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時效取得地上權

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甲、乙二人共有A地，甲之應有部分五分之四，乙之應有部分五分之一。(一)甲未經乙之同意，依土地法第34條之1將A地有償設定地上權給自己，是否可行？(二)甲未經乙之同意，擅自在A地上興建一幢違章建築居住逾20年，甲得否主張時效取得地上權？

【解答】

• (一) 土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」準此，甲之應有部分五分之四，已逾三分之二，其人數不予計算，甲得將A地設定地上權於他人。甲之應有部分五分之四，加計甲代理乙之五分之一，因此甲得將A地全部設定地上權於他人。然，代理行為仍受民法第106條禁止自己代理之限制。故甲將A地有償設定地上權給自己，為不可行。

• (二) 司法院釋字第451號解釋（節錄）：「土地之共有人按其應有部分，本於其所有權之作用，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。共有物亦得因共有人全體之同意而設定負擔，自得為共有人之一人或數人設定地上權。於公同共有之土地上為公同共有人之一人或數人設定地上權者亦同。是共有人或公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而占有共有或公同共有之土地者，自得依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及第七百七十條取得時效之規定，請求登記為地上權人。」又，司法院釋字第291號解釋（節錄）：「『以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物之證明文件』，使長期占有他人私有土地，本得依法因時效取得地上權之人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分應停止適用。」準此，甲未經乙之同意，以行使地上權之意思擅自在A地上興建一幢違章建築居住逾20年，甲得主張時效取得地上權。

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土地法第12條

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各位同學好

今日專欄談土地法第12條有關河川旁土地之浮覆問題。首先根據該條第一項規定，私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。第二項則規定，前項土地，回復原狀時，經「原所有權人」證明為其原有者，仍回復其所有權。

針對第二項當中，土地浮覆後，得由該「原所有權人」申請回復土地所有權登記，經紀人考試曾經考過一題，倘若該土地原所有權人於浮覆時早已死亡，其繼承人是否得以申請回復？

其答案是原所有權人（甲）之繼承人（A、B、C）享有申報回復所有權登記之權利。且應分成三種情形予以討論，說明如下：

  1. 土地流失→原所有權人（甲）死亡（A、B、C繼承）→土地浮覆：根據民法第1148條，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。因而原所有權人（甲）於土地流失時，而取得之土地回復原狀登記請求權，亦成為ABC三人繼承之標的，故ABC得以請求回復所有權。

  2. 原所有權人（甲）死亡，但A、B、C未辦繼承登記→土地流失→土地浮覆：此時，根據民法第759條規定，繼承人於登記前即已取得不動產物權，僅應經登記，始得處分其物權。是故原所有權人於死亡後，其繼承人即成為該土地之實質所有權人（即使非登記名義人），而後土地變遷為水道，則該繼承人得以該土地之實質所有權人申請回復。

  3. 原所有權人（甲）死亡，但A、B、C已辦繼承登記→土地流失→土地浮覆：此時，ABC於土地流失時已是登記簿上之土地所有權人，故直接適用土地法第12條。

因此，不論其土地所有權人死亡係於流失前或流失後，於土地回復原狀時，其繼承人均得檢附土地登記規則第119條規定之證明文件以所有權人之名義申辦回復登記或土地所有權第一次登記。

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土地法第43條實例研習

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甲長年旅居國外，其名下有一筆建地，好友乙將其侵占並移轉登記為己有。多年後，乙死亡由其子丙繼承，並辦竣繼承登記。甲回國後發現上情，訴請法院塗銷丙之所有權。丙依據土地法第43條主張本人係善意第三人，因信賴登記所繼承取得之權利，具有不可推翻之效力。是否可行？

【解答】

土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」又，民法第759條之1第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」據此，土地登記絕對效力之構成要件有三：①須原登記物權有不實情事，②須因法律行為而為物權變動，③須第三人為善意。本案，丙取得之權利係基於自然事實（即繼承），而非法律行為，故丙不得主張土地法第43條之保護。

