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Real Estate

耕地分割之實例研習

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甲、乙二人共有一筆非都市土地，應有部分相等，編定為山坡地保育區農牧用地，土地面積3,000平方公尺。下列二種情形，登記機關得否准許其分割？(一) 甲、乙二人於民國89年1月20日買賣取得該地，擬於民國111年2月16日分割為二筆，一筆由甲單獨所有，另一筆由乙單獨所有。(二) 該地原為單獨所有，甲、乙二人於民國100年5月15日繼承取得該地而為共有，擬於民國111年2月16日分割為三筆，其中二筆分別由甲單獨所有，另一筆由乙單獨所有。

【解答】

• (一) 農業發展條例第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：

  1. 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

  2. 部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

  3. 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

  4. 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

  5. 耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

  6. 非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

  7. 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」應注意者：

  1. 耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地（農§3）。

  2. 0.25公頃 = 25公畝 = 2,500平方公尺。

  3. 民國89年1月4日，係立法院三讀通過之日。總統於民國89年1月26日修正公布。因此，本修正條文自民國89年1月28日施行（生效）。

• (二) 本題山坡地保育區農牧用地，屬於耕地，應受農業發展條例第16條之拘束。又，土地面積3,000平方公尺，如經分割，分割後面積必定有一筆未達0.25公頃。(三) 本題第(一)小題，符合農業發展條例第16條第1項第4款規定，因此登記機關應准其分割。(四) 本題第(二)小題，雖符合農業發展條例第16條第1項第3款規定，但不符合同法第2項規定，故登記機關應不准其分割。

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對土地徵收補償價額異議查處不符之訴訟類型

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各位同學好

本周專欄整理有關「對土地徵收補償價額異議查處不符，應提何種訴訟類型？」

依據最高行政法院109年度大字第1號大法庭裁定，其重點摘要如下：

被徵收土地所有權人對徵收補償價額不服，依土地徵收條例第22條第2項規定以書面提出異議，經主管機關為維持原補償價額之查處，如有不服，循序提起行政訴訟，其訴訟種類應為行政訴訟法第5條第2項規定之「課予義務訴訟」。

課予義務訴訟與撤銷訴訟，雖均以行政處分為訴訟之程序標的，惟前者係在於請求作成授益處分，以貫徹人民對行政機關之請求權，並使人民取得強制執行之名義，後者則在於除去已作成之行政處分，以排除行政機關強制執行之可能性。於被徵收土地所有權人認補償價額不足而提起行政訴訟之情形，其自當提起課予義務訴訟請求主管機關另作成給付補償差額之授益處分，或變更原補償處分另為補償價額較高之授益處分，方可取得對主管機關強制執行之名義，以達成其提起訴訟之目的，而非提起撤銷訴訟，請求撤銷對其授益之補償處分。

此外，土地經公告徵收後，所有權人即不得自由使用、收益及處分該土地，致受有損失，因此被徵收土地所有權人應自公告時起即有補償請求權。徵收土地之同時，依法即應主動作成處分發給補償，不待被徵收土地所有權人提出申請。然國家既有補償義務，且被徵收土地所有權人有補償請求權，自不因主管機關主動作成補償處分，即謂被徵收土地所有權人就補償價額不服之情形，因欠缺「依法申請」之程序，而不得提起課予義務訴訟。

註：行政訴訟法第5條第2項：「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依訴願程序後，得向行政法院提起請求該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟。」

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區分所有建物之共有部分得否分割

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建物分割分為建物標示分割與建物權利分割二種。前者辦理標示變更登記，後者辦理所有權移轉登記。

• (一) 區分所有建物之共有部分不得為標示分割民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」準此，各共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823條第1項前段所規定。惟同條項但書又規定，因物之使用目的不能分割者，不在此限。其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭。區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的不能分割者（司法院釋字第358號）。由此可知，區分所有建物之共有部分不得分割；但此不得分割，僅指標示分割，不包括權利分割。

