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Real Estate

絕對估值與相對估值

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• (一) 絕對估值：指著重勘估標的本身之估值符合市場行情，而不著重勘估標的與其他土地之地價高低層次（即地價等級）是否合理。

• (二) 相對估值：指著重勘估標的與其他土地之地價高低層次（即地價等級）的合理性，而不著重勘估標的本身之估值是否符合市場行情。

• (三) 應用：

  1. 公部門估價： (1)規定地價：強調相對估值。因為相對估值才可以確保土地所有權人地價稅負擔之公平性。如果公告地價較市場行情為低，則全體土地所有權人之地價稅皆減輕而已，不致引發土地所有權人質疑。

• (2) 土地現值查估：強調相對估值。因為相對估值才可以確保土地所有權人土地增值稅負擔之公平性。如果公告土地現值較市場行情為低，則全體土地所有權人之土地增值稅皆減輕而已，不致引發土地所有權人質疑。

• (3) 土地徵收補償地價查估： ①一般徵收：強調絕對估值。因為一般徵收採現金補償，絕對估值才可以確保土地徵收之合理補償。 ②區段徵收：強調相對估值。因為區段徵收大都採抵價地補償，即原土地所有權人按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算領回抵價地。如果參加區段徵收之各所有權人之土地估值皆偏低，則前揭比率維持不變，因此領回抵價地不受影響。

  1. 私部門估價： 民間估價強調絕對估值，以確保買賣、租賃、融資、擔保等經濟活動之公平性及安全性。

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農舍興建之借名登記案例：最高法院114年度台上字第1834號民事判決

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• (一) 案例 甲公司與乙地主簽立A農地租約後，因農舍興建須具農民身分，故委任乙之名義申請建造執照及使用執照，由甲公司出資建成B農舍，並將之作為展售中心使用，於租約屆滿後，試問B農舍之所有權人為何？

• (二) 重要概念及規定

  1. 基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。

  2. 借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約 (最高法院113年度台上字第2029號判決參照)。故借名登記契約之特性，在於借名人仍保留對財產之實際管理、使用及處分之權能。查，B農舍完成後，自始均由甲公司使用，未支付乙任何對價，且關於租期屆滿後，已明確約定B農舍得由乙以金錢向甲公司買回，足見B農舍固登記予乙名下，惟甲公司仍保有B農舍實際之管理、使用、處分之權能，核與借名登記契約之性質相符。

  3. 當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效 (最高法院105年度台上字第1852號民事判決參照)。

  4. 農業發展條例第18條第4項規定，同條第1項、第3項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；依同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格需符合各該條規定（包含該農舍坐落土地之所有權人）。上開相關規定，係基於農業發展、建全農地利用之目的而制定，自屬強行規定。

• (三) 結論 甲與乙就B農舍之所有權登記，成立借名登記契約。農業發展條例18條第1項、第3項、第4項及農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之人應具備農民資格，係基於農業發展、建全農地利用之目的，屬強行規定。甲公司為規避上開規範以取得B農舍所有權，與乙成立之借名登記契約，屬脫法行為而無效，且甲公司不得以雙方有借名契約存在，自詡為實際出資人而取得B農舍之所有權，B農舍應由符合上開規範之登記所有人乙取得所有權。

參考資料： 臺灣高等法院臺中分院113年度重上字第146號民事判決 最高法院114年度台上字第1834號民事判決

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農業用地興建個別農舍之條件

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• (一) 人的管制：

  1. 申請人已成年（即年滿18歲）（農建§2Ⅰ①）。

  2. 申請人為農民。農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限（農建§3-1）。

  3. 申請人無自用農舍。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限（農建§2Ⅰ④）。

  4. 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年（農建§2Ⅰ②）。

  5. 申請人為該農業用地之所有權人（農建§2Ⅰ⑤）。亦即，興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人（農建§9Ⅰ）。

• (二) 地的管制：

  1. 申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃（農建§2Ⅰ③）。

  2. 申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得申請興建農舍： (1)非都市土地工業區或河川區。 (2)前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。 (3)非都市土地森林區養殖用地。 (4)其他違反土地使用管制規定。（農建§5Ⅰ）

