甲、乙、丙三人共有A地，應有部分均等；甲另外擁有B地，設定地上權予丁。今，甲欲出售A地之應有部分及B地，試問乙、丙、丁得主張何種權利？乙、丙、丁所主張之權利在本質上有何不同？
【解答】
• (一) 乙、丙、丁依土地法之規定可以主張優先購買權。茲分述如下：
土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此，乙、丙得依土地法第34條之1第4項主張優先購買權。
土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」準此，丁若在甲之土地上有房屋存在，得依土地法第104條主張優先購買權。
• (二) 優先購買權之本質不同：
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原始取得，又稱固有取得、最初取得，指非基於他人既有權利之讓與，而是創設取得所有權（權利的絕對發生），且不繼受前手權利瑕疵，亦即土地上所有負擔因原始取得而歸於消滅。如土地因河道變遷自然增加、土地徵收等。
繼受取得，又稱傳來取得、轉手取得，指依據他人既有權利之讓與而取得所有權（權利的相對發生），而繼受前手權利瑕疵，亦即承受他人土地之原有負擔。如買賣、繼承、市地重劃分配取得等。
惟照價收買究竟屬於原始取得還是繼受取得呢？此部分學說上有些爭議：
• (一) 照價收買屬於原始取得類似土地徵收，依法規定由政府強制取得所有權，應屬原始取得。
• (二) 照價收買屬於繼受取得
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各位同學好
今日專欄主要說明有關房地合一稅制下，如繼承尚有貸款餘額的房地，該如何課稅？
以往倘若繼承尚有房貸未還清的房地，因用不到而立即出售，可能會遇到出售所得，扣除需償還的房貸，以及繳納房地合一稅等稅費，反而出現倒賠情形，出現不少爭議。
舉例而言，某甲108年2月繼承其父同年1月購入房地(繼承時房地現值合計300萬元)，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額800萬元，某甲109年3月以1,000萬元出售該房地時(必要費用為0；108年至109年物價指數未調整；土地漲價總數額100萬元)，係適用房地合一新制，如何計算房地之課稅所得？答：
• 一、未扣除該貸款餘額（2020.7.15財政部核釋前）
房地交易所得＝售價1,000萬元－繼承時房地現值300萬元＝700萬元
應課稅所得＝房地交易所得700萬元－土地漲價總數額100萬元＝600萬元
房地合一稅＝600萬元×35%（持有期間1年多）＝210萬元
出售房地所得1000萬元，償還800萬貸款，再繳納房地合一稅210萬，反而要繼承人倒賠10萬元。該情形不合理，需到國稅局主張依實質課稅調整，但難免出現許多爭議。
• 二、扣除該貸款餘額（2020.7.15財政部核釋後）
財政部核釋個人交易繼承取得房屋及土地併同繼承貸款餘額應如何課徵所得稅規定(2020-07-15)個人繼承房屋及土地(下稱房地)時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額(下稱貸款餘額)者，嗣交易該房地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款(下稱舊制)規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項(下稱房地合一新制)規定計算房地交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數(下稱房地現值)，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。財政部說明，個人繼承房地時，如併同繼承被繼承人所遺貸款餘額，應整體衡量其繼承取得房地之經濟實質，該貸款餘額超過因繼承而無償取得之房地價值(即繼承時之房地現值)部分，屬其因繼承該房地所產生之額外負擔，未來出售該房地時，無論係依舊制或房地合一新制規定計算交易所得，該額外負擔得自交易所得中減除，以核實計算交易所得，俾符實質課稅原則及量能課稅原則。
亦即前述案例要依下列方式計算：
房地交易所得＝售價1,000萬元－繼承時房地現值300萬元＝700萬元
繼承取得房地之額外負擔＝實際負擔貸款餘額800萬元－繼承時房地現值300萬元＝500萬元
應課稅所得＝房地交易所得700萬元－額外負擔500萬元－土地漲價總數額100萬元＝100萬元
房地合一稅＝100萬元×35%（持有期間1年多）＝35萬元
出售房地所得1000萬元，償還800萬貸款，再繳納房地合一稅35萬，尚還有165萬的現金餘額。
條件包含：
繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。
貸款餘額僅限金融貸款適用，私人借貸不包含在內。
貸款必須是由繼承人實質負擔償還。
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• A. 地與B地相毗鄰，A地之公告土地現值為500萬元，B地之公告土地現值為400萬元。A地由甲、乙二人共有，甲之應有部分為五分之四，乙之應有部分為五分之一。B地由丙、丁二人共有，丙之應有部分為四分之三，丁之應有部分為四分之一。今，A地與B地擬進行合併，甲、丙二人同意，乙、丁二人反對，則依土地法第34條之1進行合併是否可行？又，合併後各共有人之應有部分為何？
