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Real Estate

外部效果

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外部效果分為外部成本（亦稱外部不經濟）與外部利益（亦稱外部經濟）二種。

• (一) 外部成本

  1. 意義：土地開發或土地利用時，有一部分成本由開發者自己負擔，稱為私人成本或內部成本；另有一部分成本不由開發者自己負擔，而由社會整體負擔，稱為外部成本。

  2. 私人決策與社會決策不一致：外部成本造成私人決策與社會決策不一致，導致市場失靈之結果。如圖(一)所示，D表示土地開發利益曲線，S表示土地開發之私人成本曲線。由D與S之交點，決定私人土地開發之開發成本P0與開發數量Q0。如果私人土地開發存在外部成本[圖片1]，S’表示土地開發之社會成本（私人成本 + 外部成本 = 社會成本），則由D與S’之交點，決定社會土地開發之開發成本P1與開發數量Q1。由此可知，如果未加入外部成本，開發者將以偏低之開發成本開發過多之土地數量。

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圖(一) 外部成本

  1. 外部成本內部化：政府對外部成本予以課稅，使外部成本由開發者負擔，則開發者開發土地之數量將由Q0減少至Q1。

  2. 舉例：私人開發山坡地，除開發者自己負擔之開發成本（私人成本）外，亦造成土石流潛在風險增加（外部成本）。如果政府將外部成本予以內部化（如課徵開發影響費），將使山坡地開發數量減少。

• (二) 外部利益

  1. 意義：土地開發或土地利用時，有一部分利益由開發者自己享受，稱為私人利益或內部利益；另有一部分利益不由開發者自己享受，而由社會整體享受，稱為外部利益。

  2. 私人決策與社會決策不一致：外部利益造成私人決策與社會決策不一致，導致市場失靈之結果。如圖(二)所示，S表示土地開發成本曲線，D表示土地開發私人利益曲線。由D與S之交點，決定私人土地開發之開發利益P0與開發數量Q0。如果私人土地開發存在外部利益[圖片3]，D’表示土地開發之社會利益（私人利益 + 外部利益 = 社會利益），則由D’與S之交點，決定社會土地開發之開發利益P2與開發數量Q2。由此可知，如果未加入外部利益，開發者將以偏低之開發利益開發過少之土地數量。

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圖(二) 外部利益

  1. 外部利益內部化：政府對外部利益予以補貼，使外部利益由開發者享受，則開發者開發土地之數量將由Q0增加至Q2。

  2. 舉例：私人辦理都市更新，除開發者自己享受之開發利益（私人利益）外，亦造成都市機能復甦（外部利益）。如果政府將外部利益予以內部化（如租稅減免、容積獎勵等），將使都市更新數量增加。

• (三) 結論

  1. 外部成本造成私人成本與社會成本之分離，外部利益造成私人利益與社會利益之分離。

  2. 庇古（Pigou）主張，政府應對外部成本課徵租稅（此種租稅，稱為庇古租稅），對外部利益給予補貼（此種補貼，稱為庇古補貼）。其目的在使外部效果內部化，促使私人成本與社會成本一致、私人利益與社會利益一致，以解決市場失靈問題。

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公同共有繼承之分割方法：103年度重簡字第544號民事判決

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• 一、案例

甲於民國66年過世，其名下不動產由其繼承人辦理繼承登記，並分割遺產完畢，其中甲之配偶乙繼承登記為分別共有5分之1，該分別共有之5分之1即為本件系爭分割之標的，嗣乙於69年死亡，其繼承人有A、B、C、D、E共5人，依繼承關係為公同共有，每人潛在部分之比例應為5分之1，而A復於79年過世，A就被繼承人乙之公同共有部分即由其繼承人F、G、H、I、J等5人與B、C、D、E公同共有。而後遲至102年始辦妥公同共有之繼承登記。B是否得訴請裁判分割？如何分割？

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• 二、說明

• (一) 即使完成公同共有繼承登記仍屬得隨時請求分割之遺產

雖已完成公同共有登記，但該原屬乙的1/5之應有部分仍為遺產，故按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民1151）；繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限（民1164）。因此，在遺產並無不能分割之情形，亦無不分割之約定，B得以請求遺產分割。

• (二) 公同共有繼承關係因遺產分割而終止

由於公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物（民829），故請求遺產分割實際同時就公同關係予以終止，即民830規定公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。

• (三) 公同共有物分割方法

公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定（民830 II）。亦即共有人就共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

至於選擇哪一種分割分配方法，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年台上字第600號裁判要旨參照）。

綜上所述，在分割遺產前，對於遺產全部為公同共有，因上開遺產並無不能分割之情形，亦無不分割之約定，故如上開遺產不能協議分割，則B以遺產分割為由終止公同共有關係，請求分割乙之遺產，自屬有據。

