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土地買賣未辦竣權利移轉登記之處罰

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榮耀君於109年1月1日，向文昌君購買A地號土地，未至地政事務所辦竣所有權買賣移轉登記，旋即於同年3月3日再行出售給俊明君，土地移轉現值合計200萬，並由俊明君辦竣所有權移轉登記。榮耀君左手買、右手賣賺了一筆，試問違反何項法規？

• 一、法源依據

分別主要有兩項條文提及：

• (一) 依土地稅法第54條第2項規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。」

• (二) 依平均地權條例第81條規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰。」

此外，依平均地權條例第83條，「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」此案例亦有投機問題，也有受此處罰之風險。

• 二、適用場合

  1. 所稱「買賣」，指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約而言。

  2. 所稱「土地買賣未辦竣權利移轉登記」指土地權利尚未經登記機關依土地登記規則第六條登記完畢而言。

  3. 所稱「再行出售」，指承買人就所承買土地尚未辦竣權利移轉登記前，即再行出售他人成立「債權契約」而言。

• 三、處罰對象

處以罰款之對象，指買賣土地未辦竣移轉登記之權利人（承買人），亦即未辦竣移轉登記再行出售之義務人（出賣人）而言。

原則上會由國稅局函送買賣合約書、土地增值稅申報書、資金流程說明書等事證，認定榮耀君未辦竣權利移轉登記即再行出售。

• 四、罰緩計算

• (一) 土地稅法目前主要依據土地稅法予以處罰，處再行出售移轉現值2%之罰鍰，即200萬*2%＝4萬。處以罰鍰逾期不繳納時，應由原處分機關依行政執行法執行之。 惟注意，依「稅務違章案件減免處罰標準」第18條第2項規定，依土地稅法第五十四條第二項規定應處罰鍰案件，其移轉現值在新臺幣一百萬元以下者，或辦竣權利移轉登記前經依規定撤回或註銷移轉現值申報者，免予處罰。

• (二) 平均地權條例至於平均地權條例罰緩之計徵如下：

  1. 自當事人訂立買賣契約之日起二個月內再行出售者，處應納登記費一倍之罰鍰，逾二個月者，每逾一個月加處一倍，以至二十倍為限。

  2. 前款登記費之計算，以當事人訂定買賣契約之日該土地之當期申報地價為準。

參考資料：

  1. 台中市政府地方稅務局。

  2. 最高行政法院101年度4月份第2次庭長法官聯席會議

3. 平均地權條例第八十一條補充規定

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地價稅與房屋稅合併課稅

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地價稅為土地持有稅，房屋稅為建物持有稅。兩者宜分開課稅，抑或合併課稅？爭議不休。

• (一) 主張分開課稅之理由：

  1. 土地與建物之性質不同：土地不會折舊，但會增值；建物不會增值，但會折舊。因此，土地價值隨時間經過而遞增，建物價值隨時間經過而遞減。如圖(一)所示。

[圖片1]

  1. 土地與建物之政策不同：土地愈集約利用，每建坪之地價稅愈來愈少。土地愈集約利用，每建坪之房屋稅愈來愈多。如圖(二)所示，因此，地價稅會促進土地利用，房屋稅會阻礙土地利用。故地價稅應從重，房屋稅應從輕。

[圖片2]

  1. 土地與建物之稅率不同：現行地價稅採累進稅，現行房屋稅採比例稅，兩者難以合併。

總之，土地法第145條規定：「土地及其改良物之價值，應分別規定。」據此，土地與建物應分別定價，分開課稅。

• (二) 主張合併課稅之理由：

  1. 現制恐造成稅基流失或重複課稅：

  2. 稅基流失：現行採土地與建物分開定價，可能發生稅基流失。如圖(三)所示，假定整體房地市價為□AEO′O，土地由左而右定價，土地價值原點為O，定價在C；建物由右而左定價，建物價值原點為O′，定價在F，則□ABCO為地價稅之稅基，□DEO′F為房屋稅之稅基，□BDFC為稅基流失部分（即圖上之空白部分）。

