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Real Estate

地價稅計算範例_自住與非自住混合

內文

甲於A縣有一筆自用住宅用地，土地面積200平方公尺，申報地價每平方公尺5萬元，而其上為2層樓之房屋，一樓面積100平方公尺並作營業使用，二樓則為50平方公尺作自住使用，試問甲於申請自用住宅用地優惠後，其地價稅應為多少？（A縣累進起點地價為300萬元）

擬答

（以下申報地價皆以萬元計算）

根據「適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則」，房屋為樓房(含地下室)，不論是否分層編訂門牌或分層登記，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。

• (一) 可適用自用住宅用地優惠稅率部分

  1. 稅基 (1)自住面積＝土地面積×自住部分所占面積比例 ＝土地面積×[2樓房屋面積÷(1樓+2樓房屋面積)] ＝200×[50÷(100+50)] ＝66.67(平方公尺) (2)申報地價總額＝66.67×5＝333.33(萬元)。

  2. 稅率 自用住宅用地優惠稅率為千分之二。

  3. 稅額 地價稅＝333.33×2‰＝0.67(萬元)。

• (二) 適用一般稅率部分

  1. 稅基 (1)一般用地面積＝土地面積－自住面積 ＝200－66.67 ＝133.33(平方公尺) (2)申報地價總額＝133.33×5＝666.67(萬元)。

  2. 稅率 (666.67－300)÷300＝1.22(倍)。 (1)未超過累進起點地價，地價稅按基本稅率10‰徵收。 (2)超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵15‰。

  3. 稅額 地價稅＝300×10‰+366.67×15‰＝8.50(萬元)。 （速算：666.67×15‰－300×0.005＝8.50(萬元)）

• (三) 甲應繳地價稅額

0. 67+8.50＝9.17(萬元)

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生態足跡與碳足跡

內文

• (一) 生態足跡：指生產吾人所需之資源及消化吾人所產生之廢物，所需要的土地數量。簡言之，生態足跡在衡量每一個人所需使用土地面積。如果吾人生活愈簡約，所需土地面積愈少，生態足跡愈豐富，則對環境及生態之傷害愈小。

• (二) 碳足跡：指產品由原料取得、製造、配送銷售、使用及廢棄處理等生命週期各階段產生之碳排放量，經換算為二氧化碳當量之總和（氣候變遷因應法第3條第18款）。未來，世界各國因應氣候變遷，對於碳足跡過高的產品將限制其販賣、輸入或輸出。

• (三) 綜上，雖然生態足跡與碳足跡之意涵不同，惟二者追求目標一致，即節能減碳，保護地球環境，確保國家永續發展。

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登記錯誤之損害賠償：高爾夫球場土地重複登錄賠償案（112國字第8號判決）

內文

今天專欄主要彙整有關登記錯誤及土地法第68條損害賠償之實務案例

首先，請先參考以下新聞：

高球場土地 搞烏龍登錯 竹北地政重複登錄 判賠134萬 - 社會 - 自由時報電子報 (ltn.com.tw)（2023/11/17）

此新聞案例係引自民國112年11月10日臺灣新竹地方法院112年度國字第8號判決，茲整理重點如下：

• 一、案例事實

甲公司為經營高爾夫球場，於91年1月以每平方公尺1,100元，向財政部國有財產署購買共13筆土地，並於91年3月完成所有權移轉登記。嗣教育部體育署為調查國內各高爾夫球場相關資訊，發現甲使用面積與原核定面積不符。惟經縣府審查發現陳稱829地號土地於80年辦理第一次登記，因釘圖錯誤於84年重複登錄834地號土地；836地號土地亦於80年辦理第一次登記，因釘圖錯誤於84年重複登錄844地號土地等情，亦即834地號土地位置與829地號土地部分重疊而重複登錄；844地號土地位置與836地號土地部分重疊而重複登錄（即同一塊土地被登簿兩次＝新聞所說的「一地兩簿」），故地政事務所決定截止登載834及844地號土地，並於111年7月撤銷之。而後甲公司遂向該地所提起損害賠償訴訟。

