跳轉到

Real Estate

代理申辦土地登記

內文

今日專欄談有關代理他人申辦土地登記之限制：

• 一、非地政士能否代理他人申辦土地登記？

可以。若非取得開業執照之地政士或律師，亦可代理他人辦理案件，但會有次數的限制。非地政士同1年內於同一登記機關申請超過2件，或曾於同一登記機關申請超過5件，登記機關應不予受理，但其權利人與義務人與前案相同者，不在此限（內政部102年12月27日內授中辦地字第1026652564號令）。非地政士代理送件時，應於登記申請書備註欄簽註切結下列事項：委託人切結：「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任。」；代理人切結：「本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任。」並由委託人及代理人分別簽章。

• 二、誰得以代理他人登記為業？

地政士與律師。依據地政士法第16條規定，地政士得執行代理申請土地登記事項。此外，律師法第20條第2項規定：「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記及其他依法得代理之事務。」；另依內政部86年4月14日台(86)內地字第8675020號函頒「律師辦理土地登記代理業務聯繫要點」第1點規定：「律師依律師法第20條第2項之規定向地政機關申辦土地登記代理業務時，應親自到場，並出示律師公會會員證供地政機關收件人員核對。」。是以，律師自可依上開規定向地政機關代理申辦土地登記案件。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

  • 於 Real Estate
  • 需要 1 分鐘閱讀時間

房地交易所得稅計算實例

內文

甲於民國108年10月3日買入一間房地，買賣價格1,000萬元，甲隨即於民國109年5月15日賣出該房地，買賣價格1,200萬元。甲於買入時繳交契稅24萬元及印花稅0.4萬元，持有期間繳交工程受益費5萬元，賣出時繳交土地增值稅10萬元（土地漲價總數額50萬元，土地增值稅率20%，50x20%=10）。試問甲出售該房地應繳納多少房地交易所得稅？

【解答】

• (一) 房地交易所得：(1,200–1,000)–24–0.4–5–1,200x5%-50=60.6

• (二) 房地交易所得稅：民國108年10月至民國109年5月，持有期間7個月，稅率45%。60.6x45%=27.27答：甲應繳納房地交易所得稅27.27萬元。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

需求曲線後彎（需求法則例外的幻覺）

內文

我的台中土地經濟學課程即將於下週日開課，有興趣同學歡迎來聽看看。今日專欄為各位說明有關需求曲線後彎的情形，而經濟學則認為這是一種需求法則例外的幻覺：

當地價快速上漲，土地投機盛行，買方預期價格會持續上漲，故反而追漲不追跌，使需求線往右移動，而如果右移幅度夠大，則價格提高反而帶來更多需求量，使結果看起來像是需求法則的例外情況，類似季芬財（Giffen goods）現象。

以下圖為例，在D需求線上，當地價由Pa上升至Pb，土地需求量理應由Qa減至Qb，但若消費者預期價格上漲，而使需求線由D右移至D1，則對應於Pb，需求量反而增加為Qc。從事後結果來看(a點移動至c點)，[圖片1]線段似乎為正斜率的需求線。但實際上，[圖片2]並不是需求線，只是不同需求線上的點，移動所形成的價量軌跡。

[圖片3]

文章圖片

圖片1

圖片3

不動產合併得否適用土地法第34條之1第1項之多數決

內文

不動產合併為不動產分割之反向行為，故應與不動產分割適用土地法第34條之1第1項類似。

不動產合併有權利合併與標示合併之分。茲分述如下：

• (一) 權利合併：屬於土地法第34條之1第1項之「處分」，然各共有人合併後所得到之應有部分，難以公平合理；況所有權人不同時，應檢附全體所有權人協議書（地籍測量實施規則第224條第2項第1款）。因此，土地法第34條之1第1項之處分，不包括權利合併。換言之，權利合併不得適用土地法第34條之1第1項之多數決。

• (二) 標示合併：非屬於土地法第34條之1第1項之「處分」，但屬於土地法第34條之1第1項之「變更」。因此，標示合併得適用土地法第34條之1第1項之多數決。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

交換不適用土地法第34條之1多數決

內文

以往部分文章提到共有物與他人土地交換得適用多數決辦理，惟根據內政部109年8月6日台內地字第1090129832號函，認為共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記無土地法第34條之1第1項規定之適用，其理由如下，同學們記得準備：