[圖片3]

  1. 重複課稅：現行採土地與建物分開定價，可能發生重複課稅。如圖(四)所示，假定整體房地市價為□AEO′O，土地由左而右定價，土地價值原點為O，定價在C；建物由右而左定價，建物價值原點為O′，定價在F，則□ABCO為地價稅之稅基，□DEO′F為房屋稅之稅基，□DBCF為重複課稅部分（即圖上之網狀部分）。

[圖片4]

  1. 交易習慣為房地一體：目前，我國房地產習慣以建物及其基地一體進行交易，故房地交易市價難以拆分為多少歸屬於土地，多少歸屬於建物。又，土地與建物分開定價後合計，難以與房地交易市價相等。

  2. 採行自動估價系統進行評價：所謂自動估價系統（Automated Valuation Model，簡稱AVM），指應用計量模型，藉助電腦運算，查估多數量不動產價格。其方法首先蒐集交易實例（即樣本），再以交易實例建立計量模型，最後以計量模型推估不動產價格。採行AVM，可以更精準反映市價，減少人為控制因素，並達成省時、省力、省費之要求。

• (三) 結論：

  1. 地價稅與房屋稅合併課稅，屬於稅制變革。變革後，如房地所有權人較過去稅負增加，等同加稅，必定反彈。因此，茲事體大，宜從長計議。

  2. 運用自動估價系統之困難如下：

  3. 樣本數太少：雖然現行內政部已實施不動產交易實價登錄制度，但有些地方交易不熱絡，缺乏實例資料。另外，內政部之實價登錄資料，未盡詳細，有的變數資料缺乏，致應用效果受限。

  4. 異質性太大：不動產之異質性愈大，AVM愈難應用。公寓大樓應用效果最佳，其次為透天房屋，再次為純土地，特殊產品（如百貨公司、醫院、旅館等）最難應用。

  5. 影響因子太多：影響不動產價格之因子很多，建立模型時，將選擇一些影響因子，捨棄另一些影響因子。如果捨棄者為主要影響因子，則計量模型之解釋能力將變差。另外，有的影響因子難以量化造成應用困難。

總之，推動自動估價系統還有一段很長的路要走。

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註記登記-訴訟繫屬事實註記

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本次專欄為各位同學說明有關註記登記之一種：「訴訟繫屬事實註記」，屬於較少於參考書提及的實務觀念。

• 一、假設情境某甲(賣方)與乙(買方)發生A地所有權移轉糾紛，刻正進行請求A地所有權移轉訴訟中，而後甲自認不妙，欲將A地先行出售給丙，丙為善意第三人，在乙未申辦限制登記(假處分)情形下，當丙登記完畢後，即使判決確認甲應移轉A地給乙，卻面臨丙主張善意取得之問題。

• 二、法源依據民事訴訟法第254條第5項規定：「訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。」

• 三、意義訴訟繫屬註記，是指某項「物權」的取得、設定、變更或喪失，必須經政府機關登記才能生效(例如土地或房屋所有權、抵押權、地上權等等)，當這項物權成為民事訴訟審判的對象時，該訴訟的原告可以在事實審言詞辯論終結前，向審理的法院聲請裁定准許在這項權利的登記事項內，註記目前有訴訟繫屬的事實，並且在裁定准許後，以此裁定向登記機關申辦登記的制度。（黃明發，2017）

• 四、目的主要是為使受讓訴訟標的權利之第三人有知悉該訴訟繫屬之機會，避免其遭受不利益，及減少受讓人於知悉有訴訟繫屬之情形而仍為受讓時，因主張善意取得而生之紛爭，以保障訴訟繫屬相對人及受讓人之權益，防止紛爭擴大（內政部內授中辦地字第 1026033268 號函）。換言之，這項制度的目的，一是保護欲取得這項物權的善意第三人(指不知情)，避免因為不知這項權利涉訟，而遭受意外的損失，導致紛爭擴大；另一是保護判決的效力，避免判決效力因為這項權利移轉於善意第三人而中斷，造成原告就算勝訴也不能實現權利（黃明發，2017）。

