各位同學好
今日專欄為各位整理與提醒區段徵收與市地重劃有關抵價地、抵費地之差異：
• 一、定義
• (一) 抵價地：區段徵收應給予之補償地價，得由土地所有權人申請以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付。
• (二) 抵費地：實施市地重劃時，重劃區內土地所有權人應行負擔之工程費用、重劃費用及貸款利息，由該地區土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以其未建築土地折價抵付。
• 二、差異
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甲向乙購買一筆林地，於未完成所有權移轉登記前，辦理保全將來移轉請求權之預告登記，試問： (一)若甲為外國人，可否辦理預告登記？ (二)乙之土地被徵收，預告登記能否與之對抗？ (三)預告登記未塗銷前，乙將其土地出租於丙，是否可行？日後，對甲有何影響？
【解答】
• (一) 土地法第17條第1項規定：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。」準此，外國人對林地無權利能力。若甲為外國人不得辦理林地移轉保全之預告登記。
• (二) 土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」準此，甲之預告登記不能對抗土地徵收。
• (三) 預告登記屬於限制登記之一種。土地登記規則第136條第1項規定：「所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。」準此，限制登記僅限制處分，未限制管理、使用、收益等。故乙將其土地出租（出租屬於管理行為）於丙，仍為法所許。
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甲、乙、丙三人共有土地一筆，應有部分各為三分之一。丁於丙之應有部分辦理預告登記，嗣甲、乙二人同意將該筆土地全部出售於戊，則丙是否有優先購買權？如果該筆土地全部出售於戊，丁之預告登記能否與之對抗？
【解答】
• (一) 預告登記是限制登記之一種。限制登記僅限制登記名義人「處分」，並未限制登記名義人「購買」。因此，甲、乙二人依土地法第34條之1第1項將該筆土地全部出售於戊，則丙得依同法條第4項主張優先購買權。
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各位同學好
不動產經紀人考試即將到來，各位同學再加把勁！
今日專欄為考經紀人的同學們整理有關經紀業相關契約之不得記載事項此部分亦為考試範圍，包含「房屋租賃」、「成屋買賣」、「預售屋買賣」之定型化契約，以及最近很夯的租賃住宅市場發展及管理條例中所規範「住宅租賃契約」不得約定事項，要記得好好準備一下。
以下四個不得記載事項，看似很像卻略有不同，千萬不要搞混！有來上總複習的同學，「烤雞腳、考豬腳」的口訣應該不錯用吧~！
房屋租賃定型化契約不得記載事項
不得約定拋棄審閱期間。
不得約定廣告僅供參考。
不得約定承租人須繳回契約書。
不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
不得約定承租人不得遷入戶籍。
不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。
不得約定違反法律上強制或禁止規定。
住宅租賃契約不得約定事項
不得約定廣告僅供參考。
不得約定承租人須繳回契約書。
不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
不得約定承租人不得遷入戶籍。
不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。
不得約定違反強制或禁止規定。
成屋買賣定型化契約不得記載事項
不得約定拋棄審閱期間。
不得約定廣告僅供參考。
不得約定買方須繳回契約書。
不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
不得約定請求超過民法第二百零五條所定百分之二十年利率之利息。
不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
不得為其他違反強制或禁止規定之約定。
預售屋買賣定型化契約不得記載事項
不得約定廣告僅供參考。
不得約定買方須繳回原買賣契約書。
不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。
出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格。
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甲有一幢透天房屋，甲將其土地出售於乙，但建物未出售，是否可行？果真如此，乙得否向甲主張拆屋還地？日後，甲將其建物出售於丙，乙是否有優先購買權？
【解答】
• (一) 民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」準此，區分所有建物之建物與其基地不得分離出售，但透天房屋不受此項限制。故甲將其透天房屋，僅出售土地而未出售建物，為可行。
• (二) 民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」準此，推定在房屋得使用期限內，甲與乙之間有租賃關係。故甲占有乙之土地並非無權占有，乙不得向甲主張民法第767條之拆屋還地。
