價格之權重60%，賦予比較價格之權重40%。最後，加權平均後得出含容積移入之勘估標的土地單價為8.51萬元／坪，總價為4,255萬元。8.6×40%+8.48×60%=8.51萬／坪8.51×500=4,255萬元

  1. 未含容積移入之勘估標的正常價格估計：

  2. 比較法：

  3. 實例B：2,100÷308=6.82萬／坪[圖片4]

  4. 實例C：2,900÷415=6.99萬／坪[圖片5]

  5. 實例E：3,800÷540=7.04萬／坪[圖片6]

綜上，實例E雖位於近鄰地區，但成交日期離價格日期稍遠；實例C雖位於類似地區，但成交日期離價格日期最近，故實例C及實例E賦予相同權重，皆為40%。實例B位於類似地區，且成交日期離價格日期最遠，故賦予最低權重20%。最後，加權平均後得到比較價格每坪6.89萬元。7.09×20%+6.71×40%+6.96×40%=6.89萬／坪

  1. 土地開發分析法：

  2. 銷售面積：建蔽率50%，容積率150%，興建地上三層透天住宅，無地下室。500×150%=750坪（基準樓地板面積）750×1/8=93.75坪（陽台面積）500×50%×1/8=31.25坪（屋頂突出物面積）750+93.75+31.25=875坪（銷售面積）

  3. 總銷售金額（S）：12×875=10,500萬元

  4. 直接成本（C）：5×40%+7.11×60%=7.02萬／坪7.02×500=3,510萬元875=4,375萬元

  5. 間接成本（M）：規劃設計費：4,375×2%=88萬元廣告銷售費：10,500×4%=420萬元管理費：10,500×3%=315萬元稅捐及其他負擔：10,500×1%=105萬元合計：88+420+315+105=928萬元

  6. 綜合利率（i）：(0.8%×30%+2.8%×70%)×2×55%+(0.8%×40%+2.8%×60%)×1.5×1/2×45%=3.095%

  7. 適當利潤率（R）：適當利潤率以15%計。

  8. 土地開發分析價格（V）：V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)　=10,500÷(1+15%)÷(1+3.095%)-(4,375+928)　=3,553萬元（總價）3,553÷500=7.11萬／坪（單價）

未含容積移入之勘估標的價格決定：本報告以比較法估得土地比較價格為6.89萬元／坪，以土地開發分析法估得土地開發分析價格為7.11萬元／坪。容積移轉接受基地估價以土地開發分析法為主，以比較法為輔，故賦予土地開發分析價格之權重60%，賦予比較價格之權重40%。最後，加權平均後得出，未含容積移入之勘估標的土地單價為7.02萬元／坪，總價為3,510萬元。6.89×40%+7.11×60%=7.02萬／坪7.02×500=3,510萬元

• (三) 依不動產技術規則第6條第2項規定：「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。」因此，本報告評估結果如下：

  1. 含容積移入之勘估標的特定價格，土地單價為8.51萬元/坪，總價為4,255萬元。

  2. 未含容積移入之勘估標的正常價格，土地單價為7.02萬元/坪，總價為3,510萬元。

• (四) 其他與估價相關之必要事項及依規定須敘明事項：○○○。

• (五) 不動產估價師姓名及其證照字號：○○○。

• 四、附件：本報告書有關文件：

• (一) 勘估標的位置圖。

• (二) 勘估標的及其四鄰照片。

• (三) 土地登記簿謄本。

• (四) 地籍圖謄本。

• (五) 土地使用分區證明書。

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公司法人登記證明文件

內文

各位同學好

高普考圓滿結束，三個月後有上榜同學記得跟老師報喜哦，榮耀與你同在！

今日專欄為各位說明有關於法人辦理土地登記時之有關身分證明文件概念：

根據土地登記規則第42條規定：

第一項：申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。

第二項：前項應提出之文件，於申請人為公司法人者，為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。

針對第二項部分說明如下：

因經濟部已停發公司及其負責人印鑑證明書，並改以公司設立（變更）登記表正本、影本或抄錄本及其影本以為替代，因上開替代之文件除留有公司及負責人印鑑樣章外，尚登記有公司名稱、公司所在地、公司統一編號、公司董事（含董事長）與監察人姓名、身分證統一編號、住所等資料，為避免檢附三種資料重疊之證件，造成申請人困擾，亦增加審查人員重複比對文件資料之處理時間，故有關公司法人申請登記時，如已檢附公司設立（變更）登記表正、影本或抄錄本及其影本者，得免予提出公司執照及其代表人之資格證明。

