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房地合一稅之免徵情形

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各位同學好

有關房地合一稅免徵情形，係規定於所得稅法第4條之5，房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅，請各位同學瞭解其各款之目的：

• (一) 個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

  1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算)

  2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

  3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

立法意旨：保障自住需求，落實居住正義，規定符合自住條件定額免稅、超額減徵。

• (二) 符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

立法意旨：配合農業政策。

• (三) 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

立法意旨：鼓勵民間配合政府基於政策目的推動之土地開發及徵收政策。

• (四) 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

立法意旨：對於公共設施保留地受限之土地所有權人的權益補償。

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規約之概念

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各位同學好

今日為各位同學說明有關「規約」之相關概念。

[案例參考]榮耀社區以規約限制整個社區可以打球、嬉戲、玩滑板車的區塊，只能在某一樓A住戶的門口，使得全社區只有A住戶每天都受到噪音干擾，也影響其出入，甚而常被球打破窗戶，嚴重影響生活品質，請問A住戶是否就只能配合遵守該「至高無上」的公寓大廈規約？

[說明]一、規約之定義規約指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(公寓§3)。簡言之，規約就是一種共同協議的私權契約。其中，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之(公寓§23)。

• 二、規約之效力依私法自治、契約自由原則，基於社區自治的精神下，協議訂定共同遵守的規約屬於「法律行為」，於訂約後將約束公寓大廈內部所有住戶，除非有違反強制或禁止之規定(民§71)、有背於公共秩序或善良風俗(民§72)，否則住戶就須配合遵守之。

• 三、顯失公平之規約得以請求撤銷之然而，當規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之(民§799-1)。惟注意條件是「顯失公平」，基本上多需依個案進行判斷。

因此，本參考案例，已然對A住戶生活造成影響，且並非只有A住戶門口方能運動、活動，故確有顯失公平問題，得以依民法第799條之1規定，撤銷該規約之約定。

此外，亦可就民法第148條規定，「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，主張該多數決議之規約內容對於少數住戶有權利濫用之問題。至於是否「以損害他人為主要目的」，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。換言之，藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由(最高法院97年度台上字第2347號民事判決)

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房地合一所得稅計算題(七)

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甲為居住中華民國境內之個人，於民國105年10月買入A房地，辦竣戶籍登記並自己居住，土地持分面積10平方公尺，建物面積50平方公尺，買入之成交價格500萬元，買入時公告土地現值每平方公尺10萬元。嗣甲於民國108年2月買入B房地，辦竣戶籍登記並自己居住，土地持分面積8平方公尺，建物面積30平方公尺，買入之成交價格600萬元，買入時之公告土地現值每平方公尺18萬元。之後，甲於109年5月賣出A房地，賣出之成交價格700萬元，賣出時之公告土地現值每平方公尺15萬元。民國105年10月至民國109年5月之物價指數102。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問甲申請重購退稅，最多得退還多少土地增值稅及房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 重購退還土地增值稅：(15-10x102%)x10=48萬元（土地漲價總數額）48x20%=9.6萬元（土地增值稅）退稅金額=新購土地地價-（原出售土地地價-土地增值稅）=18x8-(15x10-9.6)=3.6萬元

• (二) 重購退還房地合一所得稅：(700-500)-700x5%-48=117萬元（房地交易所得）民國105年10月至民國109年5月，持有期間3年7個月，稅率20%。117x20%=23.4萬元（房地合一所得稅）

[圖片1]

答：重購退還土地增值稅3.6萬元，重購退還房地合一所得稅20.057萬元。

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照價收買屬繼受取得或原始取得？

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各位同學好

今日專欄談談照價收買屬繼受取得或原始取得？

首先，照價收買為平均地權四大綱領之一，係政府基於土地政策考量，按私人所報地價，強制收買私人土地之行政行為。至於照價收買屬地權取得分類中的「原始取得」抑或「繼受取得」？

有兩說，有的學者認為是原始取得（如李鴻毅老師），但比較有明確理由的是繼受取得（如陳立夫老師），其理由如下：

  1. 土地徵收為需用土地人創設新權利，使其取得供特定公益事業使用土地，故屬原始取得；相對而言，照價收買側重對土地所有權人權利之剝奪，故兩者不同。照價收買不需與土地徵收一樣為原始取得。

2. 依平均地權條例第34條規定，照價收買之土地，地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不需一併收買。又平均地權條例施行細則第48條規定，照價收買之土地建有房屋時，得讓售與地上權人、土地承租人或房屋所有權人，故可解釋為權利繼續存續，而屬繼受取得。

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房地合一所得稅計算題(六)

