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Real Estate

回饋與補償（下）

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• (二) 補償：由高密度土地使用變更為低密度土地使用，政府有補償之義務。其理由如下：

  1. 財產權保障：土地使用分區管制透過土地使用種類及土地使用強度，授予私人財產權。因此，地主擁有土地既有發展權，至於未來發展權置於公共領域，屬於國家所有。土地使用由高密度變更為低密度，等同國家剝奪私人既有發展權，故政府應給予補償。

  2. 信賴保護：行政程序法第8條規定：「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。」準此，政府施政應保障人民正當合理之信賴。今，透過分區管制，土地價值因而確定，買賣雙方據以交易土地。此皆由於人民信賴分區管制制度所形成，故政府變更分區管制內容，造成地主權益受損，應給予補償。

  3. 特別犠牲：國家機關依法行使公權力致人民之財產遭受損失，若逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家應予合理補償（司法院釋字第440號解釋）。都市計畫變更，如由高密度土地使用變更為低密度土地使用，就土地遭受變更之地主而言，屬於特別犠牲，故國家應給予補償。

例如，國土計畫法第32條第2項規定：「直轄市、縣（市）主管機關對於既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地時，其所受之損失，應予適當補償。」即是一例。

• (三) 結論：

  1. 回饋與補償，於都市計畫土地（即都市土地）與都市計畫以外土地（即非都市土地）皆適用。換言之，回饋與補償，全國土地皆應比照辦理。

  2. 我國雖有計畫變更之回饋與補償規定，但其規定散布於各法律，未一致或未周延之處頗多，故宜整合在同一法典。

  3. 回饋額度與補償額度應確實、適當、合理，故宜委由不動產估價師評估。

4. 回饋收入用於補償支出，專款專用，以力求財務收支平衡。

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大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產規定

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有關大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，依據臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66條與第67條規定如下：

• 一、限期表示繼承大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示；逾期視為拋棄其繼承權。

立法目的：大陸地區人民固享有民法上之繼承權，惟如繼承狀態久懸不決，必將影響臺灣地區經濟秩序之穩定及共同繼承人權益，爰為本條之規定，俾使繼承之法律關係早日確定。

• 二、繼承額度與標的之限制(一)被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾新臺幣二百萬元。超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人；臺灣地區無同為繼承之人者，歸屬臺灣地區後順序之繼承人；臺灣地區無繼承人者，歸屬國庫。(二)遺產中，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。但其為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產者，大陸地區繼承人不得繼承之，於定大陸地區繼承人應得部分時，其價額不計入遺產總額。

立法目的：

  1. 為避免臺灣地區資金大量流入大陸地區，爰予限制繼承額度。

  2. 為保障臺灣地區繼承人居住權利，爰規定如遺產中為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產者，大陸地區繼承人不得繼承之。

• 三、臺灣地區人民配偶之例外規定大陸地區人民為臺灣地區人民配偶，其繼承在臺灣地區之遺產或受遺贈者，依下列規定辦理：(一) 不適用第一項及第三項總額不得逾新臺幣二百萬元之限制規定。(二)其經許可長期居留者，得繼承以不動產為標的之遺產，不適用前項有關繼承權利應折算為價額之規定。但不動產為臺灣地區繼承人賴以居住者，不得繼承之，於定大陸地區繼承人應得部分時，其價額不計入遺產總額。(三)前款繼承之不動產，如為土地法第十七條第一項各款所列土地，準用同條第二項但書規定辦理。

立法目的：大陸配偶基於婚姻關係與臺灣配偶共營生活，與臺灣社會及家庭建立緊密連帶關係，有別於一般大陸地區人民。為維護大陸配偶本於婚姻關係之生活及財產權益，其繼承權應進一步予以保障。

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回饋與補償（上）

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都市計畫變更影響地主權益甚鉅。倘由低密度土地使用變更為高密度土地使用，地主享受規劃利得（planning gain），地主必須履行回饋，以求土地之公平正義。倘由高密度土地使用變更為低密度土地使用，地主承擔規劃損失（planning loss），政府必須給予補償，以求土地之公平正義。

