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Real Estate

各種地價之釐清

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各位同學2024年新年愉快，本週專欄就各種「地價」觀念予以釐清：

  1. 區段地價：為該範圍內買賣交易實例的平均價格，作為評定公告地價與公告土地現值之依據。

  2. 公告地價：政府參考區段地價，每2年於1月1日公布的個別土地地價（大約市價1～3成），其目的是供所有權人申報地價用。

  3. 公告土地現值：政府參考區段地價，每年1月1日公布的個別土地地價（接近市價，約7～9成），其目的是供所有權人於移轉時，申報移轉現值用。

  4. 申報地價：土地所有權人參考政府的公告地價，於80%至120%的範圍內以自己土地條件申報，並於申報後會被納入地價稅及總歸戶冊，送給稅捐稽徵機關課地價稅用。

  5. 申報移轉現值：土地所有權人進行土地移轉時，參考公告土地現值，以該現值為基準進行申報，做為稅捐機關課徵土地增值稅的依據。

  6. 徵收補償市價：被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。該市價是由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之價格，作為徵收補償用。

7. 市場正常交易價格：指市場實際成交價格，亦即由買賣雙方基於自由意思，合意決定之價格，為實價登錄申報及房地合一稅之依據。

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農工爭地

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• 一、農工爭地之意義

發展工業需要工業用地，生產糧食需要農業用地。但台灣之土地資源畢竟有限，如何妥善規劃用地需求，以維持工業發展與農業生產之均衡。

• 二、考慮外部性之用地需求

如圖(一)所示，台灣土地如果全部用於農業生產，農業產量X0；如果全部用於工業生產，工業產量Y0。設農業平均價格P0，工業平均價格[圖片1]，則等收益線[圖片2]。生產可能曲線X0Y0弧線與等收益線[圖片3]之相切，切點R，決定農業產量X1，工業產量Y1。

[圖片4]

圖(一) 農業產量與工業產量之最適組合

• (一) 考慮農業生產外部利益：農業之多功能性，農業生產具有外部利益，因此對農業之評價由P0上升為P1。如圖(二)所示，等收益線由[圖片5]移至[圖片6]。將[圖片7]平行外移至[圖片8]，且與生產可能曲線相切，切點S。此時，農業產量由X1增加至X2，工業產量由Y1減少至Y2。總之，考慮農業之外部利益，增加農業用地，以增加農業產量；減少工業用地，以減少工業產量。

[圖片9]

圖(二) 考慮農業外部利益之產量變化

• (二) 考慮工業生產之外部成本：工業造成環境污染，工業生產具有外部成本，因此對工業之評價由[圖片10]下降為[圖片11]。如圖(三)所示，等收益線由[圖片12]移至[圖片13]。將[圖片14]平行內移至[圖片15]，且與生產可能曲線相切，切點T。此時，農業產量由X1增加至X3，工業產量由Y1減少至Y3。總之，考慮工業之外部成本，增加農業用地，以增加農業產量；減少工業用地，以減少工業產量。

[圖片16]

圖(三) 考慮工業外部成本之產量變化

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違章建築之信託

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各位同學好

最近很夯的議題：違章建築可否信託（包含公益信託）？

新聞：違建物可否信託？ 法務部官員：信託不以登記不動產為限 可辦理信託 - 社會 - 自由時報電子報 (ltn.com.tw)

答案(通說)

可以，信託財產不以經登記的不動產為限，未經保存登記的不動產或違章建築物既均得為交易之標的並取得其處分權，自亦得為信託財產，由原取得人或取得處分權的人與受託人成立信託關係。

理由

  1. 可以作為私有財產權標的之物，即可作為信託財產，未經保存登記的不動產成違章建築物，仍可以作為私有財產權標的之物，因此即可作為信託財產。

  2. 但由於違章建築無法辦理建物所有權第一次登記而無法對外公示，不能對抗非明知或可得而知的善意第三人。換言之，未公示的信託財產（違章建築、未辦保存登記之建物）仍可主張信託財產獨立性，只是不能排除善意取得的適用。

參考資料：謝哲勝，2012，信託財產的獨立性－最高法院 92 年度台上字第 1594 號民事判決評釋，法令月刊，第63卷，第7期，第35-41 頁。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

地價與土地集約度之關係

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土地集約度分為經濟集約度與法定集約度二種。前者指土地在無容積管制下，獲致最大利潤之集約度；後者指土地在容積管制下之集約度。