• 二、判決理由

按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限，土地法第68條第1項定有明文。其立法意旨，在貫徹土地登記之公示性及公信力，兼顧交易安全及權利人之權利保障，該條所稱之受害人，自不以得終局保有登記權利之人為限；如土地權利人或登記名義人因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽致受損害時，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，僅賠償之範圍以同條第2項規定為限而已（最高法院102年度台上字第1108號、106年度台上字第199號、108年度台上字第2494號判決意旨參照）。又土地登記規則第13條規定：「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者」，乃屬例示規定，非以此為限，凡登記之事項與真實不符者俱屬之。即應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任。苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違（最高法院91年度台上字第1172號判決意旨參照）。次按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件，此亦經最高法院110年度台上大字第3017號裁定明揭斯旨。

此外，按土地法第68條第1、2項之規定，係就職司土地登記事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任之規定，屬國家賠償之特別規定，故人民因不動產登記錯誤遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政機關應為負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定，不適用國家賠償法第2條規定（最高法院98年度台上字第1977號、100年度台上字第1727號、1769號判決意旨參照）。換言之，土地法第68條之規定，係國家賠償法之特別法，依國家賠償法第6條之規定，自應優先適用之。查本件既已該當土地法第68條第1項所稱「登記錯誤」之情事，就甲公司所受損害，自應由地政機關負賠償責任。

經查，834、844地號土地辦理第一次登記後，地政事務所實際上未再就829地號、836地號土地，核算因分割後而減少之面積，並就剩餘面積再行辦理更正登記。834、844地號與829、836地號土地之部分地籍重疊，而看似分割自829地號、836地號土地之情形，此乃係因829地號、836地號土地為第一次登記後，未在地籍圖上釘正，致84年間誤將829地號、836地號之部分土地另劃設出來並進行重複登錄，堪認地政事務所就834、844地號土地所辦理之第一次登記，自始即為錯誤登記，而該當於土地法第68條第1項所規定「登記錯誤」之情事。

基此，地政事務所既執掌其轄區內土地地籍登記之業務，就土地辦理第一次登記時，本應審慎查核所登記土地在地籍圖上之位置、範圍、是否已為有地籍登記等事項，竟疏未注意及此，於829地號、836地號土地分別於80年、84年間辦理第一次登記後，就上開早已經辦理登記之土地部分範圍重複再為834、844地號土地之第一次登記，致出現登記錯誤之情形，使甲公司因信賴上開土地登記之結果，誤以為本不應存在之834、844地號土地係確實存在，而向國有財產署買受，嗣後卻遭地政事務所以釘圖錯誤為由撤銷登記，至受有土地登記權利喪失之損害，並無可歸責事由，地政事務所自應依土地法第68條之規定對甲公司所受損害負賠償之責。

按土地法第68條第1項之損害賠償，不得超過受損害時之價值，亦為土地法第68條第2項所明定。依上開規定，甲公司得請求地政事務所之損害賠償範圍，應以834、844地號土地辦理撤銷登記時之價值為限，是審酌該兩筆土地於111年間之公告地價均為每平方公尺1,500元，而甲公司主張以其購買834、844地號土地時之價格即每平方公尺1,100元計算其因登記權利喪失所受之損害，並未逾越該等土地辦理撤銷時之價值，應屬合理。從而，甲公司依上開規定，請求地政事務所賠償1,344,200元【計算式：1,100元×（834地號土地面積1,056平方公尺＋844地號土地面積166平方公尺）＝1,344,200元】，自屬有據，應予准許。

• 三、本案例重點

• (一) 登記錯誤之類型與定義。

• (二) 因登記不實受有損害之類型。

• (三) 土地法登記不實之損害賠償為無過失責任，且優先於國賠法適用。

• (四) 錯誤登記予以撤銷。

• (五) 賠償以損害時之價值為限。

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依土地法第34條之1第1項設定地上權或典權後再出賣土地之優先購買權