• (一) 回饋：由低密度土地使用變更為高密度土地使用，地主有回饋之義務。其理由如下：

  1. 發展權國有：分區管制制度下，既有發展權屬於私有，既有發展權以外增加之發展權屬於國有。因此，低密度土地使用變更為高密度土地使用，所增加之發展權，屬於國家所有。將國家所有之發展權授予私人，地主應履行回饋。

  2. 租利歸公：規劃管制所產生之租利，如不收歸公有，將造成私人尋租活動（rent-seeking activity）。私人運用各種手段（如請託、關說、賄賂等）競相爭逐租利，導致租利消散，最後形成零和遊戲。故將規劃管制所帶來的租利收歸公有，轉為社會福利，減少尋租活動。

  3. 外部成本內部化：土地由低密度使用變更為高密度使用，政府必須增加公共設施（如道路、公園、學校等）建設。這些公共設施建設費用，對地主而言，屬於外部成本。因此，外部成本應責由地主負擔，達成外部成本內部化。

  4. 保護弱勢產業或團體：將農地變更為建地，所作之回饋，提供農業發展基金，以保護農業。將住宅區變更為商業區，所作之回饋，提供公共住宅與社會住宅基金，以保護低收入者。

例如，都市計畫法第27條之1第1項規定，「……辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所。」即是一例。另，農業發展條例第12條第1項規定：「第十條第一項用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第五十四條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。」亦是一例。

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分管契約與共有物分割

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各位同學好

今日專欄討論有關分管契約與共有物分割之關連性

案例：甲、乙、丙分別共有一筆A地，並訂有分管契約，各自使用特定位置，而後經乙提起裁判分割確定，乙即要求甲離開原分管的使用位置，並拆除其上之房屋，試問甲能否以分管契約拒絕？

根據110年度台上字第409號最高法院民事判決：共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。

爰此，甲乙丙三人之分管契約已終止，甲不得以其對抗乙，故其拒絕無理由。

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房價高漲是市場失靈的現象

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• (一) 一般財貨之市場運作：以高麗菜為例，颱風過後，高麗菜價格高漲。此時，一方面原種植高麗菜之農民會擴大生產，另一方面種植其他農作物之農民會改種高麗菜，因而高麗菜產量大幅增加。不久之後，高麗菜價格回復至原先價格水準。因此，高麗菜價格靠著市場機制，自動穩定下來。

• (二) 房屋之市場運作：房屋有別於一般財貨。當房屋需求突然增加時（如美中貿易戰，台商回流設廠與置產），房屋需求曲線由D右上移至D’，房價由P0上漲為P1。如圖所示。此時，一方面房屋生產費時（即房屋供給之時間落後）、費錢（即房屋生產須投入大量資本），致房屋供給有限；另一方面眾多建設公司增加生產造成業界缺料、缺工而帶動營建成本提高，房屋供給曲線由S左上移至S’，房價再由P1上漲為P2。因此，房價無法靠著市場機制，自動穩定下來。如果再加上炒房投機因素，房價上漲更加劇烈，演變為房價高漲。此即市場失靈（market failure）現象。

總之，房價高漲是市場失靈的現象。因此，唯有政府積極介入干預，才能有效解決。

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辦理不動產役權登記之應記明事項

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各位同學好

有關登記機關辦理不動產役權設定登記，應記明哪些事項，茲整理如下：

  1. 登記機關應於登記簿記明下列事項：(1)法定應登記（記明）事項：設定之目的及範圍(2)約定登記（記明）事項：並依約定記明下列事項：

  2. 存續期間。

  3. 地租及其預付情形。

  4. 權利價值。

  5. 使用方法。

2. 不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。前項登記，需役不動產屬於他登記機關管轄者，供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後，通知他登記機關辦理登記。

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通貨膨脹對房價之影響

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所稱通貨膨脹，指短期間，一般物價普遍且持續上漲。最近，各國皆有通貨膨脹之跡象，基本原因有三：