至於分割分配方法，由於系爭房地之共有人眾多，部分共有人應有部分極少，若採原物分割之方式，勢必造成細分而導致經濟價值大幅減損，造成經濟上之不利益，因此若以變賣系爭遺產，以價金分配於兩造之分割方法，係為妥適公允之分割方法，並能徹底解決公同共有關係及杜絕兩造爭議，是本件就系爭遺產宜採變價方式，再按各公同共有人之應繼分比例分配，對於全體公同共有人最為有利。

參考來源：臺灣新北地方法院103年度重簡字第544號民事判決、88年度台上字第600號

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共用地悲劇與反共用地悲劇

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• (一) 共用地悲劇

  1. 意義：財產權未界定清楚，眾人均可免費使用，每個人都盡可能採伐，最後導致土地資源被過度使用，終至枯竭。

  2. 原因： (1)共有共用：財產權屬誰，未清楚界定，每個人為了本身利益盡可能使用，將導致土地資源過度使用。如果財產權屬誰，界定清楚，財產所有人為了本身利益經濟、合理、適當、有效使用，將導致土地資源永續利用。 (2)免費使用：當每個人使用土地資源時，不必付出成本，則每個人為了本身利益盡可能使用，將導致土地資源過度使用。當每個人使用土地資源時，必須付出成本，則每個人為了本身利益經濟、合理、適當、有效使用，將導致土地資源永續利用。

  3. 舉例： (1)環境污染：環境財產權未界定清楚，工廠任意排放廢氣及廢水，超過環境負荷能力，造成環境污染。 (2)海洋魚獲枯竭：海洋財產權未界定清楚，漁民任意濫捕，造成漁獲量減少，終至枯竭。如果海洋合理捕撈，魚類生生不息，魚獲量源源不絕。 (3)超抽地下水：地下水屬於國有，但政府一直未管制，養殖業超抽地下水，造成地層下陷。以前，台北市政府未管制地下水抽取，造成台北盆地下沉；現今，台北市政府管制地下水抽取，台北盆地就不再下沉。

• (二) 反共用地悲劇

  1. 意義：財產權不完整，每一財產權所有人均有權阻止他人使用，最後導致土地資源被低度使用，甚至荒廢。

  2. 原因： (1)產權細分：財產權由許多人擁有，如果想使用該財產，須經眾多財產所有人同意，由於人多口雜，難以整合成功，最後只能任其荒廢。 (2)權利割裂：完整財產權包括管理權、用益權、處分權及排他權等。財產所有人無完整財產權，將造成土地資源配置無效率。

  3. 舉例： (1)共有土地：共有土地之產權細分，共有人數愈多，土地資源愈難有效整合利用。公同共有比分別共有，易發生反共用地悲劇；分別共有人數較多者比分別共有人數較少者，易發生反共用地悲劇。土地法第34條之1之立法意旨在促進共有土地利用（土地法第34條之1第1項）及減少共有人數（土地法第34條之1第4項），道理在此。 (2)土地與建物所有權分離：土地與建物所有權分屬不同所有權人，權利割裂，土地難以有效利用。土地法第104條之立法意旨在使建物與其基地所有權合一，道理在此。 (3)區分所有建物：區分所有建物，指一幢建築物內存在很多棟建物。任一區分所有權人，就一幢建築物而言，財產權不完整；就一棟建物而言，財產權完整。當一幢建築物老舊時，須經全體區分所有權人同意，始得拆除重建，將造成都市更新的困難。因此，都市更新條例採多數決，以突破區分所有建物整合不易問題。

• (三) 結論

  1. 共用地悲劇與反共用地悲劇皆是財產權問題。

  2. 財產權界定不清楚，造成共用地悲劇。財產權不完整，造成反共用地悲劇。

  3. 共用地悲劇，導致土地資源之過度利用。反共用地悲劇，導致土地資源之低度利用。

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主張逾期未辦繼承登記之優先購買權要件

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首先，根據土地法第73條之1規定：

• (一) 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

• (二) 列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

• (三) 依規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

因此，其主張優先購買權要件如下：

  1. 主體：繼承人、合法使用人或其他共有人

  2. 使用：必須於該未辦繼承土地上使用（學者就其立法意旨，主張應以有居住事實之現使用人為限）

  3. 範圍：使用範圍（如標售應有部分，則得優先購買權範圍為該使用範圍占整筆土地之比例）

  4. 順序：繼承人→合法使用人→其他共有人

  5. 期限：決標後三十日內表示

  6. 競合：本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權。（未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點）