• (一) 地價影響經濟集約度：地價愈高，吾人將以勞資代替土地，因而土地集約度（指經濟集約度）提高。如圖(一)所示，有一塊土地，M代表等產量曲線（即使用土地及勞資二種生產要素可以興建一定樓地板面積）。

  1. 當地價為P0時，等成本線為[圖片1] 。M與[圖片2]之切點R，決定土地投入量a0，勞資投入量b0，土地集約度為（b0/a0） ，此時興建透天厝產品。

  2. 當地價上漲為P1時，等成本線由[圖片3]移至[圖片4] 。將[圖片5]平行外移至[圖片6]，且切在等產量曲線上，切點S，決定土地投入量a1，勞資投入量b1，土地集約度提高為（b1/a1），此時興建公寓產品。

[圖片7]

圖(一) 地價影響經濟集約度

  1. 當地價再上漲為P2時，等成本線由[圖片8]移至[圖片9]。將[圖片10]平行外移至[圖片11]，且切在等產量曲線上，切點T，決定土地投入量a2，勞資投入量b2，土地集約度再提高為 ，此時興建高樓大廈產品。

綜上，地價不斷上漲，土地集約度（指經濟集約度）隨之提高。因此，地價會影響經濟集約度，但經濟集約度不會影響地價。此外，從一個都市發展歷程而言，起先興建透天厝，接著興建公寓，最後興建高樓大廈。

• (二) 法定集約度影響地價：政府以建蔽率、容積率等手段，限制土地集約度，以確保良好生活環境。如圖(二)所示，[圖片12]代表建築投資之邊際產值曲線，[圖片13]代表建築投資之邊際要素成本曲線（不包含土地成本）。由[圖片14]與[圖片15]之交點E，決定勞資投入量a0，此即經濟集約度，此時地價為△AEC（地價之決定同不動產估價技術規則第70條規定）。

  1. 當法定集約度為a1（即勞資投入量限制在a1以下）時，經濟集約度a0大於法定集約度a1，土地利用以法定集約度a1為準。此時地價下跌至□AFGC。

  2. 當法定集約度為a2（即勞資投入量限制在a2以下）時，經濟集約度a0小於法定集約度a2，土地利用以經濟集約度a0為準。此時地價仍為△AEC，不受影響。

[圖片16]

圖(二) 法定集約度影響地價

綜上，當經濟集約度大於法定集約度時，法定集約度會影響地價，但地價不會影響法定集約度。當經濟集約度小於法定集約度時，法定集約度不會影響地價。

一般而言，都市繁榮地區經濟集約度大於法定集約度，土地利用以法定集約度為準，此時容積率用完；鄉村偏遠地區，經濟集約度小於法定集約度，土地利用以經濟集約度為準，此時容積率未用完。

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地價稅計算範例_房地持分

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曾大於A縣有2筆土地，皆符合自用住宅用地條件並提出申請，如下表所示，請問其今年度地價稅應納金額為多少？(A縣累進起點地價為500萬元)

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

【解】（以下申報地價皆以萬元計算）

合於都市土地面積未超過三公畝、非都市土地面積未超過七公畝部分之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵。

• (一) 適用自用住宅優惠稅率部分

  1. 稅基 (1)土地持分與房屋持分之適用 A.土地持分＜房屋持分→土地持分面積皆可核准自用住宅優惠。 B.土地持分＝房屋持分→土地持分面積皆可核准自用住宅優惠。 C.土地持分＞房屋持分→僅能以房屋持分比例核准自用住宅優惠。 (2)33地號土地持有之1/3皆可適用優惠稅率 申報地價總額＝300×1/3×3＝300(萬元)。 (3)55地號土地僅1/2得適用適用優惠稅率 申報地價總額＝700×1/2×5＝1,750(萬元)。

  2. 稅率 合於規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵。

  3. 稅額 地價稅＝(300+1,750)×2‰＝4.1(萬元)。

• (二) 適用一般稅率部分（55地號土地剩餘1/2）

  1. 稅基 申報地價總額＝700×1/2×5＝1,750(萬元)。

  2. 稅率 (1,750-500)÷500＝2.5(倍)。 (1)未超過累進起點地價，地價稅按基本稅率10‰徵收。 (2)超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵15‰。

