甲、乙、丙三人共有A地，應有部分各為三分之一，甲未經乙、丙同意，擅自將A地與丁簽訂買賣契約，則買賣契約之效力如何？乙、丙二人得否依該契約請求丁給付價金？丁得否依該契約請求乙、丙移轉其對A地之應有部分？
【解答】
• (一) 土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」所稱處分，係指物權行為而言。本題甲與丁簽訂買賣契約屬於債權行為，故無土地法第34條之1之適用。因債權行為與物權行為分離，且各自獨立；又，債權行為不以有處分權為必要。換言之，該買賣契約仍屬有效，只不過其效力不及於未訂約之其他共有人。
• (二) 甲與丁簽訂買賣契約固然有效，然買賣契約之出賣人僅甲一人。故乙、丙二人不得依該契約向丁請求給付價金。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各位同學好
遺產及贈與稅法第10條之1規定有信託利益之價值計算，本期專欄茲就「遺產稅」部分說明如下：
• 一、享有全部信託利益之權利者，該信託利益為金錢時，以信託金額為準，信託利益為金錢以外之財產時，以受益人死亡時信託財產之時價為準。
例如：
甲信託給乙1000萬元，約定信託期間5年，全部信託利益交付給丙，則信託關係存續中當受益人丙死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，課徵遺產稅，其財產價值為1000萬元。
甲信託給乙一筆土地，約定信託期間5年，並指定全部信託利益給丙，則當信託後第二年丙死亡，則應就該筆土地當年公告土地現值(假設500萬)課徵遺產稅。
• 二、享有孳息以外信託利益之權利者，該信託利益為金錢時，以信託金額按受益人死亡時起至受益時止之期間，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之；信託利益為金錢以外之財產時，以受益人死亡時信託財產之時價，按受益人死亡時起至受益時止之期間，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之。
例如：
甲信託給乙一棟房屋，約定信託期間5年，期間租金給甲，最後房屋移轉給丙（即丙享有孳息以外信託利益），假設信託後第三年丙死亡，亦即尚有兩年信託才到期，則丙死亡時的尚未領受的信託利益權利如下（假設當年房屋現值1000萬元、1年定期儲金利率為2%）：1000/（1+2%）2＝961萬元
• 三、享有孳息部分信託利益之權利者，以信託金額或受益人死亡時信託財產之時價，減除依前款規定所計算之價值後之餘額為準。但該孳息係給付公債、公司債、金融債券或其他約載之固定利息者，其價值之計算，以每年享有之利息，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之。
例如：
甲信託給乙一棟房屋，約定信託期間5年，期間租金部分給丙，最後房屋移轉給甲，假設信託後第三年丙死亡，亦即尚有兩年信託才到期，則丙死亡時的尚未領受的信託利益權利如下（假設當年房屋現值1000萬元、1年定期儲金利率為2%：1000－（1000/（1+2%）2）＝1000－961＝39萬元
• 四、享有信託利益之權利為按期定額給付者，其價值之計算，以每年享有信託利益之數額，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之；享有信託利益之權利為全部信託利益扣除按期定額給付後之餘額者，其價值之計算，以受益人死亡時信託財產之時價減除依前段規定計算之價值後之餘額計算之。
例如：
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
• (一) 負擔行為與處分行為之意涵：
負擔行為：當事人約定由一方為給付之法律行為。如債權行為即是。
處分行為：直接發生權利變動之法律行為。如物權行為即是。
甲將一筆土地出售於乙，其過程為：首先甲與乙簽訂買賣契約（即債權行為），嗣將甲名下之土地過戶登記於乙名下（即物權行為）。前者為負擔行為，後者為處分行為。債權行為與物權行為分別獨立。債權行為與物權行為各自生效或失效。
• (二) 土地法規定之處分與移轉：土地法之法條用詞如為處分或移轉，一般指物權行為。舉例如下：
民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」意指繼承等五種情形，未辦竣登記，不得處分其物權，但仍得處分其債權。如甲有一筆土地，甲死亡由乙繼承，但未辦理繼承登記。今，乙與丙就該地簽訂買賣契約，則買賣契約（即債權行為）仍然有效，只是無從辦理過戶登記（即物權行為）而已。
土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」所稱處分，指物權行為而言。如甲、乙二人共有一筆土地，應有部分各二分之一。今，乙未經甲同意，擅自與丙就該地簽訂買賣契約，則買賣契約（即債權行為）仍然有效。又，簽訂買賣契約屬於債權行為，不以有處分權為必要。日後，乙無法履行契約，丙不得向甲請求給付甲之應有部分。此時，丙僅得向乙主張債務不履行請求損害賠償。
山坡地保育利用條例第37條第2項：「原住民取得原住民保留地所有權，如有移轉，以原住民為限。」所稱移轉，指物權行為而言。如甲為原住民，乙為非原住民，甲擁有一筆原住民保留地。今，甲與乙就該地簽訂買賣契約，則買賣契約（即債權行為）仍然有效，只是無從辦理過戶登記（即物權行為）而已。