參考來源：陳立夫，2023，土地法裁判精選－逾期未辦繼承登記不動產標售時之優先購買權，月旦法學雜誌，第332期，第223-235頁

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

市場失靈與政府失靈

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• (一) 市場失靈

  1. 意義：土地市場運行中，無法藉由市場機制與價格機能，解決問題的地方。茲說明市場運行與市場失靈之關係： (1)無市場失靈現象：一般財貨（如蘋果、電視機等）市場，如圖(一)所示，一般財貨之需求曲線D0與一般財貨之供給曲線S0，二者交點決定一般財貨價格P0。今，因所得提高，對一般財貨之需求增加，需求曲線由D0右上移至 ，價格由P0上漲至 。供給者發現價格上漲，有利可圖，因而增加一般財貨生產及進口，致供給曲線由S0右下移至 ，價格再由 下跌至P0水準。由此可知，市場機制與價格機能有效運作，價格回復至原來水準，無市場失靈現象。

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圖(一) 一般財貨之市場運行

• (2) 有市場失靈現象：土地市場，如圖(二)所示，土地需求曲線D1與土地供給曲線S1，二者交點決定土地價格P1。今，因所得提高，對土地之需求增加，需求曲線由D1右上移至 ，價格由P1上漲至 。供給者發現價格上漲，有利可圖，惟土地不能生產，亦不能進口，因而供給增加有限，致供給曲線由S0右下移至 ，價格再由 下跌至 。由此可知，市場機制與價格機能無法有效運作，價格無法回復至原來水準，發生市場失靈現象。

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圖(二) 土地之市場運行

  1. 原因： (1)外部性：土地利用或土地開發時，如果存在外部成本或外部利益，將使私人決策之均衡點與社會決策之均衡點不一致，而導致市場失靈。 (2)公共財：公共財在需求上具有「非敵對性」，在供給上具有「無排他性」。如由市場自由運作，將發生搭便車現象，造成供給不足，而導致市場失靈。 (3)獨占性：土地具有異質性，彰顯其獨占地位。如由市場自由運作，將發生釘子地或釘子戶問題，而導致市場失靈。 (4)稀少性：土地無法製造，供給量有限，供給彈性甚小。如由市場自由運作，將發生需強供弱現象，而導致市場失靈。 (5)資訊不全：土地無集中市場，資訊不充分與不流通。基於囚犯困境原理，私人之最佳決策，並非總體之最佳決策。

  2. 舉例：房價及地價高漲，即是市場失靈之現象。房價及地價高漲，炒作土地及房屋有暴利可圖，投機需求猖獗，房價及地價更上漲。此時，唯賴政府及時干預（如實施打擊房地投機措施），始克平息。

• (二) 政府失靈

  1. 意義：市場失靈提供政府干預的理由，然而政府並非萬能，其干預效果仍然有限，甚至適得其反。

  2. 原因： (1)欠缺利潤誘因：政府之公務員領取固定薪酬，而無獎金與盈餘分配制度，因循苟且心態，造成政府施政效率不彰。 (2)缺乏競爭：政府機關為獨占事業，所辦理業務（如地政業務、戶政業務等）皆無其他競爭者。有競爭，才會不斷檢討改進，才會不斷進步成長。 (3)博採眾議：政府決策，受到議會監督。因此民意代表、利益團體等運用其影響力左右決策，造成最後決策並非最佳決策，而是相互妥協之結果。 (4)官僚體系：政府機關運作，涉及縱的指揮系統及橫的協調系統。不論指揮與協調均存在單位與單位之間的節點，以致執行成效七折八扣。 (5)貪污舞弊：不肖公務員假借公權力，貪污舞弊，追求個人財富最大化，而造成決策錯誤。

  3. 舉例：房價及地價高漲，政府擬採取打擊房地投機措施。然一般政策之實施，可能產生時間落後之現象。此現象依序為：認知落後、行政落後、決策落後、執行落後與效驗落後等五種。認知落後乃是問題存在直至被發覺這段時間。行政落後乃是政府當局發覺問題存在，從事蒐集有關資訊、分析原因及擬訂對策這段時間。決策落後乃是政府機關將擬訂對策提出立法或議會機關通過這段時間。執行落後乃是決策通過後至交付有關單位執行這段時間。效驗落後乃是決策執行至預期效果產生這段時間。在房地產過熱時應立即採取打擊房地投機措施加以抑制，然由於政策的時間落後，實施時房地產已走入蕭條，蕭條期之打擊房地投機措施將使房地產更加蕭條。

• (三) 結論

  1. 因市場失靈，而需要政府干預。因政府干預，而產生政府失靈。

  2. 庇古（Pigou）理論主張政府干預；寇斯（Coase）理論主張尊重市場。

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農地交易屬房地合一稅課徵範圍：臺中高等行政109簡上字第31號

