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Real Estate

盜賣東區名人巷之地政事務所損害賠償案

內文

今日說明有關登記錯誤之地政機關損害賠償，以「盜賣東區名人巷」案為例 首先，請先參考以下新聞，可看出判決有重大轉變，從2019年不賠至2022年又改為要賠。本案從95年提起訴訟至今已16年…

※2022年最新：賠4千多萬（時效未消滅）

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東區名人巷4.5億土地被盜賣 驚人手法曝光！前大法官家族獲國賠4970萬

※2019年：不用賠（時效消滅）

東區名人巷遭盜賣！地主子女逾時求償 6.5億國賠飛了

一、案情介紹

• (一) 繼承事實發生 甲於民國80年2月22日歿，共有乙、丙、丁、戊、己、庚六位繼承人，甲所遺A地（系爭土地）已於81年3月15日申報遺產稅並繳清，惟尚未辦理繼承登記。

• (二) 偽造資料 直到92年10月3日某自稱乙之不知名第三人K持偽造之乙身分證，向某市戶政事務所請領乙戶口名簿、甲之全戶及除戶戶籍謄本後，將領得之戶籍謄本予以變造，並辦理印鑑登記及申領印鑑證明。

• (三) 登記不實（虛偽） 92年10月14日，該第三人K再冒乙之名義，持上述偽造之乙身分證、變造之戶籍謄本、乙新戶籍謄本、印鑑證明、系爭同意移轉證明書、（乙為唯一繼承人）不實繼承系統表、（謊稱所有權狀遺失）切結書等件，向疏於審查之地政事務所申請辦妥由乙單獨繼承系爭土地之繼承登記。

• (四) 移轉給第三人（損害發生） 獲發給A系爭土地之新所有權狀後，該第三人K即於92年10月間，將該地移轉登記與第三人，後再輾轉移轉登記給其他人，致難以回復原狀。

• (五) 取得該繼承資料 乙、丙於92年11月、93年3月曾取得系爭繼承登記相關資料，知悉系爭土地遭盜賣而受有損害。（但並不全然瞭解錯誤登記之過程及相關權益）

• (六) 知悉錯誤之繼承登記及賠償請求權 94年9月間乙、丙等六人始全部知悉被上訴人錯誤為系爭繼承登記，並被告知可以向地政事務所等機關請求賠償。

• (七) 向地政事務所提起損害賠償之訴 乙、丙等人於95年4月25日共同向地政事務所提起損害賠償之訴。

二、爭點

• (一) 系爭繼承登記錯誤，是否可歸責於地政事務所之事由所致？

• (二) 乙、丙等六人之損害賠償請求權是否已罹於2年時效？

• (三) 倘地政事務所應負賠償責任，乙、丙、丁得請求之金額？

三、地政事務所主張

乙、丙等繼承人於92年11月至93年3月9日均已知悉系爭土地遭移轉，即已知悉損害。乙、丙等人以土地法第68條第1項規定為請求權基礎，於知悉受有損害同時即知悉賠償機關，其等損害賠償請求權消滅時效應自93年3月9日起算，乙、丙等人於95年4月25日起訴時，其請求權均已罹於時效。

縱認請求權未罹於時效，地政事務所受理系爭土地之繼承登記時，正值戶政資料電子化之際，戶籍謄本上總頁數空白乃正常現象，地政事務所准予辦理系爭繼承登記，無故意或過失。乙於92年11月知悉系爭繼承登記有冒名情形，即可向當時登記名義人或轉得人請求回復原狀，就損害之發生，與有過失，應免除全部賠償金額。

四、判決重點摘錄

臺灣高等法院109年度 重上國更五字第2號判決

日期：民國111年06月07日

  1. 法源依據

按土地法第68條第1項規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限」，係就職司不動產登記事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任之規定，屬國家賠償法之特別規定，故人民因不動產登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政機關應否負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定定之，不適用國家賠償法第2條之規定。