  3. 該農業用地確供農業使用及屬未經申請興建農舍（農建§2Ⅰ⑤）。

  4. 該農舍之興建不得影響農業生產環境及農村發展（農建§2Ⅰ⑤）。

【註】 農建：農業用地興建農舍辦法

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時效取得地上權之主觀占有意思要件認定

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• (一) 時效取得之意義 占有人依民法第769條、第770條及第772條規定，主張時效完成，向該管登記機關申請時效取得不動產權利所為之登記。又可細分為以下幾種類型：

  1. 時效取得所有權登記 占有人根據民法第769條規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產；或按民法第770條規定，以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失，經檢附相關文件，向該管登記機關申請時效取得不動產所有權之登記。

  2. 時效取得地上權登記 民法第772條規定，時效取得所有權相關規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。而適用之權利種類為地上權、農育權與不動產役權。 時效取得地上權登記係占有人根據民法第772條規定，以行使地上權之意思，二十年間或十年間而其占有之始為善意並無過失，和平、公然、繼續在他人土地之上下有建築物或其他工作物，經檢附相關文件，向該管登記機關申請時效取得地上權之登記。

  3. 時效取得農育權登記 占有人根據民法第772條規定，以行使農育權之意思，二十年間或十年間而其占有之始為善意並無過失，和平、公然、繼續在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育，經檢附相關文件，向該管登記機關申請時效取得農育權之登記。

  4. 時效取得不動產役權登記 占有人根據民法第772條規定，以行使不動產役權之意思，二十年間或十年間而其占有之始為善意並無過失，和平、公然、繼續以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用，經檢附相關文件，向該管登記機關申請時效取得不動產役權之登記。

• (二) 時效取得地上權登記 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件 (土登§118 I)。換言之，上述規定可分為兩大證明文件：

• (1) 主觀意思之證明文件 以行使地上權意思而占有之證明文件，如： A.當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占有而未完成登記 B.已為申請地上權設定登記而未完成登記 C.已為設定登記但該設定行為具有無效情形 D.占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

• (2) 客觀占有事實之證明文件（以下擇一） A.占有土地四鄰證明 占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力(時地§6 I)。 B.其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，如： (A)曾於該建物設籍之戶籍證明文件。惟如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件(時地§5)。 (B)門牌編釘證明。 (C)繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 (D)繳納水費或電費憑證。

• (三) 主觀意思之證明文件爭議 確實上述主觀意思證明文件實不易提出，因為大多數占有人於占有之初，多無法證實其主觀意思，以致於實務上通常難以提出此要件。

而近來臺北高等行政法院高等庭112年度訴字第1216號判決卻做出不同看法，值得注意：

  1. 一般民眾難以於占有土地之初，即明瞭地上權之義，俾能於占有土地期間備具日後主張時效取得地上權之證明；如僅因無法證明其行使地上權之主觀意思而否准其時效取得地上權之登記申請，勢必有礙時效取得制度目的之實現。

  2. 從地上權之本質而論，其既係以使用他人之土地為目的，而原告所管領使用之系爭建物確實使用他人所有之土地，自應認其已就以行使地上權意思而占有之事實為證明，符合土地登記規則第118條第1項規定。

  3. 土地登記機關並非司法機關，不宜在民眾提出時效取得地上權登記申請時，即逕行裁斷私權爭執，致民眾因無法滿足土地登記機關所要求之「證明」，而妨礙時效取得制度之目的實現，且在登記機關受理登記申請而為審查、辦理公告後，土地所有權人也能藉由後續調處、訴訟等程序主張其權利，是現行制度於平衡占有人及權利人間之利益已有所安排，則在解釋適用上開規定時，自應採較為寬鬆的標準；即除有充分證據證明占有人確非基於行使地上權之意思而為占有外，如依其占有狀態確有可能係基於行使地上權之主觀意思為占有者，即應認符合「提出以行使地上權意思而占有之證明文件」的要件，而非必須充分證明而後可。

