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Real Estate

遺產稅繳納有困難之處理方式

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假設曾大哥與曾小弟一同繼承數筆不動產，應繼分一人二分之一，經國稅局核定應納遺產稅額為200萬元，依規定2個月內要繳納完成，惟曾小弟恰好缺現金繳納不出來，曾大哥擔心逾期繳稅受罰，也擔心無法順利辦完繼承登記而被罰登記費，請問有何處理方法？

• 一、申請延期

遺產稅納稅義務人，應於稽徵機關送達核定納稅通知書之日起二個月內，繳清應納稅款；必要時，得於限期內申請稽徵機關核准延期二個月。(遺贈§30I)

• 二、申請分期繳納

遺產稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分十八期以內繳納，每期間隔以不超過二個月為限(遺贈§30II)。經申請分期繳納者，應自繳納期限屆滿之次日起，至納稅義務人繳納之日止，依郵政儲金一年期定期儲金固定利率，分別加計利息；利率有變動時，依變動後利率計算。(遺贈§30III)

• 三、申請實物抵繳

遺產稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。中華民國境內之課徵標的物屬不易變價或保管（如畸零地），或申請抵繳日之時價較死亡日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。(遺贈§30IV)

因此，曾大哥與小弟可將繼承到的不動產或自己所有之不動產抵繳該稅金。

• 四、提出納稅保證，先行移轉出售

遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。但依規定，於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書，不在此限。(遺贈§8)

遺產稅納稅義務人繳清應納稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，主管稽徵機關應發給稅款繳清證明書；其經核定無應納稅款者，應發給核定免稅證明書；其有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。(遺贈§41)

因此，曾大哥與小弟可提供其中一筆土地作為擔保，先行取得國稅局核發之同意移轉證明書，而後將其他土地辦理出售移轉登記，待取得價金後，於繳稅期限內繳清遺產稅後，辦理繼承登記。

• 五、先行辦理公同共有繼承登記

繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。(遺贈§41-1)

因此，曾大哥可先就自己部分繳納，辦理公同共有繼承登記，得避免逾期辦理繼承登記而受罰。

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地價評議委員會

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地價評議委員會由直轄市或縣、（市）政府組織之，主要工作在評議公告地價、公告土地現值及土地徵收補償市價。其組成由相關機關代表、專家學者（包括地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫之領域）及民間相關團體代表。其中專家學者與民間相關團體代表，不得少於委員總數二分之一；任一性別委員，不得少於委員總數三分之一（平§4Ⅱ）。

過往，地價評議委員會委員尚包括地方民意代表及公正人士，本次修法（平均地權條例於民國112年2月8日修正公布）予以排除。如此，將使評議地價回歸專業。

土地法稱為「標準地價評議委員會」（土§155），平均地權條例稱為「地價評議委員會」（平§4），兩者合併為「地價及標準地價評議委員會」。其任務包括：

• (一) 地價區段之劃分及各區段之地價。

• (二) 土地改良物價額。

• (三) 市地重劃前後及區段徵收後之地價。

• (四) 依法異議之標準地價。

• (五) 土地徵收補償市價及市價變動幅度。

• (六) 依法復議之徵收補償價額。

• (七) 其他有關地價及標準地價評議事項。（地價及標準地價評議委員會組織規程第3條）

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容積移轉折繳代金之意義與優缺點

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• (一) 折繳代金之方式取得容積之意義

容積移轉折繳代金指開發者向政府申請容積移轉，透過繳付代金方式，代替以往直接捐贈公保地方式，取得移入容積。換言之，容積移轉不由開發者（接受基地）與公共設施保留地所有權人（送出基地）直接由市場機制交易，而是由政府居間，開發者直接向政府繳代金申請核發容積，而政府收繳開發者所繳的代金後，再用以取得公共設施保留地。

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• (二) 折繳代金之法源依據

  1. 都市計畫法§83-1：容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

  2. 都市計畫容積移轉實施辦法§9-1 (1)接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之；必要時，查估工作得由直轄市、縣（市）主管機關辦理。其所需費用，由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔。 (2) 前項代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之私有都市計畫公共設施保留地為限。

