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都市更新事業計畫同意比率

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各位同學好

今年高普考、估價師要多注意都市更新條例之出題，主要是去年修法後卻還未大幅度出題，今年尤其注意…以下為各位整理有關都市更新事業計畫之同意比率規定：

• (一) 都市更新事業計畫之同意比率門檻

  1. 原則：實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算(都更§37I前段)：

  2. 依第12條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者：

  3. 原則：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

  4. 例外：但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。

  5. 保障：實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。

  6. 依第22條規定辦理者（更新地區內）

  7. 迅行劃定：依第七條規定劃定或變更之更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

  8. 一般、優先劃定、策略性：其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

  9. 依第二十三條規定辦理者（更新地區外-自行劃定）應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。

  10. 例外：但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算(都更§37I後段)

都市更新事業計畫同意比率彙整表

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• (二) 不計入計算比率者(都更§24)

申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比率之計算，不包括下列各款：

  1. 依文化資產保存法所稱之文化資產。

  2. 經協議保留，並經直轄市、縣(市)主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

  3. 經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。

  4. 經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

  5. 未完成申報並核發派下全員證明書之祭祀公業土地或建築物。

6. 未完成申報並驗印現會員或信徒名冊、系統表及土地清冊之神明會土地或建築物。

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新冠肺炎對我國不動產市場之影響

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【高普考及不動產估價師之時事題】試述新冠肺炎疫情對我國不動產市場之影響？

【解答】

茲分新冠肺炎疫情流行時期與後疫情時期等兩個時期說明：

• (一) 新冠肺炎疫情流行時期：新冠肺炎疫情是今年最大黑天鵝事件，全世界經濟受創嚴重。我國為貿易依存度極高的國家，自不例外。惟我國不動產市場受創程度相對較輕，其原因如下：

  1. 我國防疫成功：由於我國超前防疫，加上國人配合政府宣導戴口罩及勤洗手，因而未造成群聚感染與社區感染。

  2. 不動產屬於內需市場：不動產位置固定，屬於本土性產業，無法輸出或輸入，因此較不受國外疫情嚴重之影響。

• (二) 後疫情時期：我國對疫情控制得宜，疫情緩和後，人氣、買氣迅速回籠，不動產市場逐漸回溫，甚至價量齊揚。其原因如下：

  1. 超低利率環境：各國為了挽救經濟，採取寬鬆貨幣政策，引導利率下降，我國亦然。在超低利率下，建商、壽險業大舉獵地，一般民眾報復性購屋。

  2. 海外資金回流：美中貿易戰及香港國安法事件，導致台商資金回流。回流資金，不外投入股市及房市，造成不動產市場榮景。

  3. 國際熱錢流入：全球QE，游資充斥，加上台幣升值，熱錢大量流入我國，造成資金氾濫。現階段不動產市場正處於低利率下的資金行情。

總之，後疫情時期，不動產市場恐有泡沫化現象，值得政府密切注意，及早因應。

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都市更新代拆規定

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明都市更新條例第57條第1項有關都市更新權利變換代拆機制：

  1. 權利變換範圍內應行拆除或遷移之土地改良物，由實施者依主管機關公告之權利變換計畫通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，依下列順序辦理：(1)由實施者予以代為之。(2)由實施者請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之。說明：權利變換計畫經主管機關核定發布實施，即對範圍內相對人、關係人及行政機關產生規制效力，應行拆除或遷移之土地改良物應自行拆除。如不拆則依順序由實施者先行協調代拆，如協調不成，則請求直轄市、縣（市）主管機關代拆。

  2. 實施者依前項第一款規定代為拆除或遷移前，應就拆除或遷移之期日、方式、安置或其他拆遷相關事項，本於真誠磋商精神予以協調，並訂定期限辦理拆除或遷移；說明：(1)實施者協調，實務又稱為「私調」。(2)所謂「真誠磋商精神」係按「公民與政治權利國際公約」、「經濟社會文化權利國際公約」兩公約提到任何人的居住權皆應受到保護，免受「無理或非法侵擾」，至於受到驅逐者應有之八項保障內容中，有一項即提到「應讓那些受影響的人有一個真正磋商的機會」。