• 五、登記內容配合上述規定，於土地登記簿（所有權部或他項權利部）登記內容為：「（一般註記事項）依○○法院○○年○○月○○日○字第○○號函證明文件辦理註記，本件不動產現為該院○○年度（訴）字第○○號○○案件訴訟中」

• 六、效力訴訟繫屬事實註記，並無禁止登記名義人處分其不動產權利之效力，而訴訟繫屬事實註記實際上並無「信賴登記善意取得」之適用，只有「使第三人有知悉之機會，避免其遭受不利益」之效力而已（參內政部台內中地字第8979831號函、內授中辦地字第0930724544號函）。換言之，訴訟繫屬事實註記，只具有告知之效力而已，目的在使第三人於受讓訴訟標的不動產時，有知悉該標的處在訴訟繫屬之狀態，提供該第三人決定是否仍願受讓之資訊，或決定另選標的，以免日後遭受損害。（林永汀，2018）第三人買受訟爭不動產，辦理移轉所有權登記時，應將該訴訟繫屬事實註記內容轉載，依內政部民國93年5月13日內授中辦地字第0930006501號函釋，直到訴訟終結後，再由當事人或利害關係人聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷註記。惟倘若訴訟當事人持已起訴證明向登記機關申請訴訟繫屬註記登記時，如該訴訟標的不動產已移轉(含於訴訟繫屬前移轉)登記予第三人者，除該第三人係屬非得主張善意取得之情形(如繼承移轉取得)外，地政機關將不予辦理訴訟繫屬註記登記。另訴訟當事人如認為該第三人非為善意受讓訴訟標的不動產，因屬私權爭執範疇，應由其訴請法院判決，或另循民事訴訟保全程序為之。（參內政部台內地字第1020375043號令）

• 七、影響由於訴訟繫屬註記常會造成被註記的物權利用上的障礙，例如土地所有權被訴訟繫屬註記後，銀行不願受理該筆土地的抵押貸款，或已經向銀行貸款的土地被訴訟繫屬註記後，銀行因此縮銀根要求立即還款等等，都會對這項權利的擁有者造成損失，所以前述的法律也賦予被註記的一方向法院提出異議的權利，以及在訴訟終結後，要求法院發給證明，以向登記機關辦理塗銷註記的權利。（黃明發，2017）

參考文獻：

  1. 林永汀，2018，訴訟繫屬事實註記之效力，台中市地政學會會刊，201201(第16期)：第9-15頁。

2. 黃明發，2017，從地政訴訟類型─談確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題，地政講堂。

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土地法第104條實例研習(二)

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甲有一筆建地，甲於民國109年10月9日訂立合約將該地右下角部分出租於乙，乙隨即興建透天房屋一間。甲又於民國109年10月12日訂立合約將該地左上角部分出租於丙，丙隨即興建透天房屋一間。今，甲將該地全部出售於丁，乙、丙二人均主張優先購買各自承租土地部分，是否可行？

【解答】

• (一) 土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」準此，乙、丙二人均有優先購買權。

• (二) 土地法第104條第1項明定「同樣條件」。亦即優先購買權之行使須以甲出售之同樣條件。鑑於甲出售該地全部，因此乙、丙主張優先購買均須以該地全部為之，而不得以各自承租土地部分為之。故乙、丙二人均主張優先購買各自承租土地部分，為不可行。