• (二) 利（目的、功能）

  1. 效率面 (1) 解決地主與建商、容積仲介間的資訊不對稱，降低交易成本，提升機制運作效率。 (2) 可將代金有效運用於應優先取得的公共設施保留地。

  2. 公平面 (1) 解決移出地主與容積仲介之不公平問題。市場有所謂「容積蟑螂」，以其雄厚資金，大量收購公共設施保留地，壟斷容積，操縱價格，使得地主權益與容積價值受到壓縮。 (2) 降低移出地主與建商之不公平問題：建商壓低收購容積成本，使地主無法獲得合理補償，並於高地價地區興建高樓層建築物，享有容積移轉所帶來之利益與其出價購買容積成本落差甚大。即容積「放大效果」。 (3) 容積為公共財，且為有限資源，應由政府統籌運用。政府向地主買入容積，再出售容積予建商，避免現行容積移轉之亂象。

• (三) 弊（缺點、問題）

  1. 效率面 (1)需等待政府審議及估價時間，效率未必比建商直接與地主合意高。 (2)市場運作效率有時高於政府干預。

  2. 公平面 (1)代金取得公共設施保留地之優先順序如何公平決定。會否受到利益集團或尋租行為之影響，不無疑義。 (2)如全面以容積折繳代金運作，將減少公共設施保留地之地主獲補償機會，可能需要等待更久的時間。 (3)建商花錢即可購買容積，有犧牲都市環境品質來成全建商之疑慮。

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制度

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• (一) 新古典經濟學派與新制度經濟學派

  1. 新古典經濟學派：假設人乃在充分資訊與完全理性下做決策。所做的決策為最佳決策，所形成的均衡為資源配置最有效率的均衡。

  2. 新制度經濟學派：假設人乃在資訊不完全（imperfect information）與有限理性（bounded rationality）下做決策。所做的決策未必為最佳決策，所形成的均衡未必為資源配置最有效率的均衡。 (1)資訊不完全：指吾人手中並不一定擁有完整無誤的資訊，且資訊並非唾手可得，獲得資訊必須付出時間及成本。換言之，人在做決策時，所蒐集的資訊是有限的。 (2)有限理性：指吾人腦中並不一定擁有完整無缺的知識，且知識並非與生俱來，獲得知識必須經過學習過程。換言之，人在做決策時，所具備的知識是有限的。

基上，政府在人民資訊不全與有限理性下，應精心設計「制度」。制度具有可預測性，避免不確定性，有效降低交易成本，使得資源配置往最有效率的方向接近。

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• (二) 制度

  1. 制度之意義：整套的運行規則，引導個人與廠商往特定方向進行。析言之：(1)制度是規則：制度是遊戲規則，任何人的經濟活動依據規則運行，減少摸索。(2)制度是軌道：制度是前進軌道，任何人的經濟活動依循軌道進行，減少摩擦。 (3)制度是秩序：制度是社會秩序，任何人的經濟活動按照秩序互動，減少紛爭。

  2. 制度之組成：制度由正式規則與非正式規則所組成。 (1)正式規則：正式規則係由政府精心設計之成文規則。如法令、規章、契約等。 (2)非正式規則：非正式規則係由人們長期互動中逐漸形成之非成文規則。如倫理道德、文化傳統、風俗習慣等。

正式規則具有強制力，依賴公權力約束；非正式規則無強制力，依賴道德及宗教約束。因此制度之建立以正式規則為主，以非正式規則為輔。

  1. 舉例： (1)分區管制：分區管制透過土地使用種類（如住宅區、商業區、工業區等）及土地使用強度（如建蔽率、容積率、建物高度等）賦予私人財產權範圍。私人僅能在分區管制下進行使用、收益及處分。超過分區管制部分，屬於公共領域。因此，分區管制就是一種制度，透過分區管制，土地私有價值得以確定，土地買賣得以在低交易成本下順利進行。 (2)公告現值：政府於每年1月1日公告土地現值。私人移轉土地時，參考當年公告現值而申報移轉現值，據以計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。因此，公告現值是一種制度，透過公告現值，土地增值稅之徵納得以在低交易成本下順利進行。 (3)實價登錄：買方與賣方申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向政府申報登錄交易資訊。政府將申報登錄資訊，提供大眾查詢，促使不動產交易資訊透明化。因此，實價登錄是一種制度，透過實價登錄，不動產交易資訊公開透明，任何人得以在低交易成本下蒐集資訊。

