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Real Estate

登記漏誤之救濟方法

內文

土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，……非經法院判 決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」又，土地法第69條規定，辦理更正登記之程序。另於土地登記規則第144條規定，登記機關辦理塗銷登記之前提要件。請比較此三者規定適用情境與關係，及其重要之異同。

【112地方政府】

【解答】

• (一) 適用情境：

1.

土地法第69條更正登記之適用情境：

• (1) 登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者 (2)登記遺漏：指應登記事項而漏未登記者。

此外，本項更正登記不得違反原登記之同一性（即不得變更原登記之法律關係）。

2.

土地登記規則第144條塗銷登記之適用情境：

• (1) 偽造證明文件：登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。 (2)錯誤登記：純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。

此外，本項塗銷登記應於第三人取得該土地權利之新登記前，始得為之。

  1. 土地登記規則第7條法院判決塗銷登記之適用情境：依土地登記規則登記之土地權利，除土地登記規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。換言之，除土地登記規則另有規定由登記機關逕行塗銷登記（如土地登記規則第144條即是）外，餘皆應由法院判決塗銷，始得辦理塗銷登記。

• (二) 三者關係：

1.

土地法第69條更正登記與土地登記規則第144條塗銷登記，兩者之原因均有「登記錯誤」一項，其不同如下：

• (1) 如經查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，應以「塗銷登記」處理。 (2)如准予登記之行政處分並未違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載之內容登記而造成登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符，則應以「更正登記」處理。

  1. 土地登記之漏誤應先適用土地法第69條更正登記及土地登記規則第144條塗銷登記。在不能經由前揭辦理更正登記或塗銷登記，則訴請法院判決塗銷。

• (三) 三者之異同：

  1. 相同點：三者皆在解決土地登記之漏誤。

2.

相異點：

• (1) 程序不同：土地法第69條更正登記及土地登記規則第144條塗銷登記由地政機關辦理，無須訴請法院判決。土地登記規則第7條塗銷登記，須由法院判決塗銷。 (2)原因不同：土地法第69條更正登記之原因為登記錯誤及登記遺漏。土地登記規則第144條塗銷登記之原因為偽造證明文件及錯誤登記。土地登記規則第7條法院判決塗銷，未限定原因。

  1. 條件不同：土地法第69條更正登記之條件係不得違反原登記之同一性。土地登記規則第144條塗銷登記之條件應於第三人取得該土地權利之新登記。土地登記規則第7條法院判決塗銷，無上開二項條件。

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先行區段徵收

內文

• 一、區段徵收之意義

區段徵收係於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。其得辦理之情形如下：

• (一) 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

• (二) 舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

• (三) 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。

• (四) 非都市土地實施開發建設者。

• (五) 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。

• (六) 其他依法得為區段徵收者。

• 二、先行區段徵收之意義

都市計畫範圍內，各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都市計畫。而區段徵收為一定地區之土地整體開發，即須依據都市計畫空間指導進行空間配置，故原則應先有細部計畫，始有區段徵收。然「先行區段徵收」制度為例外，係都市計畫尚未發布實施時，可以先進行區段徵收的機制。

• 三、先行區段徵收之程序

• (一) 走都市計畫程序

  1. 就前區段徵收之原因當中，屬第一款至第三款(新、舊、都)之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法規定之限制。

  2. 其中，先行區段徵收地區，應配合辦理迅行變更都市計畫者，需用土地人應於報請中央主管機關核定開發範圍前，先徵得中央都市計畫主管機關同意依都市計畫法第27條規定辦理；應辦理新訂或擴大都市計畫者，則依規定層報核可（即先經區域計畫委員會審議，取得內政部同意函）。

• (二) 走非都市變更程序

第五款(農村)之開發，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。

• (三) 第四款(非都)或第六款(其他)之開發，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者，得依(一)規定辦理；未涉及者，得依(二)之規定辦理。

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土地登記損害賠償請求救濟之程序

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土地法第43條規定，土地登記具有「絕對效力」。請說明其保護對象為何？當發生登記錯誤、遺漏或虛偽，真正權利人應如何維護其權益？如產生損害賠償，則請依國家賠償法相關規定，說明請求救濟之程序。

【112身心障礙】

【解答】

• (一) 登記絶對效力之保護對象：土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」意謂善意第三人因信賴登記所取得之權利，具有不可推翻之效力。準此，登記絶對效力之保護對象為善意第三人。

• (二) 真正權利人維護權益之方法：

  1. 更正登記：真正權利人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，得向地政機關申請更正登記。惟更正登記不得違反原登記之同一性（即不得變更原登記之法律關係）。

2.