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實務上仍有許多人誤解農地免徵房地合一稅，同學應予釐清。 農地本就屬於依法得核發建築執照之土地，例如可以蓋農舍、相關農業設施（資材室）等，故屬房地合一稅課徵範圍，惟為鼓勵農業政策，所得稅法也規定如有取得「土地增值稅不課徵證明書」者，則可免納房地合一稅。 因此判斷原則如下： ◎有課徵土地增值稅的農地→要繳房地合一稅 ◎不課徵土地增值稅的農地→免繳房地合一稅

以下透過一行政判決為例，予以補充觀念：

■事實 甲於民國106年3月2日以拍賣原因登記取得花蓮縣A地（持分4分之1，所屬面積1,106.25平方公尺），旋於同年月出售，106年3月17日完成所有權移轉登記，經國稅局查得甲持有A地期間在1年以內，且未於該土地完成所有權移轉登記之次日起30日內，辦理個人房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）申報，乃依查得資料核定應納稅額25,875元，並裁處罰鍰20,000元。甲不服，申請復查後猶表不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。

■甲主張依所得稅法第4條之4第1項規定核課房地合一稅的標的，包含個人及營利事業自中華民國105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法「得核發」建造執照之土地；該條第3項規定，第1項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。本件上訴人出售的是共有持分的農地，面積不足0.25公頃，根本無法申請農舍建照，不是所得稅法第4條之4條第1項規定核課房地合一稅的課稅範圍。因該條第3項規定，依農業發展條例申請興建之農舍並非第1項房地合一稅核課範圍，其坐落之土地自然不是依法得核發建造執照之土地。 （此同為許多人誤解之處）

■判決理由

  1. 於105年1月1日以前，個人及營利事業出售土地享有免納所得稅之租稅優惠，容易衍生納稅義務人運用操控房地價格，規避所得稅等缺失。為解決現制房屋及土地分開課稅之缺失，建立合理透明稅制，抑制短期投機炒作，健全不動產市場發展，乃對自105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得納入課徵所得稅範圍，其中排除課稅範圍者，為依農業發展條例申請興建之農舍。惟農舍坐落之土地，法律並未將其排除在外，僅於符合農業發展條例第37條及第38條之1規定而申請不課徵土地增值稅時，始有免納所得稅之適用。又「依法得核發建造執照之土地」，依最高行政法院102年度判字第296號判決意旨，係以土地本質來認定，而非以土地移轉當下之外觀狀態判斷之，否則易生以人為操作俾得規避稅賦。

  2. 經查，A地之總面積為4,425平方公尺，甲持分1/4面積為1,106.25平方公尺，使用分區：山坡地保育區；使用地類別：農牧用地。又A地屬非都市土地範圍，如符合「農業用地興建農舍辦法」或「申請農業用地做農業設施容許使用審查辦法」許可要件，非不得申請建築農舍或農業生產設施；查無A地相關坡度專業技師簽證文件據以認定該土地位屬坡度30%以上之山坡地而有限制建築及開發。原判決略以：「系爭持分土地面積雖未達興建農舍規定之2,500平方公尺，惟非不能藉由擴大持分、合併土地或參加興建集村農舍等方式克服而使之能供建築，如僅因面積不足供建築即不課稅，豈非變相鼓勵土地以化整為零方式為交易而避稅，故系爭土地核非客觀上無法申請核發建造執照，本質仍屬依法得供建築之土地，為所得稅法第4條之4規定之課徵範圍。」等語，認定A地符合所得稅法第4條之4規定應課徵房地合一稅之標的，經核並無違誤。

  3. 亦即，依土地性質，在客觀上絕對不能核發建照，始得謂『依法不能建築之土地』。由於一般可供建築之土地，如欲獲核發建照，往往尚須符合相關土地使用、建築法令之要件，如因此等法規要件不備未能獲核發建照，尚非土地本身不能建築之故，因此所謂『依法不能建築』，應區別『土地性質在客觀上絕對不能核發建照』，抑或『原可能供建築，只是其他法令要件不備』情形，否則浮濫擴大解釋依法不能建築土地而得免徵所得稅，將增加人為操縱、逃避稅捐並形成不公。

4. 惟農業發展條例第37條及第38條之1規定，係規範作農業使用之農業用地移轉予自然人時，須取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書，得申請不課徵土地增值稅。而所得稅法第4條之5第1項第2款既以『符合農業發展條例第37條及第38條之1規定』為要件，立法係配合農業政策鼓勵農地作農業使用之減免為規定，該條解釋上自應以實際供作農業使用，始得受鼓勵而予減免。關於是否『實際供作農業使用』，事涉農業使用之定義與實際狀況之專業判斷，依行政專業分工、機關間相互協力以提升效能之法理，自宜由主管農業事務之專責單位出具農用證明書以資證明，始能免納土地交易所得稅。準此，個人出售土地，仍應以該土地出售時符合『作農業使用』規定，並檢具農用證明書，始能免納土地交易所得稅。（注意實務上國稅局會要求提出的是「土地增值稅不課徵證明書」，有農業用地作農業使用證明沒有申請不課徵土地增值稅一樣不行）