新冠病毒疫情下，各國皆採寬鬆貨幣政策，以振興經濟。市場上，貨幣供給量增加，過多的貨幣追逐過少的財貨，造成物價上漲。

新冠病毒疫情下，隔離、封城、塞港等現象，造成勞動力銳減，生產大受影響。財貨需求不變下，財貨供給減少，供不應求，造成物價上漲。

美中貿易戰及新冠病毒疫情，生產供應鏈斷鏈，保護主義抬頭，生產成本提高，造成物價上漲。

我國原物料大都由國外進口，因而發生輸入型通貨膨脹。通貨膨脹發生，因貨幣不斷貶值，民眾將寧願保有實體財產（如房地產、黃金等），而不願握有貨幣，因而對房屋保值性需求由D提高至D’。如圖所示。另一方面，建設公司為因應通貨膨脹將採取先建後售或將通貨膨脹因素所造成預期營建成本上升提前反映於房屋售價上，因而供給減少或成本增加，房屋供給曲線由S左上移至S’。最後，房價由P0大幅上漲至P1。

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都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍

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各位同學好

今日專欄整理都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍：

• (一) 危險與老舊之合法建築物

  1. 條文內容本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：(1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。(2)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。(3)屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

  2. 要件(1)都市計畫範圍內(2)非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值(3)危險或老舊建築物

  3. 類型1：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者

  4. 類型2：經結構安全性能評估結果未達最低等級者

  5. 類型3：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益

  6. 類型4：屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者

• (4) 合法建物

• (二) 鄰接之建築物基地或土地合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。

• (三) 施行前已拆除而尚未完成重建之危險建築物本條例施行前已依建築法第八十一條、第八十二條拆除之危險建築物，其基地未完成重建者，得於本條例施行日起三年內，依本條例規定申請重建。其中，「基地未完成重建」指尚未依建築法規定領得使用執照。

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增訂土地法219條之1之目的

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• (一) 土地法第219條第1項規定：私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰

  1. 徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。

  2. 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

• (二) 司法院釋字第763號解釋（民國 107 年 5 月 4 日公布）：土地法第219條第1項規定逕以「徵收補償發給完竣屆滿1年之次日」為收回權之時效起算點，並未規定該管直轄市或縣（市）主管機關就被徵收土地之後續使用情形，應定期通知原土地所有權人或依法公告，致其無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序，於此範圍內，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨，應自本解釋公布之日起2年內檢討修正。於本解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效停止進行；於該管直轄市或縣（市）主管機關主動依本解釋意旨通知或公告後，未完成之時效繼續進行；修法完成公布後，依新法規定。

• (三) 土地法第219條之1規定：私有土地經徵收並於補償費發給完竣之次日起，直轄市或縣（市）地政機關應每年通知及公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至其申請收回土地之請求權時效完成或依徵收計畫完成使用止。未依前項規定通知及公告而有前條第一項各款情形之一者，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期限屆滿之次日起十年內，申請照原徵收價額收回土地。本法中華民國110年11月23日修正之條文施行時，原土地所有權人或其繼承人申請收回土地之請求權時效尚未完成者，適用前二項規定。

• (四) 結論：

  1. 因應司法院釋字第763號解釋，土地法增訂第219條之1。

  2. 土地徵收條例第61條規定：「本條例施行前公告徵收之土地，其申請收回，仍依施行前之規定辦理。」準此，土地徵收條例施行（民國89年2月4日施行）前，公告徵收之案件，其申請收回，依據土地法第219條規定辦理；土地徵收條例施行（民國89年2月4日施行）後，公告徵收之案件，其申請收回，依據土地徵收條例第9條規定辦理。

  3. 土地徵收條例第9條收回權規定，仍有土地法第219條之1規定之適用。亦即，政府依土地徵收條例第9條規定辦理收回土地，仍須比照土地法第219條之1規定程序辦理。

4. 請求權時效分為短期時效與長期時效：(1)短期時效：直轄市或縣（市）地政機關主動辦理定期通知及公告義務後，其請求權時效為「徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內」（即土地法第219條第1項規定）。(2)長期時效：直轄市或縣（市）地政機關未依規定每年辦理土地使用情形通知及公告者，其請求權時效為「徵收計畫使用期限屆滿之次日起十年內」（即土地法第219條之1第2項規定）。

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土地法第34條之1第1項多數決處分之適用範圍

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各位同學好

今日專欄說明有關土地法第34條之1第1項多數決處分之適用範圍

依據土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

其中，「處分」依據土地法第三十四條之一執行要點第3點：「本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。」

其相關排除適用範圍茲說明如下：

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