有關公司設立登記表如圖所示：

[圖片1]

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全國國土計畫之重點研習(七)-土地利用與土地政策之模擬試題

內文

◎試述極端氣候下，氣候變遷之土地使用議題及調適策略？

【答】

• (一) 土地使用議題：

  1. 高山及山坡地：

  2. 自然災害頻傳加上高山及山坡地土地使用方式，持續加劇自然災害的衝擊，並造成生態環境保育與水資源供給的困境。

  3. 都會地區持續擴張，壓縮平原地區農業發展，並進一步刺激山坡地開發。

  4. 原住民族聚落基礎公共服務設施如何因應氣候變遷改變設施供給模式，亟須因地制宜的彈性。

  5. 平原地區：

  6. 農業發展受到都市及製造業擴張的衝擊，導致農糧安全風險逐漸升高，亟待保護農糧生產環境。

  7. 水資源豐枯不均，因應農業及產業發展及生態保護，亟待推動流域及海岸整合治理。

  8. 都市及鄉村集居地區：

  9. 都市及產業發展排放溫室氣體，持續加重熱島效應及極端氣候的衝擊。

  10. 都市及城鄉基盤設施未及因應氣候變遷及具危險性工業的發展，引起都市城鄉及其周邊地區的安全議題，亟待檢討與轉型。

  11. 城鄉、產業及農業發展受到極端降雨與乾旱風險的威脅，如何透過土地使用策略以減緩災害衝擊及滿足社會經濟發展需求的變遷，挑戰嚴峻。

  12. 部分城鄉居住空間受到氣候變遷的衝擊，可能不再適合居住，這些遷居戶的安置議題應事先思考及妥予因應。

  13. 海岸、離島及海域：

  14. 極端氣候及自然災害使海岸聚落及工業區安全議題更加嚴峻，亟須調整土地發展策略，降低氣候變遷風險。

  15. 端氣候加劇離島連外交通的瓶頸；水電基礎公共服務不足，限制離島產業及社會發展。

  16. 氣候變遷使海岸及海洋生態面臨更強的外部衝擊，連帶影響沿岸及離島社區的經濟與生活，亟須加強生態資源保育。

• (二) 土地使用調適策略：

  1. 高山及山坡地：

  2. 坡地農業利用應加強災害防治，並兼顧水源地維護及基礎設施安全。

  3. 檢討山區城鄉及產業發展之潛在風險及研析轉型調適方式；加強坡地住宅及坡地農業之暴雨逕流、崩塌潛勢監測及相關保全措施。

  4. 原住民族聚落周邊指認高風險地區，因地制宜發展微型基盤公共服務設施並加強環境監測。

  5. 平原地區：

  6. 維護農地資源及灌排系統，以確保糧食安全。

  7. 持續監測河川系統洪枯流量變化，推動脆弱環境集水區治理。

  8. 強化水源調配機制及系統，並降低水資源相關設施環境衝擊。

  9. 都市及鄉村集居地區：

  10. 加速推廣大眾運輸、需求反應式公共運輸、自行車及人行步道系統，並落實及增修相關法規與補助政策，以減少建成地區溫室氣體排放，並推廣韌性都市規劃。

  11. 都市發展及產業配置應考量乾旱潛勢及水源供需，強化保水儲水及緊急備援用水措施規劃。

  12. 因應氣候風險類型及社會長期發展趨勢，檢討基盤設施區位及型態。

  13. 優先保留都市及鄉村之開放空間，並增加樹木覆蓋面積及滯洪功能，以增加溫室氣體吸收儲存能力，並緩衝氣候變遷及暴雨衝擊。

  14. 透過公有土地活化、公共設施多目標使用、多元更新及大眾運輸導向土地使用規劃，並考量高齡化社會的趨勢，提供中繼基地或其他方案，規劃氣候變遷調適遷居戶容納空間，以容納遷居戶。