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甲為居住中華民國境內之個人，於民國105年2月買入房地一棟，土地面積30平方公尺，建物面積150平方公尺，買入之成交價格每平方公尺15萬元，買入時公告土地現值每平方公尺5萬元，房屋標準價格每平方公尺2.5萬元。該房地由甲居住，並辦竣戶籍登記。嗣於民國111年3月賣出，賣出之成交價格每平方公尺20萬元，賣出時公告土地現值每平方公尺6萬元，房屋標準價格每平方公尺2.4萬元。民國105年2月至民國111年3月之物價指數110。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問甲應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？分別以自住稅率及一般稅率計算。

【解答】

• (一) 土地增值稅：(6-5x100%)x30=15萬元（土地漲價總數額）15x10%=1.5萬元（自用住宅土地增值稅）15x20%=3萬元（一般土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：(20-15)x150-20x150x5%-15=585萬元（房地交易所得）(585-400)x10%=18.5萬元（自住房地交易所得稅）民國105年2月至民國111年3月，持有期間6年1個月，稅率20%。585x20%=117萬元（一般房地交易所得稅）

答：甲按自住稅率應繳納土地增值稅1.5萬元及房地合一所得稅18.5萬元，甲按一般稅率應繳納土地增值稅3萬元及房地合一所得稅117萬元。

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土地增值稅原地價認定問題

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明一下有關土地增值稅計算之問題

假設情境：

  1. 地主A死亡後，B繼承。適用法條：依土地稅法規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。

  2. B持有兩年後該土地被劃入區段徵收範圍，並辦理區段徵收完成，B選擇領回抵價地。適用法條：依土地稅法規定，區段徵收之土地領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

  3. B領回抵價地後再經過2年，出售給C。適用法條：因繼承取得之土地再行移轉者，其原地價係指繼承開始時該土地之公告現值。

問題今B出售時，計算土地增值稅時，其原地價（前次移轉現值）究竟是B繼承時的公告土地現值或是區段徵收時的領回抵價地地價。

如下圖：

[圖片1]

答案繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。（土地稅法第31條）理由係繼承前領回之區段徵收抵價地，其發回價格係政府所定，且價格通常高於公告現值，然而繼承後再行移轉時，財政部相關函釋均認為已非屬區段徵收領回抵價地後之第一次移轉，除不適用減徵土地增值稅之規定外，其土地增值稅計算仍以繼承時公告現值為準，造成民眾雙重不利益，不符原立法精神。因此，但書規定，繼承前依規定領回區段徵收抵價地之地價高於繼承開始時該土地公告現值者，其計算基準應從高認定。

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房地合一所得稅計算題(五)

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甲為居住中華民國境內之個人，於民國105年1月買入房地一棟，土地面積50平方公尺，建物面積300平方公尺，房地買入總價6,000,000元，買入時公告土地現值每平方公尺9,000元，房屋標準價格每平方公尺16,000元。嗣於民國107年7月將該房地贈與其子乙，贈與時公告土地現值每平方公尺10,000元，房屋標準價格每平方公尺15,000元。之後，乙於民國109年3月出售該房地於丙，房地出售總價8,000,000元，出售時公告土地現值每平方公尺13,000元，房屋標準價格每平方公尺14,000元，民國105年1月至民國107年7月之物價指數105，民國107年7月至民國109年3月之物價指數110。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試問乙受贈時應繳納多少土地增值稅及契稅？甲贈與時應繳納多少贈與稅？乙出賣時應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？丙購入時應繳納多少契稅？

【解答】

• (一) 乙受贈之土地增值稅：(10,000-9,000x105%)x50=27,500元（土地漲價總數額）27,500x20%=5,500元（土地增值稅）

• (二) 乙受贈之契稅：15,000x300=4,500,000元（契價）4,500,000x6%=270,000元（契稅）

• (三) 甲贈與之贈與稅：(10,000x50+15,000x300)-(5,500+270,000)-2,200,000=2,524,500元（贈與淨額）2,524,500x10%=252,450元（贈與稅）

• (四) 乙出售之土地增值稅：(13,000-10,000x110%)x50=100,000元（土地漲價總數額）100,000x20%=20,000元（土地增值稅）

• (五) 乙出售之房地合一所得稅：8,000,000-(10,000x50+15,000x300)x110%-8,000,000x5%-100,000=2,000,000元（房地交易所得）民國107年7月至民國109年3月，持有期間1年8個月，稅率35%。2,000,000x35%=700,000元（房地合一所得稅）