  3. 協調不成者，由實施者依前項第二款規定請求直轄市、縣（市）主管機關代為之；直轄市、縣（市）主管機關受理前項第二款之請求後應再行協調，再行協調不成者，直轄市、縣（市）主管機關應訂定期限辦理拆除或遷移。說明：(1)直轄市、縣（市）主管機關再行協調，實務又稱為「公調」。(2)注意私調、公調不是各僅限於一次，例如新北市新店區寶強路都更案，建商自行協調有6次、公部門再行協調2次。(3)透過政府公開、透明的協商制度減少爭議。代拆可視為基於公共利益考量下公權力強行介入，加速都市更新辦理，保障同意戶、實施者之儘速重建權益，但也應於協調過程中確保不同意戶之權益（亦即應同時兼顧同意戶、實施者與不同意戶三方之權益）。

  4. 但由直轄市、縣（市）主管機關自行實施者，得於協調不成時逕為訂定期限辦理拆除或遷移，不適用再行協調之規定。說明：由直轄市、縣（市）主管機關自行實施，已本身自屬實施者辦理協調，即不須再行協調。

又同條第四項授權各地方政府自行訂定自治法規，可參考新北市「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」之執行程序，如下圖所示：其程序為：實施者私調→申請代拆→縣市政府公調→內部研商→執行代拆其中：

  1. 實施者應召開一次以上協調會議（私調），而經待拆戶累計三次未到場協調者，視為協調不成立。

  2. 縣市政府再行協調會議（公調），以召開二次為原則。待拆戶未出席再行協調會議累計達二次者，視為再行協調不成立。

  3. 內部研商指召集有關機關、公用事業及實施者研商拆遷之執行方式，並會同實施者現地查核。

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實價登錄新制之亮點

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實價登錄新制於民國109年7月1日正式實施。

• (一) 新制之亮點：新制有三大亮點。

  1. 買賣案件之申報責任回歸到買賣雙方：舊制之申報責任由地政士或不動產經紀業負責，新制之申報責任由買賣雙方負責。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。

  2. 買賣案件申請移轉登記時一併辦理：舊制於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內申報登錄，新制於買賣案件申請移轉登記時申報登錄。新制不僅簡化行政流程，也提高資訊揭露時效。

  3. 依申報不實情節予以輕重不同裁罰：

  4. 未共同申報登錄資訊：買賣雙方違反規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

  5. 申報登錄價格資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格資訊不實者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。所稱價格不實，指申報書之交易總價、車位個數及車位總價等三項價格資訊申報不實而言。

  6. 申報登錄價格以外資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格以外資訊不實者，直轄市、縣（市）主管機關應命其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

綜上，第(1)款及第(3)款，勸導後處罰；第(2)款，直接處罰。第(1)款及第(2)款，處3萬元至15萬元；第(3)款，處6千元至3萬元。

• (二) 申報方法：申報方法可分線上申報及紙本申報二種。

  1. 線上申報：先申請自然人憑證，再登入身分證統一編號及密碼，待資料輸入完成，即可選擇線上送件。

  2. 紙本申報：買賣雙方先上網填寫，列出紙本後簽章，再送交地政事務所。

• (三) 須改進之處：

  1. 社區名稱、實際門牌等資訊應完整揭露，使不動產交易資訊揭露更加透明。

  2. 預售屋於買賣契約簽訂後三十日內申報登錄，使不動產交易資訊即時揭露。

  3. 租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，藉此逃漏租賃所得稅。因此，租賃案件不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租，皆要求實價登錄。

  4. 政府應建立稽核制度，再搭配違規處罰，以達成遏止不實申報之效。

5. 對故意申報不實者，地政機關應主動移送檢調偵辦，以刑法第214條使公務員登載不實文書罪論處。

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各種容積之概念

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各位同學好

今日專欄為各位同學整理各種「容積」之概念。

  1. 容積：指土地可建築之總樓地板面積。

  2. 容積(率)管制：係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。原則規定於各都市計畫之土地使用管制規定中。

  3. 容積獎勵：主要是為解決部分公共服務機能不足問題，故以容積作為獎勵誘因，鼓勵民間設置必要性之公共設施或配合相關政策。包含開放空間、停車位、都市計畫、都市更新等情形。