  1. 無過失責任（應舉證可歸責於受害人）

按地政主管機關為加強防範偽造變造權利書狀、身分證明、印鑑證明及其他有關文件不法申請土地登記，以確保土地登記之安全，特訂定加強防範偽造土地登記證明文件注意事項（下稱注意事項）及臺灣省各地政機關加強地籍資料及權狀管理防範措施（下稱防範措施）規定「登記機關應注意審查其原因證明文件，必要時應調閱原案或登記簿或向權利利害關係人、原文件核發機關查證。於公告原權利書狀作廢時，應以登記名義人之申請案載住所、登記簿登記住所併同通知」、「登記機關辦理公告時應同時以雙掛號通知登記名義人，如同時辦理住址變更登記者，應按新舊地址寄送，所寄之通知不克送達時，應進一步加以研判」。是地政機關於辦理登記案件時，對於未能繳付原權利書狀申請繼承登記或同時辦理住址變更之案件，不得僅因申請人提出土地登記規則第67條第1款之切結書，即認地政機關無須依上開注意事項或防範措施為審查。查第三人K偽以乙名義辦理系爭繼承登記時，同時申請住址逕為變更及切結所有權狀遺失，核屬未能繳付原權利書狀且同時辦理住址變更之登記案件，依上說明，地政事務所應按新舊地址寄送通知，以為調查確認，卻疏未為之，即為錯誤之系爭繼承登記，執行職務自有過失。況土地法第68條乃國家賠償法之特別規定，不以國家賠償法第2條所定公務員有故意或過失為必要。

其中，第三人K以偽造之乙相關資料辦理繼承登記，自難認上訴人就上開錯誤之系爭繼承登記，有何過失行為可言，以及難認就損害之發生有可歸責於乙。此外，地政事務所亦未就有何可歸責受害人之事由，致為錯誤之系爭繼承登記，舉證以實其說。

  1. 消滅時效之認定

• (1) 適用時效期間規定 按土地法第68條第1項前段之損害賠償責任，核係國家賠償法之特別規定，惟土地法就該損害賠償請求權，既未規定其消滅時效期間，應適用國家賠償法第8條第1項規定，即其損害賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅。

• (2) 起算日認定 上開規定之2年時效，所謂知有損害時起，參酌同法施行細則第3條之1之規定，係指知有損害之事實及國家賠償責任之原因事實，乃以主觀判斷為基準，故因土地登記錯誤、遺漏或虛偽而請求國家賠償時，人民不僅必須知悉其受有損害，更須知悉其所受損害係肇因於公務員違法行使公權力，方得開始起算其損害賠償請求權之2年消滅時效（最高法院106年度台上字第1740號判決意旨參照）。

又公同共有之債權之行使須全體公同共有人共同為之，必公同共有人全體均知悉受有損害之事實及損害肇因於地政機關所為土地登記錯誤遺漏或虛偽，始得起算消滅時效期間。

乙、丙於92年11月、93年3月曾取得系爭繼承登記相關資料，僅足認其等知悉系爭土地遭盜賣而受有損害乙節，難謂其等同時知悉地政事務所有前揭過失執行職務致為錯誤之系爭繼承登記，遑論丁、戊、己、庚均未直接取得系爭繼承登記相關資料。

此處就是原本說消滅時效不賠，而這次判決說要賠的關鍵，也就是法官認為時效起算除了知悉錯誤以外，還須知悉受有損害且由公務員違法造成的，因為這樣才能算真正知悉有損害賠償請求權，以起算時效。

  1. 損害賠償之範圍

因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，由該地政機關負損害賠償之範圍，以不得超過受損害時之價值為限，不包括受害人依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，原可得預期之利益之喪失（消極損害）在內。

系爭土地於92年10月間遭到盜賣時，有土地買賣契約在卷可稽，堪認系爭土地於上訴人受損害時之價值為4,970萬3,548元。以及自起訴狀繕本送達翌日即95年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

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停滯性通貨膨脹

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• (一) 停滯性通貨膨脹之意義：

停滯性通膨，指高失業率與高物價上漲率同時發生。一般而言，經濟繁榮會發生高物價上漲率（即通貨膨脹），經濟蕭條會發生高失業率（即成長停滯），二者不會同時發生。實際卻不然，日本近十年來深陷停滯性通膨之困境，即是著例。