• (三) 土地法第104條優先購買權之三項要件：
地上有房屋存在。
房屋與基地之所有權人不同。
房屋與基地之間有地上權、典權或租賃權存在。
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各位同學好
今日專欄針對「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之稅捐減免優惠予以彙整要件如下：
首先，危老條例第8條規定：本條例施行後五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得依下列規定減免稅捐(危§8I)：一、重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。三、重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。
依本條例適用租稅減免者，不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者，適用最有利之規定。(危§8II)
第一項規定年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。(危§8III)
茲整理要件如下：
• 一、五年內申請
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• 二、地方政府同意：房屋稅及地價稅屬地方稅，為地方政府重要財源，目前地方財政拮据，為避免影響地方政府建設，新增或修正擴大租稅減免範圍允宜尊重地方政府意見
• 三、符合以下情形
[圖片1]
其中，應注意減半優惠延長之要件如下：
僅有房屋稅得以延長。
所有權人為重建前、後之自然人。
重建後2年未移轉。
延長期限至喪失所有權為止，最多延長10年，加計重建後2年之減半優惠，共計房屋稅最多可享受12年之減半徵收優惠。
延長期間喪失所有權，包含有償移轉、無償移轉、繼承、信託皆屬之。（亦即租稅延長期間，因子女繼承而移轉，房屋稅減半優惠即結束）
甲有一筆登記於已故父親名下而未辦繼承登記之土地，被乙占用達20年之久，甲訴請乙返還土地，乙得否主張消滅時效完成而拒絕返還？另，乙得否主張取得時效完成，請求登記為土地所有權人？又，甲將其土地出售於丙，並簽訂買賣契約，是否有效？
【解答】
• (一) 司法院釋字第107號解釋：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」所稱已登記，指已辦竣總登記而言。本題土地雖未辦竣繼承登記，但已辦竣總登記。故甲訴請乙返還土地，乙不得主張消滅時效完成而拒絕返還。
• (二) 民法第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」又，民法第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」所稱未登記，指未辦竣總登記而言。本題土地雖未辦竣繼承登記，但已辦竣總登記。故乙不得主張取得時效完成，請求登記為土地所有權人。另，民法第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」所稱已登記，指已辦竣總登記而言。本題雖未辦竣繼承登記，但已辦竣總登記。故乙得主張取得時效完成，請求登記為地上權人。須特別說明的是，時效取得地上權係基於法律規定（即民法第769條、第770條及第772條）而取得，故不受民法第759條應先辦理繼承登記始得處分其物權（包含設定地上權）之限制。
• (三) 民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，使得處分其物權。」準此，未辦竣繼承登記，不得處分其物權，但仍得處分其債權。是以，甲將其土地出售於丙，並簽訂買賣契約；此買賣契約仍為有效。
許老師的土地經濟學開課囉！
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各位同學好
今日專欄為各位同學整理有關「夫妻間贈與」之相關稅負內容：
甲(妻)贈與名下「土地」及「建物」給乙(夫)，其涉及稅負如下：
土地：土地增值稅（得申請不課徵）
申報：訂立贈與契約，並在契約成立之日起30日內，填具契稅申報書及土地增值稅申報書，檢附公定格式契約書影本(正本核對無誤後退還)及有關證明文件，向稽徵機關申報契稅及土地增值稅。
「得」申請不課徵：土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
※觀念釐清：
具選擇性配偶相互贈與土地非當然不課徵土地增值稅，而是可由當事人自行選擇。（但無論是否申請不課徵，均須申報移轉現值）
不課徵係租稅遞延不課徵與免徵不同，屬「租稅遞延」之概念，亦即本次暫不課徵，留待下次移轉給第三人時再予計算土地漲價總數額。
可能影響累進效果雖然此次配偶間移轉得暫不課徵，惟也要注意將租稅時機往後遞延，多年後再將土地移轉給第三人時反而可能會適用比原先選擇「課徵」時的稅率還高，因為公告土地現值一般多逐年調高。因此，本次選擇不課徵未必有利。
建物：契稅契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，故夫妻間贈與仍屬課稅範圍，而應依第7條規定該贈與契稅，由受贈人（即乙夫）立契申報。