  4. 容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。包含文化資產、公共設施保留地、開放空間、歷史建築、河川區等情形。

  5. 增額容積：指都市計畫擬定機關配合公共建設計畫之財務需要，於變更都市計畫之指定範圍內增加之容積。亦即係由地方政府提高公共建設影響範圍內的建築容積，以一次或分批競標方式預收價金，並將得標者預繳之價金挹注重大公共建設經費。得標者預繳價金所取得之增額容積，得於增額容積實施地區內自行建築使用，或由地區內其他土地所有權人建築使用。

  6. 基準(法定)容積：指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。

  7. 容積上限：於法定容積增加建築容積之最高上限。例如依都市計畫法台灣省施行細則第34條之3規定，各土地使用分區除增額容積及依本法第八十三條之一規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，不得超過下列規定：一、依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區：建築基地一點二倍之法定容積。

8. 容積折繳代金(容積銀行)：所謂的容積銀行制度即儲備買賣容積的概念，由政府建立一個容積交易平台，藉由資訊流通、協助交易、認證制度及蒐集價格等，協助確認容積商品資訊，媒合買賣雙方及容積移轉相關作業，透過穩定的收購與釋出，調節市場供需及維持發展平衡，並將開發商購買容積所繳納的代金收入用來取得私有公共設施保留地及都市建設，以落實公共利益，完善容積交易市場之機制。簡言之，容積移轉折繳代金指申請容積移轉透過付代金（代替直接捐贈公保地）來取得移入容積，而代金計算則透過估價核定。

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房地合一所得稅自住減免與重購退稅之比較

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試比較房地合一所得稅自住減免與重購退稅之條件有何不同？

【解答】

• (一) 戶籍條件不同：

  1. 自住減免：個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，連續滿六年。

  2. 重購退稅：個人或其配偶、直系親屬設有戶籍並居住，無設籍期間之限制。

• (二) 使用條件不同：

  1. 自住減免：交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

  2. 重購退稅：出售前一年內，無出租、供營業或執行業務使用。

• (三) 持有期限不同：

  1. 自住減免：持有且實際居住連續滿六年。

  2. 重購退稅：不論舊屋或新屋，無持有期間之限制；但出售舊屋與重購新屋移轉登記須在二年內。

• (四) 適用次數不同：

  1. 自住減免：交易前六年內未曾適用自住減免。換言之，每六年僅能適用一次。

  2. 重購退稅：無處數及次數之限制；但重購後五年內再行移轉或變更用途，追繳原退還稅款。

• (五) 申請期限不同：

  1. 自住減免：房地完成移轉登記日之次日起算三十日內申報。

  2. 重購退稅：重購房地完成移轉登記日之次日起算五年內申請。

綜上，自住減免之條件較重購退稅嚴格。另，自住減免與重購退稅可以並用。即先適用自住減免（即課稅所得在400萬元以下免税，超過400萬元適用10%稅率），再適用重購退稅（即重購價額大於或等於出售價額，退還全部稅款；重購價額小於出售價額，按比例退還稅款）。

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都市計畫之問題

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各位同學好

為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，特制訂都市計畫法，在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃。請問我國都市計畫制度有何問題？

• (一) 效率面

  1. 規劃觀念與方法無法肆應當前都市發展需要：傳統二度空間平面式之都市規劃觀念及方法，已無法符合新世紀 發展潮流與需求，且因應臺灣人口高齡少子女化之發展趨勢，現行通盤檢討作業規定及公共設施用地檢討標準依附「計畫人口」之思維，已面嚴峻挑戰。

  2. 都市計畫通盤檢討之意義與核心價值未受重視：多數地區都市計畫未能踐行全市性、系統性定期通盤檢討，都市計畫基本調查未受重視，通盤檢討作業程序過於冗長，缺乏都市發展願景及發展課題與對策之提出，無法符合地方發展需要。又，良好都市環境所必須的環境指標，如人口密度、日照、採光、通風等要素，在規則中仍缺乏全盤的考慮與規劃，致使環境品質的管制標準付之闕如。