塗銷登記：

• (1) 在未有第三人取得權利之新登記前，真正權利人得訴請法院塗銷登記名義人。

• (2) 登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之： ①登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。 ②純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。

  1. 損害賠償：因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。

• (三) 請求救濟之程序：

  1. 請求：依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。

  2. 協議：賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議。協議成立時，應作成協議書，該項協議書得為執行名義。應注意者，協議為提起訴訟之先行必要程序。

  3. 訴訟：賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾三十日不開始協議，或自開始協議之日起逾六十日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。但已依行政訴訟法規定，附帶請求損害賠償者，就同一原因事實，不得更行起訴。

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私權爭執之意義

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應係指登記權利人與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。因此，所謂「涉及私權爭執」範圍甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者，均包括在內。亦即對於該法律關係之存否有所爭議之情形而言。

其要件歸納如下：

  1. 須申請登記案件已為登記機關受理並收件。

  2. 須主張異議之時點為登記機關行使審查權限至准予登記前。

  3. 須主張異議之人為登記權利人、登記義務人或權利關係。

  4. 須異議之人係就申請登記之法律關係為爭執。即「直接法律上關聯性說」：並非泛指以登記不動產為標的之所有法律關係之爭執而言，而應以申請登記之法律關係有「直接關聯」之爭執為限。例如甲與乙僅金錢債權爭執，應與甲辦理不動產所有權移轉登記給丙無涉。

  5. 須自始未被現行法規排除於登記案件涉及私權爭執規範之適用範圍。

參考資料來源：

陳立夫，2020，土地登記涉及私權爭執事項及土地法第34條之1規定，中華不動產仲裁協會第五期仲裁人講習。

陳明燦，2020，土地登記異議處理方式法律問題之分析-兼論土地登記規則第57條第1項第3款規定。

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法定空地

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何謂法定空地？土地所有權人拋棄法定空地之效果如何？對無償供公眾通行之法定空地，不予免徵地價稅，是否合理？請依憲法法庭112年憲判字第19號判決說明其理由。

【解答】

• (一) 法定空地之意義：

建築基地除供建築物本身所占之地面外，應留設一定土地面積，不得興建建築物。此不得興建建築物之土地，稱為法定空地。建築基地留設法定空地之目的在使建築物有充足之日照、通風、採光及視野，並可防止火災蔓延。例如，建築基地1,000平方公尺，若建蔽率40%，則法定空地600平方公尺；若建蔽率20%，則法定空地800平方公尺。

• (二) 拋棄法定空地之效果：

建築法第11條第1項前段規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」同條第3項前段復規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」準此，法定空地係屬建築基地之一部分，所有權人將其單獨拋棄，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第148條第1項（即權利之行使，不得違反公共利益）所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴為脫法行為之嫌，顯與上開法條項之立法精神有悖。據此，土地所有權人拋棄法定空地者，無效。

• (三) 法定空地不予免徵地價稅之理由：

土地稅減免規則第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」其但書規定未違反憲法第7條平等原則，其理由如下：

  1. 憲法第7條保障人民之平等權，法規範是否符合平等原則之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成間，是否存有一定程度之關聯性而定。租稅法律關係中，立法者為了實現憲法所賦予之任務，而就各種稅捐之稽徵及減輕或免除分別訂定不同之規範，其分類及差別待遇，涉及國家財稅政策之整體規劃，適合由代表民意之立法機關及擁有專業能力之相關行政機關，以法律或法律明確授權之法規命令定之，其規定如有正當目的，且分類與目的之達成間具有合理關聯，即符合憲法第7條平等權保障之意旨。

  2. 法定空地屬建築基地之一部分，提供該建築物日照、採光、通風、景觀、防火、安全等特定之功能，與人民私有並非建築基地之一部分而單純無償供公眾使用之道路土地，性質與功能均有所不同。

  3. 按法定空地屬建築基地之一部分，依法應併同主建築物一併移轉，建築物所有人就法定空地之留設，除享有較優良之居住品質及環境空間外，未來如有改建或實施都市更新，該法定空地之所有權人尚得參與分配更新後之房地，其權益不因其是否專供或兼供公眾通行使用而受影響。是對土地所有人而言，建築基地所保留之法定空地雖可供公眾通行，但仍維持並享有該法定空地屬於建築基地之利益，與單純無償供公眾使用而完全無法使用收益之道路土地，在建築法上之性質與功能不同。

  4. 法定空地供公眾通行，縱為無償，因其已計入依建築法應留設之法定空地，即無須再就建築基地中之其他土地予以留設，對提供者仍具有建築上之利益；而提供私有非法定空地無償供公眾通行，該土地所有人並未獲取任何利益，二者本質尚有所不同。