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土地法之優先購買權

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土地法規定之優先購買權有下列三種：

• (一) 土地法第34條之1第4項之優先購買權：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（土§34-1Ⅳ）。

  1. 立法意旨：減少共有人數。

  2. 行使要件： (1) 須為共有不動產：僅限於共有不動產，不包括共有動產。又，共有包括分別共有與公同共有二種。前者，各共有人得出賣其應有部分，共有人亦得以多數決出賣共有不動產全部。後者，各共有人不得出賣其潛在應有部分，但共有人得以多數決出賣共有不動產全部。 (2) 須共有人出賣其應有部分：僅限於買賣（包括標售、拍賣等），不包括交換、贈與、設定他項權利等。另，出賣其應有部分，擴大適用於共有人依土地法第34條之1第1項多數決（即人數過半，且應有部分過半；或應有部分逾三分之二，人數不計）出賣共有不動產全部。 (3) 須出賣予共有人以外之人：共有人出賣其應有部分予其中之共有人，因已符合立法意旨，其他共有人無優先購買權。 (4) 須依同樣條件主張承購：雖法條規定為同一價格，然應擴大解釋為同一條件。亦即，除買賣價格外，其他如付款方式、付款期限、稅費負擔等皆須相同。 (5) 須於接到出賣通知後15日內表示：優先購買權屬於形成權。為避免買賣之法律關係懸而未決，本項優先購買權之除斥期間為15日；逾期不表示，優先購買權視為放棄。

  3. 法律性質（法律效力）：土地法第34條之1第4項之優先購買權，具有債權性質。申言之，出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記，其移轉行為仍然有效，此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

• (二) 土地法第104條之優先購買權：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（土§104Ⅰ）。

  1. 立法意旨：房屋與其基地所有權合一。

  2. 行使要件： (1)須地上有房屋存在：僅限於房屋，不包括工事或工作物。如地上為涼亭、游泳池、牆垣等，皆不得適用。 (2)須房屋與基地之所有權人不同：房屋與其基地分屬不同所有權人，始得適用本項優先購買權。 (3)須房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃權：房屋所有人占有其基地之權源限於地上權、典權或租賃權，不包括無權占有及使用借貸。換言之，房屋所有人為該基地之地上權人、典權人或承租人。 (4)須基地出賣或房屋出賣：僅限於出賣（包括標售、拍賣等），不包括交換、贈與等。另，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有優先購買之權；相反地，房屋出賣時，基地所有權人有優先購買之權。 (5)須依同樣條件主張承購：所稱同樣條件指出賣人與第三人簽訂買賣契約書記載之條件，包括買賣價格、付款方式、付款期限、稅費負擔等。 (6)須於接到出賣通知後10日內表示：優先購買權屬於形成權。為避免買賣之法律關係懸而未決，本項優先購買權之除斥期間為10日；逾期不表示，優先購買權視為放棄。

  3. 法律性質（法律效力）：土地法第104條之優先購買權，具有物權性質。申言之，出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記，優先購買權人得主張移轉行為無效。

• (三) 土地法第107條之優先購買權：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權（土§107Ⅰ）。

  1. 立法意旨：扶植自耕農。

  2. 行使要件： (1)須為出租耕地：限於土地法第106條所規定之耕地租用，始得適用。土地法第106條規定，以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。 (2)須耕地出賣或出典：包括出賣與出典二種情形。換言之，出租人出賣耕地時，承租人得主張優先承買；出租人出典耕地時，承租人得主張優先承典。 (3)須依同樣條件主張承受：承租人應以出賣或出典之同樣條件主張。承租人如更改條件而主張承受，視同放棄優先購買。 (4)須於接到出賣通知後10日內表示：優先購買權屬於形成權。為避免買賣或設定典權之法律關係懸而未決，本項優先購買權之除斥期間為10日；逾期不表示，優先購買權視為放棄。

3. 法律性質（法律效力）：土地法第107條之優先購買權，具有物權性質。申言之，出賣人或出典人未通知優先承受人而為所有權移轉登記或設定典權登記，優先承受人得主張移轉行為或設定典權行為無效。

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連續多次繼承之房地合一稅課徵認定：臺中高等行政法院110訴字第161號判決