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釋字第774號

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各位同學好

有關司法院解釋第774號，對於都市計畫之訴訟有相當重要之意義，記得高普考、地方特考的考試要準備哦，茲說明重點如下：

• 一、聲請釋憲之個案情形：

  1. 臺中市政府變更都市計畫，將住宅區改成醫療專用區，供澄清綜合醫院中港分院使用，範圍外毗鄰之凱撒金邸管理委員會認為容積率提高、停車空間及建築基地退縮距離等，將影響社區住戶與周邊住宅區的緩衝空間、相關交通改善措施及停車供給等。亦即醫院蓋起來後，兩者建築物距離僅有1.5公尺，而且醫院大樓蓋起來後，會影響社區的景觀、日照、交通等居住生活品質。

  2. 然而，針對都市計畫變更提起訴訟後，法院認為釋字156並未提及「都市計畫範圍外」人民得以提起訴訟，故予以駁回。

• 二、釋字774在補充釋字156，針對都市計畫變更外人民應許其提起行政救濟：

  1. 釋字156號解釋：主管機關變更都市計畫，係公法上之單方行政行為，如直接限制一定區域內人民之權利、利益或增加其負擔，即具有行政處分之性質，其因而致特定人或可得確定之多數人之權益遭受不當或違法之損害者，自應許其提起訴願或行政訴訟以資救濟。☆ 問題點：

  2. 何謂一定區域內？並未說明清楚。

  3. 尚難導出都市計畫法有關規定，就都市計畫之個別變更，對在變更範圍外之第三人，亦具有保護規範之功能

  4. 釋字774號解釋：以往都市計畫個別變更範圍外民眾沒辦法對都市計畫變更提起訴訟，釋字774針對所謂「一定區域內人民」固係指都市計畫個別變更範圍內之人民而言，惟都市計畫個別變更範圍外之人民，如因都市計畫個別變更致其權利或法律上利益受侵害，基於有權利即有救濟之憲法原則，應許其提起行政訴訟以資救濟，始符憲法第16條保障人民訴訟權之意旨。

  5. 範圍外人民之性質：人民認為行政處分違法，致損害其權利或法律上利益者，均得提起訴願、行政訴訟以資救濟，不以受行政處分之相對人(即受處分人)為限，利害關係人亦得提起（黃璽君大法官）。因此，都市計畫範圍外人民屬利害關係之第三人，而具有行政爭訟權。（羅昌發大法官）

  6. 個別判斷因果關係：但至於是否有因都市計畫變更而導致權利或法律上利益受侵害，應依個案具體判斷（許志雄大法官）。換言之，能不能提起訴訟，需要個案來判斷是否有因果關係，例如究竟所謂「範圍外」，是1公里、5公里，究竟多遠，尚須個案認定與判斷。此外，有大法官（羅昌發大法官）指出有必要就都市計畫個別變更所造成權利或法律上利益受侵害之情形提供認定標準。

其中，根據釋字第469號解釋理由書謂：「法律規範保障目的之探求，應就具體個案而定，如法律明確規定特定人得享有權利，或對符合法定條件而可得特定之人，授予向行政主體或國家機關為一定作為之請求權者，其規範目的在於保障個人權益，固無疑義；如法律雖係為公共利益或一般國民福祉而設之規定，但就法律之整體結構、適用對象、所欲產生之規範效果及社會發展因素等綜合判斷，可得知亦有保障特定人之意旨時，則個人主張其權益……因……而受損害者，即應許其依法請求救濟。」即所謂保護規範理論，以定第三人有無提起撤銷訴訟之訴訟權能。因此，撤銷訴訟之對象，為「損害人民權利或法律上利益」之違法行政處分。（林俊益大法官、許志雄大法官..）

本號解釋既認都市計畫個別變更範圍外之人民亦得提起行政救濟，即肯認都市計畫個別變更所依據之都市計畫法具有保護特定人之功能。此外，都市計畫法具有個別保護之目的，更進一步肯認於變更區域範圍外之居民，如其生活環境利益可能因變更範圍內醫療大樓之興建及營運遭受不利益影響，應肯定其居於保護範圍之內，具有訴訟權能。（黃瑞明大法官）