• (三) 乙、丙二人優先購買權競合時，依土地法第104條第1項規定「其順序以登記先後定之」。然，租賃權為債權，無須辦理登記，因此以訂立租約之先後定之。乙於民國109年10月9日訂立租約，丙於民國109年10月12日訂立租約。乙之租賃權成立在先，丙之租賃權成立在後，因此乙之優先購買權先於丙而行使。

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預告登記之塗銷

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預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

然而，今日專欄提醒預告登記非永久有效、一勞永逸，仍應注意其塗銷情形如下：

  1. 保全債權請求權實現。如債務履行、條件成就、期限到來，請求權人請求辦理正式登記。

  2. 保全債權請求權無效、撤銷、契約解除或其他事由而塗銷。

  3. 無效：如買賣契約無效，債權不發生，預告登記即失其依據，故應予塗銷。

  4. 撤銷：依民法第412條規定，贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。因此，當父母贈與房地給子女並辦妥預告登記，惟其增與負擔係要求子女需負擔撫養義務，當其未盡義務時，得撤銷該贈與，並塗銷該預告登記。

  5. 契約解除：買賣契約雙方合意解除，而同意塗銷。

  6. 其他事由，如請求權罹於時效：依最高法院100年台上608號判決所示，預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷。故若該所有權移轉登記之請求權，已罹於15年時效而消滅，則該預告登記之目的已無法達成，登記名義人可向法院主張塗銷預告登記。

  7. 因徵收、法院判決或強制執行而為新登記致塗銷。根據土地法第79條之1第3項規定，預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。因此，發生徵收、法院判決或強制執行時，預告登記將被塗銷。

第1、2點預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書(土登§146I)，或法院判決書，單獨塗銷之。第3點則無須原預告登記請求權人之同意。

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土地法第104條實例研習(一)

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甲有一筆建地，乙於民國109年9月10日在該地右上角部分辦竣地上權登記，並興建透天房屋一間。丙於民國109年9月15日在該地左下角部分辦竣地上權登記，並興建透天房屋一間。不久，甲將該地全部出售於丁，則何人有優先購買權？優先購買權競合時，何人優先？優先購買權人主張優先購買該地之全部，抑或僅限於各自設定地上權之範圍？

【解答】

• (一) 土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」準此，甲、乙二人均有優先購買權。

• (二) 土地法第104條第1項明定「其順序以登記之先後定之」。亦即優先購買權競合時，優先購買之順序以登記之先後定之。準此，乙於民國109年9月10日辦竣地上權登記，丙於民國109年9月15日辦竣地上權登記。乙之登記先於丙，因此乙之優先購買權先於丙而行使。換言之，甲應先通知乙是否按同樣條件優先購買；倘乙放棄或視為放棄優先購買權，甲再通知丙是否按同樣條件優先購買；倘丙放棄或視為放棄優先購買權，甲始得將該地出售於丁。

• (三) 土地法第104條第1項明定「同樣條件」。亦即優先購買權之行使須以甲出售之同樣條件。鑑於甲出售該地全部，因此乙、丙主張優先購買均須以該地之全部為之，而非以各自設定地上權之範圍。

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有關「登記錯誤」與「錯誤登記」之差異

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• 一、登記錯誤

依土地登記規則第13條，土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者。

登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事，登記機關依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容。

• 二、錯誤登記

依土地登記規則第144條第1項，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之：A.登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。B.純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。＝又稱錯誤登記

依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記，屬於違法行政處分，並非私權有所爭執，民事法院亦無從受理審判，於第三人取得該土地登記權利前，自應由登記機關依職權撤銷原處分，辦理塗銷登記，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記。

因此，登記錯誤與錯誤登記二者之法律關係尚屬有別。

參考內政部98年7月24日內授中辦地字第0980047281號函

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市地重劃與區段徵收有關土地增值稅負擔之比較

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市地重劃與區段徵收乃政府土地開發之兩種重要手段。惟兩種法律性質迥然不同，前者為視為其原有之土地交換，後者為強制徵收。從其法律性質而衍生之土地增值稅負擔因而有別，比較如下：。