• (二) 區分所有建物之共有部分得為權利分割民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」又，公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」準此，區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記（登§94）。由此可知，以區分所有建物為標的辦理共有物分割，其所屬建物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分，應併同為共有物之分割標的。但此區分所有建物共有部分之分割，僅指權利分割，不包括標示分割。

• (三) 綜上，區分所有建物之共有部分（俗稱公寓大廈之公共設施部分），不得為標示分割，但得為權利分割。

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徵收收回權時效問題

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各位同學新年快樂

今天來談談有關土地徵收收回權之時效問題，主要以土地法、釋字763號為範疇進行討論。

參考最高行政法院109 年度判字第652 號判決，假設一案例如下：

• A. 縣政府於77年7月22日公告徵收某甲之土地（系爭土地），以開闢國中校地，其都市計畫預定78年9月開工，99年9月完工。惟直至105年仍未開闢使用，甲遂依土地法219條規定，向A縣政府申請按徵收補償價額收回系爭土地。試問：（一）A縣政府認為已逾法定得聲請收回期限，不准甲收回，請問是否有理由？（二）甲主張以釋字763號其時效已停止進行，是否有理由？

擬答：

（一）A縣政府認為已逾法定得聲請收回期限，不准甲收回，具有理由依據土地法第219條第1項規定，私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰(1)徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。(2)未依核准徵收原定興辦事業使用者。其立法目的係徵收後如不使用或不依計畫使用，似已失卻徵收土地時之本意，與徵收之目的相背，易生濫予徵收之弊，違反地盡其利，損害原土地所有權人權益，故收回權得以作為需用土地人違反徵收目的之制裁手段，藉此防止徵收機關為不必要之徵收，或遷延興辦公共事業。另都市計畫法第83條規定，依本法規定徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第二百十九條之限制。不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。換言之，依都市計晝法規定徵收之土地（主要為都市計畫公共設施保留地之徴收），有關其收回期限係不受土地法第219條第1項第1款所定「徵收補償發給完竣屆滿一年」起算之限制；須俟其呈經核准之計畫期限屆滿，需用土地人仍不依照核准計畫期限開始使用土地時，原土地所有權人始得行使其收回被徵收土地之權利。亦即，依都市計畫法規定徴收之土地，其原土地所有權人有權得申請收回被徵收土地之期限，係其經核准之計畫使用期限屆滿之次日起5年內；逾此收回權之行使期間，則權利將罹於時效而消滅。此徴收案之使用期限為99年9月，故原土地所有權人甲得收回被徵收土地之期限至104年9月止。而甲是在105年申請收回被徵收土地，其權利已罹於時效。

（二）本件不得按釋字763號適用時效停止進行司法院釋字第763號解釋指出：該條項規定逕以「徵收補償發給完竣屆滿1年之次日」為收回權之時效起算點，並未規定該管直轄市或縣（市）主管機關就被徴收土地之後續使用情形，應定期通知原土地所有權人或依法公告，致其無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程，應自本解釋公布之日起2年內檢討修正。於本解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效停止進行；於該管直轄市或縣（市）主管機關主動依本解釋意旨通知或公告後，未完成之時效繼續進行；修法完成公布後，依新法規定。因此，需釋字763號公布之日（107年5月4日），原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效方停止進行。而本件甲收回權時效既已完成（104年9月止），則認並無上開解釋效力之適用。因此，甲主張並無理由。

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重購退稅之計算實例

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甲出售一棟自住房地，出售價格1,500萬元，公告土地現值1,000萬元，土地增值稅200萬元，房地合一所得稅100萬元。半年後，甲再購入一棟自住房地，購入價格1,200萬元，公告土地現值900萬元。申報土地移轉現值以公告土地現值為準。試計算甲重購退稅之額度？

【解答】

• (一) 重購退還土地增值稅：1,000－200＝800900－800＝100重購退還土地增值稅100萬元。

• (二) 重購退還房地合一所得稅：[圖片1]重購退還房地合一所得稅80萬元。

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合併分割

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各位同學好

今日專欄說明有關合併分割之情形。

案例：A、B為兩筆相鄰之土地，A地為甲、乙與丙三人分別共有，B地為甲、乙、丙與丁分別共有，今甲想要把A、B兩筆地進行分割，讓自己能夠單獨所有一筆面積較大之土地，請問有何方式？

