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登記生效、登記處分與登記對抗

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甲將A地贈與乙，丙之B地由丁繼承，戊向庚借錢，並以C地為抵押，且約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人。試就A地、B地及C地辦理登記之法律效果？

【解答】

• (一) A地：民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」準此，贈與屬於法律行為，採登記生效要件主義（即設權登記）。甲與乙之贈與契約成立，物權尚未發生變動，亦即A地所有權人仍屬於甲；須俟贈與所有權移轉登記完畢，乙始取得A地所有權。

• (二) B地：民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」準此，繼承採登記處分要件主義（即宣示登記）。丙死亡之時，丁即取得B地所有權；縱未辦理繼承登記，丁仍取得B地所有權。日後，丁須辦竣繼承登記，始得將B地移轉或設定負擔於他人。

• (三) C地：分下列二種情形說明：

  1. 設定抵押權屬於法律行為，採登記生效要件主義（即設權登記）。戊與庚之設定抵押權契約成立，庚尚未取得抵押權；須俟抵押權設定登記完畢，庚始取得抵押權。

  2. 民法第873條之1第1項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」準此，流抵約定（或稱流押約定）採登記對抗要件主義。縱未辦理登記，流抵約定仍發生效力；唯辦理登記，始得對抗第三人。析言之：

  3. 流抵約定未辦理登記：若戊於債權清償期屆至之前，將C地移轉登記於辛，庚無法請求辛返還C地。

2. 流抵約定經辦理登記：若戊於債權清償期屆至之前，將C地移轉登記於辛，庚得請求辛返還C地。

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區段徵收權利清理

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各位同學好

今日專欄為各位說明有關「區段徵收申請發給之抵價地，其既存於該土地上之租賃權、他項權利分別該如何處理？」

• 一、限期自行清理：土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除土地徵收條例第42條另有規定外，直轄市或縣(市)主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。

• 二、清理方式則因應權利性質不同而有不同規定：

  1. 租賃權

  2. 耕地租賃權：依土地徵收條例施行細則第45條，由原土地所有權人及該耕地承租人協議終止，並提出補償承租人之證明文件。如協議不成，土地所有權人得請求主管機關邀集該承租人協調。其中，土地徵收條例對耕地承租權消滅補償金額未設規定，故適用其他法律，而依平均地權條例第55-1條規定，原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理，故承租人得向出租人請求按區段徵收公告當期該土地之公告土地現值1/3之補償。

  3. 其他出租土地：土地徵收條例並未規定，其清理方式有以下兩說：

  4. 採法條文義解釋：適用平均地權條例第55-1條，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。

  5. 採法規體系解釋：抵價地與市地重劃後重新分配於原土地所有權人之土地「視為其原有之土地」性質不同。即法律並未將之擬制為被徵收土地之原有土地，因而並不當然繼受原有土地上之法律關係，故解釋上該租賃權因徵收而消滅，對出租人而言，係不可歸責於雙方當事人之事由致給付不能，承租人亦免對待給付之義務，雙方之法律關係因而消滅。承租人如已為全部或一部之對待給付租金者，得依民法第266條不當得利之規定請求返還。

  6. 他項權利

  7. 地上權、農育權、永佃權及不動產役權：根據土地徵收條例施行細則第45條，由原土地所有權人及該他項權利人協議終止，並提出同意塗銷他項權利之證明文件。如協議不成，土地所有權人得請求主管機關邀集該他項權利人協調。依平均地權條例第55-1條規定，原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理，即得請求相當補償。

2. 抵押權或典權：根據土地徵收條例第42條，土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。依規定於發給之抵價地設定抵押權或典權，其權利範圍、價值、次序等內容，由原土地所有權人及他項權利人協議定之。設定之抵押權或典權，應於抵價地登記時，同時登記；並應於登記後通知該他項權利人。

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民法第759條之法院判決

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下列三種情形，物權何時發生變動？(一)甲、乙、丙三人共有一筆土地，共有人不能自行協議分割，甲訴請法院判決分割。依法院判決確定分割，辦理土地登記。(二)丁將其土地出售於戊，然買賣發生糾紛，戊訴請法院請求給付土地。依法院確定判決移轉，辦理土地登記。(三)庚、辛二人共有一筆土地，共有人不能自行協議分割，庚申請直轄市、縣（市）政府機關調處。調處成立，依調處紀錄辦理登記。

【解答】

民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」所稱法院之判決，指形成判決，不包括給付判決及確認判決，亦不包括其他以訴訟外紛爭解決機制（如調解、和解、仲裁、調處等）。換言之，法院之形成判決，不待登記，即發生物權變動之效果。至於給付判決、確認判決，以及調解、和解、仲裁、調處等，須俟登記完畢，始發生物權變動之效果。

