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信賴保護原則

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各位同學好

去年地特考到國土法第32條有關補償的相關學說理論，其中，一部分涉及到我們上課一開始就會先講的重要行政法原則「信賴保護原則」。

實際上，根據國土計畫法第45條規定，區域計畫法將於國土功能分區圖公告之日（同時完成使用地編定）就會停止適用，其也將涉及法規制度變動而造成既有權益之影響，而涉及信賴保護之概念。因此，今日專欄就幫各位同學再稍微提醒相關重要概念：

• 一、意義

人民對公權力行使結果所生之合理信賴，法律自應予以適當保障。信賴利益保護基本上源於憲法保障人民對「法安定性的信賴」及憲法對「財產權保障」之規定。因此，行政程序法第8條規定，行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。

• 二、要件

  1. 信賴基礎：國家對外所有行為均得為人民之信賴基礎，包含行政、立法、司法積極表現在外之作為。

  2. 信賴表現：基於對公權力之信任而積極為日常生活安排與財產運用。表現行為與信賴基礎兩者間有客觀因果關係。

  3. 信賴值得保護：原則上，人民信賴均值得保護，除非有行政程序法§119所列舉之情事，如詐欺、脅迫或賄賂。

• 三、法律效果（針對有關國土法之法規變更的信賴保護而言）

行政法規公布施行後，制定或發布法規之機關依法定程序予以修改或廢止時，應兼顧規範對象信賴利益之保護。除法規預先定有施行期間或因情事變遷而停止適用，不生信賴保護問題外，其因公益之必要廢止法規或修改內容致人民客觀上具體表現其因信賴而生之實體法上利益受損害，應採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款，俾減輕損害，方符憲法保障人民權利之意旨(釋字§525)。

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土地徵收實例研習

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甲有一筆既成道路。試問：(一)何謂既成道路？既成道路之構成要件為何？(二)甲對此一既成道路之權利行使有何限制？(三)政府在甲之既成道路埋設地下設施物，應否給予補償？(四)政府可否僅徵收都市計畫道路用地，而對附近既成道路不予徵收？

【解答】

• (一) 既成道路之意義：指私有土地成為道路，如供公眾通行，已經歷數十年之久，則因時效完成而存在公用地役關係。所謂公用地役關係，係私有土地而具有公共用物性質之法律關係。

• (二) 既成道路之構成要件：依司法院釋字第400號解釋理由書，既成道路之構成要件有三：

  1. 須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。

  2. 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。

  3. 須經歷年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。

• (三) 對既成道路權利行使之限制：私人仍保有該土地之所有權，但其所有權之行使應受相當限制，不得違反供公眾通行之目的。

• (四) 司法院釋字第440號解釋(節錄)：「主管機關對於既成道路或都市計畫道路用地，在依法徵收或價購以前埋設地下設施物妨礙土地權利人對其權利之行使，致生損失，形成其個人特別之犧牲，自應享有受相當補償之權利。」準此，政府在甲之既成道路埋設地下設施物，應給予補償。

• (五) 司法院釋字第400號解釋(節錄)：「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。」準此，政府不得僅徵收都市計畫道路用地，而對附近既成道路不予徵收。

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釋字第774號

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各位同學好

最近與地政考試相關的修法、司法院釋字不斷阿，各位同學必須更新這些最新的內容，絕對是今年考試重點！

今日專欄為各位同學簡單提點一下，司法院釋字774號有關都市計畫個別變更範圍外人民之救濟案的幾個會考試的重點，至於較詳細之內容，將於後期專欄或上課中說明：

• 一、本解釋意旨為何？

  1. 都市計畫個別變更範圍外之人民，如因都市計畫個別變更致其權利或法律上利益受侵害，得提出行政救濟。

  2. 本件解釋於釋字156、742號後，更進一步肯定在都市計畫個別變更之情形，所稱人民不以個別變更範圍內之人民為限，並包括變更範圍外其權利或法律上利益受侵害（包括增加其負擔）者在內。亦即個別變更範圍外，主張其權利或法律上之利益受侵害之人民亦得就該都市計畫之個別變更不服，對之提起行政訴訟，即具爭訟適格（資格）。