• (二) 停滯性通貨膨脹之成因：

最近，世界經濟可能發生停滯性通膨。其成因如下：

  1. 疫情：新冠疫情肆虐，一方面染疫而居家隔離，生產力下降，產品供給減少，物價上漲。另一方面，眾多店家生意大受影響，大量裁員及資遣員工，失業率上升。

  2. 斷鏈：美中貿易戰，全球生產鏈斷鏈，保護主義抬頭，生產成本增加，物價上漲。

  3. 戰爭：烏俄戰爭爆發，烏國糧食輸出減少，物價上漲。更甚者，俄國以能源、糧食為手段，迫使能源及糧食價格大漲，造成通貨膨脹。

  4. 清零：最近，中國對疫情實施「動態清零」政策，上海、北京等受封城影響，生意如跳水式衰退，造成全球經濟衰退。

  5. 升息：各國為了抑制通貨膨脹，紛紛採取升息措施。在通貨膨脹無法壓抑下，升息又過猛，將使經濟硬著陸，而呈現通貨膨脹與經濟衰退共存現象。

我國以貿易立國，世界經濟必將衝擊我國經濟，因此我國應慎防輸入性通膨及經濟衰退。

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成長管理之意義、原則與內容

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各位同學好

今日專欄為各位整理有關成長管理之意義、原則、內容：

• 一、意義

為確保國家永續發展、提升環境品質、促進經濟發展及維護社會公義之目標，考量自然環境容受力，公共設施服務水準與財務成本、使用權利義務及損益公平性之均衡，規範城鄉發展之總量及型態，並訂定未來發展地區之適當區位及時程，以促進國土有效利用之使用管理政策及作法。（國土計畫法第3條）

因此，成長管理不是反對成長，而是在適當的時機引導土地開發至適當的區位，進行適量的開發，以便最後能提昇生活品質，促進經濟發展，並保護重要環境資源。

• 二、規劃原則

• (一) 規劃執行一致性：為使成長管理之執行在各級政府相關單位及各層級計畫間能協調配合，以追求更高的執行成效，並減少衝突及避免規劃與管制間之脫節，故有一致性之要求。

• (二) 公共設施同時性：為確保新開發地區能於開發完成後，提供必需充足之公共設施，以應居民日常生活之需，並避免不當之土地開發影響生活品質與地方財政，故有同時性之要求。

• (三) 都市發展緊密性：為避免都市之蛙躍式發展，破壞都市景觀，以確保土地使用與開發行為之連續性、緊密性，提昇土地使用之效率，並減少公共設施投資之浪費，故有緊密性之要求。

• (四) 環境資源永續性：為尊重自然，關懷生態，避免開發行為破壞環境資源，以確保重要農業、林地、溼地、海岸、開放空間、人文、歷史資源之永續利用，進而提昇生活環境品質，故有永續性之要求。

• (五) 區域發展均衡性：為確定各行政地區成長機會之均衡與合理分布，考量各地區之特性與資源條件，提供適當公共設施，規劃充足之工商發展區位，以創造工作機會與經濟前景，故有均衡性之要求。

• (六) 經濟環保平衡性：為避免強調環境保護而減損經濟發展機會，在考量環境生態系統之特性與區位下，確定經濟發展所需之土地面積與區位，以滿足經濟活動之需求，故有平衡性之要求。

• (七) 住宅價格穩定性：為避免成長管理之實施影響土地供給，造成房價上漲，產生排他效果，以增加平價住宅之數量，提供開發誘因與租金補貼方式，增加低收入戶購屋機會，故有穩定性之要求。

• (八) 民眾參與公開性：為增進民眾對政策的認同感，免除政策執行之抗拒，提高執行成效，透過民眾對政策內容的瞭解與意見表達，使得計畫內容更具正當性與客觀性，故有公開性之要求。

• 三、成長管理策略或計畫之內容

• (一) 全國國土計畫成長管理策略

  1. 城鄉發展總量及型態。

  2. 未來發展地區。

  3. 發展優先順序。

• (二) 直轄市、縣（市）成長管理計畫內容，應視其需要包含下列事項：

  1. 直轄市、縣（市）城鄉發展總量及型態。

  2. 未來發展地區。

  3. 發展優先順序。

  4. 其他相關事項。

參考資料：賴宗裕，都市土地使用計畫課程講義。

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袋地與裡地

內文

• (一) 袋地之意義：

袋地，指不直接臨路之土地。如圖1所示，A地為袋地。民法第787條至789條有關袋地通行權之規定，是為著例。

[圖片1]