依照下列方式採合併分割：一、協議合併分割最高行政法院八十八年度判字第四一二三號判決要旨略以：「共有人共有數共有物，不論各共有物共有人是否全部相同，如經全體共有人同意協議合併分割，依協議分割之法意觀之，亦非法所不許。」因此，可經甲、乙、丙與丁全體同意進行分割協議合併分割。

• 二、多數決訴請裁判合併分割如無法全體協議，則按民法§824第5項：「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割」。同條第6項：「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。」因此，可經甲取得乙、丙同意，以應有部分過半，訴請法院進行合併分割。

又土地登記規則§106：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。

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土地悲劇（下）

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• (二) 反共用地悲劇有一塊祭祠公業土地，年代久遠，因不斷繼承，造成派下員眾多。如果想要使用或處分該土地，須全體派下員之同意。因此，任何一個派下員皆可以行使否決權。最後，該土地因人多口雜、意見分岐，難以使用或處分，終至荒廢。另外，共有土地，土地產權為分別共有，由於產權不完整，如果想要使用或處分該土地，須全體共有人或多數共有人同意（詳土地法第34條之1），造成共有地難以使用或處分，最後只能任其荒廢。一幢老舊公寓大厦，建物產權為區分所有，由於產權不完整（指一幢公寓大厦內存在很多棟區分所有建物），如果想要更新重建，須全體區分所有權人或多數區分所有權人同意（詳都市更新條例第37條），造成該公寓大厦難以更新重建，最後只能任其荒廢。以上皆是反共用地悲劇的實例。土地產權零碎複雜（即財產權不完整），想要使用或處分該土地，須經全體或多數持分所有權人同意，層層監管之結果，造成土地荒廢。因此，個人之自利行為，造成集體不理性之悲劇。對土地利用之不利影響，公同共有大於分別共有，分別共有大於單獨所有。另，共有人數愈多，對土地利用愈不利。

• (三) 結論

  1. 財產權未界定清楚，造成共用地悲劇；財產權不完整，造成反共用地悲劇。因此，財產權界定清楚及財產權完整，始能避免土地悲劇之發生，俾土地適當合理使用。

  2. 共用地悲劇導致土地過度利用，反共用地悲劇導致土地低度利用。兩者皆屬集體不理性所發生之悲劇。

3. 共用地悲劇與反共用地悲劇皆屬財產權問題，財產權與土地利用息息相關。舉其大項者，世界各國之地權制度有土地私有制與土地國有制之分。土地私有制容易發生市場失靈，造成土地投機壟斷之流弊。土地國有制容易發生政府失靈，造成土地無效率使用之流弊。

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「大法官解釋」走入歷史，憲法法庭正式上路

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各位同學好，今日專欄說明有關以往我們高普考需要準備的大法官釋字，以後將改採「憲法法庭」審理案件，釋憲結果將變成「判決」（即「OOO年度憲O字第OOO號判決（裁定）」）而非以往的「解釋案」。

• 一、意義「憲法訴訟法」於2018年12月18日立法通過，於今年(111年)1月4日施行。新制由15位大法官組成「憲法法庭」，取代原有的「大法官會議」，審理程序將全面司法化、裁判化及法庭化，以嚴謹的訴訟程序與法院性質的運作模式，審理憲法訴訟案件，亦即現行司法院大法官以會議方式解釋憲法的制度，將走入歷史。憲法訴訟新制的目的，是要完善我國的憲法審查制度，大法官憲法審查客體從原本的法律、命令，藉由新制，擴及於法院確定終局裁判，期盼帶給人民更完整優質、無缺漏的基本權保障。