• (一) 甲、乙、丙三人共有一筆土地，甲訴請法院判決分割，於法院判決確定(此判決屬於形成判決)，不待登記，即發生物權變動之效果。

• (二) 丁將其土地出售於戊，買賣發生糾紛，戊訴請法院請求對方給付土地。經法院判決確定（此判決屬於給付判決，非屬形成判決）尚未發生物權變動之效果，須俟登記完畢，始發生物權變動之效果。

• (三) 庚、辛二人共有一筆土地，庚申請直轄市、縣（市）政府機關調處分割。調處成立尚未發生物權變動之效果，須俟登記完畢，始發生物權變動之效果。

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共有土地分割之抵押權轉載及後續拍賣

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甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分各三分之一，甲將其應有部分設定抵押權予丁。不久，甲、乙、丙三人協議分割，該地分割為A、B、C三筆，A地分歸甲取得，B地分歸乙取得，C地分歸丙取得，丁之抵押權分別轉載於A、B、C三筆土地上。今甲未清償債務，丁聲請法院拍賣，拍定人戊，則拍定後之A、B、C三筆土地之產權為何？

【解答】

• (一) 問題提出：按法理而言，拍定後，A地產權為甲之應有部分三分之二，戊之應有部分三分之一；B地產權為乙之應有部分三分之二，戊之應有部分三分之一；C地產權為丙之應有部分三分之二，戊之應有部分三分之一。如此，對乙、丙二人不利，但對甲卻有利，顯然不公平、不合理。

• (二) 司法院釋字第671號解釋：「憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，不得因他人之法律行為而受侵害。分別共有不動產之應有部分，於設定抵押權後，共有物經分割者，其抵押權不因此而受影響（民法第八百二十五條及第八百六十八條規定參照）。於分割前未先徵得抵押權人同意者，於分割後，自係以原設定抵押權而經分別轉載於各宗土地之應有部分，為抵押權之客體。是強制執行時，係以分割後各宗土地經轉載抵押權之應有部分為其執行標的物。於拍定後，因拍定人取得抵押權客體之應有部分，由拍定人與其他共有人，就該不動產全部回復共有關係，其他共有人回復分割前之應有部分，經轉載之應有部分抵押權因已實行而消滅，從而得以維護其他共有人及抵押權人之權益。準此，中華民國九十年九月十四日修正發布之土地登記規則第一百零七條之規定，符合民法規定之意旨，亦與憲法第十五條保障人民財產權之規定，尚無牴觸。」準此，拍定後，由拍定人與其他共有人，就該土地部分全部回復共有關係，其他共有人回復分割前之應有部分。故拍定後，A、B、C三筆土地之產權皆為乙之應有部分三分之一、丙之應有部分三分之一、戊之應有部分三分之一。

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信託財產獨立性

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各位同學好

地政士考試即將到來，今天專欄為各位整理有關信託當中，最重要的核心標的物，即「信託財產」的三大特性之一：「獨立性」，要特別注意哦！

信託財產獨立性，信託法相關條文規定如下：

• (一) 信託財產與委託人、受託人分離

  1. 信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者，不在此限(信§8I)。

  2. 委託人或受託人為法人時，因解散或撤銷設立登記而消滅者，適用前項之規定(信§8II)。

• (二) 不屬於受託人遺產

受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產(信§10)。

• (三) 不屬於破產財團

受託人破產時，信託財產不屬於其破產財團(信§11)。

• (四) 原則不得強制執行

  1. 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限(信§12I)。

  2. 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴(信§12II)。

• (五) 不得相互抵銷

屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相抵銷(信§13)。

• (六) 不因混同而消滅

信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而消滅(信§14)。

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法定空地之拋棄

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某建設公司(以下簡稱甲)有一塊建築基地，包含A、B二筆土地，A地為建築物本身所占之地面，B地為建築基地所留設之法定空地。當初，甲將該區分所有建築物及其坐落之A地過戶登記於購屋者；惟B地另有他用，由甲自己保留，未過戶登記於購屋者。經過數年後，甲認為持有B地，無收益可言，且每年必須繳納可觀之地價稅，遂向區分所有權人協議，由甲將B地贈與區分所有權人，惟因受贈人(即區分所有權人)須負擔土地增值稅，致區分所有權人間意見分歧，最後協議不成。今，甲擬將B地拋棄，是否可行？

【解答】

• (一) 土地登記規則第143條第3項規定：「私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。」又，民法第764條第1項規定：「物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。」所稱法律另有規定，如建築法第11條第3項規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」惟上開條文僅規定分割、移轉及不得重複使用，未規定「拋棄」。另，民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」準此，甲拋棄法定空地，違反公共利益(即建築基地留設法定空地之公共利益目的)，故不得為之。

• (二) 按建築法第11條第1項前段規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」同條第3項前段復規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」準此，法定空地係屬建築基地之一部分，所有權人將其單獨拋棄，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第148條第1項所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴為脫法行為之嫌，顯與上開法條之立法精神有悖（法務部91.5.23法律字第0910018530號）。