其他重要觀念：

• 三、都計外民眾參與權

都市計畫之個別變更及定期通盤檢討，因為都因變更現況而可能影響範圍外之鄰近居民權益，故主管機關宜予此等居民程序參與權，以落實利害關係較為密切之鄰近區域居民相互調和、平衡機制。（黃虹霞大法官）

• 四、日照權

日照權、採光、通風、環境衛生與身心健康，應該是受憲法保護的基本人權。（黃虹霞大法官）

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土地登記絕對效力實例研習

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甲冒用乙之名義，將乙之土地設定抵押權於丙銀行，並向丙銀行冒貸1,000萬元。之後，乙發現上情，訴請法院塗銷丙銀行之抵押權。此時，丙銀行得否主張土地法第43條以為抗辯？又，丙銀行如何保護其權益？

【解答】

• (一) 土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」意指善意第三人因信賴不實登記所取得之權利，具有不可推翻之效力。準此，該土地記載於乙名下，並無登記不實，故乙得訴請法院塗銷丙銀行之抵押權，丙銀行不得主張土地法第43條，以為抗辯。

• (二) 土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」準此，因登記虛偽（即虛設抵押權）而造成丙銀行之損害，得向地政機關請求賠償。惟地政機關得主張丙銀行未確實核符身分就撥款，因此損害之發生，丙銀行「與有過失」，以減輕賠償責任，而減少賠償金額。

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台北市囤房稅之政策

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各位同學好

首先請各位同學閱讀下列新聞：柯P打房 囤6屋課4.8％房稅 擁2戶以上1.5％起跳 專家：恐轉嫁給租客【原文轉自：蘋果日報】

這樣的政策，在各位學完土地稅法後，或許可以思考以下幾點稅法之概念：

  1. 自住是否應該限定1戶？房屋稅以3戶認定自住，係老爸有錢買房，除自己與老婆住一戶外，以目前常理來看，是有可能再另行購買一戶給念大學的小孩在外居住，抑或買一戶給父母居住。因此，是否要限縮自己住的那1戶是值得再討論，否則也有可能影響到其他稅，如地價稅自用住宅等之定義。

  2. 6戶以上稅率調高至4.8%此概念即所謂的囤房稅，非自住房屋越多，課越重的稅率。然而，如建議將稅率調高至4.8%，當然已經超過現行房屋稅條例所規定的住家用最高稅率3.6%，因而勢必要透過中央修法才辦得到。此外，各縣市房屋供需狀況有別，是否要一致性整體調整稅率，實際上也要評估其他縣市之影響。例如調高稅率後，只有台北市6戶上要課4.8%，其他縣市沒有的話，會否導致外溢效果，使得新北市、宜蘭出現更多囤房情形？

  3. 要打房，除稅率外，尚有稅基可調整土地稅的基本計算公式是「稅基」乘上「稅率」，因而要調高投機囤房者的稅負，除調高稅率外，當然也可調整稅基。而房屋稅的稅基為縣市稅捐機關所核計的房屋現值，其主要參考縣市的不動產評價委員會所評定的房屋標準價格（＝房屋標準單價、折舊、街路等級調整率）而來。

惟大家可以思考的是，倘若要調整稅基，主要會調整房屋標準單價與街路等級調整率：

  1. 如調整房屋標準單價，基本上會影響到整個縣市所有房屋，包含自住用的，因而以往都盡可能將這個單價壓低。鑑此，目前根據「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第15點，認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計，但適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120％加價核計房屋現值。也就是俗稱的「豪宅稅」，然而，這部分只能針對豪宅加成，無法直接對囤房數量去課重稅。

  2. 如調整街路等級調整率，基本上會影響到該街路所有房屋，但部分人可能就只有該處房屋，調整反而影響到他，卻無法達到對囤房者課重稅之目的。

因此，到底該如何處理囤房之問題，似乎還有待中央與地方政府好好思考。

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工業用地與工業區

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• (一) 工業用地與工業區之意義：國內工業用地之來源有二，一為工業用地系統，另一為工業區系統。