  5. 綜上，系爭規定因此區隔，於地價稅核課上有所區別，對提供法定空地無償供公眾通行者，仍然課徵地價稅，其分類與公平課稅目的之達成間，具有合理關聯，尚無違反憲法第7條規定之平等原則，其規定亦未逾土地稅法第6條及平均地權條例第25條之授權範圍。

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無償供公眾通行道路土地之減免申報義務

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根據土地稅法第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」

至於其減免程序，根據土地稅減免規則第22條：依規定申請減免地價稅或田賦者，公有土地應由管理機關，私有土地應由所有權人或典權人，造具清冊檢同有關證明文件，向直轄市、縣（市）主管稽徵機關為之。但合於下列規定者，應由稽徵機關依通報資料逕行辦理或由用地機關函請稽徵機關辦理，免由土地所有權人或典權人申請，其中第五款為：「私有無償提供公共巷道用地」，應由工務、建設主管機關或各鄉（鎮、市、區）公所建設單位，列冊送稽徵機關辦理。

然而，根據臺北高等行政法院100年度訴字第1951號判決要旨：「按土地稅減免規則第22條第5款有關私有無償提供公共巷道，免由土地所有權人申請規定之適用，係以稽徵機關經地方建設主管機關通報者為前提；倘係私設巷道或一般既成道路，因無資料可稽，則非由土地所有權人申請，尚乏憑據得以減免。故減徵或免徵地價稅之事由發生，自從土地所有權人提出免徵土地地價稅申請，依土地稅減免規則第24條之規定，應自該申請年度起始有免徵地價稅之適用，並無溯及之效力。」

另臺中高等行政法院100年度訴更一字第42號判決要旨：「未完成都市計畫法定程序區域之私有土地，須土地所有權人已表示願意無償提供使用，稽徵機關始應依工務、建設主管機關或各鄉（鎮、市、區）公所建設單位之列冊通報資料逕行辦理免徵地價稅：如未經土地所有權人表示願意無償提供使用，縱有無償供公共通行之巷道或廣場使用，並不當然生免徵地價稅之優惠效果，稽徵機關仍應經納稅義務人即所有權人或典權人，造具清冊檢同有關證明文件申請。」

另外，按112年憲法法庭第12號判決：建築基地內之私設通路固屬建造房屋應保留之法定空地，惟該等私設通路如已超過依法應保留之法定空地面積，且已無償供公眾通行使用，此等私設通路之功能，與非供不特定公眾使用之法定空地究有不同。有關機關對於此等情形之私設通路之地價稅核課，允宜考量予以一定程度之減免，以兼顧人民權益與租稅公平。

綜上，私有無償供公眾通行之道路土地，倘若為都市計畫劃設或已屬明確經主管機關管理之公共巷道，則應由地方建設主管機關通報稅捐機關予以減免。至於非屬前列者，如私設道路、既成道路等，因無資料可稽，故無從列冊送稽徵機關，仍應由土地所有權人申請核定再憑減免。

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都市計畫行為之法律性質

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都市計畫行為之法律性質是否為行政處分？試依行政處分之定義與司法院解釋之意旨申述說明之。

【112身心障礙】

【解答】

• (一) 行政處分之意義：政府就具體事件所為之決定或措施，而對外直接發生公法上法律效果之單方行政行為。

• (二) 都市計畫行為之法律性質：

  1. 都市計畫新訂：屬於法規性質，非屬行政處分。

  2. 都市計畫通盤檢訂：屬於法規性質，非屬行政處分。司法院釋字第742號解釋指出，都市計畫擬定計畫機關依規定所為定期通盤檢討，對原都市計畫作必要之變更，屬法規性質，並非行政處分。惟如其中具體項目有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加其負擔者，基於有權利即有救濟之憲法原則，應許其就該部分提起訴願或行政訴訟以資救濟。

  3. 都市計畫個案變更：屬於行政處分，非屬法規性質。司法院釋字第156號解釋指出，主管機關變更都市計畫，係公法上之單方行政行為，如直接限制一定區域內人民之權利、利益或增加其負擔，即具有行政處分之性質，其因而致特定人或可得確定之多數人之權益遭受不當或違法之損害者，自應許其提起訴願或行政訴訟以資救濟。

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約定由受贈人負擔贈與稅不得作為扣除額

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文昌大師贈與一筆臺北市不動產給耀哥，並約定該次贈與應繳納之贈與稅10萬元由耀哥負擔，試問文昌大師辦理贈與稅申報時，得否將10萬元列為贈與扣除額？

贈與稅的稅基為贈與淨額，其等於贈與總額－扣除額－免稅額。而扣除額包含「贈與附有負擔」、「公共設施保留地」、「土地增值稅與契稅」，其中，針對贈與附有負擔者，係依據遺產及贈與稅法第21條規定：「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」

