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Real Estate

土地登記漏誤之救濟

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土地登記漏誤之救濟方法有三，一為更正登記，二為塗銷登記，三為登記損害賠償。

• (一) 更正登記：登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，以書面聲請該管上級機關查明核准後，辦理更正登記。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之（土§69）。惟更正登記不得變更原登記之法律關係，亦即更正登記不得妨害原登記之同一性。

• (二) 塗銷登記：依土地登記規則登記之土地權利，有登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關之疏失而錯誤登記之情形，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之（登§144）。值得一提的是，更正登記所稱登記錯誤與塗銷登記所稱登記錯誤，兩者意涵不同。前者指准予登記之行政處分並未違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載之內容予以登記，而造成登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符（登§13）；後者指准予登記之行政處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分。

• (三) 登記損害賠償：無法藉由上述更正登記或塗銷登記，以消除土地登記漏誤，最後只能由地政機關負起損害賠償一途。因此，土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」

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危老申請程序及期限

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各位同學好

沒想到危老條例再次於估價師考科出現，還好老師都有上，希望同學們都可以獲得好成績！今日另外提醒危老條例的程序，請接下來要考地方特考的同學要注意一下

• (一) 申請程序

依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。(危§5I)參考後面的流程圖。

• (二) 申請期限

重建計畫之申請，施行期限至中華民國一百十六年五月三十一日止。(危§5II)（2027.5.31）（本條例施行10年內）。另注意有「容積獎勵」與「賦稅減免」的申請時程限制（參下表），申請人必須在相關期限內提出重建計畫，向都市發展局申請報核，以維權益。

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資料來源：參考臺北市危險及老舊建築物加速重建問答集，107.5

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更正登記與土地登記損害賠償之原因比較

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依土地登記規則第13條規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」準此，更正登記之原因與土地登記損害賠償之原因的意涵看似相同，其實不同。茲分析如下：

• (一) 更正登記之原因：

  1. 登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。換言之，僅於登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限，始得辦理更正登記。

  2. 登記遺漏：指應登記事項漏未登記。

此外，更正登記不得妨害原登記之同一性。因此，登記虛偽不得辦理更正登記。

• (二) 土地登記損害賠償之原因：

  1. 登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。此乃狹義解釋，僅能以例示視之。換言之，不以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限，始得主張土地登記損害賠償。

  2. 登記遺漏：指應登記事項漏未登記。

  3. 登記虛偽：指違反原登記同一性之登記錯誤。亦即登記名義人與真正權利人不符而言。由於土地法第68條之土地登記損害賠償包括登記錯誤、登記遺漏及登記虛偽三種情形，但土地法第69條之更正登記僅包括登記錯誤及登記遺漏二種情形，不包括登記虛偽。準此，上開登記虛偽之定義，使其僅能適用於土地法第68條，而不能適用於土地法第69條。

• (三) 兩者比較：

  1. 登記原因種類不同：更正登記之原因種類為登記錯誤與登記遺漏二種。土地登記損害賠償之原因種類為登記錯誤、登記遺漏與登記虛偽三種。

2. 登記錯誤範圍不同：更正登記之登記錯誤，以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限。土地登記損害賠償之登記錯誤，不以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者為限。前者範圍較狹，後者範圍較廣。

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租賃住宅服務業

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各位同學好

今日專欄主要為各位說明「租賃住宅市場發展及管理條例」（107.6.27施行）中有關「租賃住宅服務業之相關規定」與經紀人證照考試科目中「不動產經紀相關法規」有關，記得準備！

• (一) 租賃住宅服務業

  1. 意義指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。

  2. 租賃住宅代管業（代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（代管業務）之公司。*即 房東委託業者管理。

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  1. 租賃住宅包租業（包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。*即 房東出租給業者（業者擔任二房東）

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管理業務內容包含：屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理

  1. 積極資格（申請程序）

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  1. 負責人消極資格

  2. 破產宣告未復權

  3. 票據拒絕往來未期滿

  4. 開始清算未復權

  5. 無行為能力、限制行為能力，或受監護或輔助宣告未撤銷

  6. 曾犯詐欺、背信、侵占、搶奪、強盜、恐嚇及擄人勒贖罪等經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行、執行未畢、執行完畢或赦免後未滿三年

  7. 曾經營租賃住宅服務業，經撤銷或廢止許可，未滿一年。

  8. 業務與責任

  9. 代管業

  10. 營業處所揭示合法經營文件

  11. 簽訂委託管理契約書始得執業

  12. 重要文件專任人員簽章（委管契約、點交、收據、退租證明）

  13. 損害賠償責任

  14. 營業保證金代償

  15. 報送受託管理租賃住宅資訊

  16. 包租業

  17. 營業處所揭示合法經營文件

  18. 簽訂住宅租賃契約始得刊登廣告及執業

  19. 廣告內容真實，註明業者名稱

  20. 提供標的現況確認書，出租人同意轉租文件

  21. 重要文件專任人員簽章(租賃契約、現況確認書、點交、收據、退租證明)