• (三) 結論

  1. 新古典經濟學派在描述一個理想狀態下的最佳均衡。新制度經濟學派在描述一個現實狀態下的較佳均衡。

  2. 政府在資訊不全與有限理性中，扮演非常重要的角色。亦即，政府應精心設計「制度」，以降低交易成本。

  3. 雖然現實社會交易成本無所不在，但可藉由「制度」降低交易成本，促使資源更有效率之配置。

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有關未辦繼承登記之優先購買人資格（共有人）：參109年度台上字第1546號判決

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• 一、案例事實

甲、乙、丙為A地之所有權人，其應有部分各1/3，惟甲死亡後，其應有部分（下稱系爭土地持分）因無人辦理繼承登記，由臺中市政府列冊管理期滿，函請財政部國有財產署依土地法第73條之1規定，委託臺灣金融資產服務股份有限公司公開標售該系爭土地持分，由K得標。

依同條第3項及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點規定，繼承人、合法使用人或其他共有人就其實際使用範圍依序有優先購買權。乙為系爭土地之共有人，惟未證明其使用範圍。丙為系爭土地之共有人，與其他共有人有默示分管協議存在，並為該土地上建物之公同共有人，試問乙、丙得否主張優先購買權？

• 二、判決要旨

首先，土地法第73條之1立法目的，係在未辦繼承登記土地或建物標售後，使具有使用事實之繼承人、合法使用人或其他共有人，就其實際使用範圍有優先購買權，俾使土地之使用與所有權能合一，以利經濟效益。

（補充：惟有學者認為此處應是兼顧確保繼承人、合法使用人等有居住事實之現使用人得以繼續居住之權益。亦即應限縮於居住之使用（陳立夫，2023，逾期未辦繼承登記不動產標售時之優先購買權，月旦法學雜誌，第332期））

（一）乙無優先購買權

乙為系爭土地之共有人，惟未證明其使用範圍，依土地法規定，僅得就實際使用範圍主張，未使用範圍即無適用餘地，而無優先購買權。

（二）丙應有優先購買權

依標售要點第11點第1項前段、第12點第1項規定，可知共有人行使土地法本條項之優先購買權，須為逾期未辦繼承登記土地或建物之共有人，及有實際使用之事實，且僅得就其實際使用之範圍主張優先購買權。至於該共有人有無使用之合法權源，則非所問。

本條項所指之其他共有人，自不以分別共有人為限，包括公同共有人，以公同共有人就該土地或建築改良物之所有權與使用權，逐漸趨於合一之故。又本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉。

因此，丙應有優先購買權。

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交易成本

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• (一) 交易成本之意義

交易成本（ Transaction Cost ），指交易過程中所必須負擔之成本。以買賣為例，買方必須負擔交易成本，賣方亦須負擔交易成本。

交易成本有別於生產成本。前者係因交易而產生，後者係因生產而產生。

• (二) 交易成本之內容

  1. 搜尋資訊之成本：買方擬購買不動產，必須蒐集資訊，以避免買貴。同理，賣方擬出售不動產，必須蒐集資訊，以避免賤售。因此，買賣雙方均有蒐集資訊之成本。

  2. 雙方議價尋求真實價格之成本：買賣雙方討價還價，最後達成一致價格。因此，買賣雙方均有協商議價之成本。

  3. 訂定契約之成本：買賣雙方簽訂契約，必須對契約內容逐條審視，以避免契約內容不利於己，而造成交易風險。因此，買賣雙方均有簽訂契約之成本。

  4. 監視與執行契約之成本：買賣雙方依契約規定行使權利及履行義務。買方監視對方，是否如期辦理過戶登記；賣方監視對方，是否如期交付款項。因此，買賣雙方均有監視對方履行之成本。

  5. 保護財產權排除他人侵權之成本：契約履行結果，買方取得不動產，賣方取得價金。如有一方違約，另一方行使請求權，訴請法院強制執行。因此，雙方均有保護財產權排除他人侵權之成本。