【解答】
• (一) 土地法第三十四條之一執行要點第5點第2項規定：「二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。」準此，就A地而言，甲同意，乙不同意，同意之應有部分已超過三分之二，人數可以不計算；就B地而言，丙同意，丁不同意，同意之應有部分已超過三分之二，人數可以不計算。是故，A地與B地得依土地法第34條之1多數決進行合併。
• (二) 土地法第三十四條之一執行要點第8點第7款規定；「申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。」準此，合併後，各共有人之應有部分如下：[圖片1]
各位同學好
土地徵收補償除了填補特定人因土地徵收所受損害，另有調合公私益衝突之作用。學術理論上有三說，茲比較如下表所示：
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• (一) 發展權國有與發展權私有發展權，指在土地上從事興建發展之權利。發展權歸屬，分為發展權國有與發展權私有二種。
發展權國有：指發展權屬於公共領域，歸屬國家所有。如英國曾實施「發展權國有」，此發展權為國有。
發展權私有：指發展權屬於私人領域，歸屬私人所有。如美國曾實施「發展權移轉」，此發展權為私有。
• (二) 容積移轉、容積獎勵及容積代金國外之發展權相當於我國之容積（容積是由建蔽率、容積率、建物高度等構成）。目前我國實施之容積移轉、容積獎勵及容積代金，其容積性質不同，茲分述如下：
容積移轉：公共設施保留地、古蹟等土地所有人將其土地之容積，買賣移轉至其他可建築土地供建築使用，俾使限制發展之土地獲得合理補償。準此，容積移轉之容積，屬於私人領域，故發展權（即容積）私有。詳如都市計畫容積移轉實施辦法、古蹟土地容積移轉辦法等。
容積獎勵：政府將屬於公共領域之容積，贈與私人，以鼓勵特定土地使用（如都市更新、危老重建等），落實外部利益內部化。準此，容積獎勵之容積，原屬於公共領域，故發展權（即容積）國有。詳如都市更新建築容積獎勵辦法、臺北市建築物增設室內公用停車空間供公眾使用鼓勵要點等。
容積代金：私人向政府購買屬於公共領域之容積，以提高其土地使用強度。政府再將其收入，專款專用，用於取得公共設施保留地。準此，容積代金之容積，原屬於公共領域，故發展權（即容積）國有。詳見都市計畫容積移轉實施辦法第9條之1。
• (三) 分區管制與發展權之關係都市土地使用分區管制是在界定私人財產權範圍，允許私人擁有土地既有發展權（即現行土地使用類別及土地使用強度），至於未來發展權（即超過分區管制部分）置於公共領域，屬於國家所有。發展權界定清楚後，藉著市場力量，達到土地資源最有效率之配置。都市土地使用分區管制是新制度經濟學所稱之「制度」。制度就是遊戲規則，具有可預測性，可以避免不確定性，有效降低交易成本，使得土地資源更有效率之配置。
• (四) 平均地權、發展權國有及分區管制之產權構想平均地權制度以「地價」劃分公私有財產，發展權國有制度以「發展權」劃分公私有財產，分區管制制度以「容積」劃分公私有財產，三者有異曲同工之妙。
平均地權制度：孫中山先生提出之「平均地權」制度，以規定地價（地價永以為定）劃分私有財產與公有財產之界線。規定地價以前之地價歸屬私有財產，規定地價以後之漲價歸屬公有財產。
發展權國有制度：英國實施之「發展權國有」制度，以實施日劃分私有財產與公有財產之界限。實施日以前，已在土地上發展之權利歸屬私有財產；實施日以後，未來在土地上發展之權利歸屬公有財產。
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各位同學好
今日專欄為各位說明有關雙地政士制度：
以往習慣多僅由買方單獨委託一名地政士代理買賣案件，但時常發生地政士聯合買方詐騙賣方之情形，為避免發生此情形，買賣雙方在交易過程中，能夠各找一位他們能信任的合法專業地政士，即雙地政士，共同來參與契約制訂及買賣流程的溝通，除保障不動產買賣雙方當事人權益，相互監督箝制，同時也能避免過程中的錯誤，以及增進不動產交易效率。
雙地政士指交易案件之當事人為雙方或多方，同時各自委託地政士執行業務，合力完成案件。其中，分為主與從，主辦地政士指不動產交易時，主辦交易相關事宜之地政士。其主辦事項，以買賣為例，如產權調查、撰寫契約、核章用印、證件之保管與交付、申報稅捐、申請登記、控管履約等事項。至於協辦地政士則依其委託人之指示，秉其專業，進行查調產權、追蹤查核案件之地政士。
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• (三) 土地法第34條之1多數決：
共有土地分割：茲分標示分割與權利分割分別說明：
標示分割：標示分割屬於土地法第34條之1第1項所稱「變更」，故標示分割得適用土地法第34條之1多數決。
權利分割：權利分割雖屬處分行為，惟多數人代理少數人決定分割後所分配之土地位置，難謂公平合理；況共有土地無法協議分割，尚得聲請法院裁判分割。因此，權利分割不得適用土地法第34條之1多數決。
共有土地合併：土地法第三十四條之一執行要點第5點第1項規定：「共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形，有本法條之適用。」準此，共有土地之合併得適用土地法第34條之1多數決