內文

部分共有人依土地法第34條之1第1項規定設定地上權或典權後，再依土地法第34條之1第1項規定出賣土地，他共有人有土地法第34條之1之優先購買權（土地法第三十四條之一執行要點第12點第4項）。析言之：

• (一) 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定設定地上權或典權，他共有人無優先承受權。但，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣土地，他共有人有優先承受權。

• (二) 上開優先購買權之行使，如與土地法第104條或民法第919條之優先購買權競合時，因土地法第104條及民法第919條之優先購買權具有物權效力，土地法第34條之1之優先購買權僅具債權效力，因此土地法第104條及民法第919條之優先購買權優先行使。

茲舉二例說明：

• (一) 甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分均等。甲、乙二人同意設定地上權於丁，丙表示反對，於是甲、乙二人依土地法第34條之1第1項多數決設定地上權於丁。嗣，甲、乙二人同意出賣該土地於戊，丙表示反對，於是甲、乙二人又依土地法第34條之1第1項多數決出賣於戊。

  1. 如丁在該土地上無房屋建築存在，則丁無土地法第104條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。因此，優先購買權由丙行使。

  2. 如丁在該土地上有房屋建築存在，則丁有土地法第104條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。

• (二) 甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分均等。甲、乙二人同意設定典權於丁，丙表示反對，於是甲、乙二人依土地法第34條之1第1項多數決設定典權於丁。嗣，甲、乙二人同意出賣該土地於戊，丙表示反對，於是甲、乙二人又依土地法第34條之1第1項多數決出賣於戊。

  1. 如丁在該土地上無房屋建築存在，則丁雖無土地法第104條之優先購買權，但有民法第919條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。

2. 如丁在該土地上有房屋建築存在，則丁有土地法第104條之優先購買權及民法第919條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。

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重測錯誤之損害賠償：台北中山醫院賠償案（111年度重國字第17號）

內文

同學，我們台中才剛上到的測量錯誤是否得依土地法第68條要求賠償最新案例～

首先，可以參考以下兩則新聞

北市「貴族醫院」土地面積少算8.47坪 大安地政事務所要國賠1558萬元 | 法律前線 | 社會 | 聯合新聞網 (udn.com)

幫「貴族醫院」登記土地少算8.47坪 大安地政事務所一審國賠1558萬 (yahoo.com)

案例事實

  1. 臺北市某A地為原中山醫院合夥人所有，渠等同意將A地之應有部分移轉予中山醫療社團法人（以下簡稱中山醫院）續為醫療使用。中山醫院資本額為529,634,602元，所有A地之應有部分為274/285，登記面積則為1,371平方公尺。

  2. 詎大安地政事務所（以下簡稱大安地政）於110年10月18日逕行辦理面積更正，更正後A地登記面積為1,343平方公尺，較原登記面積短少28平方公尺，降低中山醫院之實定資本額及必要財產之市場公允評價（即資本額將低於529,634,602元），因而受有損害。

  3. 其中，更正登記原因係大安地政辦理逾期未辦繼承登記土地圖、簿面積不符清理計畫時，察覺A地登記面積與計算面積相較，超出法定容許誤差，經查明後，主要因於66年間辦理地籍圖重測時面積計算錯誤所致，屬於因原測量錯誤純係技術引起者，依地籍測量實施規則第232條規定，辦理更正登記。

  4. 綜上，因A地登記面積減少28平方公尺，以當期公告土地現值計算損害賠償數額，大安地政應賠償15,586,274元，中山醫療社團法人爰依土地法第68條第1項提起訴訟。

判決理由整理

• (一) A地登記面積由1,371平方公尺更正為1,343平方公尺，係大安地政所屬公務員登記錯誤所致，中山醫院因而受有損害：

  1. 登記機關對於登記不實負無過失賠償責任 因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限，土地法第68條第1項定有明文。次按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。土地法第68條第1項前段規定，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。該規定文義既未明示以登記人員之故意或過失為要件，原則上自應由地政機關就登記不實之結果，負無過失之賠償責任（最高法院110年度台上字第3017號判決意旨參照）。（這就是我們上課特別提到的無過失賠償責任！）