惟陳立夫教授(2025：87-88)卻就此提出疑問：首先，由占有人對於具備「以行使地上權意思而占有」之要件，負舉證責任，係基於民法規定文義解釋當然結果，且多為實務見解所採認。其次，「占有人建物存在於他人土地上」及「以行使地上權意思而占有他人土地」，二者概念、意涵並不相同。是否僅以建物占有逾20年以上事實，即可逕予認定是已就行使地上權意思而占有他人土地為證明，殊有斟酌餘地。

曾老師小看法：從該判決第2點意見來看，以地上權本質，以外觀占有他人並有建築物來認定其具有地上權意思，似有點武斷，因為占用他人土地建築可能基於各種目的，如租賃、使用借貸、純粹佔高興的等。再從判決第3點意見來看，反而會變成要由土地所有權人舉證占有人確非基於行使地上權意思占有，如此一來，舉證之所在，敗訴之所在，以後時效取得地上權就變得容易的多，而有鼓勵占有之疑慮。

參考資料：陳立夫，2025，土地法裁判精選-時效取得地上權之登記──臺北高等行政法院高等庭112年度訴字第1216號判決解說，月旦實務選評，第5卷，第7期：79-95。

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區域計畫開發許可之審議條件

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本次專欄就地方特考四等土地利用概要的考題，考到區域計畫開發許可之審議條件概念，進一步整理與說明。

• Q. ：非都市計畫地區土地為開發利用，得依區域計畫法之規定申請開發許可。請針對區域計畫委員會審議此類申請案件時的審議條件原則加以說明：

• (一) 於國土利用係屬適當而合理 區域計畫法立法目的，在於促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，足見其核心在於區位與公共利益之考量。因此，主管機關內政部之區域計畫委員會在審議非都市土地分區變更之區位適宜性時，關於有無符合「於國土利用係屬適當而合理者」之規定，應為利益衡量，必須就許可開發所帶來之公共利益是否遠大於不許可開發所維持區域土地完整之利益為衡量。此在私人在其私有土地為開發者亦然，亦即須就其開發之利益與不開發維持土地完整之利益為衡量。

• (二) 不違反中央、直轄市或縣(市)政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫 非都市土地之開發事業計畫申請，不得違反任何法定計畫，例如某A機關之法定計畫規定該區得有條件開發，而某B機關之法定計畫則規定該區不得開發，則開發許可必須不違反所有相關之計畫內容，係採聯集概念，故該區仍不得開發。

• (三) 對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃 考量者為基地內開發對於環境保護、自然保育及災害防止妥適規劃之課題，包括位於環境敏感地區之開發行為限制（如自來水水質水量保護區、平均坡度40%以上土地）、規劃保育區、隔離綠帶、設施、留設滯洪池、整地排水計畫、防災計畫、景觀分析等。

• (四) 與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合 需與周邊重大公共設施及公用設備服務相互配合，以證明土地開發後能順利使用營運。

• (五) 取得開發地區土地及建築物權利證明文件 證明開發土地及建築之權源，例如土地所有權狀、他項權利證明書等。

參考資料：最高行政法院105年度判字第479號、103年度判字第59號。

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限建之意涵

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下列三項有關限建之意涵不同：

• (一) 空地限建： 所請限建，指限期建築、增建、改建或重建而言。亦即，土地所有權人應於規定期限內請領建造執照開工建築而言。前揭期限，在直轄市或省轄市為二年，在縣轄市或鄉鎮為三年（平施§41）。

• (二) 平均地權條例施行細則第40條之限建與禁建： 直轄市或縣（市）主管機關依規定劃定私有空地限期建築、增建、改建或重建之地區，應符合下列規定：

  1. 依法得核發建造執照。

  2. 無限建、禁建情事。（平施§40Ⅰ）。 上開所稱無限建、禁建情事，指無限制建築、無禁止建築之情事。

• (三) 平均地權條例第22條之依法限制建築及依法不能建築：

  1. 依法限制建築：指依法令規定有明確期間禁止其作建築使用。如平均地權條例第53條規定，區段徵收地區選定後，徵收機關得禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建，禁止期間以一年六個月爲期。平均地權條例第59條規定，重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府得禁止或限制建築改良物之新建、增建、改建或重建，禁止或限制之期間，不得超過一年六個月。