  22. 出租人提前終止租約，協調返還住宅並協助次承租人租屋事宜

  23. 損害賠償責任，營業保證金代償

  24. 報送承租與轉租租賃住宅資訊

• (二) 租賃住宅管理人員

  1. 意義指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。

  2. 積極資格

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  1. 消極資格

  2. 無行為能力、限制行為能力，或受監護或輔助宣告未撤銷。

  3. 曾犯詐欺、背信、侵占、搶奪、強盜、恐嚇及擄人勒贖罪等經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行、執行未畢、執行完畢或赦免後未滿三年。

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更正登記之同一性

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更正登記不得妨害原登記之同一性。所稱同一性，指同一權利主體、同一權利種類及同一權利標的而言。如同一人之姓名、住址、出生年月日等之漏誤，得以更正登記為之。如同一權利種類之地租、存續期間、權利範圍等之漏誤，得以更正登記為之。如同一標的之面積、地號、使用地類別等之漏誤，得以更正登記為之。

申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理(更正登記法令補充要點第6點)。

許文昌老師主編「土地法規」小法典(第8版)千呼萬喚上市了！

土地法規小法典(第8版)於今年8月20日新鮮問世。本次改版，除更新法規及添加新試題外，另增加「房地合一課徵所得稅申報作業要點」、司法院釋字第763號及第765號。該書由元照出版，可至元照網路書店購買。

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房屋稅修法爭議

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今日專欄談有關於前陣子新聞文化大學大群館而衍生出的房屋稅修法爭議

請先參考下列新聞：大群館爭議 房屋稅修法停看聽【原文轉自：聯合新聞網_經濟日報】大群館免繳房屋稅 財部將研議防堵措施【原文轉自：奇摩新聞_台灣新生報】

爭議一：「拆戶」免徵房屋稅；10萬元門檻過低

  1. 規定「房屋稅條例」第15條第1項第9款規定：住家房屋現值在新台幣10萬元以下免徵房屋稅。換句話說，符合「住家」及「房屋現值在10萬元以下」兩要件，就可免徵房屋稅。

  2. 爭議

  3. 可透過門牌切割(拆戶)方式降低每戶面積及其房屋評定現值，使其低於10萬元門檻，進而依法免徵房屋稅。（目前採單一門牌房屋稅計算方式，即一門牌一稅籍）。

  4. 房屋現值10萬元以下免稅門檻已多年未調，有人主張應隨物價指數調整才算合理（但實際上房屋稅條例第15條第1項第9款但書有規定：「但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。」亦即每三年評定房屋現值時，免稅門檻亦同步檢討，例如台北市今年調為10.8萬元，惟確實調整幅度不大）。

  5. 房屋現值和市價有落差，都會區10萬元門檻或需可以檢討。

  6. 評論房屋稅設定免稅門檻是基於量能課稅，當房屋殘值、評定現值已低於一定門檻就不課稅，如果要檢討，應避免傷及無辜。

爭議二：非供自住，卻仍享免稅

  1. 規定住家房屋現值在新台幣10萬元以下免徵房屋稅。

  2. 爭議出租別人居住使用，符合現行房屋稅住家用之定義，而免稅要件中僅規定屬於住家用即可，似乎形成非自住卻享免稅的不合理情形。

3. 評論房屋稅的稅率分為住家用和非住家用兩大類，住家用類下又分出自住用和非自住用，讓自住享有較優惠的稅率1.2％，非自住則是1.5％~3.6％，自住和非自住有不同定義，應避免調整免稅要件後，卻影響原本稅制整體的立法精神。

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十五種非都市土地容許種電

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配合2025年非核家園目標，政府積極發展太陽能光電。現行已容許設置「再生能源相關設施」之非都市土地計有甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、國土保安用地等十四類編定土地。

內政部最近召開部務會議，通過「非都市土地使用管制規則」修正草案，擬開放已遷葬完畢且無需營葬之公墓用地設置太陽能光電，因此預計再將「殯葬用地」開放容許設置再生能源相關設施。

