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Real Estate

房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲

內文

• (一) 建設公司購地之最高價格 建設公司就建築基地在最有效使用下，預估銷售總金額，扣除建築成本、管銷費用及正常利潤，所得到之餘額，就是建設公司購買土地之最高支付價格。不動產估價技術規則第81條「土地開發分析法」之公式正是此一構想。

• (二) 土地開發分析法之啟示 土地開發分析法之公式如下： V=S÷（1+R）÷（1+i）−（C+M）……①其中：

  1. V代表個別基地之地價：地價為因變數，S、C、M、i及R等為自變數。亦即，個別基地之地價（V）受到總銷售金額（S）、建築成本（C）、管銷費用（M）、綜合利率（i）、適當利潤率（R）等之影響。以函數關係表示如下： V=f(S, C, M, i, R)……②

  2. S代表總銷售金額：建設公司於建築基地之建蔽率、容積率等容積管制下，規劃建物之可銷售樓地板面積（即建坪）。再就各層可銷售單價（即房價），乘以各層可銷售樓地板面積，就得到總銷售金額（即建案之總收入）。亦即： S=Σ(P×Q)……③ 其中： S：預期總銷售金額。 P：各層之可銷售單價（即房價）。 Q：各層之可銷售樓地板面積（即建坪）。

  3. C代表建築成本：建築成本就是造價成本。不動產估價技術規則稱為「直接成本」。

  4. M代表管銷費用：管銷費用包括規劃設計費、廣告費及銷售費、管理費、稅捐等，但不包括資本利息。不動產估價技術規則稱為「間接成本」。

  5. i代表綜合利率：綜合利率為個案利率，而非年利率。亦即，建案興建一段期間所負擔之平均利率。

  6. R代表適當利潤率：適當利潤率就是經濟學之正常利潤率。適當利潤率為個案利潤率，而非年利潤率。亦即，建案興建一段期間所要求之正常利潤率。

由③式可知，構成總銷售金額之因素為可銷售之房價（P）及可銷售之樓地板面積（Q）。又，可銷售之樓地板面積主要取決於容積率（以A代表），容積率代表土地使用強度。因此，②式可以改寫為：V=f(P, A, C, M, i, R)……④

由①式可知，房價（P）與地價（V）成正比，容積率（A）與地價（V）成正比，造價（C）與地價（V）成反比，管銷費用（M）與地價（V）成反比，綜合利率（i）與地價（V）成反比，適當利潤率（R）與地價（V）成反比。

• (三) 地價與房價之關係：

  1. 由④式可知，房價（P）為自變數，地價（V）為因變數。因此，房價影響地價，而非地價影響房價。

  2. 房價（P）與地價（V）成正比。亦即，房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲。

• (四) 預售屋價格為不動產價格之核心 建設公司所採用之房價（P）為預售屋價，而非新成屋價。因此，預售屋價上漲帶動新成屋價上漲，新成屋價上漲再帶動中古屋價上漲。

綜上，預售屋價上漲帶動地價上漲，預售屋價上張又帶動新成屋價上漲及中古屋價上漲。要言之，預售屋價格為不動產價格上漲之領頭羊。 政府於不動產價格高漲時，採取抑制不動產價格高漲之措施，焦點應放在預售屋價格。只要預售屋價格受到抑制，其餘之新成屋價、中古屋價及地價等隨之熄火。

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申報房屋稅籍有關事項及使用情形

內文

依據房屋稅條例第7條規定，「納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。」

因此，新、增、改建房屋應於建造完成之日起 30 日內送至所轄稅捐稽徵處申請設籍。應檢附附件： (一)建築物使用執照影本；未領使用執照者，請檢附建造執照影本。 (二)平面圖及立（側）面圖影本。 (三)地下室及共同使用部分協議書正本。 (四)未領建造執照或完工證明之房屋，請另附未辦保存登記 ( 所有權登記 ) 之房屋申請設立房屋稅籍承諾書正本及其他有關文件。 (五)若為鋼鐵造房屋，請檢附鋼鐵規格資料（如未檢附資料者，核實認定）。 (六)若裝設電梯，請附電梯工程合約書影本。 (七)若有三親等內親屬以外之他人設有戶籍，且無租賃關係，需填寫房屋所有人無租賃關係申明書或設籍人無租賃關係申明書。 (八)其他有關文件。

參考資料：財政部，稅務線上申辦－申請房屋設籍。

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撤銷徵收或廢止徵收之行政程序

內文

撤銷徵收或廢止徵收之行政程序如下：

• (一) 申請：若申請人為需用土地人，應向中央主管機關（即內政部）申請。若申請人為原土地所有權人，應向直轄市或縣（市）主管機關（即直轄市或縣（市）政府地政局或地政處）申請。