• 二、憲法第16條保障人民訴訟權為何？

係指人民於其權利或法律上利益遭受侵害時，有請求法院救濟之權利。基於有權利即有救濟之憲法原則，人民權利或法律上利益遭受侵害時，必須給予向法院提起訴訟，請求依正當法律程序公平審判，以獲及時有效救濟之機會。

• 三、何謂保護規範理論

界定利害關係第三人範圍之基準，認定誰能作為行政訴訟的當事人。

• 三、其他相似案件（日照權、環境、景觀、防災）

  1. 行政法院體系在建築執照案件、都市更新案件爭訟中，也普遍肯認主張其日照權受侵害之鄰人之爭訟救濟資格。

2. 都市更新所涉及之建築基地容積獎勵與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位之平衡、調和，認定都市更新條例之保護範圍及於更新範圍外鄰近地區居民之環境、景觀、防災等權益。

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優先購買權實例研習(二)

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甲、乙二人共有一筆位於農地重劃區內之特定農業區農牧用地。應有部分相等。該土地上存在丙之三七五租約，目前由乙耕作使用，其毗鄰耕地之現耕所有權人分別為丁、戊、己三人。嗣甲將其應有部分二分之一出售於庚時，請問：(一)何人有優先購買權？優先購買權之順序為何？各優先購買權之效力為何？(二)各優先購買權人於回覆期限內均不表示者，甲與庚會同辦理買賣所有權移轉登記，應檢附何種證明文件？

【解答】

• (一) 本題之土地屬於農地重劃區之耕地。農地重劃條例第5條規定：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」準此，出租耕地之承租人丙、共有耕地現耕共有人乙及毗鄰耕地之現耕所有權人丁、戊、己等五人均有優先購買權。

• (二) 優先購買權順序首先為丙；若丙不優先購買，再輪到乙；若乙不優先購買，再輪到丁、戊、己，並由丁、戊、己三人抽籤決定一人優先購買。

• (三) 丙之優先購買權有物權效力，乙之優先購買權有債權效力，丁、戊、己之優先購買權有債權效力。

• (四) 土地登記規則第97條第1項及第2項規定：「 申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」準此，丙於回覆期限內不表示者，視為放棄優先購買權，故應檢附出賣人甲已通知優先購買權人丙之證件並切結優先購買權人丙接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。又，乙、丁、戊、己於回覆期限內不表示者，視為放棄優先購買權，故應檢附出賣人甲之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。

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土地法與租賃住宅市場發展及管理條例之異同

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各位同學新年好

租賃住宅市場發展及管理條例於去年6月施行，該法如同我上課強調，真的在地特四等中考出，因而同學在準備土地法房屋租用部分，請加強準備該條例！

今日專欄就「土地法第100條」與「租賃住宅市場發展及管理條例第10條」兩者都有規定出租人提前終止租賃契約之情形，以下針對兩者之異同幫各位同學彙整說明如下：

• (一) 適用情形相同處：

  1. 契約類型前者（土地法）除第一款僅適用不定期租賃契約外，其餘各款與後者相同皆適用定期或不定期租賃契約。

  2. 適用情形

  3. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償。

  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。

  5. 承租人違反租賃契約時。

• (二) 相異處：

  1. 重新建築：出租人為重新建築而必要收回時，前者（土地法）僅適用不定期之租賃契約；後者適用定期或不定期之租賃契約。

  2. 轉租：前者規定規定承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時，亦即有表示反對之約定卻仍轉租方才得以提前終止；後者則承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。換言之，後者較為嚴格。

3. 欠租：前者規定承租人積欠租金額，先以擔保金抵償外，達二個月以上時方得終止，亦即積欠四個月租金額；後者則基於擔保金目的非在於擔保租賃關係存續中承租人之租金債務，故計算積欠租金額時，並不得以押金抵償。

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優先購買權實例研習(一)