• (六) 丙購入之契稅：14,000x300=4,200,000元（契價）4,200,000x6%=252,000元（契稅）

答：乙受贈時應繳納土地增值稅5,500元及契稅270,000元，甲贈與時應繳納贈與稅252,450元，乙出售時應繳納土地增值稅20,000元及房地合一所得稅700,000元，丙購入時應繳納契稅252,000元。

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釋字第779號

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各位同學好

今日專欄為各位同學導讀司法院大法官解釋－釋字第779號，有關非都市土地之交通用地土地增值稅徵免案之相關重點。

首先，先思考一個小案例：某甲有兩筆土地A與B，A地位於某都市計畫區內且被劃為道路用地，但尚未被政府取得（稱為公共設施保留地）；B地則位於非都市土地且被編定為交通用地，僅限作非都管制所容許的相關使用。今某甲同時要移轉此兩筆土地，卻發現依土地稅法規定，A地免徵土地增值稅，但B地卻要課徵土地增值稅，惟某甲百思不得其解的是，A、B兩筆土地都屬公共交通使用，使用上皆受限制，為何因兩者所處地區不同，而有不同稅捐徵免結果。難道買了非都交通用地就只能自認倒楣？因而有了此次第779號解釋~

• 一、解釋文

土地稅法第39條第2項關於免徵土地增值稅之規定，僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地，免徵其土地增值稅；至非都市土地經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，則不予免徵土地增值稅，於此範圍內，與憲法第7條保障平等權之意旨不符。相關機關應自本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨，檢討修正土地稅法相關規定。

財政部中華民國90年11月13日台財稅字第0900457200號函關於非都市土地地目為道之交通用地，無土地稅法第39條第2項免徵土地增值稅規定之適用部分，應自本解釋公布之日起不再援用。

行政院農業委員會90年2月2日（90）農企字第900102896號函關於公路法之公路非屬農業用地範圍，無農業發展條例第37條第1項不課徵土地增值稅之適用部分，與憲法第19條租稅法律主義及第23條法律保留原則尚無牴觸。

整理：

  1. 都市公設保留地可免徵土增稅，但非都交通用地且核定為公設卻不能免徵→有差別待遇，違憲！（違反第7條平等權保障）

  2. 公路法之公路，非屬農業用地，不得適用不課徵土地增值稅→未違憲！（符合租稅法定、法律保留原則）

• 二、理由書摘錄重點

• I. 非都交通公設用地應與都計公保地等同處理

• (一) 免徵土地增值稅之客體，以都市計畫地區經依法指定之公共設施保留地為限，而不包括非都市土地經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，遂形成二者間之差別待遇。

• (二) 依現行法制，都市土地以都市計畫法為主要管制法令，非都市土地則以區域計畫法、土地法及非都市土地使用管制規則等為主要管制法令，形成兩套土地管制體系，然都市土地與非都市土地所受管制程度亦有類似者。關於非都市土地，依區域計畫法等相關法令規定，其使用受管制，經劃定使用分區並編定使用地類別者，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。非都市土地如經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，其使用受限制，流動性、市場交易機會及價值，因政府之政策及法令而受不利影響之情形，與依都市計畫法指定之公共設施保留地受不利影響者相當。尤有甚者，非都市土地若實際已成為公路，亦即供作公共設施使用，其流動性、市場交易機會及價值所受不利影響更加嚴重。此類非都市土地，性質與依都市計畫法指定之公共設施保留地相似，在土地增值稅之徵免上，理應等同處理，俾符合租稅公平原則及憲法第7條保障平等權之意旨。

整理：

這邊解釋的重點指出公保地與非都交通公設用地，同樣使用受限，故其土地增值稅之課徵應等同處理，但並未解釋說，以後非都交通公共設施用地就是免徵土地增值稅。因為，在理由書裡面也提到徵收是否仍應免徵土地增值稅？（見下面內容），換言之，之後稅捐機關修法方向，有關都計公保地與非都交通公設地之土地增值稅課徵，可能有三種情形：

  1. 兩者皆免徵

  2. 兩者皆課徵

  3. 重新修正免徵條件

「按憲法第143條第3項規定：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」旨在實施土地自然漲價歸公政策（本院釋字第286號解釋參照）。依其意旨，土地凡有自然漲價者，即應ㄧ律課徵土地增值稅。惟83年1月7日修正公布土地稅法第39條第1項規定：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。」其立法理由，係考量土地公告現值遠較土地市價為低，縱依當時規定被徵收之土地可依公告現值加四成補償，並減徵土地增值稅，仍不足以彌補被徵收土地所有人蒙受之損失，故修正為免徵土地增值稅（立法院公報第82卷第4期，第201頁及第202頁立法委員提案說明參照）。然土地徵收條例於101年1月4日修正公布，第30條第1項已規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」是被徵收土地之補償地價是否已足以彌補土地所有人之損失，以及是否仍有免徵土地增值稅之必要，相關機關於依本解釋意旨檢討修正土地稅法相關規定時，允宜納入考量。併予敘明。」