• (二) 核准：撤銷或廢止徵收之核准機關為中央主管機關（即內政部）。

• (三) 公告通知：中央主管機關於核准撤銷或廢止徵收後，應將原案通知該管直轄市或縣（市）主管機關（徵§51Ⅰ）。直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額（徵§51Ⅱ）。

• (四) 繳清價額：原土地所有權人應於一定期間繳清應繳納之價額；未於一定期間繳清者，不發還其土地，並不得依規定申請收回該土地（徵§51Ⅱ）。前項一定期間，不得少於六個月（徵§51Ⅲ）。所稱應繳納之價額，指徵收補償地價、地價加成補償及遷移費。人口或物件已遷移者，無須繳納遷移費（徵§51Ⅳ）。另，徵收補償地價，於徵收前設定有他項權利或耕地租約者，包括他項權利人或耕地承租人原應受領之價金（徵§51Ⅴ）。

• (五) 發還土地：原土地所有權人繳清價額後，直轄市或縣（市）主管機關發還土地。另，撤銷或廢止徵收後，徵收前原設定之他項權利及耕地租約不予回復。但依規定由原土地所有權人及他項權利人申請於發給之抵價地設定抵押權或典權者，其原抵押權或典權准予回復（徵§52）。

【註】 徵：土地徵收條例。

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重測發生界址爭議之處理

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• (一) 重測發生界址爭議之意義 相鄰土地所有權人因重測指界時，對於土地間之界址認知不一致。

• (二) 界址爭議之處理重點

  1. 調處 (1)土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第五十九條第二項規定處理之。（土法§46-2） (2)應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。（土法§59 II）

  2. 調處或起訴中之註記 重測結果公告時，部分土地之界址爭議，尚未依土地法第五十九條第二項程序處理完畢者，應於公告文載明重測地籍圖經公告期滿確定後，登記機關不得受理申請依重測前地籍圖辦理複丈。並附記下列土地因界址爭議，正依法處理中字樣。（土地法第四十六條之一至第四十六條之三執行要點§16 I）

  3. 未解決前發生移轉 重測期間發生界址爭議尚未解決之土地，申請所有權移轉或他項權利設定登記者，應由權利關係人出具切結書敘明於界址確定後，其面積與原登記面積不符時，同意由地政機關逕為更正。（地測§201-1）

  4. 判決確定後之處理 (1)界址爭議經法院判決確定後，應即據以施測，並將施測結果公告。（土地法第四十六條之一至第四十六條之三執行要點§16 II） (2)亦即實施地籍圖重測時，因界址爭議事件經法院判決確定後據以補辦重測（應由土地所在地地政事務所依據法院判決意旨及鑑定書圖補正地籍調查表，並由重測機關辦理後續重測事宜），係依土地法第46條之2第2項準用同法第59條第2項規定辦理，並將重測結果依同法第46條之3予以公告（內政部89年11月28日台(89)內地第8916268號函）

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公共設施保留地與公共設施用地之比較（二）

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  1. 租稅優惠： (1)地價稅：

①公共設施保留地：

• 公共設施保留地未作任何使用並與使用中之土地隔離，免徵地價稅。

• 公共設施保留地作農業使用，課徵田賦。田賦自民國76年停徵迄今。

• 公共設施保留地作自用住宅用地，按千分之二計徵地價稅。

• 公共設施保留地作自用住宅用地以外之建築使用，統按千分之六計徵地價稅（不累進）。（土稅§19）

②公共設施用地：

• 道路：無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵（土稅減§9）。

• 學校用地：財團法人或財團法人所興辦業經立案之私立學校用地、為學生實習農、林、漁、牧、工、礦等所用之生產用地及員生宿舍用地，經登記為財團法人所有者，全免。但私立補習班或函授學校用地，均不予減免（土稅減§8I①）。

• 公園及體育場所用地：私立公園及體育場所用地，按千分之十計徵地價稅（不累進）（土稅§18I②）。又，經事業主管機關核准設立，對外絕對公開，並不以營利為目的之私立公園及體育館場，其用地減徵百分之五十；其為財團法人組織者減徵百分之七十（土稅減§8I③）。

• 停車場用地：依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地，按千分之十計徵地價稅（不累進）（土稅§18I④）。

• 其餘公共設施用地：上述以外之私有公共設施用地，無減免規定，持有時均應課徵地價稅。

• (2) 土地增值稅：

①公共設施保留地：

• 被徵收之土地，免徵土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，免徵土地增值稅（土稅§39I）。