  1. 工業用地：指劃設工業用地範圍，供設廠使用。因此，工業用地係指尚未經開發建設之工業土地。

  2. 工業區：指經編定為工業用地，並開發為工業園區。因此，工業區須符合下列要件：

  3. 已開闢基本公共設施（如道路、用水、用電、污水處理及廢棄物處理等設施）。

  4. 具計畫管理機制（如工廠進駐管制、收取使用維護費等）。

• (二) 工業用地系統：

  1. 都市土地：依都市計畫劃設之工業區。以都市計畫法台灣省施行細則為例，工業區分為特種工業區、甲種工業區、乙種工業區及零星工業區等四種。

  2. 特種工業區：供特種工業（如劇毒性工業、放射性工業、易燃性工業等）使用為主。

  3. 甲種工業區：供輕工業及無公共危險之重工業為主。

  4. 乙種工業區：供公害輕微之工廠及工業發展有關設施使用為主。

  5. 零星工業區：指為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定。

  6. 非都市土地：非都市土地有11種分區19種用地。經劃定為11種分區中之工業區，並編定為19種用地中之丁種建築用地。

• (三) 工業區系統：

  1. 經濟部工業局依產業創新條例（前身為產業升級條例，再前身為獎勵投資條例）編定並開發之工業區。如五股工業區、樹林工業區等是。

  2. 行政院科技部依科學園區設置管理條例設置並開發之科學工業園區。如新竹科學工業園區、中部科學工業園區、南部科學工業園區等是。

  3. 經濟部工業局依加工出口區設置管理條例設置並開發之工業區。如台中軟體園區、高雄軟體園區等是。

4. 其他由各主管機關依法設置開發之園區，如內湖科技園區、南港軟體經貿園區、農業生物科技園區、高雄多功能經貿園區等是。

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不動產市場之特性

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各位同學好

今年年底台中土地經濟學我要開班啦，今年講義與內容有大翻修，豐富許多，有興趣同學歡迎來聽~

今日專欄為各位同學整理有關不動產市場之特性，算是回答很多題型可以用的「模版」（口訣的話就留待上課再講囉）

不動產市場即是購買者與出售者共同決定一價格，作為某特定不動產之交易。其不動產市場的特性如下：

  1. 不完全競爭市場：買賣雙方人數相對較少，進出市場有所限制，且產品具異質性，各種資源皆不易流動，以及資訊不充分、不完全。

  2. 非自由競爭市場：自由市場係不受到人為或政府干預和調控，而由價格機能自由調整的市場。然而，土地市場存在預期心理，地價上漲容易，下跌不易（人為影響），影響民眾基本居住權利，故常由政府介入干預（政府干預）。

  3. 存在各種次市場(sub-markets)：與一般商品相比，土地具有顯著異質性及不可移動性，以致價格存在很大差異，為能大致區隔市場，而以替代性高低來決定次市場。也就是可從土地的各種屬性，區分出各種次市場，例如：