  15. 海岸、離島及海域：

  16. 強化海岸都市、鄉村及工業區安全：

  17. 考量海平面上升及海嘯潛勢，設置必要安全維護設施。

  18. 考量環境容受力，集中發展相關人工設施，儘可能保全自然環境之完整性。

  19. 加速推動海岸工業區調適計畫，強化安全維護及生產穩定性。

  20. 配合氣候變遷風險及海岸侵淤狀況，調整沿海土地使用強度與類型：

  21. 城鄉發展地區應依據土地使用類型、建物密集程度，研擬整體性海岸災害潛勢防治策略。

  22. 沿海低地之都市發展、土地使用及資源利用，應考慮海平面上升衝擊，設置緩衝帶並降低開發利用強度。

  23. 強化離島地區公共服務與儲備能力：

  24. 維持對外交通聯結及建立物資儲備機制，強化島嶼環境之社會應變力。

  25. 因應乾旱風險，開發新興水資源、建置雨水貯留供水系統以及污水回收利用系統，健全島嶼水資源自給自足能力。

  26. 強化海岸及海洋生態保育：

  27. 加強海岸及海洋相關保護區劃設及管理，保全漁業及相關產業生產的生態基礎。

  28. 無人離島、礁石應以保育優先，避免人為開發利用。

  29. 整合保育相關機關政策及執行計畫，提供海岸及海洋保護與使用之規劃參考。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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高普考『土地法規』考題-土地增值稅記存

內文

本次高普考各科基本上除幾題考得稍微冷門外，大部分考題雖以案例入題，但都是上課、總複習、考猜有提到的，相信同學們應該都考得不錯！尤其，土地利用概要這次我出的考猜也命中兩題，所以還是再次提醒考猜要看哦！！

本次專欄則針對土地法規有考出都市更新權利變換有關土地增值稅「記存」概念予以說明（這在總複習也有強調哦！）：

考題：都市更新條例對於參加都市更新權利變換之土地所有權人定有准許土地增值稅「記存」相關規定，則記存之定義及其立法理由各為何？試分述之。又，倘若經核准記存土地增值稅之土地再贈與地方政府時，是否應繳納先前所記存之土地增值稅？其納稅義務人為何？試分述之。

擬答：

先寫都市更新條例第三十九條規定作為回答的前言（略）。

• (一) 記存之定義及其立法理由

  1. 記存之定義：結算已發生之增值稅並記在帳上，暫時不課徵，於下次移轉時一併繳納，故已結算之增值稅部分不再發生累進稅作用。

  2. 記存之立法理由：都市更新權利變換之土地增值稅准予記存，係為有利於都市更新事業之推動，避免納稅義務人因繳稅問題而不願參與都市更新。

• (二) 倘若經核准記存土地增值稅之土地再贈與地方政府時，應繳納先前所記存之土地增值稅。因記存僅暫時記在帳上，暫時不課徵，但記存之土地增值稅，於權利變換後再移轉該土地時，與該次再移轉之土地增值稅分別計算，一併繳納。

• (三) 其納稅義務人為合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人。因該記存係視為土地所有權人獲配土地後無償移轉給這些權利變換關係人，而依據土地稅法之規定，土地為無償移轉者，其土地增值稅之納稅義務人為取得所有權之人。

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全國國土計畫之重點研習(六)-土地利用與土地政策之模擬試題

內文

◎內政部公告之全國國土計畫所擬定之土地使用基本方針為何？

【答】

• (一) 依據國土功能分區分類，進行土地使用差異化管理：

基於保育、利用及管理之需要，依土地資源特性，劃分國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區。為落實國土功能分區指導功能，應依各國土功能分區及其分類之劃設原則及土地使用指導事項，分別訂定各國土功能分區及其分類之第一次編定及後續變更編定之使用地類別，並就各國土功能分區及其分類之使用地編定類別，訂定不同建築強度、應經申請同意使用項目、禁止或限制使用規定，以進行差異化土地使用管制。

• (二) 配合地方管制需要，研訂因地制宜土地使用規定：

直轄市、縣（市）主管機關應依據國土計畫法規定，擬定各該國土計畫，以彰顯地方資源特性，且直轄市、縣（市）主管機關並得依國土計畫法第 23 條第 4 項規定，另訂管制規定，報請中央主管機關核定後實施管制，以進行因地制宜之土地使用管制。