  3. 都市計畫擬定變更之審議層級過於冗長：目前由鄉、鎮、縣轄市公所擬定都市計畫之主要計畫變更案需經鄉（鎮、市）都委會、縣都委會及內政部都委會三級都委會審議通過，審議層級過於冗長。此外，缺乏簡易變更作業之機制，無法落實中央與地方權責分工精神，亦無法因應當前社會環境快速變遷及公共建設計畫時程需要。

• (二) 公平面

  1. 欠缺實質民眾參與的機制：目前都市規劃及審議過程中之民眾參與機制，仍有待加強，以建立公信力，杜絕民眾疑慮。尤其，現行不論是公開展覽或說明會，多為消極被動參與方式，缺乏實質的溝通對話及討論。

  2. 我國都市計畫非常缺乏公正合理的審議機制：政府故意把都市計畫形塑成非常「專業」的事務，致使都市計畫僅能由極少數的專家學者及行政官僚所組成的都市計畫委員會來進行審議。都委會成員中，政府行政官僚幾乎佔了半數，而其他委員的遴聘也完全是由首長決定，這使得都委會的審議如同是球員兼裁判，結論總是偏向政府這一方，犧牲人民的權益。

  3. 以往都市計畫非常欠缺行政救濟保障：現雖剛建立都市計畫通盤檢討畫救濟機制，但尚有待觀察。

4. 公共設施保留地之不公：公共設施保留地無限期保留之不公：公共設施保留地之取得原有期限之規定，因取得經費籌措困難，修法取消取得期限之規定，允許公共設施保留地可以無限期保留。惟公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定，期限過久將成為特別犧牲之疑慮，以及違反平等原則。

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超額累進與全額累進之爭

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累進稅有超額累進與全額累進之分。前者如地價稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等是；後者如田賦。

• (一) 特色：

  1. 超額累進：累進稅之課稅級距，僅就超過該級距門檻之部分，始課徵該級距之稅率。

  2. 全額累進：累進稅之課稅級距，凡超過該級距門檻，稅基全部一律採用該級距之稅率課徵。

例如：土地增值稅之第一級距稅率20%，第二級距稅率30%，第三級距稅率40%。如下圖所示。若土地漲價總數額為250萬元，如採超額累進應課徵70萬元，如採全額累進應課徵100萬元。圖片下載失敗超額累進：100x20%+(200-100)x30%+(250-200)x40%=70(2)全額累進：250x40%=100

• (二) 超額累進之優點：

  1. 循序漸進：超額累進採漸進加重，就課稅基礎分階段提高稅負。

  2. 符合公平：同上例之課稅級距，設甲之土地漲價總數額為199萬元，乙之土地漲價總數額為201萬元。如採超額累進，則甲之稅負為49.7萬元，乙之稅負為50.4萬元，兩者相差無幾。如採全額累進，則甲之稅負為59.7萬元，乙之稅負為80.4萬元，兩者相差懸殊。

  3. 超額累進：甲：100x20%+(199-100)x30%=49.7乙：100x20%+(200-100)x30%+(201-200)x40%=50.4

  4. 全額累進：甲：199x30%=59.7乙：201x40%=80.4

綜上，就租稅公平而言，土地增值稅採超額累進優於全額累進。

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回饋之概念

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各位同學好

土地使用變更，由原本低利用價值之土地使用，申請改變為高利用價值之使用，以獲得開發利益（或稱為變更利得），目前許多法規要求應予進行「回饋」。今日專欄為各位同學整理有關「回饋」之意涵（廣義）：

  1. 內部性的公共設施負擔對於位在開發區範圍供開發目的使用之公共設施，因該類公共設施係基於開發所衍生之需求，並係以滿足開發區內活動之需求，及為維護開發區內部環境品質而設置，故開發者有負擔之義務。

  2. 外部性影響之負擔因土地開發經常導致開發區外部環境之負面衝擊，故其外部性社會成本應由開發者負擔。例如，因土地開發導致鄰近公共設施需求增加之社會成本，或因開發而排擠既有公共設施使用者之擁擠成本；此類外部成本，開發者應有加以吸收之義務。

  3. 其他義務之負擔

  4. 土地開發造成排擠效果基於土地開發在政府實施相關土地使用計畫下，造成後申請開發者受到先申請開發者之排擠效果，或先申請開發者剝奪其他土地使用機會，例如實施總量管制。因此，宜由開發者捐獻相當金額，以回饋社會。