  2. 除非可歸責於受害人方可免賠 A地登記面積錯誤，係因大安地政於66年間辦理地籍圖重測時面積計算結果有誤所致，大安地政復未舉證證明上開登記面積短少之原因係可歸責於中山醫院，揆諸上開法條及裁判說明，自應負賠償之責。

  3. 依法辦理面積更正登記並未免其賠償責任 大安地政於比對建物測量成果圖之平面圖發現面積有誤時，固得依地籍測量實施規則第232條之規定逕行辦理更正，亦不因此解免其因土地法第68條第1項前段規定所應負之賠償責任。

  4. 登記簿所載面積涉及不動產價值攸關民眾權益 按土地登記有絕對效力，影響人民財產權甚鉅，登記簿所載之面積，常為人民賴以確定土地價值之重要依據，且因人民通常欠缺精確估測不動產實際面積之能力，悉以登記簿之記載為估算價值之依據，不動產登記簿所載面積如有錯誤，即有導致土地價值之錯估，致權益受損害情形，由此足見土地所有權人於其土地登記面積縮減時，即會蒙受土地財產權減損（即交易價值減損）之不利影響

• (二) 中山醫院得請求大安地政賠償之金額為15,586,274元：

按土地法第68條第2項規定因登記錯誤所生之損害賠償，不得超過受損害時之價值，所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年台上字第406號判決意旨參照）。因此，中山醫院受有損害，且損害係發生於登記面積更正時，依土地法第68條第2項規定，應以A地於該日之價值計算減少28平方公尺土地面積之損害。

最後，回到我們上課討論到有關測量錯誤是否係屬土地法第68條登記錯誤之範圍，可從「文義」、「目的」、「體系」等作為補充，認為測量錯誤得依土地法請求賠償。

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依土地法第34條之1為讓與，共有人不得為受讓人

內文

依土地法第三十四條之一執行要點第3點第2項規定：「前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。」詳言之，依土地法第34條之1第1項有償讓與之處分行為，除依土地法第34條之1第4項優先購買外，無論同意共有人或不同意共有人，皆不得為受讓人。茲以買賣為例，說明如下：

• (一) 同意共有人不得為受讓人：土地法第34條之1第1項規定，乃同意共有人代理不同意共有人將共有不動産出售，如受讓人為同意共有人之一人或數人，違反民法第106條禁止自己代理之規定，因此同意共有人不得為受讓人。如甲、乙、丙、丁、戊五人共有一筆土地，應有部分均等，甲、乙、丙三人同意將該土地出售於甲，則甲、乙、丙三人不得依土地法第34條之1第1項多數決出售該土地於甲。

• (二) 不同意共有人不得為受讓人：土地法第34條之1第1項規定，乃同意共有人代理不同意共有人將共有不動產出售，如受讓人為不同意共有人之一人或數人，雖未違反民法第106條禁止自己代理之規定，然受讓人以外之其他不同意共有人無優先購買權，缺乏制衡機制，恐侵害受讓人以外之其他不同意共有人之權益。因此，土地法第三十四條之一執行要點第3點第2項明文規定，共有人（包括不同意共有人）不得為受讓人。如甲、乙、丙、丁、戊五人共有一筆土地，應有部分均等，甲、乙、丙三人同意將該土地出售於丁，則甲、乙、丙三人不得依土地法第34條之1第1項多數決出售該土地於丁。

上開規定僅限於有償讓與之處分行為，至於設定用益物權行為（包括地上權、農育權、不動產役權及典權）之規範如下：

• (一) 不得設定用益物權於同意共有人：土地法第34條之1第1項規定，乃同意共有人代理不同意共有人將共有不動産設定用益物權，如承受人為同意共有人之一人或數人，違反民法第106條禁止自己代理之規定，因此不得設定用益物權於同意共有人。如甲、乙、丙、丁、戊五人共有一筆土地，應有部分均等，甲、乙、丙三人同意將該土地設定地上權於甲，則甲、乙、丙三人不得依土地法第34條之1第1項多數決設定地上權於甲。