  3. 稅額 地價稅＝500×10‰+1,250×15‰＝23.75(萬元)。 （速算：1,750×15‰－500×0.005＝23.75(萬元)）

• (三) 合計地價稅額

4. 1+23.75＝27.85。曾大今年度A縣地價稅應納金額為27.85萬元。

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土地利用三階段與地盡其利

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地盡其利為土地利用之目標。地盡其利之涵義，相當於不動產估價技術規則第2條第17款規定之「最有效使用」定義，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（估技§2）。

茲分析地盡其利之構成條件：

• (一) 符合法規使用：土地利用須符合法規規定，包括地政法規、都市計畫法規、建築法規、環保法規等。另，國土計畫、區域計畫、都市計畫等土地使用計畫及管制，亦屬於法規內涵。

• (二) 正當合理使用：土地利用不得低度使用、過度使用及錯誤使用。又，勞資與土地須配合適當，勞資投入量應落在土地利用三階段之第二階段。

• (三) 財務可行使用：土地開發利用之財務規劃須健全，如土地投資之淨現值為正、預期報酬率大於必要報酬率、財務槓桿為正槓桿等。

• (四) 獲利最高使用：在符合法規、正當合理及財務可行之使用前提下，獲得最高利益之使用。亦即，生產用地在追求最大利潤之使用、消費用地在追求最大效用之使用。

如圖所示，在一塊土地上，不斷投入勞力資本，VAP代表平均產值曲線（Value of Average Product Curve），VMP代表邊際產值曲線（Value of Marginal Product Curve），MFC代表邊際要素成本曲線（Marginal Factor Cost Curve）。當勞資投入量從0至b為土地利用第一階段，此階段之勞資投入量過少，表示土地低度使用。當勞資投入量從b至c為土地利用第二階段，此階段之勞資與土地配合適當，表示土地正當合理使用或土地有效使用。當勞資投入量從c以後為土地利用第三階段，此階段之勞資投入量過多，表示土地過度使用。由此可知，土地使用應落在第二階段。

土地於有效使用中，進而追求最有效使用。亦即，就第二階段的勞資投入量b與c之間，找尋最有效使用的一點。如圖所示，依邊際產值等於邊際要素成本原則，決定勞資投入量為d，此點為最有效使用。

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於自己土地搬磚擋鄰地出入口之糾紛案：權利濫用禁止之適用

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這幾天有個新聞，請先看下列影片

地主搬磚佔地無法可管?! 挨轟「土地蟑螂」

茲整理部份重點如下：

案例事實

莊某於民國103年10月2日因拍賣而移轉登記取得系爭土地所有權。詎伍某於所有同小段之建號建物前方設置系爭鐵門（且無證據證明該鐵門係合法設置），無權占用系爭土地面積2.93平方公尺。莊某爰依民法第767條第1項前段、中段規定，求為命伍某應拆除系爭鐵門並返還所占用土地之判決。並且可從實地照片看到，莊某已搬了磚頭擋在該進出鐵門前。

就其中伍某一理由，係認為故意將系爭土地圍起有礙於進出居住安全，且惡意買受系爭土地再訴請拆屋還地，顯屬違反民法第148條之權利濫用禁止規定。請問有無理由？

判決理由

按權利之行使，不得以違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項固有明文，惟此所謂權利之行使不得以損害他人為目的者，係指行使權利專以損害他人為主要目的之情形而言。若為自己利益而行使，縱於他人利益不無損害，然既非損害他人為主要目的，而該他人對之又或有容忍或作為義務時，即不得謂有本條之適用。至權利之行使是否以損害他人為主要目的，則應以權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量以定之。

因此，伍某無權占有系爭Ａ部分土地設置鐵門，自屬妨害莊某對於該部分土地之正常使用，則莊某基於系爭土地所有權人地位，行使民法第767條第1項之權利，顯非以損害伍某為主要目的，自與權利濫用無涉；縱於承買系爭土地前，已知悉系爭土地遭占用，亦不能據此限制其行使法所賦予之正當權利，是伍某之主張為無理由。

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土地利用問題

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土地利用問題有三，一為土地低度利用，二為土地過度利用，三為土地不當利用。