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■案例事實：

甲的父親於94年2月22日購買A房地，後於106年7月25日死亡，為考量喪偶心情，甲與其母協議將系爭房地全數辦理分割繼承登記予其母，嗣後母於民國108年7月5日死亡，原告繼承取得該A房地，並於同年8月12日辦妥分割繼承登記，以及於109年1月21日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記與丙，並依限於同年2月18日辦理房地合一稅申報。國稅局核定課稅所得3,144,018元，按適用稅率20%，核定應納稅額628,803元。原告不服，申請復查，未獲變更，訴願決定亦予維持，遂提起本件行政訴訟。

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爭議點：依所得稅法，甲房地持有期間計算，是算到母親取得，還是可算到其父親取得時，將影響其適用新、舊制，以及稅率之問題。

■先來看看原告理由，這是目前許多人也有碰到的誤解：

原告主張出售之系爭房地自94年起即105年所得稅法新法施行前為原告家庭所持續持有，持有期間已超過15年，顯非短期炒作投資，自原始持有94年起算，更應適用財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令(下稱財政部104年8月19日令)之例外適用舊法課徵所得稅之情形。

其中，按財政部104年8月19日令對於「被繼承人」之定義，並未限縮於「一世代」，亦未有僅限於直接繼承之情形，被告擴張解釋遽認原告繼承自父親之系爭房地，有違租稅法定主義之虞。又所得稅法第4條之4第1項及第14條之4第4項觀之，僅規定「第4條之4第1項第1款、第4條之5第1項第1款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」並無限定「被繼承人」為單純繼承或再轉（多次）繼承之情形，且所得稅法第14條之4第4項規定，繼承取得者，得將被繼承人持有期間合併計算，亦即被繼承人之取得原因如為繼承取得者，則應追溯至最前手被繼承人之取得日期，始符立法目的。（此案件關鍵爭議在此！）

■國稅局理由：

原告之被繼承人為甲母，依行為時所得稅法第14條之4第4項規定，僅得併計甲母持有系爭房地期間，與甲父取得時點無涉。又有關個人105年1月1日以後交易因連續多次繼承取得之房屋、土地，究應如何認定「被繼承人」取得時點、計算持有期間及其適用稅率疑義，經財政部於109年5月25日以台財稅字第10904508590號函復：「有關納稅義務人交易因繼承取得房屋、土地(下稱房地)，倘該房地係被繼承人於105年1月1日以後取得者，尚無本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令規定之適用。」（也就是被繼承人在105年後取得者，就會適用新制房地合一稅）甲母係於106年7月25日取得系爭房地，並非於104年12月31日以前取得，核與財政部104年8月19日令規定不符，自無該令釋規定得適用舊制之餘地。另被告機關已依行為時所得稅法第14條之4第4項規定，計算持有期間為甲母取得日106年7月25日起至甲交易之日109年1月21日（移轉登記與買受人）止，超過2年，未逾10年（注意這個案件適用房地合一1.0，如果是現在的房地合一2.0版本，稅率會是35%「超過2年未逾5年」），適用稅率為20%。是甲主張持有期間應自其父親購買取得日94年起算，應適用舊制課稅，核無足採。

■行政法院判決：

  1. 依本件應適用行為時所得稅法第14條之4第4項規定「得將被繼承人持有期間合併計算」之文義，並未明定包括納稅義務人之再轉繼承之被繼承人，且該項關於繼承取得者，得將被繼承人持有期間合併計算之例外規定，旨在合理必要範圍內適度減輕新制實施之影響，故適用上不宜擴張解釋，應認該項規定之被繼承人係指納稅義務人之被繼承人，不包括再轉繼承之被繼承人，故僅合併計算納稅義務人與被繼承人之持有期間。

  2. 關於行為時所得稅法第14條之4第4項及房地合一課徵所得稅申報作業要點第5點第1項第1款前段規定「得將被繼承人持有期間合併計算」，應僅指納稅義務人之被繼承人持有期間可合併計算；本件雖有「連續多次繼承取得房地」之情形，惟僅得合併計算甲及其被繼承人甲母持有系爭房地之期間，無從將甲父親持有期間依行為時所得稅法第14條之4第4項規定合併計算。

  3. 本件「連續二次繼承取得」系爭房地之事實，除甲之母死亡時即108年7月5日繼承取得外，其前一次係甲之父於106年7月25日死亡由其母親繼承之時，依前開說明，僅合併計算原告及其被繼承人即母親持有系爭房地之期間，不再合併甲父親持有之期間。故本件無從將甲父持有期間依行為時所得稅法第14條之4第4項規定合併計算，或主張合併計算連續多次繼承取得房地持有期間，認定甲之被繼承人母親的被繼承人即甲的父親取得系爭房地在104年12月31日前，而適用財政部104年8月19日令釋之內容主張依舊制計算財產交易所得稅。