• (二) 得設定用益物權於不同意共有人：土地法第34條之1第1項規定，乃同意共有人代理不同意共有人將共有不動產設定用益物權，如承受人為不同意共有人之一人或數人，未違反民法第106條禁止自己代理之規定。然，承受人以外之其他不同意共有人無優先承受權，缺乏制衡機制，恐侵害承受人以外之其他不同意共有人之權益。但，土地法第三十四條之一執行要點第3點第2項僅適用於有償讓與之處分行為，不包括設定用益物權行為。因此，設定用益物權於不同意共有人，法無明文禁止。如甲、乙、丙、丁、戊五人共有一筆土地，應有部分均等，甲、乙、丙三人同意將該土地設定地上權於丁，則甲、乙、丙三人得依土地法34條之1第1項多數決設定地上權於丁。

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房地合一稅有關放寬連續繼承之持有期間認定：台財稅字第11204619060號

內文

各位同學好

有關房地合一稅有最新的財政部函釋，針對以往連續繼承之持有期間認定爭議部分，有所放寬，屬於重要觀念，茲說明如下：

請先對照我們之前講過的一期專欄，就有提到這個爭議，後來經法院判決認定只能加計前一次不可以累計：

連續多次繼承之房地合一稅課徵認定：臺中高等行政法院110訴字第161號判決,曾榮耀老師,許文昌/曾榮耀不動產全制霸專欄,高點來勝不動產 (get.com.tw)

然而，此次函釋等同放寬可不斷加計到第一次繼承前之被繼承人持有期間。

函釋內容：

• 一、個人交易105年1月1日以後繼承或受遺贈取得之房屋、土地（以下簡稱房地），依所得稅法第14條之4第4項規定，計算同條第3項各款持有期間及同法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時，如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。但經稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

• 二、前點所稱連續繼承或受遺贈取得之房地，指該房地連續發生2次以上（含當次）繼承或受遺贈而移轉所有權之情形。

• 三、第1點個人計算所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時，得併計之期間，以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。

舉例：

[圖片1]

由於甲繼承後未出售，而後直接再次由乙繼承（連續繼承） 乙繼承取得至出售之持有期間＝111～113年＝2年 得合併計算乙之被繼承人甲之持有期間＝107～111年＝4年 得再合併計算甲之被繼承人父之持有期間＝105～107年＝2年

以上合併計算共計8年，適用稅率為20%。

另外，要適用自住房、地優惠的話，則這幾段需都符合規定之設戶籍、無出租營業等條件，可合併計算時間。

參考資料：財政部，112年11月2日，台財稅字第11204619060號，https://gazette2.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg029207/ch04/type2/gov30/num7/Eg.htm

文章圖片

圖片1

因應氣候變遷之溫室氣體減量

內文

• (一) 減量目標：

  1. 國家溫室氣體長期減量目標為中華民國139年（西元2050年）溫氣氣體淨零排放（氣§4I，「氣」代表氣候變遷因應法，以下同）。所稱溫室氣體，指二氧化碳（CO2）、甲烷（CH4）、氧化亞氮（N2O）、氫氟碳化物（HFCS）、全氟碳化物（PFCS）、六氟化硫（SF6）、三氟化氮（NF3）及其他經中央主管機關公告者（氣§3①）。

  2. 淨零排放，指溫室氣體排放量與碳匯量達成平衡（氣§3⑩）。所稱排放量，指自排放源排出之各種溫室氣體量乘以各該物質溫暖化潛勢所得之合計量，以二氣化碳當量表示（氣§3⑦）。所稱碳匯，指將二氣化碳或其他溫室氣體自排放源或大氣中持續移除後，吸收或儲存之樹木、森林、土壤、海洋、地層、設施或場所（氣§3⑨）。