• (一) 土地低度利用：指土地閒置不利用，或雖從事利用但未充分利用。如平均地權條例第3條第7款所稱空地及同法第26條之1所稱荒地，即是。

• (二) 土地過度利用：指土地利用超過土地之容受力，亦即土地利用超過土地之承載力。如宜林地作農牧使用、地價低廉地區興建高樓大廈等是。

• (三) 土地不當利用：即土地錯誤使用，指土地未按土地使用計畫所編定之用途使用。如農業區違規興建廠房、環境敏感地區從事土地開發等是。

如圖所示，AP代表平均產量曲線（Average Product Curve），MP代表邊際產量曲線（Marginal Product Curve）。在一塊土地上，不斷投入勞力資本，其邊際產量起初呈遞增現象，增加至某一點（即a點）以後，反呈遞減現象。此即報酬遞減法則、邊際報酬遞減法則、土地收穫遞減法則或土地法則。另，土地利用三階段，第一階段（勞資投入量從0至b）表示勞資投入量過少，產生土地低度利用問題，第二階段（勞資投入量從b至c）表示勞資與土地配合適當，屬於土地正當合理利用。第三階段（勞資投入量從c以後）表示勞資投入量過多，產生土地過度利用問題。總之，土地利用應落在第二階段。

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信託受益權之拋棄與讓與

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各位同學好

今日專欄討論有關信託受益權之拋棄與讓與

模擬案例

阿強與銀行簽訂信託契約，指定其暗戀對象小美為受益人，並給予其信託利益10年，請問是否需先徵得小美同意？又小美知情後，因對阿強毫無感覺，不想受有利益形成心理負擔，試問其得否將該受益權拋棄？又或者將該受益權轉讓給好友阿珠？

• 一、適用法條

信託法第17條（信託利益之請求權與拋棄權）、第20條（受益權之讓與）。

• 二、解題關鍵

• (一) 受益人因信託之成立而享有信託利益。但信託行為另有訂定者，從其所定。其中，該信託利益為請求權性質，並自信託成立後自然發生，當然享有信託利益，而不需另為享受利益之意思表示。換言之，信託行為之成立無庸受益人之同意。

• (二) 受益人得拋棄其享有信託利益之權利。

• (三) 信託受益權屬於一種財產權利，原則上允許受益人自由轉讓或繼承。例外則不得轉讓，包含信託契約明文禁止轉讓、受益權屬法律禁止轉讓之權利（如養老年金信託）、信託利益不可分等。此外，讓與應符合民法第294條至第299條有關債之移轉相關規定。

• (四) 受益權讓與等同於變更了受益人，而受讓人即取得其他受益人依法所具有之權利（如享受信託利益、同意變更信託財產管理方法、聲請撤銷受託人處分等），但同時也承擔受益人應盡之義務（如給付報酬、補償受託人處理信託所為支出或損害等）。

• 三、結論

• (一) 阿強與銀行成立信託關係，不需要所指定受益人小美之同意。

• (二) 小美如不願受有信託利益，得自由拋棄其享有信託利益之權利。

• (三) 倘若阿強與銀行之信託契約並無特約禁止或限制小美將受益權轉讓，則小美得將該受益權轉讓給好友阿珠，但應依民法規定通知受託人，否則對於受託人不生效力。亦即在未通知下，銀行仍會將原受益人小美視為信託受益人，向其分配信託利益。

資料來源：曾榮耀，2023，信託法概要。

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何以發生通貨膨脹，不動產價格反而下跌

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一般咸認通貨膨脹造成貨幣貶值，民眾遂將手中貨幣換成實體財產，以對抗通貨膨脹，因而不動產需求增加，不動產價格上漲，然，我國最近發生通貨膨脹，何以不動產價格未上漲，反而有下跌跡象。

不動產價格上漲或下跌，是由很多因素交互衝擊的結果，而非僅「通貨膨脹」單一因素。造成我國最近不動產價格疲軟之因素如下：

• (一) 全球經濟不景氣：疫情、戰爭、天災等造成全球經濟不景氣，尤其中國斷崖式經濟崩盤，影響我國甚鉅。

• (二) 利率上漲：中央銀行因應通貨膨脹，不斷升息。利率上漲，購屋貸款成本增加，不動產需求減少。

• (三) 政府打房：最近，政府採取打擊炒房措施，如禁止紅單轉售、禁止預售屋轉售、限制私法人購買住宅、重罰炒房行為等，致不動產投機性需求縮手。

總之，通貨膨脹造成不動產價格上漲，應明確敘述為「其他因素不變下，通貨膨脹造成不動產價格上漲」，始為真。

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