• (三) 試題探討：◎甲具有原住民身分，為丙之利益，以丙為受益人將其所有之原住民保留地A地信託予不具原住民身分的自然人乙，依原住民保留地開發管理辦法第18條規定，原住民保留地所有權移轉對象為具原住民身分者。試問甲、乙間就A地所為之信託契約效力為何？（108年地政士「民法概要與信託法概要」試題）
【解答】
• (一) 信託法第5條第4款規定，以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者，信託行為無效。準此，具有原住民身分者，始得為受益人；亦即丙須具有原住民身分。本題所問為受託人，故受益人與本題無關，合先敍明。
• (二) 原住民保留地開發管理辦法第18條第1項，原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。準此，甲信託移轉於乙，乙為受託人。原住民保留地移轉之承受人，須具有原住民身分。信託登記屬於所有權移轉，故受託人須具有原住民身分。本題，乙不具原住民身分，故甲不得將A地信託移轉於乙。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各憲法第19條規定人民有依法律納稅之義務，惟現行實務上 納稅義務人移轉財產以規避納稅義務之情事時有所聞，為保全稅 捐債權之實現，稅捐稽徵法設有稅捐保全制度。稅捐保全之相關 措施主要規範於稅捐稽徵法第6條(稅捐優先權)、同法第24條(禁止財產處分、假扣押及限制出境)及同法第25條(提前徵收)等
• (一) 稅捐優先權
稅捐之徵收，優先於普通債權。
土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收及法院、行政執行處執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅，優先於一切債權及抵押權。
經法院、行政執行處執行拍賣或交債權人承受之土地、房屋及貨物，執行法院或行政執行處應於拍定或承受五日內，將拍定或承受價額通知當地主管稅捐稽徵機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋稅及營業稅，並由執行法院或行政執行處代為扣繳。
• (二) 禁止財產處分、假扣押及限制出境
不得為移轉或設定他項權利：納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利。
限制其減資或註銷登記：其為營利事業者，並得通知主管機關，限制其減資或註銷之登記。
假扣押：欠繳應納稅捐之納稅義務人，有隱匿或移轉財產、逃避稅捐執行之跡象者，稅捐稽徵機關得聲請法院就其財產實施假扣押，並免提供擔保。但納稅義務人已提供相當財產擔保者，不在此限。
限制出境：在中華民國境內居住之個人或在中華民國境內之營利事業，其已確定之應納稅捐逾法定繳納期限尚未繳納完畢，所欠繳稅款及已確定之罰鍰單計或合計，個人在新臺幣一百萬元以上，營利事業在新臺幣二百萬元以上者；其在行政救濟程序終結前，個人在新臺幣一百五十萬元以上，營利事業在新臺幣三百萬元以上，得由財政部函請內政部移民署限制其出境；其為營利事業者，得限制其負責人出境。但已提供相當擔保者，應解除其限制。
• (三) 提前徵收
有下列情形之一者，稅捐稽徵機關，對於依法應徵收之稅捐，得於法定開徵日期前稽徵之。但納稅義務人能提供相當擔保者，不在此限：
納稅義務人顯有隱匿或移轉財產，逃避稅捐執行之跡象者。
納稅義務人於稅捐法定徵收日期前，申請離境者。
因其他特殊原因，經納稅義務人申請者。
納稅義務人受破產宣告或經裁定為公司重整前，應徵收之稅捐而未開徵者，於破產宣告或公司重整裁定時，視為已到期之破產債權或重整債權。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
甲有農業用地一筆，多年前出具「農舍興建（土地使用）同意書」予其毗鄰農業用地所有權人乙，乙並建畢農舍一棟，主管機關亦於甲之土地登記簿上為「興建農舍套繪管制」之註記登記。今甲擬辦理其農地之分割，但依法須先解除套繪管制後始得辦理。主管機關為農業用地「興建農舍套繪管制」之立法目的為何？又，甲之農地若欲解除「興建農舍套繪管制」，其須符合那些要件？試依據農業發展條例等法規之規定分述之。（109年原住民族考試「土地法規概要」）
【解答】
• (一) 興建農舍套繪管制之立法目的：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十（即建蔽率10%）。因此，農舍套繪管制之目的，在避免農舍坐落之農業用地（即10%土地）及非屬農舍坐落之農業用地（即90%土地）重複使用，供興建農舍。
• (二) 解除「興建農舍套繪管制」之條件：
直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。
前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各位同學好，今日說明有關遺產稅之課徵程序之相關規定：
• (一) 通知申報
戶籍機關受理死亡登記後，應即將死亡登記事項副本抄送稽徵機關。(遺贈§37)