  4. 土地使用：住宅區、商業區、農業區、工業區等。

  5. 土地區位：市中心、市郊、郊區等。

  6. 土地實質屬性：平地、山坡地等。

  7. 土地權利屬性：所有權、租賃權、地上權等。

  8. 本質為二手市場：土地基本上都被使用過，但與其他二手市場產品因折舊而往往能以較低價格購得不同，土地具有保值、增值效果。

  9. 缺乏集中市場：土地交易資訊不流通，故需不動產經紀人之撮合，缺乏集中市場，成交不易。

  10. 巨額投資市場：土地價格昂貴，且具有保值性，故常被視為其他投資的替代。因此，土地不僅是生產要素市場，也是一般的投資市場。

  11. 參與者具備多樣化購買動機。

8. 不具真正的市場價格，僅為價格區間。

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平均地權之時代意義

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我國憲法中，平均地權之土地政策與策略為何？

【解答】

• (一) 土地政策與策略之意義：土地政策，指解決土地問題之方針。土地策略，指解決土地問題之手段。

• (二) 平均地權之土地政策：

  1. 地權平均：土地不為少數人所壟斷與兼併，全體國民均能擁有基本之生活空間。

  2. 地盡其利：促進土地合理、有效之使用，避免土地低度利用、過度利用及不當利用。

  3. 永續發展：經濟發展與環境保護保持均衡，土地開發與土地保育兼籌並顧。

  4. 地利共享：土地所產生之地利，由全體國民享受。換言之，天然利益（指經濟地租）與社會利益（指土地自然增值）收歸公有，歸人民共享。

• (三) 平均地權之土地策略：

  1. 規定地價：以規定地價劃分公有財產與私有財產之範圍。

  2. 照價徵稅：對私有財產課徵地價稅，以稅去地主手中之天然利益。

  3. 漲價歸公：對公有財產課徵土地增值稅，以稅去地主手中之社會利益。

4. 照價收買：對未善盡利用土地之地主（如兼併土地、壟斷土地、投機土地等），予以照價收買，以為制裁。

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自耕農與地主

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憲法第143條第4項規定：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」準此，扶植自耕農為我國之農地政策。另，自耕農與地主二名詞，隨著時代演變而有不同之意涵：

• (一) 第一階段農地改革時期：民國38年實施三七五減租（依據：耕地三七五減租條例，仍繼續施行中，惟僅適用於民國89年1月27日前成立三七五租約之土地），民國40年實施公地放領（依據：台灣省放領公有耕地扶植自耕農實施辦法，已廢止），民國42年實施耕者有其田（依據：實施耕者有其田條例，已廢止），三者統稱為第一階段農地改革。當時處於農業社會，農地為主要生產手段，大量農民爭逐有限農地，造成地主壓迫佃農現象。為扶植佃農，制裁地主，因此推行「耕者有其田」措施。當時，自耕農與地主二名詞之意涵如下：

  1. 自耕農：指自任耕作而言，即以自己勞力耕作於自己土地之農民。

  2. 地主：依據已廢止之實施耕者有其田條例第6條規定：「本條例所稱地主，指以土地出租與他人耕作之土地所有權人，其不自任耕作，或雖自任耕作而以雇工耕作為主體者，其耕地除自耕部分外以出租論。但菓園、茶園、工業原料、改良機耕與墾荒等雇工耕作，不在此限。土地所有權人，或其家屬，因依法應徵召在營服役期間，將其自耕地託人代耕者，仍以自耕論。」準此，地主為法律專有名詞，存在負面評價，具可責罰性。消滅地主之方法有三：

  3. 踢去地主：將地主之土地充公，亦即沒收地主之土地。此為共產國家進行土地改革，所採用之手段。踢去地主恐侵害私人財產權，故不為民主國家所採用。

  4. 買去地主：徵收或收買地主之土地，放領給佃農。我國過去推行土地改革，實施耕者有其田措施，即屬買去地主。

  5. 稅去地主：以課稅手段去除地主手中之不勞而獲，或以課稅手段迫使地主出售其閒置未利用之土地。我國土地政策乃實施平均地權，平均地權之主要策略就是稅去地主。

• (二) 現代時期：時至今日處於工商業社會，農地已非主要生產手段，農民務農意願低落，農業勞動力不足，並漸趨老化，造成農地荒廢。為鼓勵土地所有權人將其閒置農地出租，因此推行「小地主大佃農」政策（意謂有意願務農而無農地之農民向眾多小地主承租土地，因而形成大佃農，以擴大農場經營規模）。此時，自耕農與地主二名詞之意涵如下：

  1. 自耕農：因應農業機械化，農民直接經營農業，雖不自任耕作或雖自任耕作而以雇工耕作為主體，皆屬自耕農。

  2. 地主：已非法律之專有名詞，而是普通名詞。地主之意義，顧名思義，即土地所有權人。地主為中立評價，不具可責罰性。

總之，第一階段農地改革將租賃雙方稱為地主與佃農（詳見已廢止之實施耕者有其田條例第6條及已廢止之實施耕者有其田條例臺灣省施行細則第2條）。時至今日，已改稱為出租人與承租人（詳見農業發展條例第21條）。

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