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房地合一所得稅計算題(三)

內文

甲為居住中華民國境內之個人，於民國105年10月以總價800萬元買入一棟房地，土地面積30平方公尺，建物面積200平方公尺，買入時公告土地現值每平方公尺5萬元，房屋標準價格每平方公尺2萬元。嗣甲於108年3月死亡，該棟房地由其子乙繼承取得，繼承時公告土地現值每平方公尺6萬元，房屋標準價格每平方公尺1.8萬元。之後，乙於109年5月以總價1,000萬元出售該房地於丙，出售時公告土地現值每平方公尺6.5萬元，房屋標準價格每平方公尺1.7萬元。民國105年10月至民國109年5月之物價指數110，民國108年3月至民國109年5月之物價指數105。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問乙出售該房地應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 土地增值稅：(6.5-6x105%)x30=6萬元（土地漲價總數額）6x20%=1.2萬元（土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：1,000-(6x30+1.8x200)x105%-1,000x5%-6=377萬元（房地交易所得）民國105年10月至民國109年5月，持有期間3年7個月，稅率20%。377x20%=75.4萬元（房地合一所得稅）

答：乙應繳納土地增值稅1.2萬元及房地合一所得稅75.4萬元。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地法104優先購買權之優先順序

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關土地法第104條優先購買權之適用優先順序

首先，土地法第104條第一項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

當某基地所有權人甲就其土地「不同位置」「先後」給予不同人利用：

  1. 左半部租給乙建築房屋

  2. 中間部分設定地上權給丙建築房屋

  3. 右半部設定典權給丁建築房屋

當甲將其基地整塊出賣給戊時，按土地法第104條規定，乙、丙、丁均有同樣的優先購買權，順序則以登記先後定之。

然而，租賃權並非土地登記客體，僅有地上權及典權有登記，因而學者就此條文的解釋，認為應以這三種權利的「成立生效先後」定優先順序。

因此，這邊常有許多同學認為承租人是債權、沒有登記，故應先由有登記又是物權的地上權人及典權人主張，如此一來，等同於認為承租人優先購買權是次一級的，此應非本條文之原意。應記得，他們三種人的優先購買權是相同地位的才是，其順序看誰先成立生效誰優先。

故本擬題，甲既然是先租予乙建築房屋，則應先由乙優先購買該基地。

參考資料：陳立夫，土地法釋義（一），元照出版：第202-203頁。

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房地合一所得稅計算題(二)

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• 一、甲為居住中華民國境內之個人，於民國106年3月買入房地一棟，土地面積100平方公尺，建物面積500平方公尺，買入總價1,000萬元，買入時公告土地現值2萬元，房屋標準價格1萬元。嗣甲於民國109年5月賣出該房地，賣出總價1,500萬元，賣出時公告土地現值2.5萬元，房屋標準價格0.8萬元。甲提出於買入時支付契稅30萬元及仲介費10萬之憑證，又提出買入房地後持有期間支付地價稅5萬元、房屋稅8萬元及銀行借款利息20萬元之憑證，另提出於賣出時交付土地增值稅8萬元及仲介費60萬元之憑證。民國106年3月至民國109年5月之物價指數105。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問甲應繳納多少房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 土地增值稅：(2.5-2105%)100=40萬元（土地漲價總數額）40*20%=8萬元（土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：(1,500-1,000)-(30+10)-(1,5005%)-40=345萬元（房地交易所得）民國106年3月至民國109年5月，持有期間3年2個月，稅率20%。34520%=69萬元（房地合一所得稅）

答：甲應繳納房地合一所得稅69萬元。

• 二、同上題，甲再提出於賣出時交付廣告費20萬元之憑證，試問甲應繳納多少房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 土地增值稅：(2.52105%)100=40萬元（土地漲價總數額）4020%=8萬元（土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：(1,500-1,000)-(30+10)-(60+20)-40=340萬元（房地交易所得）民國106年3月至民國109年5月，持有期間3年2個月，稅率20%340*20%=68萬元（房地合一所得稅）

答：甲應繳納房地合一所得稅68萬元。

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土地重測與重劃之登記辦理方式

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各位同學好

有關土地重劃確定及地籍圖重測確定，應如何辦理變更登記，分別規定於土地登記規則第91條與92條，兩者辦理方式相似，予以整理如下列對照表，供同學比較與背誦：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

此外，雖然土地重劃變更登記，主要是重劃後視為原有土地，進行一些地號與面積的變動，而他項權利原則也會逕為轉載，而被放於標示變更章節。但實際上，重劃也同時會辦理有關他項權利之塗銷、抵押權重新設定等（詳土地法講義），所以當然也涉及一些權利變更登記。

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房地合一所得稅計算題(一)

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甲於民國105年10月買入一間店面，土地面積100平方公尺，建物面積80平方公尺，買入之成交價格每坪20萬元，買入時公告土地現值每平方公尺2萬元，房屋標準價格每平方公尺1.5萬元。之後，甲於民國109年5月賣出，賣出之成交價格每坪50萬元，賣出時公告土地現值每平方公尺8萬元，房屋標準價格每平方公尺1.3萬元。民國105年10月至民國109年5月之物價指數120。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問：甲為中華民國境內居住之個人及非中華民國境內居住之個人二種情形，應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 甲為中華民國境內居住之個人：

  1. 土地增值稅：(8-2x120%)x100=560萬元（土地漲價總數額）240x20%+(480-240)x30%+(560-480)x40%=152萬元（土地增值稅）

  2. 房地合一所得稅：80x0.3025=24.2坪(50-20)x24.2-50x24.2x5%-560=105.5萬元（房地交易所得）民國105年10月至民國109年5月，持有期間3年7個月，稅率20%105.5x20%=21.1萬元（房地合一所得稅）