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聽證

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何謂聽證？試述土地徵收、土地重劃及都市更新要求舉辦聽證之規定？

【解答】

• (一) 聽證之意義：舉行聽證應依行政程序法規定辦理。由行政機關首長或其指定人員為主持人；主持人應本中立公正之立場，主持聽證。當事人於聽證時，得陳述意見，提出證據，並與對方作言詞論辯。聽證應作成紀錄，主管機關應就全部陳述與調查事實及證據之結果，並斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由，作成核定。

• (二) 相關規定：

  1. 土地徵收：土地徵收條例第10條第3項規定：「特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。」

  2. 土地重劃：

  3. 獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第27條第1項及第2項規定：「直轄市或縣(市)主管機關受理申請核准實施市地重劃後，應檢送重劃計畫書草案，通知土地所有權人及已知之利害關係人舉辦聽證，通知應於聽證期日十五日前為之，並於機關公告欄及網站公告，公告期間自通知之日起，不得少於十五日。直轄市或縣(市)主管機關應以合議制方式審議第二十五條第一項申請案件，並應以公開方式舉行聽證，斟酌全部聽證之結果，說明採納及不採納之理由，作成准駁之決定。經審議符合規定者，應核准實施市地重劃，核准處分書應連同重劃計畫書、聽證會紀錄及合議制審議紀錄，送達重劃範圍全體土地所有權人及已知之利害關係人，並於機關公告欄及網站公告；不予核准實施市地重劃者，應敘明理由駁回。」

  4. 農村社區土地重劃條例第6條第1項規定：「直轄市或縣（市）主管機關依前條規定選定重劃區後，先徵詢農村社區更新協進會之意見，辦理規劃，依規劃結果擬訂重劃計畫書、圖，並邀集土地所有權人及有關人士等舉辦聽證會，修正重劃計畫書、圖，經徵得區內私有土地所有權人過半數，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意，報經中央主管機關核定後，於重劃區所在地鄉（鎮、市、區）公所之適當處所公告三十日；公告期滿實施之。」

3. 都市更新：都市更新條例第33條第1項規定：「各級主管機關依前條規定核定發布實施都市更新事業計畫前，除有下列情形之一者外，應舉行聽證；各級主管機關應斟酌聽證紀錄，並說明採納或不採納之理由作成核定：一、於計畫核定前已無爭議。二、依第四條第一項第二款或第三款以整建或維護方式處理，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。三、符合第三十四條第二款或第三款之情形。四、依第四十三條第一項但書後段以協議合建或其他方式實施，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。」

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更正登記不妨礙原登記同一性

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各位同學好

今日專欄談有關「更正登記」之概念

• 一、類型

  1. 核准更正：登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。須不妨害原登記之同一性，亦即更正登記後，登記事項所示法律關係應與原登記者相同，不得變更。

  2. 逕行更正：但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

• 二、要件

更正登記之要件

  1. 形式要件

  2. 登記人員、利害關係人申請。

  3. 登記完畢。

  4. 書面向上級機關申請核准。

  5. 須經有利害關係之第三人同意。

  6. 實質要件

  7. 登記有錯誤、遺漏。

  8. 不妨礙原登記之同一性。

其中，所謂「不妨礙原登記之同一性」說明如下：

申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理(更正登記法令補充規定第6點)。更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。(更正登記法令補充規定第7點)

故不妨礙原登記之同一性，指更正登記後，登記事項所示之法律關係，應原登記相同，不得變更，即更正後不發生原權利人權利、義務之變動。

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區段徵收之農業專用區

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區段徵收範圍內規劃配設農業專用區，其規劃與配售原則為何？

【解答】

• (一) 規劃目的：區段徵收範圍內得規劃配設農業專用區，供原土地所有權人以其已領之現金地價補償費數額申請折算配售土地，作為農業耕作使用。所稱農業專用區，指供農業耕作使用之土地使用分區。

• (二) 規劃原則：

  1. 需用土地人應於都市計畫規劃時，調查原土地所有權人於區段徵收後繼續從事耕作之意願，作為劃設農業專用區面積及位置之參考。

  2. 農業專用區規劃時，應考量都市計畫整體規劃、區段徵收財務計畫及原土地所有權人繼續從事耕作之意願。

  3. 配售之土地以耕作單元為規劃原則。

• 三、配售原則：

  1. 各級主管機關訂定配售辦法時，應會商需用土地人並邀集原土地所有權人舉行土地配售說明會，且應於徵收公告時，於公告事項內載明欲申請配售農業專用區土地之原土地所有權人，應選擇領取現金補償。

  2. 區段徵收範圍內農業專用區土地之配售，以公開抽籤及自行選擇配售街廓為原則。

  3. 耕作單元配售之價格得加計劃設農業專用區所需興闢之農水路設施費用。

4. 申請配售之原土地所有權人其已領取之現金地價補償費數額應大於其申請配售之耕作單元總地價。

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