圖1 袋地

• (二) 裡地之意義：

裡地，指我國繁榮街道路線價區段，以裡袋（距離臨街線18公尺）劃分為臨街地與裡地，如圖2所示。臨街地採路線價估價法，裡地採區段價法。

[圖片2]

圖2 裡地

• (三) 兩者比較：

  1. 袋地，係地界實際狀況。裡地，係因估價而設。

  2. 袋地，乃實際地界不直接臨路。裡地，乃實際地界直接臨路，但為了估價，人為劃出裡地線，在裡地線以外之土地皆為裡地。

  3. 袋地，凡不直接臨路皆屬之，而不問距離道路多遠。裡地，須距離道路18公尺以上之土地始屬之；但18公尺以下之土地，非屬裡地。

  4. 袋地，適用民法有關袋地通行權之規定。裡地，不適用民法有關袋地通行權之規定。

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土地登記線上聲明之作業

內文

• 一、意義

聲明人藉由線上聲明登錄以表明不動產處分真意，可作為免當事人親自到場措施。因此，採用線上聲明措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，即可不必再親自到地政事務所核對身分或至戶政事務所申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。

• 二、作業步驟

• (一) 聲明登錄

所有權人若為自然人，可使用「自然人憑證」登入系統辦理；若為公司法人，可使用「工商憑證」登入系統辦理。

聲明事項：

  1. 不動產標的

  2. 辦理事項（登記原因）

  3. 取得權利人

  4. 委託代理人

  5. 聲明期限

• (二) 聲明驗證

提供專業代理人(地政士或律師)輸入聲明人提供的聲明序號，以電子簽章方式完成聲明驗證，系統並可產製經代理人驗證完成之線上聲明登錄表，以利登記案件附案或留存。

• (三) 申請登記

完成線上聲明登錄及驗證後，登記案件送件請於申請書載明聲明序號或將登錄表附案，併同其他應附文件由代理人向登記機關送件申請登記。

搭配全程網路申請方式，甚至可不用至地政事務所送件。

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圖1：聲明人與登記義務人資料參考圖示（自然人）

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圖2：聲明事項參考圖示

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土地法第73條之1修正前後對照

內文

土地法第73條之1修正案於民國111年5月31日立法院三讀通過，等待總統公布。

• (一) 修正前條文：

  1. 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

  2. 前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

  3. 依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

  4. 標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。

  5. 第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

• (二) 修正後條文：

  1. 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

  2. 前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

  3. 依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

  4. 標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。

  5. 第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

• (三) 比較：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

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重測面積短少之損害賠償

內文

各位同學好

今日專欄針對重測結果發現面積短少，是否得請求損害賠償之議題進行討論。以下參考地政研究所之相關考題來進行說明。

某地區發生洪災，因泛濫嚴重，災後重新辦理地籍測量。A地在實施測量時，其界點經土地所有權人甲及鄰地所有權人指界，確定界址無誤，測量人員乙即據此界址實施測量。該管地政事務所依照乙之測量成果重製地籍原圖並辦理A地之標示變更登記，惟甲發現重測後A地面積比起重測前短少5平方公尺。問： (一)經甲主張異議並中請複丈，其結果與重測相符。請先說明何謂登記之公信力及公信力保護之標的，並分析甲得否主張登記之公信力，故地政事務所不得訂正該面積值？ (二)因A地面積變小，導致其市價降低，甲得否向地政事務所請求損害賠償還是損失補償？又其所依法理依據為何？

（110年政大地政研究所考題）

擬答：

• (一) 甲不得就面積主張受登記公信力保護，地政事務所得訂正該面積值

  1. 登記公信力之意義按土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。因此，為確保交易安全，依民法第759條之1第2項，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

  2. 公信力保護之標的 首先，土地登記具公信力之要件如下： (1)須原登記有不真實之情事。 (2)需登記名義人與第三人間具有效之法律行為。（直接當事人間無公信力適用）（繼承無適用、贈與有爭議） (3)第三人取得權利須為善意。 (4)限於權利相關之登記事項：如所有權、限制物權、擔保物權。而純粹事實相關之登記事項則非公信力保護對象。如土地面積、地價、使用編定等。 (5)效力發生時期，已完成法定登記程序，計入登記簿為準，即善意第三人登記完畢時。 因此，土地登記公信力保護之標的為權利相關之登記事項，本題有關標示部之土地面積，並非公信力保護標的。