  5. 回饋土地發展受限地區部份土地因政府實施土地使用計畫而致發展受限（例如，農地禁建），故宜由土地使用計畫中屬可開發之土地，於開發時捐部份金額，以回饋該類發展受限地區。

  6. 維護社會公平原則土地開發者在土地由低強度使用變更為較高度使用時，獲取超過正常利潤之不勞利得，在目前因無法以課稅方式，完全收歸公有，故宜由開發者捐獻相當金額，以維護社會公平。

  7. 維護山水資源之永續發展因土地開發通常山水資源具相當之影響，故由開發者捐獻部份金額，以擔負山水資源之維護及永續發展之責任，例如提供造林基金。

  8. 土地開發後管理維護之需要為使土地開發後之管理、維護工作得以落實，宜由開發者提供部份金額，負擔該項責任。

6. 其他因素為對開發區附近達到敦親睦鄰之效果，或配合地方施政方針之需要，以使開發案順利開發；或為照顧經濟弱勢族群對住宅之需求，可由開發者提供相當金額，或興設開發地區所需之相關設施，以回饋地方及社會。例如，在開發地區興建集會所、鄉里休閒中心或低收入住宅。

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倍數累進與金額累進之爭

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累進稅有倍數累進與金額累進之分。前者如地價稅、土地增值稅等是；後者如遺產稅、贈與稅等是。茲比較如下：

• (一) 特色：

  1. 金額累進就絕對利得予以累進課徵，倍數累進就相對利得予以累進課徵。

  2. 金額累進以固定金額劃分課稅級距，倍數累進以投資報酬率劃分課稅級距。茲以投資報酬率觀點敍述土地增值稅之稅率結構：

  3. 投資報酬率未達100%，就其獲利金額課徵20%。

  4. 投資報酬率在100%以上而未達200%，除按前款課徵外，就其超過之獲利金額部分，課徵30%。

  5. 投資報酬率在200%以上，除按前二款課徵外，就其超過之獲利金額部分，課徵40%。

• (二) 倍數累進之優缺點：

  1. 優點：

  2. 對暴利所得者，加重課稅，符合社會正義。

  3. 地價較低之市郊或新發展區，土地漲價金額少，但漲價倍數高，表示投資報酬率高，如採倍數累進可以有效打擊郊區及新發展區之土地投機。

  4. 地價較高之市中心區，土地漲價金額多，但漲價倍數低，表示投資報酬率低，如採倍數累進，可以有效確保市中心正常發展及都市更新。

  5. 倍數累進可以抑制郊區之蔓延發展，維持市中心區之正常發展，推動都市緊密成長。

  6. 缺點：

  7. 漲價倍數高，並不一定漲價金額多，卻適用較重稅率；反之，漲價倍數低，並不一定漲價金額少，卻適用較輕稅率。

  8. 長期持有土地之土地所有權人，將來一旦出售土地，由於原地價低，造成漲價倍數較高，須負擔較重賦稅。

  9. 土地所有權人可以採輾轉買賣之假移轉方式，以逃避適用高累進稅率。

• (三) 金額累進之優缺點：

  1. 優點：

  2. 不問漲價倍數多寡，只要漲價金額相同，一律適用相同之稅率，符合稅負公平原則。

  3. 不問持有土地之長短，一律按漲價金額課徵。對長期持有土地而無投機之自用者而言，不會產生不利影響。

  4. 缺點：

  5. 土地所有權可以藉化整為零，分批出售，減少每批交易金額，以適用較低稅率。如此將造成土地細分，妨害土地利用。若採倍數累進，則無本項缺點。

  6. 土地所有權人可以採輾轉買賣之假移轉方式，以逃避適用高累進稅率。若採倍數累進，仍無法排除本項缺點。

  7. 如果遇到物價劇烈上漲，課稅級距金額固定，將造成納稅義務人實質稅負增加。因此必須經常修法或採物價指數連動法加以補救。若採倍數累進，則無本項缺點。

綜上，就政策目的而言，土地增值稅採倍數累進優於金額累進。

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