土地及建物：贈與稅遺產及贈與稅法第20條第1項第6款之規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，故無需課徵贈與稅。但贈與房地須辦理產權移轉登記，仍須依第41條第2項規定填具贈與稅申報書向贈與人戶籍所在地的國稅局辦理申報，由該國稅局核發不計入贈與總額證明書，方能依第42條規定辦理房地移轉登記。
地價稅截至最近一期有無欠繳，如有需補繳。
房屋稅截至最近一期有無欠繳，如有需補繳，另按月向甲妻隨課。
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甲、乙、丙三人共有一宗土地，每人持分相等，三人共同訂立分管協議。甲就其分管部分出租於丁，丁並興建房屋居住。試問：(一)若乙、丙二人同意將該宗土地出售於第三人，何人有優先購買權？何人優先行使？(二)若丁出售房屋於第三人，何人有優先購買權？
【解答】
• (一) 甲、丁二人均有優先購買權。甲依據土地法第34條之1第4項有優先購買權，丁依據土地法第104條有優先購買權。惟前者為債權效力，後者為物權效力。故丁之優先購買權行使優先於甲。
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各位同學好
今日專欄為各位同學整理一下今年地政士有考到的騎樓走廊地的地價稅與房屋稅減免規定：
首先，根據土地稅減免規則第10條規定：供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅。一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。
※地價稅減徵條件：
基地上有建築改良物：騎樓走廊地認定應以基地上有建築改良物為前提，如屬空地則無所謂騎樓走廊地。
非屬建造房屋應保留之法定空地：
依建築法規定，建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。依建築技術規則規定，建築基地退縮騎樓地未建築部分計入法定空地。而依土地稅減免規則規定，屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵地價稅。因此，符合土地稅減免規則第10條規定之騎樓走廊地，仍以非屬建造房屋應保留之法定空地，始足當之。
判斷原則（可參最高行政法院103年度判字第512號判決）：
位於商業區及住宅區以外之地區，依建築技術規則，應留設「退縮騎樓地」3.5公尺以上，不得建築，並計入法定空地→不予免徵地價稅
位於商業區及住宅區，其可選擇設置騎樓或不設置騎樓
選擇蓋騎樓者（即建造有騎樓式之建築），即屬「法定騎樓地」，所占面積不計入基地面積或建築面積→減徵地價稅（我們此處主要在談的情形）
選擇不蓋騎樓者（即留設無遮簷人行道）可選擇計入法定空地或不計入法定空地：
選擇計入法定空地：因該無遮簷人行道上方並無建築，且其面積又計入法定空地→不予免徵地價稅
選擇不計入法定空地：該無遮簷人行道退縮部分，因其未計入法定空地，並未發生在建築規範上「建蔽率」之效益，且又無償提供公共通行→減徵地價稅
供公眾通行使用：
騎樓走廊地仍屬該土地所有權人之所有權範圍，惟依「建築技術規則」有留設寬度等相關規範，以及部份建築不計入基地面積及建築面積，又依據「道路交通管理處罰條例」，騎樓被視為道路與人行道之一部份，主要供作公眾或行人通行之用，故使用權公有。基此，得予減免地價稅。
相對而言，倘若將騎樓走廊地圍用、封閉或作營業使用，已非供公共通行使用，則不能減徵地價稅。
（曾老師悄悄話：然而，騎樓所有權與使用權的爭議不斷，有學者提出現行對於騎樓的規範，中央法規並不明確，應予明定騎樓使用規則，甚至建議廢除騎樓制度）
依有無建築改良物及層數而有不同程度之減徵：
供公共通行的騎樓走廊用地，可向稅捐主管機關申請減免其地價稅，減免的面積依地上建築改良物之有無及層數不同而異。舉例如下：如果使用執照上之騎樓面積為12平方公尺，地價稅可申請減免的面積如下：
供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者：指平房屋宇前簷突出於騎樓走廊地，即外觀是一層樓的平房房屋，騎樓走廊地全免，即免徵12平方公尺。
[圖片1]
[圖片2]
地上有建築改良物二層者：外觀為三層樓房屋，騎樓走廊地減徵1/3，即4平方公尺。
地上有建築改良物三層者：外觀為四層樓房屋，騎樓走廊地減徵1/4，即3平方公尺。
地上有建築改良物四層者：外觀為五層樓房屋，騎樓走廊地減徵1/5，即2.4平方公尺。
地上有建築改良物四層以上者：外觀為五層樓以上房屋，騎樓走廊地均減徵1/5，即2.4平方公尺。
騎樓走廊地上建築改良物層數之認定，以建築改良物所有權狀之記載為準，其未記載於所有權狀之增建樓層部分，如能提出建物勘測成果表者，可合併計入層數。
以持分土地面積計算：如屬社區大樓，因土地係屬分別共有，故地價稅的減徵面積除依上述方式計算外，尚需再乘以土地持分（應有部分）。
提出申請：應於地價稅開徵40日前（即9月22日前）提出申請，逾期申請者，則自申請的次年期起減免。
此外，供公眾通行使用之騎樓，不計入房屋現值當中，故亦免徵房屋稅。
註：住家房屋現值，係指整戶住家房屋之現值，但不包括左列各項之現值：（一）供公眾通行之騎樓。（二）陽台、屋簷、雨遮依建築技術規則規定免計入建築面積之部分。（三）純屬防空避難設施之地下室，或地下室僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用，合於本部66/02/26台財稅第31250號函規定免徵房屋稅者。（四）未設有門窗、牆壁供遮陽防雨使用之屋頂棚架，依本部70/07/14台財稅第35738號函規定免徵房屋稅者。（財政部74/07/22台財稅第19180號函）