• (二) 減量方法：

我國促進減碳方法有二，一為徵收碳費，另一為碳權交易。

  1. 徵收碳費：中央主管機關為達成國家溫室氣體長期減量目標及各期階段管制目標，得分階段對下列排放溫室氣體之排放源徵收碳費： (1)直接排放源：依其排放量，向排放源之所有人徵收；其所有人非使用人或管理人者，向實際使用人或管理人徵收。 (2)間接排放源：依其使用電力間接排放之排放量，向排放源之所有人徵收；其所有人非使用人或管理人者，向實際使用人或管理人徵收（氣§28I）。

此外，碳費徵收對象因轉換低碳燃料、採行負排放技術（指將二氧化碳或其他溫室氣體自排放源或大氣中以自然碳循環或人為方式移除、吸收或儲存之機制（氣§3⑧））、提升能源效率、使用再生能源或製程改善等溫室氣體減量措施，能有效減少溫室氣體排放量並達中央主管機關指定目標者，得提出自主減量計畫向中央主管機關申請核定優惠費率（氣§29I）。

  1. 碳權交易：碳權，指二氧化碳排放之權利。由碳權需求與碳權供給，決定碳權價格（此即碳定價）。如圖所示，碳權需求曲線D與碳權供給曲線S，決定碳權價格P0，碳權交易量Q0。 (1)碳權需求：事業因排碳量超過配額，則須在碳權交易市場購買碳權。如年碳排放量達2.5萬噸的工廠，其碳排增量須於碳權交易市場購買碳權，以進行抵換。 (2)碳權供給：事業如有多餘碳權配額，可以在碳權交易市場出售碳權。又，事業執行植樹造林、使用再生能源、移除溫室氣體等而取得碳權，亦得在碳權交易市場出售碳權，以獲取利益。

台灣碳權交易所於民國112年8月7日於高雄成立，「碳排有價」時代終於來臨。

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土地登記公信力之要件(一)：合法有效之法律行為

內文

• 一、相關條文

土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」

民法第759條之1第2項：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」

• 二、案例說明

甲所有之A地經公告徵收作為B市公共交通道路用地，並已完成徵收補償程序，惟B市因故未辦理所有權移轉登記。後續甲卻將A地移轉給善意第三人乙，並辦竣所有權移轉登記。後經B市發現，故訴請塗銷乙之所有權，請問有無理由？

• 三、判決要旨

民法第759條之1第2項及土地法第43條所規定不動產物權登記之公信力及信賴保護之適用，除須係信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得當之。

若法律行為之標的係不融通物，因違反民法第 71 條禁止規定，致整個法律行為成為絕對無效者，即不生善意取得而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無該規定之適用。

因此，A地經B市徵收，其補償費已依法發給完竣，B市於登記前即原始取得系爭土地之所有權（依民法第759條），並已開闢為公共交通道路，屬不融通物，甲與乙間就A地買賣之債權行為及移轉登記之物權行為，違反土地法第14條第1項第5款不得為私有之禁止規定，均屬無效，乙未依合法有效之法律行為取得系爭土地所有權，不受土地法第43條及民法第759條之1規定之保護。

參考判決：最高法院109年度台上字第2061號民事判決、臺灣高等法院111年度重上更一字第52號民事判決

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房價上漲，應歸因於土地，抑或建物

內文

房價上漲之歸因有二說，一說為土地貢獻說，另一說為聯合貢獻說。茲分析如下：

• (一) 土地貢獻說：此說認為土地不會折舊，反而會增值；建物不會增值，反而會折舊。因此，房價上漲是土地因素造成，而非建物因素造成。換言之，房價上漲應歸屬於土地貢獻，而非建物貢獻。

• (二) 聯合貢獻說：此說認為土地與建物皆為原料，兩者結合而為房屋（產品）。因此，房價上漲即產品價格上漲，是土地與建物二者聯合造成。換言之，房價上漲應按土地價值比率及建物價值比率分別歸屬於土地與建物二者之聯合貢獻。

綜上，筆者贊成聯合貢獻說。但建物已不具備使用價值，應採土地貢獻說。

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