• (三) 依國土保育地區劃設原則，實施土地使用重疊管制：

國土保育地區係依據豐富資源、重要生態、珍貴景觀或易致災條件分布情形加以劃設，惟考量部分地區係依據原區域計畫法核發之開發許可、都市計畫或國家公園計畫等土地使用計畫進行管制，並未劃設為國土保育地區。為落實本計 畫精神，依國土計畫法第23條第1項規定，非屬國土保育地區之海洋資源地區、農業發展地區或城鄉發展地區之土地，如符合國土保育地區劃設原則者，其土地使用，除按各該國土功能分區及其分類之使用原則進行管制外，並依國土保育地區之土地使用指導事項規定辦理，進行重疊管制。

• (四) 考量環境敏感特性，實施管制標準：

在區域計畫架構下，環境敏感地區是用來限制申請開發許可及使用地變更編定，並不涉及土地使用項目及強度之管制；本計畫架構下之國土保育地區，是為保護重要環境及生 態資源而進行較嚴格之禁止限制，僅容許與資源保育有關之使用型態為主，故國土保育地區將就必要範圍予以劃設，其 範圍不等同於環境敏感地區。惟考量環境敏感地區為目的事業主管機關依據相關法律規定所公告之調查資料或管制事項，亦為國土規劃及土地開發審議之重要參考，是以，後續土地使用仍應考量環境敏感特性，不論劃歸何種國土功能分 區分類，仍應依其土地環境特性，採取適當的因應作為，實施管制標準。

• (五) 因應原住民族需求，另定特殊化土地使用管制：

原住民族土地及海域之土地使用管制，於其專法制定完成前，依據國土計畫法、都市計畫法或國家公園法進行管制。考量原住民族具有特殊文化風俗，為滿足其居住、耕作及殯葬等土地使用需求，未來得由中央主管機關會同中央原住民族主管機關擬定特定區域計畫，訂定土地利用管理原則，再配合研訂土地使用管制規定，納入國土計畫土地使用管制規則，並依原住民族基本法第21條規定辦理，以將原住民族需求納入規劃考量。

• (六) 配合國土復育計畫，禁止或限制土地使用：

依據國土計畫法第35條規定，土石流高潛勢地區、嚴重山崩、地滑地區、嚴重地層下陷地區、流域有生態環境劣化或安全之虞地區、生態環境已嚴重破壞退化地區等地區，經目的事業主管機關劃定為國土復育促進地區者，以保育和禁止開發行為及設施之設置為原則，並由劃定機關擬訂復育計畫，報 請中央目的事業主管機關核定後實施；且復育計畫之禁止、相容與限制規定，於各該復育計畫核定後，由中央主管機關配合納入國土計畫土地使用管制規則，以促進國土復育。國土復育促進地區如經公告廢止，中央主管機關並應配合檢討土地使用管制規定。

• (七) 維護國土功能分區功能，不得個別變更國土功能分區：

除國防、重大之公共設施或公用事業計畫，得於各國土功能分區申請使用外，土地使用應符合國土計畫法及其授權訂定之管制規則，且使用許可不得變更國土功能分區、分類。在符合國土計畫法第21條規定之國土功能分區使用原則下，有下列情形者，申請人得向土地所在之直轄市、縣(市)主管機關申請使用：

  1. 國土保育地區：為提供國土保育及保安使用，或不妨害國土保育之特定使用。

  2. 海洋資源地區：為提供不妨害海洋資源永續利用之多元使用。

  3. 農業發展地區：為提供農業發展多元使用。

  4. 城鄉發展地區：為提供城鄉發展多元利用。

• (八) 保障既有合法權利，允許土地使用：

  1. 既有合法可建築用地：原依區域計畫法編定之可建築用地，於不妨礙國土保育保安、海洋資源維護、農業發展需求等情形下，得繼續編定為可建築用地或其他適當使用地，並得為既有合法之使用，但有改建或新建需求時，則依國土計畫土地使用管制規則規定辦理；如經直轄市、縣（市）變更為非可建築用地者，應依法給予適當補償，以保障合法權益。

  2. 開發許可之案件：原依區域計畫法第15條之1第1項第2款規定取得開發許可之案件，其使用管制及開發建築，仍依許可之開發計畫書圖及其許可條件辦理。

• (九) 配合目的事業需求，專案輔導合法化：

全國國土計畫公告實施前，經目的事業主管機關依法令所訂專案輔導合法處理方案辦理使用分區變更或使用地變更編定案件，得於各該輔導期限內繼續辦理，並由中央主管機關另 訂國土功能分區分類相關土地使用管制規定。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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全國國土計畫之重點研習(五)-土地利用與土地政策之模擬試題