• (二) 甲為非中華民國境內居住之個人：

  1. 土地增值稅：與上述甲為中華民國境內居住之個人相同。即土地漲價總數額為560萬元，土地增值稅為152萬元。

  2. 房地合一所得稅：與上述甲為中華民國境內居住之個人的稅基相同，但稅率不同，稅率為35%。因此，房地交易所得為105.5萬元，房地交易所得稅為36.925萬元。105.5x35%=36.925萬元

答：(1)甲為中華民國境內居住之個人，應繳納土地增值稅152萬元及房地合一所得稅21.1萬元。(2)甲為非中華民國境內居住之個人，應繳納土地增值稅152萬元及房地合一所得稅36.925萬元。

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危老條例之適用標的物

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各位同學好

今日專欄為各位說明「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱危老條例）之適用標的物（客體、對象）：

首先，根據危老條例第三條規定，本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：

• 一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

• 二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

• 三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

前項合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。

本條例施行前已依建築法第八十一條、第八十二條拆除之危險建築物，其基地未完成重建者，得於本條例施行日起三年內，依本條例規定申請重建。

將其整理後，要適用危老條例重建的建築物有以下幾種態樣與適用條件：

• (一) 危險與老舊之合法建築物

  1. 都市計畫範圍內

  2. 非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值

  3. 危險或老舊建築物

  4. 類型1：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者

  5. 類型2：經結構安全性能評估結果未達最低等級者

  6. 類型3：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益

  7. 類型4：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者

  8. 合法建物

• (二) 鄰接之建築物基地或土地

• (三) 施行前已拆除而尚未完成重建之危險建築物

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借名登記

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甲（借名人）為購買土地而與乙（出名人）成立借名登記契約，則該契約是否有效？經成立借名登記關係後，乙未經甲之同意，將該筆土地出售並移轉登記於第三人丙，則處分行為是否有效？

【解答】

• (一) 借名登記契約之意義：當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院98年度台上字第76號判決）。

• (二) 借名登記契約之效力：借名登記契約之成立，側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號判決）。

• (三) 處分行為之效力：借名登記契約屬於債權契約，僅為借名人與出名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，而將該不動產處分移轉登記於第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第三次民事庭會議決議），而非無權處分。因此，其處分行為有效。總之，借名人所為之處分既非無權處分，亦非登記不實，故無適用民法第118條、第759條之1及土地法第43條之餘地。

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多數決與優先購買權之比較

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各位同學好

今日專欄主要釐清有關土地法第34條之1之概念。

有滿多同學常把34-1就認定為多數決，但在寫立法目的時，卻又寫簡化消滅共有關係，實際上，第1項多數決與第4項優先購買是兩回事，觀念整理比較如下：

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綜上，應注意多數決處分應無簡化、消滅共有關係之意旨。

按該條係去除「目前多數共有人認為其無法妥適利用共有不動產」的弊端，而共有人依多數決出賣共有不動產全部時，並不論買受人為一人或數人，因此，該條項應無簡化或消滅共有關係的立法意旨。如認為該條項的目的在於簡化或消滅共有關係，反而可能會減少共有不動產出賣的可能性。(參黃健彰、陳立夫老師文章)

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公保地與非公保地之徵收補償

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新北市政府擬徵收道路用地，部分道路用地位於都市計畫區內，部分道路用地位於非都市計畫地區，則如何評估該道路之補償地價？

【解答】

• (一) 都市土地才有公共設施保留地，非都市土地則無公共設施保留地。換言之，都市計畫範圍內始有公共設施保留地，都市計畫範圍外並無公共設施保留地。

• (二) 土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」準此，道路用地位於都市計畫地區，屬於公共設施保留地；道路用地位於非都市計畫地區屬於非公共設施保留地。前者應按照毗鄰非公共設施保留地之平均市價評估其補償地價；後者應按照被徵收土地本身之市價評估其補償地價。所稱市價，指市場正常交易價格。析言之：

  1. 非公共設施保留地：預定徵收土地宗地市價應以選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。

  2. 公共設施保留地：都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。

上開市價，由直轄市、縣（市）主管機關查估或委由不動產估價師查估，並提交地價評議委員會評定之。

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原始取得或繼受取得-市地重劃

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各位同學好

本日專欄針對有關原始取得或繼受取得之觀念予以釐清。

首先，土地所有權之取得，按照取得性質可分為原始取得與繼受取得，前者不繼受前手權利瑕疵，亦即土地上所有負擔因原始取得而歸於消滅；後者繼受前手權利瑕疵，亦即承受他人土地之原有負擔。

至於常有同學直接將市地重劃歸類為繼受取得，可能需要再將情形再予細分，方才精準。其實，市地重劃包含了原始取得與繼受取得：

  1. 市地重劃後土地所有權人領回土地＝繼受取得市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地(平§62)。重劃前土地已設定他項權利而於重劃後分配土地者，主管機關應於辦理土地權利變更登記前，邀集權利人協調，除協調結果該權利消滅者外，應列冊送由該管登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地(平施§91)。其意涵係原土地所有權人對於重劃後所分配之土地，其權利義務乃延續重劃前之土地，亦即重劃前權利負擔仍存續於重劃後分配土地上，故屬於繼受取得。

2. 市地重劃後政府取得抵費地＝原始取得市地重劃之抵費地，政府於重劃後取得，應屬原始取得。某地主雖原為其所有權人，亦喪失其所有權，系爭地上物之占有系爭土地，即成無權占有。(參最高法院85年台上字第2642號民事判決)

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