• 二、特色(一)大法官審理案件全面司法化、裁判化及法庭化(二)憲法審查案件表決門檻降低(三)建立裁判憲法審查制度(四)憲法法庭言詞辯論採強制代理(五)新舊法過渡時期妥適兼顧當事人權益之保護(六)憲法法庭書狀規格化(七)E化服務使聲請憲法法庭裁判更便捷(八)憲法法庭依法主動公開受理案件之聲請書及答辯書(九)建立閱卷制度(十)引進法庭之友制度促進案件之多元思辨(十一)主筆大法官顯名並公開大法官同意與不同意主文之立場

針對第三點裁判審查制度，依其立法說明如下：按憲法是國家的根本大法，具有保障人民基本權利功能的最高效力，所有國家權力的行使，皆不應違背憲法的規定，更應致力於保障人民在憲法上的基本權利。當國家權力的行使（例如法律、命令）有違反憲法的疑慮時，憲法審查相關制度就應該裁決這些國家權力行使是否合憲，守護人民的基本權利，免於國家權力的恣意侵害。而這些可能侵害人民憲法上權利的國家權力，不僅包括立法權與行政權，也包括司法權。

在原本的確定終局裁判適用之法規範審查制度下，大法官只進行抽象法規範審查，不具體裁判憲法爭議，僅能抽象闡述法律的內涵為何、是不是符合憲法的意旨，而不能將這些闡述直接應用在個案中的具體事實。亦即，以往大法官職司的憲法審查並無法處理各法院裁判在解釋法律及適用法律時，誤認或忽略了基本權利重要意義，或是違反了通常情況下所理解的憲法價值等等司法權行使有違憲疑慮的情形。因此，配合憲法訴訟法引進裁判憲法審查制度，將法規範及該確定終局裁判二者，納入人民得聲請憲法審查之客體，俱屬憲法法庭所得審理之案件類型。

其重要規定為憲法訴訟法第59條：「人民就其依法定程序用盡審級救濟之案件，對於受不利確定終局裁判所適用之法規範或該裁判，認有牴觸憲法者，得聲請憲法法庭為宣告違憲之判決。」亦即人民可個案聲請釋憲，而其效果依第62條，「憲法法庭認人民之聲請有理由者，應於判決主文宣告該確定終局裁判違憲，並廢棄之，發回管轄法院；如認該確定終局裁判所適用之法規範違憲，並為法規範違憲之宣告。」

參考資料：司法院新聞稿，110-12-21，憲法訴訟法111年1月4日正式施行 完善我國憲法審查制度新聞稿，https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1887-557673-64ed6-1.html。

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土地悲劇（上）

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土地悲劇有二種，一為共用地悲劇（The Tragedy of the Commons）。另一為反共用地悲劇（The Tragedy of the Anticommons）。前者造成土地資源過度利用，甚至枯竭；後者造成土地資源低度利用，甚至荒廢。

• (一) 共用地悲劇有一片草原，附近居住一群牧羊人，牧羊人都會將自己的羊群趕到草原吃草。因為大家都可以免費使用草原，因此每一牧羊人基於本身利益，儘可能讓自己的羊隻愈多愈好，且吃得愈飽愈好。人同此心，心同此理。最後，草原因過度使用，終至枯竭。此即草原的悲劇（共用地悲劇，亦稱為草原的悲劇）。 另外，天空的產權未界定清楚，工廠任意排放廢氣，造成空氣污染。海洋的產權未界定清楚，漁民過度捕撈，造成漁場枯竭。地下水的產權未界定清楚，養殖業超抽地下水，造成地層下陷。以上皆是共用地悲劇的實例。 免費之共用土地（即財產權未界定清楚），如果自己不儘量使用，別人卻儘量使用，則自己反而吃虧。最後，大家都儘量使用。因此，個人之自利行為，造成集體不理性之悲劇。

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五大打炒房之措施

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各位同學好

今日專欄彙整有關內政部110年12月9日針對房市多頭，決議再修《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，祭出五大打炒房之措施：

屬今年土地法規、土地政策之重要考題，一定要準備起來～

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

資料來源：內政部，https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=255143

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