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甲、乙二人共有一筆土地，應有部分各二分之一。甲擬將其應有部分二分之一出售，就將自己所定價格通知乙，是否符合優先購買權之通知要件？又，甲與丙簽訂買賣契約，買賣價格1,000萬元，並就買賣條件通知乙。乙嫌價格太貴，主張願以900萬元優先購買，則效力如何？最後，乙願以1,000萬元優先購買，惟付款條件與買賣契約不同，其效力又如何？

【解答】

• (一) 土地法第34條之1第4項優先購買權之通知，須以所有權人與第三人有買賣契約之存在於要件，不得僅以自己所定價格通知優先購買權人。是以，甲將自己所定價格通知乙，不符合土地法第34條之1第4項優先購買權之通知要件。

• (二) 乙嫌買賣價格太貴，主張願以900萬元優先購買，等同拒絕優先購買。

• (三) 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」所稱同一價格，指同一條件而言。準此，乙願以同一價格1,000萬元優先購買，惟付款條件與買賣契約不同，等同拒絕優先購買。

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違章工廠之處理-全國國土計畫

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各位同學2019新年愉快

今日專欄幫各位說明土地政策與土地利用、土地經濟學重要考試內容：「未登記工廠之指導原則」，提供作為各位在考試回答之參考。

全國國土計畫中提到由於非都市土地多為現況編定，並未整體規劃農業產製儲銷空間、都市及產業發展用地，隨著國內社會經濟發展結構轉變，因農業在經濟產值方面相對弱勢，使得農地轉為非農業使用情形普遍。農地變更以國家重大建設為主，特別是新訂或擴大都市計畫、非都市工業區及交通建設等。另外，農地上興建農舍及違規使用（如未登記工廠）普遍增加，亦嚴重影響農地資源及生產環境。

根據工廠管理輔導法之規定，經濟部公告186區特定地區推動合法化過程，須先將土地使用分區從「特定農業區」改為「一般農業區」，接著再變更編定為丁種建築用地，但合法化過程中面臨許多問題，甚至似又使農地交易獲得一線生機，投機行為又再出現。

為解決上述問題，全國國土計畫針對未登記工廠土地使用指導原則如下：

• 一、掌握未登記工廠資訊，擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫：

直轄市、縣（市）政府應辦理未登記工廠資訊調查作業，建立未登記工廠數量、區位、面積、產業種類等，並擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，進行未登記工廠分級分類輔導。對於零星、新增之未登記工廠，優先依法令其變更使用、停止使用或拆除恢復原狀等，以保護農業生產環境完整性及遏止未登記工廠新增情形。

• 二、輔導轉型或遷廠原則：

針對非屬低污染產業或無法輔導廠地合法使用者，產業主管機關以按下列措施優先輔導為原則：

  1. 輔導轉型：轉導轉型為符合所屬國土功能分區分類下容許使用範疇之產業使用。

  2. 輔導遷廠：無法輔導其轉型經營者，配合產業主管機關各項土地優惠措施及廠地供給資訊，遷移至合法產業園區（或產業用地）及其他可供設廠土地。

• 三、輔導土地合理及合法使用

  1. 屬聚集達一定規模以上或在地產業鏈結程度高之既存未登記工廠聚落，經產業主管機關認定符合中央或地方產業發展需求、具有優先輔導合法必要者，得輔導土地合理及合法使用。經產業主管機關認定非屬低污染產業者，優先朝輔導遷廠或轉型方式處理。

  2. 產業主管機關應先查核未登記工廠聚落是否符合產業政策、鄰近產業園區（或產業用地）供給及產業園區規劃配合情形，以及是否符合所訂未登記工廠分級分類輔導措施。

  3. 以不影響整體農業生產環境為前提，且避免位於符合農業發展地區第一類或國土保育地區第一類劃設條件之區位。如屬上述區位者，優先朝輔導轉型成與所屬國土功能分區分類相容之產業或輔導遷廠方式辦理。