• (一) 市地重劃：土地所有人以原有土地換得新的土地。因新的土地視為其原有（平§62），無取得可言，亦無移轉可言，故不徵土地增值稅。又，原地價照舊（指由重劃前原地價換算為重劃後原地價，以下同），不徵土地增值稅之效果，等同不課徵土地增值稅。區段徵收：土地所有人失去原有土地，再取得新的土地（即抵價地）。因區段徵收而失去土地，免徵土地增值稅（土稅§39-1Ⅱ）。

• (二) 市地重劃：土地所有人所領回之土地，乃延續其原有土地，因此原地價照舊。原地價照舊，表示原地價未更動，故屬於不課徵土地增值稅。區段徵收：土地所有人所領回之土地（即抵價地），屬於原始取得，而非延續其原有土地。因此，須對新的土地另訂原地價，原地價以實際領回抵價地之地價為準（土稅§30-1③）。

• (三) 市地重劃：市地重劃後第一次移轉，其土地增值稅減徵40%（土稅§39Ⅳ）。惟市地重劃後，配偶間相互贈與再移轉第三人，雖屬第二次移轉，但稅法有明定其例外（土稅§28-2Ⅱ），故仍得適用減徵40%之優惠。區段徵收：區段徵收後第一次移轉，其土地增值稅減徵40%（土稅§39-1Ⅱ）。惟區段徵收後，配偶間相互贈與再移轉第三人，因屬第二次移轉，且稅法無明定其例外，故不得適用減徵40%之優惠。

綜上，市地重劃不課徵土地增值稅，且所領回新的土地之原地價照舊；因原地價照舊，日後出售於第三人之土地增值稅較多。區段徵收免徵土地增值稅，且所領回新的土地之原地價採實際領回抵價地之地價；因原地價重新認定，而且較高，日後再出售於第三人之土地增值稅較少，甚至為零。由此可知，就土地增值稅負擔而言，土地所有人參加區段徵收較參加市地重劃有利。

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租賃住宅市場發展及管理條例之有關租賃關係消滅之點交程序

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以下針對租賃住宅市場發展及管理條例之有關租賃關係消滅之點交程序，彙整相關面向之討論，提供同學參考：

• 一、條文規定：依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」曾老師悄悄話：其中，完成點交概念有所爭議。

• 二、律師投稿：劉琦富：租賃專法裡的魔鬼，悄悄現身【原文轉自：蘋果新聞網】這個條文初一看，讓人覺得無限美好，租約到期房客不搬走，房東可以定相當期限催告房客點交，期限到了房客還是不點交的話，就視為完成點交。什麼是點交？《強制執行法》第99條說，就是解除債務人（房客）的占有，交付給債權人（房東）。過去租約到期、消滅，房客不搬，房東只能告上法院，經過最多三個審級，多則一、兩年的審理拿到確定判決後，才能聲請法院強制執行讓房客搬走；聰明一點的房東把租約拿去公證約定逕行強制執行條款，也只能在「租約到期」後，聲請法院強制執行。在專法第12條沒有施行前，房客事實上居住之平穩安全法益，跟所有權之有無與占有權源係屬兩事，不是說租約到期房客變成無權占有就該死或是要讓房東予取予求，房東還是要循民事訴訟及執行程序主張其權利，但是專法第12點最莫名其妙的地方在於，直接跳過民事訴訟程序和民事執行程序，讓房東直接點交完畢，那麼到底房東有沒有合法終止租約，誰說了算，過去是法院說了算，現在呢？曾老師悄悄話：完成點交，是否代表可以直接按強制執行規定，解除房客之占有，直接強制遷離？