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夫妻間贈與得申請不課徵土地增值稅

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各位同學好

今日專欄為各位同學提醒一下有關「配偶相互贈與得申請不課徵土地增值稅」之幾個觀念釐清。

• (一) 法條規定

土地稅法第28條之2：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」

• (二) 重要觀念釐清

  1. 具選擇性

配偶相互贈與土地非當然不課徵土地增值稅，而是可由當事人自行選擇。

  1. 不課徵係租稅遞延

不課徵與免徵不同，屬「租稅遞延」之概念，亦即本次暫不課徵，留待下次移轉給第三人時再予計算土地漲價總數額。

  1. 可能影響累進效果

雖然此次配偶間移轉得暫不課徵，惟也要注意將租稅時機往後遞延，多年後再將土地移轉給第三人時反而可能會適用比原先選擇「課徵」時的稅率還高，因為公告土地現值一般多逐年調高。因此，本次選擇不課徵未必有利。

參考來源：臺南市政府財政稅務局，2018.7.31，夫妻間贈與土地得申請不課稅土地增值稅

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新古典經濟學與新制度經濟學

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新古典經濟學是假設人乃在資訊充分與完全理性下作決策，故吾人皆為經濟人(economic man)，皆在資訊充分與完全理性下追求最大效用或最大利潤。新古典經濟學以馬歇爾(Marshall)供需理論為代表。

新制度經濟學是假設人乃在資訊不完全與有限理性下作決策。所謂資訊不完全，指吾人手上並不一定擁有完整無誤的資訊，且獲得資訊必須付出時間與精力；因此，人在作決策時，所蒐集的資訊是有限的。所謂有限理性，指吾人腦中並不一定擁有完整無缺的知識，且獲得知識必須經過學習過程；因此，人在作決策時，所具備的知識是有限的。新制度經濟學以寇斯(Coase)交易成本理論為代表。

總之，新古典經濟學是在一個理想狀態下的最佳均衡。新制度經濟學是在一個現實狀態下的次佳均衡。兩者的均衡點有「間隙」(gap)存在。因此，如何運用政府力量或市場力量，以縮小間隙，是吾人努力的目標。

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閒置工業區強制拍賣

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很高興地政士放榜已有收到好幾位同學傳訊息報喜，在這邊也恭喜上榜的各位同學，有考上還沒跟老師分享的同學，也歡迎傳訊與我分享榮耀～

今日專欄跟各位同學提醒一下有關「工業區的強制拍賣制度」

請先參考最近的新聞：第一批閒置土地 8月公告【原文轉自：udn聯合新聞網】

再請注意「產業創新條例第46條之1」最新修正內容（106.11.22施行）：

由中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關開發設置之產業園區，土地所有權人無正當理由已持續閒置土地相當期間，除與主管機關另有契約約定或依相關規定處理者外，如符合中央主管機關所定閒置土地認定基準，各該主管機關得公告及通知土地所有權人及利害關係人，於二年期限內依法完成建築使用；各該主管機關並得隨時輔導土地所有權人及利害關係人於期限內依法完成建築使用。

各該主管機關依前項規定限期完成建築使用時，應囑託土地登記機關辦理註記登記。二年期間不因土地所有權移轉而中斷，效力仍及於繼受人。土地所有權人因有不可歸責之事由致遲誤之期間，應予扣除，如有正當理由者，並得請求延展之。

於前二項期限內依法完成建築使用者，各該主管機關應囑託土地登記機關辦理塗銷註記登記；屆期未完成建築使用者，各該主管機關得處以土地所有權人該閒置土地當期公告現值總額百分之十以下之罰鍰，並得通知土地所有權人於一個月內提出改善計畫。各該主管機關於接獲改善計畫後得通知土地所有權人進行協商，土地所有權人應於接獲進行協商之通知日起一個月內完成協商。土地所有權人未遵期提出改善計畫或屆期未與各該主管機關完成協商者，各該主管機關基於促進產業園區用地合於立法目的使用及發展國家經濟防止土地囤積之公共利益，得作成書面處分並載明該閒置土地依查估市價審定之合理價格後，予以公開強制拍賣。

• 一、立法意旨

政府徵收土地開發產業園區，目的係為協助業者取得土地，促進產業升級與發展經濟，因此有其及時與急迫性。為增進公共利益，所徵收之園區土地應符合相關徵收用途，避免土地所有權人利用國家開發產業園區及給予租稅優惠等獎勵措施，購入土地轉售圖利或另為不合目的之使用。

• 二、辦理方式

  1. 公告及通知限期二年內依法完成建築使用

  2. 囑託登記機關辦理註記登記

  3. 處當期公告現值總額百分之十以下罰鍰

  4. 得通知一個月內提出改善計畫→進行協商→一個月內完成協商

  5. 公開強制拍賣

• 三、爭議

整個立法設計上，沒有顧慮到既得權的尊重以及跟現行行政執行制度、強制執行制度兩者之間的接軌，特別是在設計原始取得的拍定效果及目前整個強制執行競合的體系。

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