  4. 土地開發方式：

  5. 循都市計畫檢討、變更或新訂擴大都市計畫或依本法使用許可程序辦理為原則，不符所屬國土功能分區分類者，先依法完成國土功能分區分類檢討變更程序後始得為之。

  6. 依法需辦理環境影響評估、實施水土保持之處理（維護）及其他法令另有規定者，依環境影響評估法、水土保持法及其他法令規定辦理。

  7. 依本法使用許可程序辦理者，應符合前述安全性、公平性、合理性等原則。

  8. 公告特定地區內未登記工廠之處理：位於依工廠管理輔導法第33條公告特定地區內未登記工廠，並依區域計畫法及相關法規變更為一般農業區丁種建築用地及其他使用地者，直轄市、縣（市）主管機關得按原使用地性質編定為適當使用地。如未來有擴大使用需求時，依本法相關規定辦理。

簡單來說，就是

  1. 先擬定計畫，調查資料，作為執行基礎。

  2. 零星、新增，強制變更、停止予拆除，避免繼續新增。

  3. 與分區不相容或污染高者：

  4. 輔導轉型為相容類型

  5. 輔導遷廠

4. 聚集一定規模或產業在地產業鏈結程度高之聚落，經認定有必要，得有條件輔導土地合理及合法使用

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權利清理（抵押權）實例研習

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甲、乙、丙、丁四人分別在A、B、C、D四宗土地上存在抵押權。當A地進行一般徵收，B地進行區段徵收，C地進行市地重劃，D地進行都市更新權利變換，則甲、乙、丙、丁四人所擁有之抵押權如何處理或保障？

• (一) A地進行一般徵收：土地徵收條例第36條規定：「被徵收之土地或建築改良物原設定之他項權利因徵收而消滅。其款額計算，該管直轄巿或縣（巿）主管機關應通知當事人限期自行協議，再依其協議結果代為清償；協議不成者，其補償費依第二十六條規定辦理。」準此，甲在A地上存在抵押權，A地進行一般徵收時，抵押權消滅。抵押權價額由A地所有權人與抵押權人甲協議定之。

  1. 倘協議成立，抵押權價額由主管機關發給地價補償時代為扣交。換言之，主管機關將抵押權價額發給抵押權人甲，再將地價補償金額扣除抵押權價額之餘額發給A地所有權人。

  2. 倘協議不成立，主管機關將地價補償金額存入土地徵收補償保管專戶。俟日後協議成立，再領取之。

• (二) B地進行區段徵收：土地徵收條例第42條規定：「土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權，其權利範圍、價值、次序等內容，由原土地所有權人及他項權利人協議定之。依第一項設定之抵押權或典權，應於抵價地登記時，同時登記；並應於登記後通知該他項權利人。」準此，乙在B地上存在抵押權，B地進行區段徵收時，得由B地所有權人與抵押權人乙協議於發給之抵價地上設定新的抵押權。

• (三) C地進行市地重劃：平均地權條例施行細則第91條第1項前段規定：「重劃前土地已設定他項權利而於重劃後分配土地者，主管機關應於辦理土地權利變更登記前，邀集權利人協調，除協調結果該權利消滅者外，應列冊送由該管登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。」又，平均地權條例施行細則第92條規定：「依本條例第六十四條之一規定實施重劃未受分配之土地上原設定抵押權或典權之權利價值，主管機關應於重劃分配確定之日起二個月內，邀集權利人協調，達成協議者，依其協議結果辦理；協議不成者，應將土地所有權人應得補償地價提存之，並列冊送由該管登記機關逕為塗銷登記。」準此，丙在C地上存在抵押權，C地進行市地重劃時，除雙方協調結果抵押權消滅者外，採轉載存續處理。另，倘重劃後未受分配土地時，主管機關邀集權利人協調，協議成立者，則按協議結果辦理；協議不成者，則將補償地價提存。