• (三) 不動產交易成本偏高

不動產交易與其他財貨交易一樣，均存在交易成本。然，不動產交易成本偏高，其理由如下：

  1. 不動產具有異質性：每一件不動產都不一樣，因此買方購買不動產必須精挑細選，並赴現場看屋。

  2. 不動產無集中市場：股票有集中市場，故其交易成本低。不動產無集中市場，故其交易成本高。

  3. 不動產資訊不流通：不動產交易資訊較其他財貨封閉。不動產交易資訊不流通、不正確及不對稱，造成不動產交易成本高。

  4. 不動產交易金額大：不動產屬於高價財貨，買賣交易須特別謹慎，稍有不慎，將損失慘重。因此，不動產交易之議價時間長，預防措施多，故不動產交易成本高。

  5. 不動產過戶手續繁瑣：不動產交易必須辦理移轉登記。過戶手續繁複、時間拉長、風險增高，造成不動產交易成本高。

• (四) 交易成本對不動產市場之影響

如圖所示，D0代表無交易成本之不動產需求曲線，S0代表無交易成本之不動產供給曲線。由D0與S0之交點b，決定不動產交易數量Q0。當不動產買賣存在交易成本，因買方有交易成本而使D0左下移至D1，因賣方有交易成本而使S0左上移至S1。由D1與S1之交點e，決定不動產交易數量Q1。不動產買賣因存在交易成本，不動產交易量由Q0減少至Q1，社會福利由△abc縮小為△def。

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• (五) 實價登錄與新科技應用對交易成本之影響

  1. 實價登錄：政府推行實價登錄，不動產交易資訊更充分、更透明、更正確，減少買賣雙方搜尋資訊之成本，因而降低交易成本。如圖所示，D1代表實價登錄實施前之不動產需求曲線，S1代表實價登錄實施前之不動產供給曲線。由D1與S1之交點e，決定不動產交易量Q1。嗣實價登錄推行，買方之交易成本降低，而使D1右上移至D2，賣方之交易成本降低而使S1右下移至S2。由D2與S2之交點j，決定不動產交易量Q2。實價登錄推行，不動產交易量由Q1增加至Q2，社會福利由△def擴大為△ijk。最有效率資源配置之交易量在Q0。因不動產買賣存在交易成本，而使資源配置之交易量Q1遠離最有效率資源配置之交易量Q0。實價登錄實施，降低交易成本，而使資源配置之交易量由Q1增加至Q2，更趨近最有效率資源配置交易量Q0。

  2. 新科技應用：新科技應用可以降低交易成本。如買方可以先透過網路3D看屋，初步滿意後，才赴現場實地勘查，以減少不必要看屋之交易成本。展望未來，3D看屋進化至虛擬實境看屋，更可大幅度降低交易成本。

• (六) 結論

  1. 交易成本等於零，資源配置最有效率。沒有交易成本的世界，稱為「寇斯（Coase）的世界」。寇斯定理是建立在交易成本為零之理想境界。但現實社會，交易成本無所不在，因此，無法達成資源最有效率之配置。

  2. 交易成本愈大，資源配置效率愈低。因此，如何降低交易成本，而且交易成本愈低愈好，俾往最有效率資源配置邁進。

  3. 政府建立制度（如實價登錄、履約保證、定型化契約等），可以有效降低交易成本，增進市場效率。

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巴瑞圖經濟效率與馬歇爾經濟效率

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• (一) 巴瑞圖經濟效率

一項政策之實施，某些人福利增加，另一些人福利不變，稱為巴瑞圖經濟效率（Pareto Efficiency）。

• (二) 馬歇爾經濟效率

一項政策之實施，某些人福利增加，另一些人福利減少，但總受益大於總受損，淨效益大於零，稱為馬歇爾經濟效率（Marshall Efficiency）。

• (三) 兩者關係

  1. 一項政策之實施，如果符合巴瑞圖經濟效率之要求，必定符合馬歇爾經濟效率之要求。相反地，一項政策之實施，如果符合馬歇爾經濟效率之要求，不一定符合巴瑞圖經濟效率之要求。換言之，巴瑞圖經濟效率涵蓋馬歇爾經濟效率。

  2. 政府推行一項政策，當以符合巴瑞圖經濟效率為最佳。無法符合巴瑞圖經濟效率，始退而求其次，至少須符合馬歇爾經濟效率。如果連馬歇爾經濟效率都無法符合，則該項政策不值得採行。

• (四) 舉例

  1. 市地重劃與土地徵收之比較：政府取得公共設施用地（如道路、公園、學校等）可採用市地重劃或土地徵收。市地重劃基於使用者付費及受益者負擔精神，符合馬歇爾經濟效率，亦符合巴瑞圖經濟效率。土地徵收以市價補償，雖造成社會大多數人福利增加，但造成被徵收地主福利減少，不符合巴瑞圖經濟效率，但符合馬歇爾經濟效率。