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◎何謂環境敏感地區？全國國土計畫將環境敏感地區分為那五類？

【答】

• (一) 環境敏感地區之意義：指對於人類具有特殊價值或具有前在天然災害，及容易受到人為的不當開發活動之影響而產生環境負面效應的地區。

• (二) 環境敏感地區之類型及項目：

  1. 資源利用敏感類型

  2. 飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區：依據飲用水管理條例劃設之飲用水水源水質保護區 或飲用水取水口一定距離內之地區。

  3. 自來水水質水量保護區：為自來水水源之保護，依自來水法劃定公布之水質水量保護區。

  4. 水庫集水區（供家用或供公共給水、非供家用或非供公共給水）：現有、興建中、規劃完成且定案（核定中），作為供家用或公共給水者、非作為供家用或公共給水者，依大壩上游全流域面積。其範圍由經濟部查認。

  5. 水庫蓄水範圍：依據水利法、水庫蓄水範圍使用管理辦 法劃設，水庫滿水位與其迴水所及蓄水域、蓄水相關重要設施之土地與蓄水域周邊必要之保護範圍。

  6. 森林：國有林事業區、保安林、大專院校實驗林地及林業試驗林地。

  7. 溫泉露頭及其一定範圍：依據溫泉法，溫泉露頭係指溫泉自然湧出之處；依該法規定，溫泉露頭及其一定範圍內，不得為開發行為。

  8. 水產動植物繁殖保育區：依據漁業法規定，為保育水產資源，目的事業主管機關得指定設置水產動植物繁殖保育區。

  9. 礦區（場）、礦業保留區、地下礦坑分布地區：依據礦業法劃設之礦區（場）、礦業保留區、地下礦坑分布地區。

  10. 地質敏感區（地下水補注）：依據地質法規定，中央地質主管機關應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞之地區，公告為地質敏感區。

  11. 人工魚礁區及保護礁區：依據漁業法劃設之人工魚礁區及保護礁區。

  12. 生態敏感類型

  13. 國家公園區內之特別景觀區、生態保護區：特別景觀區係依據國家公園法劃設，符合無法以人力再造之特殊自然地理景觀，而嚴格限制開發行為之地區；生態保護區係依據國家公園法劃設，符合為保存生物多樣性或供研究生態而應嚴格保護之天然生物社會及其生育環境之地區。