• I. I.公路仍應課徵土地增值稅

關於公路法之公路非屬農業用地範圍，無農業發展條例第37條第1項不課徵土地增值稅之適用部分，係農委會基於主管機關地位，於其法定職權範圍內，就前開「供與農業經營不可分離之農路」之要件，依一般法律解釋方法，闡釋農業發展條例第37條有關不課徵土地增值稅規定之農業用地範圍，符合農業發展條例第37條第1項（與土地稅法第39條之2第1項規定內容同）之立法意旨，且有助於釐清適用上可能疑義，供稅捐稽徵機關參酌，並無增加法律所未規定之租稅義務，亦未減少法律所規定之租稅優惠，核與憲法第19條租稅法律主義及第23條法律保留原則尚無牴觸。

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房地合一所得稅計算題(四)

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甲為中華民國境內居住之個人，民國106年5月買入一間套房，土地面積8平方公尺，建物面積40平方公尺，買入之成交價格500萬元，買入時之公告土地現值每平方公尺10萬元，房屋標準價格每平方尺5萬元。嗣甲於民國108年4月將該套房贈與其妻乙，贈與時公告土地現值每平方尺11萬元，房屋標準價格每平方公尺4.5萬元，申請適用不課徵土地增值稅。之後，乙於民國109年3月出售該套房於丙，出售之成交價格650萬元，出售時之公告土地現值每平方公尺11.5萬元，房屋標準價格每平方公尺4.3萬元。民國106年5月至民國109年3月之物價指數105，民國108年4月至民國109年3月之物價指數102。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試計算乙出售該套房時，應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 土地增值稅：(11.5-10x105%)x8=8萬元（土地漲價總數額）8x20%=1.6萬元（土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：(650-500)-650x5%-8=109.5萬元（房地交易所得）民國106年5月至民國109年3月，持有期間2年10個月，稅率20%。109.5x20%=21.9萬元（房地合一所得稅）

答：土地增值稅1.6萬元，房地合一所得稅21.9萬元。

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實價登錄修法

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各位同學好

今年(2019)7月平均地權條例修法，針對原訂於登記後由權利人辦理實價登錄之規定進行修正。其主要修正內容如下：

平均地權條例第47條：「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。地政士法第二十六條之一及不動產經紀業管理條例第二十四條之一有關買賣案件申報登錄資訊之規定，不予適用。」

• (一) 立法目的

  1. 原不動產成交案件實際資訊申報登錄（以下簡稱申報登錄）制度執行中，部分地政士因未參與不動產買賣契約訂定過程，且當事人未提供或提供不實資訊，致其無法確知實際資訊而不具依法申報登錄之期待可能。考量申報登錄制度施行以來，已成為我國不動產市場最重要之交易參考資訊來源，且普遍為社會大眾所了解認同；另申報登錄資訊係源自買賣契約，而買賣雙方為訂定契約之當事人，對於各項交易條件情形均為了解，回歸由當事人自行申報登錄應屬合理，且透過買賣雙方相互勾稽確認，可提升資訊正確性，減少申報登錄不實及哄抬情事，是以買賣案件申報登錄責任，調整由權利人及義務人（即買賣雙方）共同申報登錄，爰修正文字，並刪除原第三項免除權利人申報登錄義務及地政士與不動產經紀業申報順位之規定。

  2. 為提升買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益；另考量將買賣案件調整由買賣雙方共同申報登錄後，實務上辦理買賣移轉登記與申報登錄之權利人、義務人及受理機關均相同，為簡化作業流程，減少民眾負擔，並提升行政效率，爰於不影響現行不動產物權登記作業及相關稅費計算之前提下，修正將買賣案件申報登錄提前至申請買賣移轉登記時檢附申報書同時辦理。

  3. 現行地政士法第二十六條之一及不動產經紀業管理條例第二十四條之一，分別規定地政士及不動產經紀業買賣案件申報登錄之義務，配合第二項申報登錄義務人修正為權利人及義務人，並為使法律適用更為明確，爰定明上開條文有關地政士及不動產經紀業於買賣案件申報登錄義務之規定，不予適用。

提醒修正重點：

  1. 共同申報

  2. 同時申報(申請登記時)

• (二) 修法爭議

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