  2. 協議價購與土地徵收之比較：政府取得建設用地可採協議價購或土地徵收。協議價購採雙方合意，符合馬歇爾經濟效率，亦符合巴瑞圖經濟效率。土地徵收以市價補償，雖造成社會大多數人福利增加，但造成被徵收地主福利減少，不符合巴瑞圖經濟效率，但符合馬歇爾經濟效率。

  3. 土地徵收市價補償與高於市價補償之比較：政府取得公共事業用地可採市價補償或高於市價補償。如採市價補償，基於土地徵收稟賦效果（endowment effect）（指損失土地的痛苦遠大於獲得土地的快樂），造成被徵收地主福利減少，不符合巴瑞圖經濟效率，但符合馬歇爾經濟效率。但如採高於市價補償，使原地主於徵收前與徵收後之福利水準不變，則符合馬歇爾經濟效率，亦符合巴瑞圖經濟效率。

• (五) 結論

  1. 巴瑞圖經濟效率優於馬歇爾經濟效率。因此，政府施政應追求巴瑞圖經濟效率；無法達成巴瑞圖經濟效率時，始追求馬歇爾經濟效率。

  2. 政府採市地重劃取得公共設施用地，可以符合巴瑞圖經濟效率。但如採市價徵收取得公共設施用地，僅能符合馬歇爾經濟效率，無法符合巴瑞圖經濟效率。

  3. 政府如採協議價購取得建設土地，可以符合巴瑞圖經濟效率。但如採市價徵收取得建設土地，僅能符合馬歇爾經濟效率，無法符合巴瑞圖經濟效率。

  4. 政府採市價補償取得公共事業用地，僅能符合馬歇爾經濟效率，無法符合巴瑞圖經濟效率。但如採高於市價取得公共設施用地（設原地主於徵收前與徵收後之福利水準無差異），可以符合巴瑞圖經濟效率。

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公同共有人行使優先購買權是否需經全體同意：臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會民執類提案第15號

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案例：法院拍賣甲之土地應有部分三分之一，拍定後依法對他共有人為優先承買權利行使之通知。其中有共有人乙行使優先承買權，然乙與丙、丁為公同共有關係。法院通知乙補正得丙、丁同意或代全體公同共有人行使優先承買權之委任書。然乙表示其欲單獨行使優先承買權。試問：法院應否准許？

• (一) 過往通說

民法第828條第3項：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」其中，所謂「其他之權利行使」包含甚廣，除處分行為（例如拋棄時效利益）以外，舉凡公同共有物之使用、收益、變更、保存、改良與管理行為、本於所有權對第三人之請求、清算帳目、行使優先承買權、代為意思表示、代受意思表示或通知、或係審判上、審判外之行使均包括在內。

依實務見解大多認為，公同共有物之其他權利（優先承買權）行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之 (參照最高法院69年度臺上字第1252號、87年度臺上字第174號等判決及謝在全著，民法物權論中冊，修訂二版，第19至20頁)。

• (二) 臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會民執類提案第15號

然而，在111年法律座談會的最後投票結果，卻改變了以往的看法。針對上述案例採肯定說。（即肯定公同共有人一得單獨行使優先購買權）

  1. 土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此項優先承買權依同條第5項規定於公同共有準用之，公同共有人之一仍具共有人身分自得單獨以其名義行使優先承買權。

  2. 土地法第34條之1規定共有人有優先承買權，其目的在消滅、簡化共有關係，如肯認公同共有人得單獨以其名義行使優先承買權符合法規範之目的。且各公同共有人不一定全體意志一致，也非每人均有優先承買之經濟能力，若採乙說可能肇致公同共有人之優先承買權之立法目的無法實現。

  3. 依司法院76年2月20日（76）廳民二字第1884號函研究意見認公同共有人之優先承買權，係基於其為乙之分別共有人而當然發生，應可排除民法第828條規定之適用。亦即公同共有人之一得單獨行使優先承買權，不必經其他公同共有人同意，逕自為優先承購權之主張。