  3. 綜合上述，土地登記公信力係為保護善意第三人取得登記不實之不動產權利，以維護交易安全，但針對非權利相關事項，則與權利變動之交易安全無關而不受保護，故甲不得就面積主張受登記公信力保護，地政事務所得訂正該面積。

• (二) 甲得否向地政事務所請求損害賠償需視是否有測量錯誤、遺漏或虛偽

  1. 損失補償與損害賠償之界定 (1)行政法上的「損失補償」：指行政機關基於公益目的，合法實施公權力，致人民之生命、身體或財產遭受損失，而由國家予以適當補償之制度。 (2) 國家責任之「損害賠償」：則係公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。 根據上述概念，損失補償之給予通常為國家合法行為，至於違法行為（故意或過失所致）則以國家損害賠償處理。爰此，測量因故意或過失導致結果有誤，造成民眾之侵害，應屬請求「損害賠償」之範疇。

  2. 請求損害賠償之法理依據 根據土地法第68條第1項，「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」其中，所謂「登記錯誤」雖依土地登記規則第13條定義為登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符，但該規定應屬例示規定，尚包括其他原因而發生登記錯誤者，亦即包含測量錯誤。 再者，地籍測量與土地登記具連結關係，須先辦理地籍測量方得辦理土地登記，故地籍測量屬土地登記之必要前置行為，以致不論哪個環節出錯，對於最後所造成損害結果並無不同。尤其，土地登記損害賠償之目的，在於保障民眾權益，確保土地登記之公信力，進而維護交易安全，故土地法第68條及土地登記規則第13條應作廣義解釋，亦即包含測量錯誤所延伸導致的登記面積錯誤。

  3. 甲向地政事務所請求損害賠償仍需視是否有測量錯誤、遺漏或虛偽 根據上述土地法第68條請求地政事務所損害賠償之規定，A地面積短少，需視測量是否有錯誤遺漏或虛偽，或測量人員是否有故意、過失之不法行為所致，以及確認是否有損害發生。 根據土地法第46條之1、地籍測量實施規則第184條，「已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量」。本題所述土地重測係依據甲及鄰地所有權人指界施測，並經異議複丈後，其結果與重測相符，如該程序皆合於土地法、及地籍測量實施規則等規定，即難謂乙及地政事務所就A地執行重測及登記，於執行職務行使公權力有何故意或過失之不法行為，或因故意或過失致登記錯誤、遺漏、虛偽之情事。 倘若經證實測量人員乙於重測時有故意或過失致地政事務所之登記錯誤、遺漏、虛偽之情事，例如原圖整理疏失、面積計算錯誤等導致土地面積短少，則甲得依據前述說明主張土地法第68條請求地政事務所損害賠償。惟尚需證實因重測錯誤而「受有損害」，例如當時取得所溢付之價款等，據此請求損害賠償。

參考文獻

  1. 李建良，1999，「行政法上損失補償制度之基本體系」，『東吳法律學報』，第11卷，第2期，第33-101頁。

  2. 陳立夫，2009年，「土地登記之損害賠償」，『月旦法學教室』，第75期，第26-27頁。

  3. 范文清，2016，「地籍重測後土地面積縮減之國家賠償責任」，『月旦法學雜誌』，第255期，第118-132頁。

4. 臺灣高等法院，臺中分院，109年度，上國字第6號判決。

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農地保護

內文

試述最近全球性糧荒形成之原因？據此，保護農地之理由為何？

【解答】

• (一) 最近全球性糧荒之形成原因：

  1. 疫情：新冠疫情肆虐，封城、封港不斷發生，勞動力短缺，糧食生產減少。

  2. 戰爭：烏俄戰爭開打，造成烏克蘭糧食供給減少（烏克蘭為歐洲之穀倉）；加上全球供應鏈中斷及航運成本上升，糧食價格漲幅驚人。

  3. 氣候：全球溫室效應，極端氣候頻仍，旱災水災交替發生，造成農業產量減少。

  4. 恐慌：烏俄戰爭開打以來，部分國家為確保國內糧食供應，陸續採取限制糧食出口，糧食保護主義盛行。

• (二) 保護農地之理由：

  1. 糧食安全之重要性：一般咸認石油為戰略性物質，然糧食比石油更重要。一個國家可以沒有石油，但不能沒有糧食。尤其發生戰爭、疫情，糧食更顯重要性。為確保糧食，故必須保護農地。