然而，約定由受贈人負擔該次贈與稅，並無此條規定以贈與附有負擔自贈與額中扣除之適用。其理由如下：

  1. 依遺產及贈與稅法第7條規定，贈與稅之納稅義務人為贈與人，其公法上負擔並不因當事人約定而變更，縱以贈與契約約定由受贈人負擔繳納贈與稅，亦僅屬私人間債權債務契約，僅生私法上效果，並無拘束稽徵機關之效力，如受贈人將來未履行繳納義務，稽徵機關也僅能對贈與人強制執行，所以，贈與契約訂定時，贈與人實難確保受贈人履行該繳納贈與稅之負擔，因此，與同法施行細則第18條第1項規定，贈與附有負擔而得主張扣除者，以該負擔業經履行或能確保其履行者為限之之要件不合，自不得扣除。

  2. 從遺產及贈與稅法體系來看，該法第21條所稱負擔，應不包含由受贈人負擔繳納贈與稅之情形。

  3. 同法施行細則第19條明文規定，得減除之稅賦限契稅或土地增值稅，並無准予扣除贈與稅之規定，故非現行法律所規範得扣除之項目。

因此，文昌大師不得將該約定由耀哥負擔之10萬元贈與稅額，列為該次贈與之扣除額。

參考來源：財政部中區國稅局，2016

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房屋稅自住優惠稅率之條件

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供自住者，房屋稅率為1.2%。全國僅持有一戶房屋供自住者，房屋稅率為1%。

• (一) 自住稅率1.2%之條件：

  1. 戶籍條件：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供其實際居住使用。

  2. 使用條件：房屋無出租或營業使用。

  3. 戶數條件：本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內。

• (二) 自住稅率1%之條件：

  1. 戶籍條件：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供其實際居住使用。

  2. 使用條件：房屋無出租或營業使用。

  3. 戶數條件：本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋。

  4. 現值條件：房屋現值在一定金額以下。一定金額由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

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公共設施保留地抵繳遺產稅之規定

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• 一、一般抵繳規定

• (一) 抵繳情形

遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。

中華民國境內之課徵標的物屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡或贈與日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。（遺贈稅法第30條第4項）

• (二) 抵繳價值

1.

課徵標的物

納稅義務人申請以繼承或受贈中華民國境內之課徵標的物抵繳遺產稅或贈與稅者，其抵繳價值之計算，以該項財產核課遺產稅或贈與稅之價值為準。（遺贈稅法細則第46條第1項）

2.

非課徵標的

納稅義務人申請以課徵標的物以外之財產抵繳遺產稅或贈與稅者，其抵繳價值之計算，以申請日為準，並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。（遺贈稅法細則第46條第4項）

• 二、公共設施保留地抵繳規定

• (一) 根據遺產及贈與稅法第44條第一項規定：「被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。」

• (二) 同法第三項則規定：「公共設施保留地，除於劃設前已為被繼承人或贈與人所有，或於劃設後因繼承移轉予被繼承人或贈與人所有，且於劃設後至該次移轉前未曾以繼承以外原因移轉者外，得抵繳之遺產稅或贈與稅款，以依下列公式計算之金額為限：

公共設施保留地得抵繳遺產稅或贈與稅之限額＝依本法計算之應納遺產稅額或贈與稅額 ×（申請抵繳之公共設施保留地財產價值÷全部遺產總額或受贈財產總額）」

• (三) 亦即公共設施保留地申請抵繳遺產稅有以下兩種情形：

  1. 全額抵繳：公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有，或於劃設後歷次因繼承移轉給被繼承人，該土地得以全額抵繳。

  2. 部分抵繳：上述情況以外，申請抵繳的公設地須按公式計算的金額為抵繳上限，進行部分抵繳。

其中，公共設施保留地依都市計畫法第50條之1後段規定，因繼承而移轉之公共設施保留地，免徵遺產稅。因此，其價值計算依據前述非遺產稅課徵標的，應以申請抵繳日之公告土地現值為準。（參財政部99年8月31日台財稅字第09900232770號函）

舉例說明：

甲於113年4月死亡，核定遺產總額共5,000萬元，該遺產皆為不動產並含有一筆於90年劃設的公共設施保留地A地，經其繼承人乙申報遺產稅後，應納稅額為40萬元。乙申請以甲所有之A地（申請日之公告土地現值1,000萬元）進行抵繳，請問A地之抵繳方式為何？

1.

甲於90年劃設後才取得A地

申請抵繳稅款的上限金額＝遺產稅額40萬元 × （A地1,000萬元 ÷ 遺產總額5,000萬元）＝ 8萬元。

2.

甲於90年劃設前即取得A地

可以A地全額抵繳該遺產稅40萬元。

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