二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依土地法第34條之1規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依土地法第34條之1規定辦理（土地法第三十四條之一執行要點第5點第2項）。又，申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利（土地法第三十四條之一執行要點第8點第7款）。如甲、乙、丙三人共有一筆A地，應有部分各三分之一，A地公告土地現值300萬元，丁、戊二人共有一筆B地，丁之應有部分四分之三，戊之應有部分四分之一，B地公告土地現值400萬元。今擬將A地與B地合併為一筆C地，甲、乙、丁三人同意，丙、戊二人反對，則A地之同意共有人數超過二分之一，應有部分超過二分之一，符合土地法第34條之1第1項多數決門檻；B地之同意共有人應有部分超過三分之二，人數不計算，亦符合土地法第34條之1第1項多數決門檻。因此，A地與B地之合併得適用土地法第34條之1多數決。合併後之C地應有部分如下：[圖片1]
上例之合併，依土地稅法施行細則第42條第4項規定，不徵土地增值稅。總之，共有土地合併，不論標示合併或權利合併，皆得適用土地法第34條之1多數決。惟合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算。
土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部為土地登記(土§38)。土地總登記為所謂第一次登記，必先為總登記後，始得為移轉登記(46判第64號)，故當初台灣光復後，政府即劃設登記區，要求土地權利人於一定期間內，要辦理土地總登記，其目的在於查明並確定土地權利，建立地籍管理基礎，以利國家建設，推行土地政策，以及維護社會交易安全。
然而，土地法施行前，業經辦竣土地登記之地區，在土地法施行後，於期限內換發土地權利書狀，並編造土地登記總簿者，視為已依土地法辦理土地總登記(土施§11)，此又為何意？
主要因台灣於日據時期，日本政府即曾實施地籍測量與土地登記，地籍資料已有基礎，而於民國34年10月12日台灣光復，土地登記自該日起即依照我國民法、土地法等法律開始施行。故日據時期的測量與登記屬於「土地法施行前業經辦竣土地登記者」，這些已辦竣登記的地區且有相關權利憑證，為節省總登記辦理時間，實際上只要確認他權利憑證無誤，就算可證明其土地權利，而不需要跑土地總登記的流程。
因此，於35年11月26日經行政院通過「台灣地籍釐正辦法」，為台灣釐整地籍之依據，其中，第4條規定，在光復前日本政府已辦不動產登記之區域，不動產權利人應將所持登記證書（日本法院所發之不動產登記濟證、各州廳所發關係該土地之謄本、最近三年內任何一年地租收據）向主管地政機關繳驗，經審查公告無異議後，換發土地所有權狀，或他項權利證明書，並編造登記簿。……依照第一項規定，換發土地權利書狀之地區，視為已依土地法辦理土地總登記。」而後於36年5月2日發布「台灣省土地權利憑憑證及換發權利書狀辦法」，規範如何換發權狀。
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• (二) 土地增值稅：一般而言，標示變更登記應先申請土地複丈，所有權移轉登記應先繳納土地增值稅。
共有土地分割：共有土地分割如僅涉及標示變更，不徵土地增值稅。但如涉及權利變更，土地增值稅課徵規定如下：
分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅。土地價值之計算，以共有土地分割時之公告土地現值為準（土地稅法施行細則第42條第2項及第5項）。
分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分不相等者，其價值減少，就其減少部分課徵土地增值稅（土地稅法施行細則第42條第2項）。其納稅義務人（司法院釋字第173號）如下：
共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。
共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而受有補償時，自屬有償移轉之一種，應向取得土地價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
共有土地合併：共有土地合併，雖僅辦理標示變更登記，其土地增值稅課徵規定如下
土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。土地價值之計算，以土地合併時之公告土地現值為準（土地稅法施行細則第42條第4項及第5項）。
土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值不相等者，其價值減少，就其減少部分課徵土地增值稅（土地稅法施行細則第42條第4項）。其納稅義務人（司法院釋字第173號）如下：
土地合併後，共有人應有部分價值，與依其合併前之土地價值減少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得應有部分價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。
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