審查意見：採肯定說，理由如下：

  1. 土地法第34條之1立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第3項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。不動產應有部分如屬公同共有者，其讓與得依土地法第34條之1第5項準用第1項規定（司法院釋字第562號解釋）。又依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人亦有請求以同樣條件訂立買賣契約之權（最高法院100年度台上字第 1673號裁定意旨參照）。公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分公同共有物或其潛在應有部分，為民法第828條第3項之除外規定，應排除「應得公同共有人全體之同意」之適用。至於他公同共有人行使優先承買權，乃為達簡化共有關係之目的，賦予個別公同共有人優先承買權，其權利行使與公同關係之人法結合關係維持無關，行使權利之結果歸於行使之人，無使其利弊歸於公同共有人全體公同共有之限制及必要。倘該權利之行使須經公同共有人全體同意，有致令優先承買權難以行使之虞，不符土地法第34條之1第4項規定之立法本旨。是應認此項權利之行使，非屬民法第828條第3項所定公同共有物之處分及其他之權利行使，無該條項「應得公同共有人全體之同意」之適用。此在分別共有人出賣應有部分，他共有人因公同共有他應有部分而得依土地法第34條之1第5項準用第4項規定行使優先承買權時，亦應為相同之解釋。

  2. 本題甲所有土地應有部分三分之一經強制執行拍定，由執行法院通知他共有人行使優先承買權，其中乙、丙、丁因公同共有該土地他應有部分而受通知，其優先承買權利之行使因非屬民法第828條第3項所定公同共有物之處分及其他之權利行使，不受該條項「應得公同共有人全體之同意」規定拘束。乙表示欲單獨行使優先承買權，執行法院不得因其未得丙、丁之同意而予以否准。

研討結果：照修正後之審查意見通過（即同意肯定說）。

因此，目前按照最新的高等法院座談會研討結果，其認為公同共有人行使優先購買權不需其他公同共有人全體同意，而得單獨行之。然而，法律研討會並無拘束力，僅供後續各法官判決參考，後續仍須觀察判決走向。

參考資料:

  1. 持分地主竟無優先購買權？專家點出關鍵在此-地產天下-自由電子報

  2. 內政部93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函，案經函准法務部93年11月16日法律決字第0930044292號函。

3. 臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會民執類提案第15號

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容積獎勵、容積移轉與容積代金

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• (一) 發展權國有與發展權移轉

發展權，指在土地上從事興建發展之權利。英國首先實施「發展權國有」，即自實施日以後，任何在土地從事興建發展之權利均屬於國家所有。因此，地主擬在其土地上興建房屋，應先申請政府許可，並繳納發展捐，以取得發展權。然由於發展捐過重，造成市場發生閉鎖現象，再加上政黨輪替，英國之發展權國有最後以失敗收場。

英國之發展權國有觀念傳到美國。美國將發展權國有改為發展權私有，而實施「發展權移轉」。即地主可以將其發展權出售於其他可建築土地，其他可建築土地因移入發展權，而提高土地使用強度。

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• (二) 容積獎勵

發展權為物權，依物權法定主義，法律須先增訂發展權。然修法不易，因此我國將發展權改為容積。所稱容積，指土地可建築之樓地板面積（都市計畫容積移轉實施辦法第5條第1款）。

土地使用分區管制透過土地使用類別（如住宅區、商業區、工業區等）及土地使用強度（如建蔽率、容積率、建物高度等），賦予私人財產權範圍。私人僅能在分區管制下進行使用、收益及處分。超過分區管制部分，屬於國有。準此，政府針對符合公共利益或產生外部利益之土地利用，以提高容積率方式予以獎勵。如都市更新、危老重建、綠建築等是。要言之，政府將屬於公有之容積授與私人土地。

容積獎勵可以誘導私有土地往政府之政策方向使用，但也帶來下列負面影響：

  1. 公共設施擁擠：一般都市普通存在公共設施不足現象，如道路塞車、公園綠地太少、運動場地缺乏等。政府如再授與容積，進住更多人口，更加深公共設施不足之嚴重性。

  2. 以鄰為壑：容積獎勵基地興建出更高、更大的建物，導致鄰近住戶承擔不利後果，如日照受限、通風不良、視野受阻等。

  3. 容積獎勵浮濫：政府視容積為免費公共財，訂定各式各樣獎勵事由，不斷加碼，容積獎勵過度浮濫。

  4. 喪失都市計畫精神：地方政府運用容積獎勵方式，引導私人土地使用。然，過度容積獎勵，將破壞原先都市計畫規劃構想，喪失都市計畫精神。

• (三) 容積移轉

我國之容積移轉源自於美國之發展權移轉。所稱容積移轉，指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用（都市計畫容積移轉實施辦法第5條第2款）。都市計畫法第83條之1第1項規定，公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。