  14. 自然保留區：依據文化資產保存法指定，符合具有代表性之生態體系，或具有獨特地形、地質、具有基因保存、永久觀察、教育及科學研究價值及珍稀動、植物之區域。

  15. 野生動物保護區：依據野生動物保育法劃定，屬野生動物重要棲息環境有特別保護必要之地區。

  16. 野生動物重要棲息環境：依據野生動物保育法劃定，符合下列情形之地區：

  17. 保育類野生動物之棲息環境。

  18. 野生動物種類及數量豐富之棲息環境。

  19. 人為干擾少，遭受破壞極難復原之野生動物棲息環境。

  20. 其他有特殊生態代表性之野生動物棲息環境。

  21. 自然保護區：依據森林法設置，為維護森林生態環境，保存生物多樣性，森林區域內所設置之地區。

  22. 一級、二級海岸保護區：依據海岸管理法劃設之一級、二級海岸保護區範圍。

  23. 重要濕地：依據濕地保育法劃設之國際級、國家級、地方級重要濕地。

  24. 文化景觀敏感類型

  25. 古蹟：依據文化資產保存法規定，指人類為生活需要所營建之具有歷史、文化、藝術價值之建造物及附屬設施。

  26. 考古遺址：依據文化資產保存法規定，指蘊藏過去人類生活所遺留具歷史文化意義之遺物、遺跡，而具有歷史、美學、民族學或人類學價值之場域。

  27. 聚落建築群：依據文化資產保存法規定，指建築式樣、風格特殊或與景觀協調，而具有歷史、藝術或科學價值之建造物群或街區。

  28. 文化景觀：依據文化資產保存法規定，指人類與自然環境經長時間相互影響所形成具有歷史、美學、民族學或人類學價值之場域。

  29. 史蹟：依據文化資產保存法規定，指歷史事件所定著而具有歷史、文化、藝術價值應予保存所定著之空間及附屬設施。

  30. 歷史建築：依據文化資產保存法規定，指歷史事件所定著或具有歷史性、地方性、特殊性之文化、藝術價值，應予保存之建造物及附屬設施。

  31. 紀念建築：依據文化資產保存法規定，指與歷史、文化、藝術等具有重要貢獻之人物相關而應予保存之建造物及─88─附屬設施。

  32. 水下文化資產：依據水下文化資產保存法規定，以全部或一部且週期性或連續性位於水下，具有歷史、文化、考古、藝術或科學等價值，並與人類生活有關之資產。

  33. 國家公園內之史蹟保存區：依據國家公園法規定，符合為保存重要歷史建築、紀念地、聚落、古蹟、遺址、文化景觀、古物而劃定及原住民族認定為祖墳地、祭祀地、發源地、舊社地、歷史遺跡、古蹟等祖傳地，並依其生活文化慣俗進行管制之地區。

  34. 國家公園內之一般管制區及遊憩區：各國家公園管理分區中之一般管制區及遊憩區。

  35. 地質敏感區（地質遺跡）：依據地質法規定，中央地質主管機關應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞之地區，公告為地質敏感區。

  36. 災害敏感類型

  37. 活動斷層兩側一定範圍：依據實施區域計畫地區建築管理辦法劃定之範圍。

  38. 特定水土保持區：依據水土保持法劃定為亟需加強實施水土保持處理與維護，以有效防制水土災害發生或擴大地區。包括：

  39. 水庫集水區。

  40. 主要河川上游之集水區須特別保護者。

  41. 海岸、湖泊沿岸、水道兩岸須特別保護者。

  42. 沙丘地、沙灘等風蝕嚴重者。

  43. 山坡地坡度陡峭、具危害公共安全之虞者。

  44. 其他對水土保育有嚴重影響者。

  45. 土石流潛勢溪流：依據災害防救法及土石流災害潛勢資料公開辦法劃設公開之土石流潛勢溪流。

  46. 山坡地：依據山坡地保育利用條例及水土保持法劃設之山坡地。

  47. 河川區域：依據水利法及河川管理辦法劃設之河川區域。

  48. 洪氾區一、二級管制區，及洪水平原一、二級管制區：依據水利法劃設之洪氾區一、二級管制區；及依據水利法及淡水河洪水平原管制辦法劃設之洪水平原一、二級管制區。

  49. 區域排水設施範圍：依據水利法及排水管理辦法劃設之區域排水設施範圍。

  50. 地下水管制區：依據水利法及地下水管制辦法劃定公告地下水管制區。

  51. 地質敏感區（活動斷層、山崩與地滑、土石流）：依據地質法規定，中央地質主管機關應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞之地區，公告為地質敏感區。

  52. 海堤區域：依據水利法及海堤管理辦法劃設之海堤區域。

  53. 淹水風險：依據災害防救法及水災潛勢資料公開辦法公開之水災潛勢資料，係基於設計降雨條件、特定地形地貌資料及水理模式模擬演算之結果。

  54. 一級、二級海岸防護區：依據海岸管理法劃設之一級、二級海岸防護區範圍。

  55. 國土復育促進地區：依據本法規定，經目的事業主管機關劃定公告之國土復育促進地區。

  56. 其他

  57. 氣象法之禁止或限制建築地區：依據氣象法劃設禁止或限制建築地區。

  58. 電信法之禁止或限制建築地區：依據電信法劃設禁止或限制建築地區。

  59. 民用航空法之禁止或限制建築地區或高度管制範圍：依據民用航空法、航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法、航空站飛行場及助航設備四周禁止或限制燈光照射角度管理辦法劃設之禁止或限制建築地區。

  60. 航空噪音防制區：依據噪音管制法及機場周圍地區航空噪音防制辦法劃設之各級航空噪音防制區，應檢討既有土地使用及開發計畫，遵守各項禁止建築規定及防音措施之地區。

  61. 核子反應器設施周圍之禁制區及低密度人口區：依據核子反應器設施管制法劃設之核子設施周圍禁建區及低密度人口區。

  62. 公路兩側禁建限建地區：依據公路法、公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法劃設之公路兩側禁建限建地區。