稽徵機關於查悉死亡事實或接獲死亡報告後，應於一個月內填發申報通知書，檢附遺產稅申報書表，送達納稅義務人，通知依限申報，並於限期屆滿前十日填具催報通知書，提示逾期申報之責任，加以催促。前項通知書應以明顯之文字，載明民法限定繼承及拋棄繼承之相關規定。納稅義務人不得以稽徵機關未發第一項通知書，而免除本法規定之申報義務。(遺贈§28)（亦即不論有無應納稅額，納稅義務人皆應申報）
• (二) 申報稅額
被繼承人死亡遺有財產者，納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內，向戶籍所在地主管稽徵機關依本法規定辦理遺產稅申報。但依第六條第二項規定由稽徵機關申請法院指定遺產管理人者，自法院指定遺產管理人之日起算。(遺贈§23)補充：本法第二十三條規定之遺產稅申報期間，如被繼承人為受死亡之宣告者，應自判決宣告之日起計算。(遺贈施§21)
被繼承人為經常居住中華民國境外之中華民國國民或非中華民國國民死亡時，在中華民國境內遺有財產者，應向中華民國中央政府所在地之主管稽徵機關辦理遺產稅申報。(遺贈§23) （即台北市國稅局）
遺產稅納稅義務人具有正當理由不能如期申報者，應於規定限期屆滿前，以書面申請延長之。前項申請延長期限以三個月為限。但因不可抗力或其他有特殊之事由者，得由稽徵機關視實際情形核定之。(遺贈§26)
被繼承人死亡時遺有財產者，不論有無應納稅額，納稅義務人均應填具遺產稅申報書向主管稽徵機關據實申報。其有依本法規定之減免扣除或不計入遺產總額者，應檢同有關證明文件一併報明。(遺贈施§20)
遺產稅納稅義務人為二人以上時，應由其全體會同申報，未成年人或受監護宣告之人應由其法定代理人代為申報。但納稅義務人一人出面申報者，視同全體已申報。(遺贈施§22)
• (三) 填發稅單
稽徵機關應於接到遺產稅申報書表之日起二個月內，辦理調查及估價，決定應納稅額，繕發納稅通知書，通知納稅義務人繳納；其有特殊情形不能在二個月內辦竣者，應於限期內呈准上級主管機關核准延期。(遺贈§29)
• (四) 繳清稅款
遺產稅納稅義務人，應於稽徵機關送達核定納稅通知書之日起二個月內，繳清應納稅款；必要時，得於限期內申請稽徵機關核准延期二個月。
遺產稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分十八期以內繳納，每期間隔以不超過二個月為限。經申請分期繳納者，應自繳納期限屆滿之次日起，至納稅義務人繳納之日止，依郵政儲金一年期定期儲金固定利率，分別加計利息；利率有變動時，依變動後利率計算。
遺產稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。中華民國境內之課徵標的物屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。(遺贈§30)
• (五) 發給證明
遺產稅納稅義務人繳清應納稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，主管稽徵機關應發給稅款繳清證明書；其經核定無應納稅款者，應發給核定免稅證明書；其有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。依第十六條規定，不計入遺產總額之財產，經納稅義務人之申請，稽徵機關應發給不計入遺產總額證明書。(遺贈§41)
遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。但依第四十一條規定，於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書，不在此限。(遺贈§8)
又地政機關及其他政府機關，或公私事業辦理遺產之產權移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書，或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書，或同意移轉證明書之副本；其不能繳附者，不得逕為移轉登記。(遺贈§42)
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
• (一) 納稅義務人：
有償移轉：土地為有償移轉（如買賣、交換等是）者，為原所有權人（土稅§5Ⅰ①）。
無償移轉：土地為無償移轉（如贈與、遺贈等是）者，為取得所有權之人（土稅§5Ⅰ②）。
設定典權：土地設定典權者，為出典人（土稅§5Ⅰ③）。
信託：
處分信託土地：受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅（土稅§5-2Ⅰ）。
土地信託歸屬：以土地為受託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅（土稅§5-2Ⅱ）。
• (二) 代繳義務人：
單獨申報移轉現值：依平均地權條例第47條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納（土稅§5-1）。
法院拍賣：經法院拍賣之土地，依規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書（土稅§51Ⅱ）。
• (三) 代繳人：
代繳義務人與代繳人不同。前者有代繳義務，因此法條規定「應代為繳納」；後者無代繳之義務，因此法條規定「得代為繳納」。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
各位同學好，今日專欄來談談民法第425條之「買賣不破租賃」概念