都市計畫容積移轉以主要計畫地區為移轉範圍。因此，主要計畫地區範圍，如果容積供不應求，則容積價格提高；主要計畫地區範圍，如果容積供過於求，則容積價格降低。如圖所示，A地區容積需求曲線D0，容積供給曲線S0，則A地區容積價格為P0；B地區容積需求曲線D1，容積供給曲線S1，則B地區容積價格為P1。要言之，每一主要計畫地區均有一個容積移轉市場，其所決定之容積價格皆不相同。

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  1. 容積移轉之功能： (1)保護古蹟、歷史建築、環境敏感地區等土地，不致遭受破壞。 (2)限制發展地區之地主藉著出售容積而獲得補償，平衡地主間權益不均問題。 (3)政府可以無償取得公共設施保留地，減輕政府取得公共設施保留地之財政負擔。

  2. 容積移轉之流弊： (1)每一主要計畫之容積價格不同，造成公共設施保留地地主之補償不公平。 (2)部分地區容積需求大，容積奇貨可居，公共設施保留地之行情被炒高，形成暴利。另，市場有所謂「容積蟑螂」，以其雄厚資金，大量收購公共設施保留地，壟斷容積供給，操縱容積價格。 (3)容積傾向移入高房價、高容積率地區，造成高密度、高強度發展地區之公共設施更加不足，環境品質更加惡化。

• (四) 容積代金

容積接受基地得以折繳代金方式移入容積。容積代金，應由接受基地所有權人繳交給政府。政府所收取之代金專款專用，以取得與接受基地同一主要計畫地區之公共設施保留地。政府可藉容積代金調節市場上容積之供需，管控容積價格，避免私人操縱、炒作及壟斷容積。然，容積代金仍有下列問題待克服：

  1. 折繳代金之金額如何決定。過低，申請者享受不勞利得；過高，申請者無利可圖。

  2. 政府未控制容積代金總量，容積代金恐過度浮濫，破壞都市計畫精神。

  3. 未考慮公共設施容受力，以決定允許申請容積代金地區，將造成移入容積地區公共設施失衡現象。

• (五) 結論

  1. 容積獎勵及容積代金屬於發展權國有之概念，容積移轉屬於發展權私有之概念。

  2. 容積獎勵恐發生政府失靈現象，容積移轉恐發生市場失靈現象。

  3. 因容積移轉發生市場失靈現象，而導入容積代金。然，容積代金亦會發生政府失靈現象。

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公同共有之遺產得否訴請拍賣

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甲到處欠錢，身無分文，已無任何財產可供執行。惟後來甲的父親死亡後，遺留一筆不動產，由其子甲及乙各繼承1/2，甲為免被拍賣，故意不辦繼承登記在自己名下，試問債權人得否對該遺產進行查封登記與拍賣程序？

依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」因此，遺產在未分割前屬公同共有，故甲、乙僅有潛在應有部分，而無明確的應有部分可供執行。

然而，公同共有之不動產未分割前，公同共有人中部分共有人之債權人雖不得對該不動產聲請強制執行，但可就該「公同共有人之權利」（即應繼分），依對於其他財產權執行之規定執行之。債務人公同共有權利之標的為不動產，其拍賣程序，應類推適用不動產之執行程序。惟債務人公同共有之權利，如係基於繼承關係而來，則因繼承人於遺產分割析算完畢前，對特定物之公同共有權利，尚無法自一切權利義務公同共有之遺產中單獨抽離而為執行標的，故應俟辦妥遺產分割後，始得進行拍賣。

因此，債權人得先就甲的應繼分申請查封登記，後等甲乙遺產分割完畢後，就甲所得部分執行拍賣程序，如甲怠於行使遺產分割權利，則可依民法第242條因保全債權，得以自己(債權人)之名義，行使其權利(即代位提起遺產分割訴訟)。

參考來源：司法院院字第1054號、司法院秘書長100年11月24日秘台廳民二字第1000025754號函釋、法院辦理民事執行實務參考手冊」

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