因此，被告以原告於108年7月5日繼承且其被繼承人係於106年7月25日取得系爭房地，並於109年1月21日出售系爭房地為由，核定系爭房地交易課稅所得額3,144,018元，按適用稅率20%（現制應為35%），核定應納稅額628,803元，並無違誤。

■結論

繼承僅算至前一手，即該次被繼承人的持有期間而已，並不會一直往回合併加計連續多次繼承取得持有期間！

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都市計畫通盤檢討之法律性質

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甲擁有位於T市都市計畫範圍內土地A，並於A地上建有獨棟透天建築物一幢供自己家庭居住之用。T市府辦理都市計畫通盤檢討時，為改善當地交通長期壅塞問題，決定將道路B由鄰里級12公尺寬度拓寬為30公尺做為區域級道路，因此必須徵收A地。甲對於道路B之拓寬不服，認為都市計畫侵害其權益，在都市計畫公告後即以T市府為被告機關提起都市計畫行政訴訟。請依都市計畫之法律性質與主管機關權限分配，分析甲之起訴是否有誤。（111年原住民三等特考）

【解答】

• (一) 都市計畫通盤檢討之法律性質：司法院釋字第742號解釋指出：

  1. 都市計畫擬定計畫機關依規定所為定期通盤檢討，對原都市計畫作必要之變更，屬法規性質，並非行政處分。惟如其中具體項目有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加其負擔者，基於有權利即有救濟之憲法原則，應許其就該部分提起訴願或行政訴訟以資救濟，始符憲法第16條保障人民訴願權與訴訟權之意旨。

  2. 都市計畫之訂定（含定期通盤檢討之變更），影響人民權益甚鉅。立法機關應於本解釋公布之日起二年內增訂相關規定，使人民得就違法之都市計畫，認為損害其權利或法律上利益者，提起訴訟以資救濟。如逾期未增訂，自本解釋公布之日起二年後發布之都市計畫（含定期通盤檢討之變更），其救濟應準用訴願法及行政訴訟法有關違法行政處分之救濟規定。

基上，行政訴訟法增訂第二編第五章都市計畫審查程序（即行政訴訟法第237條之18至第237條之31）。

• (二) 甲之起訴有誤：依行政訴訟法第237條之18第1項規定，人民、地方自治團體或其他公法人認為行政機關依都市計畫法發布之都市計畫違法，而直接損害、因適用而損害或在可預見之時間內將損害其權利或法律上利益者，得依規定，以核定都市計畫之行政機關為被告，逕向管轄之高等行政法院提起訴訟，請求宣告該都市計畫無效。 基上，甲應以T市都市計畫之核定機關為被告機關，而不得以T市府為被告機關。

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地政士辦理假買賣真贈與之刑事責任：臺灣高等法院高雄分院104上易字第138號判決、臺灣士林地方法院105訴字第128號判決

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實務上地政士為協助委託人「節稅」，或許會有一些「建議」。 然而，其中有關假買賣真贈與之作法，已有許多刑事判決，地政士收受報酬並不高（還會被沒入），卻受刑責處罰，實得不償失，宜多所注意。 這部分亦可能在一些實例題出現，同學可準備一些相關論述。

• 一、使公務員登載不實罪（臺灣高等法院高雄分院104上易字第138號）

甲委由地政士丙將其土地出售給其孫乙，但實際上並無出售本件土地之真意，渠3人共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，由甲及乙檢附上蓋有2人印文之本件土地所有權買賣移轉契約書為附件，連同土地登記申請書委由丙以「買賣」為原因，向K地政事務所遞件申請土地所有權移轉登記。

本件土地實際上甲欲以贈與方式，移轉土地所有權予乙，而當時被告乙之經濟生活狀況及主觀意願，其確無買受本件土地之能力及真意。被告丙雖辯稱以買賣作為登記原因係甲等人之決定，並有檢附相關支付價金證明云云，然審諸渠既擔任執業代書，對於稅捐相關法規及土地交易流程本即知之甚詳…被告丙既清楚知悉甲實欲將本件土地贈與被告乙，業如前述，最終卻以「買賣」為登記原因送件，其主觀上對於上開「買賣」原因關係乃不實事項之情即有所認知，而對於此部分犯行亦同有犯意聯絡及行為分擔。丙巳證稱有向甲、乙介紹買賣與贈與交易異同，嗣經甲、乙共同決定以買賣為登記名義乙節。…被告丙辯稱：我是確認甲與乙要用買賣做原因，才以此事由辦理土地登記，不知道他們實際上是否為贈與云云，均核與事證未合，難認為可採。