  2. 農地之多功能性：農地不但可以生產糧食，也可以涵養水源、調節氣候、保護生態等功能。由此可知，農地可以產生有形與無形之利益。

  3. 農地之外部利益性：農地生產，除農民本身之內部利益外，亦對社會產生外部利益。基於外部利益內部化，應補貼農民，並保護農地。

4. 農地變更之不可逆性：農地變更為建地，非常容易，變更成本低。然，農地一旦變更為建地，就不容易再變回農地，農地變更具有不可逆性。

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釋字813 歷史建築登錄應給予補償

內文

最後1號釋憲案：釋字813有關歷史建築定著土地之特別犧牲補償

此釋憲案與我們地政考科有關部分為特別犧牲概念，同學應予注意，記得配合釋字400、440、709、732號等特別犧牲概念！

至於「歷史建築」在一些土地相關法規都有出現，例如都市計畫法之容積移轉、土地徵收條例、都市更新條例、都市更新建築容積獎勵辦法等，故有相關考點。

• (一) 解釋文：

文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項關於歷史建築登錄部分規定，於歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，未以取得土地所有人同意為要件，尚難即認與憲法第15條保障人民財產權之意旨有違。

惟上開情形之土地所有人，如因定著於其土地上之建造物及附屬設施，被登錄為歷史建築，致其就該土地原得行使之使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍之損失，而形成個人之特別犧牲，國家應予相當補償。文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項規定，構成對上開情形之土地所有人之特別犧牲者，同法第99條第2項及第100條第1項規定，未以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當之補償，於此範圍內，不符憲法第15條保障人民財產權之意旨。有關機關應自本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨，修正文化資產保存法妥為規定。

• (二) 理由書摘錄重點：

  1. 保障財產權意旨：憲法第15條規定人民財產權應予保障，旨在確保個人依財產之存續狀態，行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴（本院釋字第400號、第709號及第732號解釋參照）。

  2. 財產權保障範圍及特別犧牲應予補償概念：憲法上財產權保障之範圍，不限於人民對財產之所有權遭國家剝奪之情形。國家雖未剝奪人民之土地所有權，但限制其使用、收益或處分已逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家亦應予土地所有人相當之補償，始符合憲法保障人民財產權之意旨。

3. 減稅並不當然屬於補償：文資法第99條第2項規定，僅就歷史建築所定著之土地得在百分之五十範圍內減徵地價稅；另同法第100條第1項則規定就因繼承而移轉者有免徵遺產稅之優惠。然此等規定，或屬量能課稅原則之具體呈現，或縱具稅捐優惠之性質，均難謂係相當之補償。

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平民住宅之意涵

內文

房屋稅條例第15條第2項第1款規定，政府平價配售之平民住宅房屋稅減半徵收，旨在對於低收入人民（貧民）之住宅，給予租稅優惠，以減輕其負擔，此觀立法院審查報告之有關說明即可瞭然。此所謂平民住宅，既以政府平價配售予低收入人民（貧民）者為限，自不包括雖由政府出售而非平價配售之住宅在內。財政部為免適用此項減稅法律，發生疑義，乃依據上述立法原意，參酌當時社會經濟狀況，於中華民國64年10月27日，以台財稅字第37639號函示：「平價配售之平民住宅必須符合下列要件：一、配售住宅每戶建坪不得超過十二坪。二、合乎政府訂定配住人身分標準配售予平民而非標售者。三、平價住宅之售價不大於興建成本，其貸款興建之利息部分，由政府負擔者。」以說明此種平民住宅之涵義，作為認定事實之準則，既未逾越上開法律規定，與憲法尚無牴觸。至此種平民住宅之認定標準，因社會經濟狀況之演變，自應隨時為合理之調整。事實上財政部其後對於特定情形之住宅（如為配合拆除違章建築，而配售與拆除戶之整建住宅等），亦已先後另訂認定標準，併予敍明（司法院釋字第267號解釋理由書）。

附帶說明，平民住宅有別於國民住宅、合宜住宅及社會住宅等。換言之，國民住宅、合宜住宅及社會住宅之房屋稅不得減半徵收。

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