  63. 大眾捷運系統兩側禁建限建地區：依據大眾捷運法、大眾捷運系統兩側禁建限建辦法劃設之大眾捷運系統兩側禁建限建地區。

  64. 鐵路兩側限建地區：依據鐵路兩側禁建限建辦法劃設之鐵路兩側禁建限建地區。

  65. 海岸管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區之禁建、限建地區：依據國家安全法劃設之海岸管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區之禁建、限建地區。

  66. 要塞堡壘地帶：依據要塞堡壘地帶法劃設之要塞堡壘地帶。（11）其他依法劃定應予限制開發或建築之地區。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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租賃住宅市場發展及管理條例

內文

各位同學好高普考將於這週考試，各位同學把握最後機會衝刺，記得要看考猜與總複習！考試時也不要太緊張，好好發揮實力！！祝各位考運亨通，金榜題名~

今日專欄則再次提醒有關土地政策、土地法之重點：租賃住宅市場發展及管理條例，幫各位同學整理一些重點如下（要注意其為土法有關房屋租用之特別法而優先適用）：

• 一、立法目的：為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。

• 二、策略：

  1. 健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益

  2. 非具消費關係租約全面納入契約規範

  3. 租金協商回歸契約自由原則

  4. 刊登租賃住宅廣告真實透明

  5. 輔導成立房東房客協會提供專業諮詢

  6. 提供免費糾紛調處管道

  7. 委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度

  8. 個人房東委託專業經營租稅減免措施

  9. 發展租賃住宅服務業引導善用專業服務

  10. 建立管理人員專業證照制度

  11. 營業保證金損害代償機制

• 三、條文重點：

  1. 租金：租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。(§6)

※立法意旨：按土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定租金超過該規定者，得強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區之住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用。

  1. 押金：押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。(§7)

  2. 轉租：轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。(§9)

※立法意旨：轉租人應提供有效之出租權力來源，讓次承租人取得租賃必要資訊，以保障租賃權益，規定轉租人應取得出租人同意轉租之書面資料後，並提供有關出租人與承租人簽訂住宅租賃契約之有效租賃範圍及期間資訊，以確保轉租契約之效力，俾利明確規範使用權益

曾老師補充：與民法§443：租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人的規定不同，現在要書面同意才能轉租。

  1. 收回：

  2. 出租人提前終止租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。（賠償）二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。（欠租）三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。（轉租）四、出租人為重新建築而必要收回。（收回）五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。（其他）出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。

  3. 承租人提前終止租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。（療養）二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。（修繕）三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。（滅失）四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。（第三人）承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。（死亡）承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

曾老師補充：將原本土地法僅就出租人得以收回之條件，增加承租人亦得收回之情形。

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全國國土計畫之重點研習(四)-土地利用與土地政策之模擬試題

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◎內政部公告之全國國土計畫所擬訂之策略執行工具建議為何？

【答】

策略執行工具建議如下：

• (一) 回饋機制：

直轄市、縣（市）政府在興建地區公共設施時，應善用都市土地變更負擔、都市更新捐贈公益設施或整體開發捐贈用地等多元方式，取得相關用地。

• (二) 負擔開發義務：

  1. 繳交影響費：依國土計畫法第 28 條規定，得以繳交影響費、可建築土地抵充等方式，並設立專門保管及運用基金，運用於改善或增建公共設施。

  2. 工程受益費或都市計畫法建議之多元方式。

• (三) 公共設施闢建配合都市發展時程：

於公共設施闢建應配合城鄉發展時程原則下，所有設施開發應按照進度設置，城鄉發展與公共設施發展步調一致，以避免產生設施提供過量或不足之現象。

• (四) 公有土地活化機制：

  1. 公有土地、國營事業土地活化：直轄市、縣（市）政府得盤點城鄉發展地區內公有及國公營事業土地、設施資源，評估輔助社會弱勢、促進產業創新發展、落實社會公平正義等需求，協同土地及設施管理機關共同規劃，優先研擬公有土地及設施之活化策略，且相關公辦之整體開發、都市更新、促進民間參與公共建設、聯合開發等均應以創造社會公義為目標，進行公益性設施及公共設施規劃，以促使公共資源有效應用於社會。

  2. 國有非公用土地活化：直轄市、縣（市）政府得考量整體發展需求，洽土地管理機關，就閒置之國有非公用土地進行規劃，以有效利用土地，並促進城鄉發展。

【資料來源：全國國土計畫，內政部，民國107年4月30日】

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