• 三、內政部回應：劃分承租人居住於租賃住宅內或承租人無居住之事實或他遷不明等不同之情形，刻正研擬點交程序內政部強調，租賃住宅條例為民法特別法，依其第12條規定，出租人於租賃關係消滅後，可訂相當期限催告承租人會同點交；承租人屆期未會同者，視為完成點交，完成點交後，如承租人尚有遺留物經出租人催告仍不取回，該遺留物則視為廢棄物處理。但若承租人仍居住於租賃住宅內，因會涉及人身自由安全問題，因此，內政部正在積極研議應以何種程序處理，才能維護房東的財產權，又不影響房客的人身自由及居住權利。

• 四、法務部回函：為何要劃分不同情形之點交程序？？？（根據法務部108.08.01.法律字第10803510750號函）按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；…。」、第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」是以，租賃契約因屆期終止、符合法律規定或契約規定提前終止，承租人負有返還租賃物之義務，如未返還者，出租人得依上述規定行使其權利，或提起訴訟請求法院判決返還租賃住宅。次按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）於106年12月27日公布，107年6月27日施行，且該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第1條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法，應優先於民法適用（臺灣桃園地方法院108年度壢簡字第125號判決參照）。又該條第12條第1項規定「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」查上開規定，係於立法院審查會議時，由立法委員提出之修正動議，依審查時提案委員之發言表示：「為避免租賃契約屆期或是終止，承租人先搬離租屋處不願意配合交還，因為實務上常常發生房東、房客點交時有問題，這部分會產生爭議，所以我們針對這部分提出修正動議，…保障租賃關係。」（立法院公報，第106卷，第61期，委員會紀錄，第368頁、第428頁參照）。有關貴部來函說明四依實務狀況區分出租人取回租賃住宅之程序乙節，因民法僅就承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物為規定（民法第455條），並未規範返還之點交事宜。是以，有關租賃契約消滅時，租賃住宅返還之點交程序或方式，係依租賃住宅條例第12條之規定。惟就該條條文觀之，似未區分租賃契約消滅時，承租人居住於租賃住宅內或承租人無居住之事實或他遷不明等不同之情形，而有不同之規範。是以，貴部擬區分其不同情形而訂定相異之出租人取回租賃住宅程序，其依據為何？宜請貴部審酌上開條例立法意旨，本於權責予以釐清。

• 五、內政部台內地字第1090260647號令核釋：點交與完成點交之定義(一)租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定所稱點交，指承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人，且租賃雙方會同確認其數量及狀態之程序。(二)完成點交後，承租人及出租人之關係如下：

  1. 承租人就租賃住宅及附屬設備，不負保管責任。

  2. 出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利。

  3. 租賃住宅屋況或附屬設備，因可歸責於承租人之事由，致生毀損或滅失者，出租人仍得依契約或法令規定向承租人請求損害賠償。

• 六、結論：目前看起來，前面完成點交之關係，並未直接賦予出租人可跳過民事訴訟程序，直接對承租人強制遷離之情形。換言之，出租人如經向承租人主張終止租約，但其仍居住於屋內不肯搬遷，仍需提起返還房屋之訴訟，待判決確定後，再聲請強制執行。或許待後續內政部對所謂點交程序是否有更明確之相關規定再予確認。

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土地法第107條實例演習

內文

甲有一筆耕地，出租於乙耕種使用。不久，甲將該筆耕地出典於丙，則乙是否有優先承典權？接著，甲再將該筆耕地出售於丁，則乙是否有優先承買權？

【解答】

土地法第107條第1項規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」準此，甲將該筆耕地出典於丙，則乙有優先承典權；接著，甲再將該筆耕地出售於丁，乙有優先承買權。

附帶一提的是，甲將該筆耕地出典於丙，倘乙主張優先承典。日後，甲再將該筆耕地出售於丁，乙得依據土地法第107條主張優先承買，亦得依據民法第919條主張留買。

應注意者，土地法第107條之優先承受權及民法第919條之留買權皆具有物權效力。

上開所稱耕地，指土地法第106條所稱之耕地，而非農業發展條例第3條第11款所稱之耕地。

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