  2. 依法不能建築：指依法令規定無明確期間禁止其作建築使用。如都市計畫法第17條規定，未公布細部計畫地區，應限制其建築使用。建築法第47條規定，易受海潮、海嘯侵襲、洪水泛濫及土地崩塌之地區，如無確保安全之防護設施者，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應商同有關機關劃定範圍予以發布，並豎立標誌，禁止在該地區範圍內建築。 （參見：平均地權條例第二十二條有關依法限制建築、依法不能建築之界定作業原則）

【註】 平施：平均地權條例施行細則。

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公地放領政策

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• 一、法源 中華民國憲法第143條：國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則。

• 二、意義 為扶持自耕農並倡導耕者有其田政策，政府乃率先辦理公地放領以為示範。所謂公地放領，就是政府將公有耕地開放，供合於資格之農民承領，農民在繳清地價取得土地所有權後，即成為自地自耕並自己享受全部耕作成果之自耕農。

• 三、目的 (一)落實憲法「扶植自耕農」政策 (二)消弭地主壟斷，提升社會公平 (三)持有土地所有權以鼓勵農地農用 (四)有助提高耕作、投資和土地利用效率，促進農業生產力 (五)基於過往政策背景，還地於民、保障權利

• 四、背景 為落實憲法扶植自耕農政策，政府自1948年起推動三階段放領，總計放領約15萬公頃土地。

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其中，第一階段公地放領之原因，係因在1947、1948年間，臺灣依舊發生了許多激烈的農民抗爭事件，而其對象大抵都是對準臺糖公司，例如，溪湖糖廠、埔里糖廠、虎尾糖廠、後壁林糖廠、及高雄縣各糖廠等，農民抗爭的原因是由於臺糖欲將其租用之土地收回自營，對原耕作佃農的任意撤佃起耕所致。

至於第二階段公地放領之原因，主要原因乃是因為來臺的國民政府並未依土地法的規定進行土地總登記，而是以土地權利憑證繳驗來取代土地總登記，遂使得許多臺人的土地權利遭致嚴重剝奪所致。

• 五、重啟公地放領之原則 (一)依法行政 (二)信賴保護 (三)國土保育

• 六、申請資格 (一)1976年9月24日前承租國有平地耕地（農牧用地或養殖用地） (二)符合「國有耕地放領實施辦法」、「國有邊際養殖用地放領實施辦法」規定 全國約近2,000公頃、4,445位農民

• 七、爭議與討論

• (一) 效率面

  1. 資格認定及審查疑義 因政策設有承租期限等資格要件，實務上易生自耕農認定、耕作年限計算及租賃契約合法性之爭議；加以年代久遠資料查核不易，將造成資格認定疑義與審查效率低之問題。

  2. 未農地農用之投機 公地放領後，投機者可能會出現農地轉用、閒置、轉賣等情形。

  3. 農用效率降低 放領後將原本較大規模且完整的國有耕地，經過後續繼承、分割等過程，逐漸變成小規模、零碎化，而難以維持規模效益，影響農業競爭力。

• (二) 公平面

  1. 未被納入者之不公平疑義 以租賃期限一刀切方式，將對承租期較晚、或契約關係不明者未被納入者，出現不公平疑義。

  2. 世代剝奪感 對於目前積極投入農業的新農或青農，可能會有相對剝奪感。

• 八、相關建議 (一)建議建置國有土地承租契約及耕作證明資料庫，並與財政部、內政部及地方政府進行資料串聯。 (二)建立透明且可追溯之申請審議與申訴機制，以降低爭議並提升政府公信力。 (三)運用無人機、衛星影像資料等科技技術，監控土地違規使用情形，並依據規定執行查察控管，以確保農地農用。 (四)建立農地所有權轉讓限制，考慮訂定農地轉作、出售前優先回收條款。 (五)建立農地閒置懲罰機制，以確保農地農用。 (六)建議配合青年農民、精緻農業、有機農業輔助計畫，並與產業鏈、地方政府協作，推動農村經營升級。透過輔導、補助、創新農業模式，實現土地所有權提升後的生產力提升。