• 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅（土稅§39Ⅱ）。

②公共設施用地：

• 都市土地：私有公共設施用地（如道路用地、學校用地、公園用地、體育場所用地、停車場用地等）之移轉，無減免規定，移轉時均應課徵土地增值稅。

• 非都市土地：非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅（土稅§39Ⅲ）。

• (3) 房地合一所得稅：

①公共設施保留地：

• 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地，免徵所得稅（所§4-5I③）。

• 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地，免徵所得稅（所 §4-5I④）。

②公共設施用地： 所有公共設施用地，無減免規定，交易時均應課徵所得稅。

• (4) 遺產稅：

①公共設施保留地： 公共設施保留地因繼承而移轉，免徵遺產稅（都§50-1）。

②公共設施用地：

• 道路用地：被繼承者遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額（其租稅效果等同免徵遺產稅）。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額（遺贈§16⑫）。

• 其餘公共設施用地：道路用地以外之私有公共設施用地，無減免規定，繼承時均應課徵遺產稅。

• (5) 贈與稅：

①公共設施保留地： 公共設施保留地因配偶、直系血親之贈與而移轉者，免徵贈與稅（都§50-1）。

②公共設施用地： 所有公共設施用地，無減免規定，贈與時均應課徵贈與稅。

綜上，對公共設施保留地土地所有權人之權益保障較公共設施用地為多，違反租稅平等原則。

【註】 都：都市計畫法。 徵：土地徵收條例。 土稅：土地稅法。 土稅減：土地稅減免規則。 遺贈：遺產及贈與稅法。 所：所得稅法。

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登記不實之損害賠償案例-114年度台上字第1947號

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• (一) 案例事實 民國50年辦理A地號土地第一次登記並放領給某甲，面積為620平方公尺。嗣於55年分割出A-1地號，面積為175平方公尺，原A地號則為445平方公尺。其中A-1地已輾轉給丁。然而，乙地政事務所發現分割前A地號土地於辦理第一次登記時，將其中已登記為B地號土地範圍之重疊位置及面積部分登載為所屬土地範圍之面積，而發生溢登載土地面積122平方公尺，嗣再重複登記在55年11月7日分割增加之A-1地號。遂於108年8月20日將A-1地號溢登面積122平方公尺之錯誤，按地籍測量實施規則第232條規定，將A-1地號面積更正登記為53平方公尺。乃至於丁依土地法第68條第1項規定，以受有土地面積減少122平方公尺之損害，向乙地政事務所請求損害賠償。

• (二) 判決結果 原判決（114年度上國更二字第1號）丁敗訴。 最高法院114年度台上字第1947號則廢棄原判決。

• (三) 判決重點

  1. 按我國土地法關於土地地籍之管理，採取強制登記原則，賦與登記事項有絕對效力，且地政機關負實質審查責任，此觀土地法第72條、第43條及土地登記規則第55條至第57條等規定即明。而土地法第68條第1項前段規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任」，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。該規定文義既未明示以登記人員之故意或過失為要件，原則上自應由地政機關就登記不實之結果，負無過失之賠償責任，且不以該不實登記是否因受害人以外之第三人行為所致，而有不同。

  2. 丁主張致其受損害之原因事實應包含因第一次登記及放領作業有誤而使土地登記面積不實。該登記內容不實，是否該當土地法第68條第1項前段所定情形？上訴人是否因此受有損害？此攸關上訴人得否依土地法第68條規定請求賠償，自有詳加調查研求之必要。因此，不得率以更正登記係使A-1地號土地之圖簿、實地面積相符，無錯誤、遺漏或虛偽情事，進而為不利丁之判斷。

參考來源：最高法院民事判決114年度台上字第1947號

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公共設施保留地與公共設施用地之比較（一）

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• (一) 公共設施保留地之意義 公共設施保留地係指都市計畫事先指定之公共設施用地，保留供政府機關或各事業機構日後取得。

• (二) 私有公共設施保留地與私有公共設施用地之比較 應先說明，本比較所稱公共設施用地，指除公共設施保留地以外，供公共設施使用之土地。

  1. 存在地區： (1)公共設施保留地僅存在都市土地。亦即，非都市土地無公共設施保留地。 (2)公共設施用地存在於都市土地及非都市土地。

  2. 容積移轉： (1)公共設施保留地之取得，得以容積移轉方式辦理（都§83-1）。 (2)私有公共設施用地之取得不適用容積移轉。

  3. 私地與公地交換： (1)私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換（都§50-2）。 (2)私有公共設施用地不適用私地與公地交換。

  4. 徵收補償： (1)公共設施保留地按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價（徵§30）。 (2)公共設施用地按標的本身市價補償其地價（徵§30）。