• (四) D地進行都市更新權利變換：都市更新條例第40條規定：「權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權、典權或限制登記之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢（棟）建築物之權利價值，計算其權利價值。土地及建築物依第三十一條第三項及第三十六條第二項規定辦理補償時，其設有抵押權、典權或限制登記者，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償、回贖或提存後，消滅或終止，並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記。」準此，丁在D地上存在抵押權，D地進行都市更新權利變換時，除自行協調消滅者外，採轉載存續處理。

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土地參考資訊檔

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各位同學好

今日專欄為各位說明有關土地參考資訊檔，土地登記考試相關參考。

• 一、意涵

土地參考資訊檔＝非屬土地法規定應登記事項之資訊

所謂「土地參考資訊檔」為「地政事務所將有關機關要求註記於土地登記簿之事項（例如海沙屋、受污染農地、容積移轉等），以電腦轉檔方式附屬記載於土地登記資料庫內，並且提供相關機關及社會大眾參考使用之資料而言」。進一步提供其他與民眾權益息息相關但與登記效力無涉之土地或建物參考資訊該項作業主要係為滿足民眾對於土地資訊知的權利，期能減少交易糾紛並促進土地利用。

• 二、目的

為建立土地參考資訊檔，以利各級政府機關建置與土地或建物有關之資訊，提供相關機關及社會大眾參考使用，並達到土地、建物資訊單一窗口服務之功能。

• 三、時間

自96年7月11日起，地政事務所開始提供土地參考資訊查詢列印服務，獲得更多與申請標的相關之資訊。

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權利清理（三七五租佃）實例研習

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甲、乙、丙、丁四人分別在A、B、C、D四宗土地上存在三七五租賃。當A地進行一般徵收，B地進行區段徵收，C地進行市地重劃，D地進行都市更新權利變換，則甲、乙、丙、丁四人所擁有之租賃權如何處理或保障？

• (一) A地進行一般徵收：平均地權條例第11條第1項及第2項規定：「依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。」準此，甲在A地上存在三七五租賃，A地進行一般徵收時，租約消滅，但應給予承租人甲三項補償，即①改良土地所支付之費用②尚未收穫農作物之價額③所得補償地價扣除土地增值稅（應注意者，土地徵收免徵土地增值稅，故土地增值稅為零）後餘額之三分之一。

• (二) B地進行區段徵收：土地徵收條例第41條規定：「土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除第四十二條另有規定外，直轄巿或縣（巿）主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。申請人未依前項規定辦理者，直轄巿或縣（巿）主管機關應核定不發給抵價地。直轄巿或縣（巿）主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償。」準此，乙在B地上存在三七五租賃，B地進行區段徵收時，應由B地所有權人限期自行清理（即由B地所有權人與承租人乙協商）；未自行清理或自行清理無結果，主管機關不發給抵價地，改發給現金補償。如改發給現金補償，對承租人乙之保障，如同上開一般徵收。

• (三) C地進行市地重劃：平均地權條例第63條第1項及第2項規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」平均地權條例施行細則第89條規定：「本條例第六十三條所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指左列情形而言：一、重劃後未受分配土地者。二、重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。」又，市地重劃實施辦法第48條規定：「重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無本條例施行細則第八十九條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記。協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」準此，丙在C地上存在三七五租賃，C地進行市地重劃時，倘主管機關逕為註銷租約，則承租人丙得向出租人請求公告土地現值三分之一或補償地價三分之一之補償。倘主管機關未逕為註銷租約，則主管機關邀集雙方協調。若協調成立，終止租約；若協調不成立，租約存續。

• (四) D地進行都市更新權利變換：都市更新條例第37條第2項規定：「權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者，應由承租人選擇依第三十九條或耕地三七五減租條例第十七條規定辦理，不適用前項之規定。」準此，丁在D地上存在三七五租賃，D地進行都市更新權利變換時，承租人丁可以選擇分配房地或現金補償。

  1. 若選擇分配房地，則就D地所有權人應分配房地權利範圍內，按耕地三七五租約價值占D地所有權價值之比例，分配房地予承租人丁。

2. 若選擇現金補償，則應給予承租人丁三項補償，即①改良土地所支付之費用②尚未收穫農作物之價額③終止租約當期之公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一。

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