資料來源：

  1. 行政院，2025.11.27，重啟公地放領政策說明。

  2. 徐世榮教授，2025.11.25，為何要公地放領？

  3. 公地放領政策有待商榷 - 日報 - 工商時報

  4. 萃抬菁，重啟公地放領讓地於民，到底是實踐土地正義還是造成更大的不公平？ | 城市學，城市學網站。

  5. 內政部：公地放領土地維持農地農用 兼顧農業永續 - 政治 - 自由時報電子報

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一般徵收與區段徵收

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土地徵收大致分為一般徵收與區段徵收二種。簡言之，區段徵收以外之土地徵收，皆屬一般徵收。

• (一) 一般徵收：政府對個別或小範圍之土地予以徵收，稱為一般徵收。一般徵收僅得採現金補償，不得採抵價地補償。

• (二) 區段徵收：政府對全區或大範圍之土地予以徵收，稱為區段徵收。區段徵收採現金補償與抵價地補償並行，並以抵價地補償為其特色。

• (三) 兩者在適用上之比較：

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國土計畫法之回饋義務－國土保育費及影響費

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• (一) 法源

依照國土計畫法第28條第1項，經主管機關核發使用許可案件，中央主管機關應向申請人收取國土保育費作為辦理國土保育有關事項之用；直轄市、縣（市）主管機關應向申請人收取影響費，作為改善或增建相關公共設施之用，影響費得以使用許可範圍內可建築土地抵充之，始得依使用計畫進行後續開發。

• (二) 意涵

  1. 國土保育費 未來配合國土計畫法施行，中央主管機關收取之國土保育費，係考量使用許可後對於整體環境有一定程度之衝擊影響，且本法對於國土保育地區、農業發展地區及海洋資源地區，均有不同程度禁止或限制使用之規定，為維護整體環境及公共利益原則下，遂收取國土保育費，屬於一種維護永續發展為目的之特別公課。

  2. 影響費 影響費與現行區域計畫法之開發影響費相似，係基於使用許可獲准後，將帶來地區性之開發活動，產生服務人口成長與地方經濟所需之公共設施需求問題，以及伴隨開發活動所可能造成之地區環境衝擊問題，應由造成外部成本之開發者負擔，符合外部成本內部化之精神及成長付費之理念。

• (三) 用途

根據國土計畫法第44條之規定，國土保育費由中央主管機關收取後應作為國土永續發展基金的來源之一，供辦理國土保育有關事項使用。該費用經課徵後係用於：

  1. 依本法規定辦理之補償所需支出；

  2. 國土之規劃研究、調查及土地利用之監測；

  3. 依第一項第五款來源補助直轄市、縣（市）主管機關辦理違規查處及支應民眾檢舉獎勵；

  4. 其他國土保育事項。

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政府機關及國營事業以撥用或徵收方式取得公有土地或私有土地之比較

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• (一) 取得方式不同：

  1. 政府機關及國營事業得以「撥用」方式取得公有土地，但不得以「徵收」方式取得公有土地。

  2. 政府機關及國營事業得以「徵收」方式取得私有土地，但不得以「撥用」方式取得私有土地。

• (二) 國營事業不同：

  1. 僅限於非公司組織之國營事業（亦即僅限於政府機關組織之國營事業），始得以撥用方式取得公有土地。

  2. 僅限於政府資本超過50%之國營事業（亦即得為公司組織之國營事業，但政府股份須超過50%），始得以徵收方式取得私有土地

• (三) 取得權利不同：

  1. 政府機關及國營事業以「有償撥用」取得公有土地之所有權，以「無償撥用」取得公有土地之使用權。

  2. 政府機關及國營事業以「土地徵收」取得私有土地之所有權，以「土地徵用」取得私有土地之使用權。

• (四) 取償價格不同：

  1. 政府機關及國營事業如以有償撥用取得公有土地，其取償價格以「公告土地現值」為準（撥劃§III）；如以無償撥用取得公有土地，則無取償價格。

  2. 政府機關及國營事業如以土地徵收取得私有土地，其取償價格以「市價」為準（徵§30I II）；如以土地徵用取得私有土地，其每年取償價格以「公告土地現值百分之十」為準（徵§58V）。

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