（待續）

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分管契約遇到判決分割之效力

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• (一) 案例事實 甲為A地共有人之一，應有部分為250分之1，乙、丙、丁、戊4人則為A地原共有人之一，且前經全體共有人同意於A地建有B房並完成建物所有權第一次登記。然而，A地後經確定判決應予變價分割，並由甲1人單獨取得系爭土地所有權全部，試問該分管契約效力如何？甲得否訴請拆屋還地，並主張乙、丙、丁、戊應給付占有之不當得利損害金？

• (二) 判決結果

  1. 分割共有物判決後A地共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，B房失其占有權源。乙、丙、丁、戊4人應將B建物拆除，並將該部分土地騰空返還甲。

  2. 乙、丙、丁、戊4人應自分割判決確定日起至騰空返還之日止，按年給付甲不當得利損害金。

• (三) 判決理由重點摘述

  1. 以按無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。

  2. 共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即應認為終止（最高法院85年度台上字第1046號民事判決要旨參照）。

  3. 按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。於原物分割之情形，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號民事判例參照）。……因此，共有人基於分管契約占有共有土地特定部分興建房屋，於共有土地裁判分割確定時，除該特定部分適分歸於其，抑共有人間或共有人與拍定人另有約定外，其占有之正當權源即歸於消滅。

  4. 按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。

  5. 此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同。

資料來源： 最高法院107年度台上字第879號判決 臺灣高等法院104年度重上字第560號民事判決

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建物拆除之補償標準

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• (一) 合法建物拆除之補償： 建物現值=重建價格–建物折舊 合法建物拆除之補償有二項標準：

  1. 以重建價格補償：建物拆除補償係以重建價格為補償標準。換言之，雖建物為中古屋，仍以重建之新成屋價格予以補償，不扣除建物折舊。其原因是如以建物現值（即重建價格扣除建物折舊之殘餘價格）補償，將使原建物所有權人無法以其補償金額再去興建同一區位、同一品質及同一面積之建物。如土地徵收對於建物，採重建價格補償即是（徵§31 I）。

  2. 以建物現值補償：建物拆除補償標準係以重建價格扣除建物折舊，以其殘餘價格為補償標準。例如： (1)都市更新權利變換而拆除建物（都更§57 V）。 (2)市地重劃而拆除建物（平§62-1 II）。 (3)照價收買土地而一併收買建物（平§34）。 上開三種情形，原建物所有權人無須以其補償金額再去興建建物，故以建物現值補償。

綜上，合法建物拆除以建物現值補償為原則，以重建價格補償為例外。 (二)違章建築拆除之補償：

  1. 原則：不予補償。如土地徵收對於違章建築，不予補償（徵§5 I③、III）。

  2. 例外：專案處理。如都市更新權利變換對於舊違章建築，可採分配房地處理（都更§62）。

【註】

  1. 平：平均地權條例。

  2. 徵：土地徵收條例。

  3. 都更：都市更新條例。

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後順位繼承人未及於3個月內抛棄繼承即死亡，其再轉繼承人之抛棄繼承爭議

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根據112年民事類法律座談，提及一個案例： 被繼承人甲於民國110年12月24日死亡，第一順位繼承人於111年1月10日拋棄繼承，未通知後順位繼承人，本院於111年2月11日公告，第二順位繼承人早於甲死亡，第三順位繼承人乙於111年4月29日死亡，乙之繼承人丙於111年5月18日向本院聲明拋棄對甲之繼承權，應否准予備查？

此有正反兩說， 其最終審查結果為否定說： 乙於111年4月29日死亡，惟依民法第1175條規定，繼承之拋棄，溯及於繼承開始時發生效力，而乙既於繼承開始時即110年12月24日時尚生存，自因被繼承人甲之配偶與第一順位繼承人聲明拋棄繼承而成為被繼承人甲之法定繼承人，取得繼承權。而丙應係自乙處再轉繼承被繼承人甲之遺產，依法乙於被繼承人甲死亡之時即已繼承被繼承人甲之遺產，縱丙現因再轉繼承取得原屬被繼承人甲之遺產，丙於被繼承人甲死亡時仍非被繼承人甲之法定順位繼承人，自無從聲明拋棄繼承，然丙得拋棄乙之繼承權，無由拋棄甲之繼承權（臺灣新北地方法院111年度司繼字第1865號、最高法院110年度台簡抗字第290號裁定意旨參照）。

換言之，因前面順位皆拋棄，故輪到第三順位乙時，已經溯及到甲110年死亡時取得繼承權，相對而言，丙尚未取得甲的繼承權。由於乙來不及拋棄，導致乙死亡時，其對甲的遺產繼承權發生再轉繼承給丙，並與乙自有財產，一併都歸由丙依照民法第1148條繼承，此時丙無法僅對甲的遺產主張部分拋棄繼承，因為現在的繼承權是來自於乙的，故僅能就乙的全部遺產聲明拋棄繼承。

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