  1. 交換土地或建物而移轉所有權，性質上屬處分行為（物權行為）。惟倘由多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，其交換位置及條件等決定難謂合理，且本法條於交換未設有優先購買權之衡平機制，勢必侵害少數共有人權益，未能符合財產權保障之要求。

  2. 又於交換所有權移轉登記後，該共有關係仍維持於相互移轉後所取得之共有不動產標的上，亦與本法係為解決共有不動產糾紛之目的未合。

因此，共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記自無本法條第1項規定之適用，依民法第819條第2項及第828條第3項規定，應經共有人全體同意。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

紅單交易

內文

何謂「紅單交易」？政府如何遏止紅單交易？

【解答】

• (一) 紅單交易之意義：建設公司擬推出之預售案，在尚未取得建造執照前，由購屋者支付一筆定金，取得購屋優先權。

• (二) 遏止之道

  1. 裁罰業者：依公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」準此，建設公司尚未領得建造執照而從事紅單交易，主管機關得處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得限期改善；屆期不改善者，得連續處罰。

  2. 追查漏稅：購屋者之紅單轉手所得，如未確實申報綜合所得，補稅重罰。

3. 專案稽查：聯合地政單位、財稅單位、消保單位等，針對預售個案進行專案稽查，除稽查紅單交易外，尚包括買賣契約書是否違反定型化契約之規定、代銷營業處所是否違反不動產經紀業管理條例之規定、廣告是否有誇大不實等。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

  • 於 Real Estate
  • 需要 1 分鐘閱讀時間

土地法第34條之1實例研習(二)

內文

甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分各三分之一。之後，丙死亡，由A、B、C、D、E五人公同共有繼承，應繼分各五分之一。今，甲、A、B、C四人同意出售該地於丁，但乙、D、E三人反對，則出售是否可行？

【解答】

土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」又，土地法第三十四條之一執行要點第6點第3項規定：「分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。」準此，甲、A、B、C四人同意，但乙、D、E三人反對，同意之共有人數為[圖片1]，已逾半數，且同意之應有部分與潛在應有部分（指應繼分）為[圖片2]，已逾半數，故出售可行。

文章圖片

圖片1

圖片2

出售農地是否需要課徵房地合一所得稅？

內文

根據所得稅法第4條之5規定，房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅：

• (一) 個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

  1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算)

  2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

  3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限，計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

※立法目的：保障自住需求，落實居住正義，規定符合自住條件定額免稅、超額減徵。

• (二) 符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

※立法目的：為配合農業政策鼓勵農地作農業使用之減免規定，故移轉土地得申請不課徵土地增值稅須以「作農業使用」為要件。

• (三) 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

※立法目的：鼓勵民間配合政府基於政策目的推動之土地開發及徵收政策。

• (四) 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

※立法目的：衡平公共設施保留地之權益。

依據前列第二款規定，農地無論是否申請適用不課徵土地增值稅，均應先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」後，以佐證農地移轉時確係供作農業使用，俾符合得申請不課徵土地增值稅而免徵房地合一稅。

因此，出售農地如符合農用要件，則免納房地合一所得稅；未符合農用要件者，仍應申報房地合一所得稅，如計算後有所得餘額，將予課徵。

參考資訊：財政部北區國稅局，2020-10-08，出售未作農業使用之農地，房地合一稅不能免

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

  • 於 Real Estate
  • 需要 1 分鐘閱讀時間

土地法第34條之1實例研習(一)

內文

甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分各三分之一。甲、乙二人同意出售該地於丁，但丙反對，則出售是否可行？嗣出售因故作罷。不久，丙死亡，由戊、己、庚三人公同共有繼承，應繼分各三分之一。今，甲、乙二人同意出售該地於辛，但戊、己、庚三人反對，則出售是否可行？

【解答】

• (一) 土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」準此，甲、乙二人同意，但丙反對，同意之共有人人數為[圖片1]，已逾半數；且同意之應有部分為[圖片2]，已逾半數。故出售可行。

• (二) 土地法第三十四條之一執行要點第6點第3項規定：「分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。」準此，甲、乙二人同意，戊、己、庚反對，雖同意之應有部分為[圖片3]，已逾半數，然同意共有人人數為[圖片4]，未逾半數。又，同意之應有部分剛好為[圖片5]，而未逾[圖片6]，因此人數仍應予計算。故出售不可行。

文章圖片

圖片1

圖片4