• 一、法條
民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
• 二、立法意旨
按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。
• 三、效力
具有「租賃權物權化」之效力。
• 四、適用情形
但由於具物權化效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜透過公證，以探求真意、確認身份及確保權利合法明確，並避免實務上有人透過與第三人通謀虛偽訂定長期或不定期租賃契約，以干擾強制執行效果（拍賣會賣不出去）。因此，規定期限逾五年或未定期限者，不適用之，茲整理如下表：
※能適用買賣不破租賃之情形：
• T. ABLE_PLACEHOLDER_1
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
• (一) 原地價之意義：原地價，指原規定地價或前次移轉現值。詳言之，課徵土地增值稅時，計算土地漲價總數額，所採用之原規定地價或前次移轉現值。
第一次規定地價後，未經過移轉之土地，採原規定地價為原地價。第一次規定地價後，曾經移轉之土地，採前次移轉現值為原地價。
所稱原規定地價，係指中華民國53年規定之地價；其在中華民國53年以前已依土地法規定辦理規定地價及在中華民國53年以後舉辦規定地價之土地，均以其第一次規定之地價為原規定地價（平§38Ⅱ）。要言之，原規定地價係指第一次規定地價。
• (二) 原地價認定之特殊情形：
不課徵土地增值稅，原地價未更動；免徵土地增值稅，原地價須更動。
不課徵土地增值稅後再移轉：
配偶相互贈與後再移轉：配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§28-2Ⅰ）。
信託後再移轉：因信託移轉不課徵土地增值稅之土地，於所有權再移轉時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§31-1Ⅰ）。
農業用地移轉課徵增值稅：①作農業使用之農業用地，於土地稅法中華民國89年1月6日（此日為立法院三讀通過之日，總統於89年1月26日公布，並自89年1月28日施行）修正施行後第一次移轉，或取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值（即民國88年7月1日公告之土地現值）為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§39-2Ⅳ）。②作農業使用之農業用地，於土地稅法中華民國89年1月6日（此日為立法院三讀通過之日，總統於89年1月26日公布，並自89年1月28日施行）修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§39-2Ⅴ）。
公共設施保留地變更為非公共設施保留地後再移轉：公共設施保留地經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§39Ⅱ）。
免徵土地增值稅後再移轉：
繼承後再移轉：因繼承取得之土地再行移轉者，以繼承開始時該土地之公告現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但繼承前領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定（土稅§31Ⅱ）。
公地出售後再移轉：免徵土地增值稅之公有土地再移轉，以實際出售價額為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§30-1①）。
公地贈與後再移轉：各級政府贈與之土地再移轉，以贈與契約（指公契，非指私契）訂約日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§30-1①）。
私地贈與後再移轉：私人捐贈供興辦社會福利事業或私立學校免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約（指公契，非指私契）訂約日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§30-1②）。
協議價購後再移轉：徵收前之協議價購免徵土地增值稅之土地，以協議價購契約（指公契，非指私契）訂約日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
土地徵收後再移轉：土地徵收後再移轉，以補償費發給完竣日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下
今日專欄討論一下有關未辦繼承登記之地價稅課徵問題：
首先，根據土地稅法施行細則第20條規定，地價稅依土地稅法第四十條之規定，每年一次徵收者，以八月三十一日為納稅義務基準日，而各年地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日，公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準。
注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下