刑法第214條使公務員登載不實罪之成立，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成。地政機關辦理土地所有權移轉登記時，僅須審核形式上之要件是否具備即足，對於土地所有權移轉之實質上是否真正，並無審認之責，倘行為人明知所申辦之土地所有權移轉登記，實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申辦登記，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，自與上開犯罪構成要件相當。

因此，三人犯刑法第214條使公務員登載不實罪。渠乙及丙就上開犯行與甲彼此間有犯意聯絡及行為分擔，均為共同正犯。法官認定他們行為足生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅務機關核課稅捐之正確性，所為實屬不該；尤以被告丙身為執業代書，熟知不動產交易實務上此種為求避稅以買賣為名掩藏贈與之實之交易類型有觸法之虞且層出不窮，猶仍實施前開犯行，其可非難性更甚於甲乙。

• 二、幫助逃漏稅捐罪（臺灣士林地方法院105訴字第128號判決）

• A. 為B之子，A欲將其所有K地贈與B，委請受顧某地政士事務所擔任登記助理員之C，代為辦理系爭土地、建物之所有權移轉登記及有關之稅務事項。B及C均明知A與B間就系爭土地及建物，實際上並無買賣關係存在，惟若以「贈與」為所有權移轉登記原因，納稅義務人B須依一般稅率經核課較高額之土地增值稅，無法適用土地稅法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率，為使B得以適用優惠稅率逃漏土地增值稅，B與C共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，決定佯以「買賣」作為系爭土地及建物之所有權移轉登記原因。不知情之地政事務所承辦公務員經形式審查後，將B因「買賣」取得系爭土地及建物所有權之不實事項，登載於職務所掌之土地、建物登記簿等公文書，足以生損害於地政機關對於不動產登記管理及稅捐稽徵機關對於土地增值稅核課之正確性，C幫助B以上述詐術，逃漏按一般稅率與優惠稅率核課之土地增值稅差額337萬9,120元；嗣C辦妥系爭土地、建物所有權移轉登記及有關之稅務事項後，收受B給付之現金報酬6,400元。

按刑法第214 條使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實事項者，始足構成。若其所為之聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。又土地登記事項中，移轉原因為其中重要事項之一，具有公信性，各種不同移轉登記原因，所憑課稅標準，各有不同，如買賣與贈與或遺產繼承等課稅標準不同，行為人明知該項買 賣為移轉登記原因係不實之事項，竟以之申請移轉登記，自足損害於地籍之管理，即土地登記之公信性，及政府稅課之正確性，應依刑法第214條使公務員登載不實罪論處。地政事務所僅須依遺產及贈與稅法第42條規定，審核有無檢附稅款繳清證明書等，至該案件是否屬遺產及贈與稅法第5條規定以贈與論之情事，非屬地政機關審查事項等情。換言之，地政事務所承辦公務員僅就申請人有無檢附稅款繳清證明書、證件是否齊備、證件權利內容有無瑕疵等事項，進行形式審查，至於申請書所載移轉登記原因是否屬實（即A與B間就系爭土地及建物實際上有無買賣關係存在），非屬地政機關審查事項。因此，此部分行為，B、C均係犯刑法第214條使公務員登載不實罪，且具有犯意聯絡及行為分擔，為共同正犯。

為適用土地稅法第34條第1項出售自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率，使被告B僅須繳納較低額之土地增值稅，即佯以「買賣」之不實移轉原因，向稅捐稽徵處申報系爭土地之移轉而施詐術，使其誤按優惠稅率核課土地增值稅，使被告B逃漏按一般稅率與優惠稅率核課之土地增值稅差額337萬9,120元，是核被告B所為，係犯稅捐稽徵法第41條之逃漏稅捐罪。

爰審酌被告C身為地政士登記助理員，不思依循法規，據實辦理系爭土地、建物之所有權移轉登記及有關稅務事項，竟為圖賺取報酬，使納稅義務人之被告B獲取逃漏土地增值稅之不當利益，與被告B共同以不實所有權移轉原因辦理相關程序，所為顯非有當，且C幫助B逃漏之土地增值稅數額高達337萬9,120元，對於國家稅收之不良影響非微。

登記助理員C為稅捐稽徵法所規定執行業務之合法代理人。被告C明知被告B非因買賣取得系爭土地所有權，竟為使被告B得以適用優惠稅率，少繳土地增值稅，佯以「買賣」之不實移轉原因，向稅捐稽徵處申報系爭土地之移轉，幫助被告B逃漏前開土地增值稅，是核被告C此部分所為，係犯稅捐稽徵法第43條第2項、第1項執行業務之合法代理人幫助逃漏稅捐罪，應加重其刑。處有期徒刑4個月。屬C犯罪所得之新臺幣6,400元，沒收之，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。

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