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Real Estate

登記駁回之情形

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土地登記規則第57條第1項第3款規定，登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，登記機關應以書面敍明理由及法令依據，駁回登記之申請。所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之意涵如下：

• (一) 爭執之情形有三：

  1. 登記權利人與登記義務人之間有爭執。如甲將一筆土地出售於乙，甲與乙之間對買賣有爭執。

  2. 登記權利人與申請登記之法律關係有關之權利關係人之間有爭執。如甲以其土地設定典權於丙，嗣甲將其土地出售於乙，乙與丙之間對優先購買權有爭執。

  3. 登記義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人之間有爭執。如甲以其土地設定典權於丙，嗣甲將其土地出售於乙，甲與丙之間對優先購買權有爭執。

• (二) 對於該法律關係有爭執，即已符合駁回之要件，不以對其爭執已提起訴訟為必要。

• (三) 就申請登記之法律關係有爭執，登記機關始得駁回登記之申請。如非屬申請登記之法律關係有爭執，登記機關不得駁回登記之申請。換言之，僅限於申請登記之法律關係有爭執，而非泛指申請登記不動產之所有法律關係有爭執。如時效取得地上權登記審查要點第15點規定，即是一例。

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不課徵地價稅之土地

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按土地稅法第14條，已規定地價之土地，除依規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。亦即不課徵地價稅者，包含「未規定地價土地」及「課徵田賦之土地」。其中，後者依土地稅法第22條規定，有以下之土地：

• (一) 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者。

• (二) 都市土地合於下列規定者：

  1. 依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。

  2. 公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。

  3. 依法限制建築，仍作農業用地使用者。

  4. 依法不能建築，仍作農業用地使用者。

  5. 依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。

前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。

• (三) 其他土地：

農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地。

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共有耕地分割

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農業發展條例第16條第1項本文規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」設若「共有耕地分割後，部分為單獨所有，部分維持共有，但各筆面積均達0.25公頃。」是否為法所許？有二種不同見解：

• (一) 行政機關見解：依據耕地分割執行要點第5點規定：「耕地之分割，除有本條例第十六條第一項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在○．二五公頃以上。」

所謂「每人所有面積」意指耕地分割為單獨所有者，其分割後每筆之耕地面積應達0.25公頃以上，始得同意辦理分割，故不得有數筆面積合併計算達0.25公頃或數人共有單筆面積達0.25公頃之情事（94.4.20農企字第0940119312號函）。

• (二) 司法實務見解：

  1. 農委會94年4月20日函釋所稱「不得有數人共有單筆面積達0.25公頃之情事」乙節，逾越農業發展條例第16條第1項本文之文義範圍，增加農業發展條例第16條所無之限制，與法律保留原則有違。

  2. 分割後每宗耕地面積均已達0.25公頃，並未形成多宗面積未達0.25公頃土地之耕地細分情形，符合農業發展條例第16條第1項本文規定分割後最小面積之限制，未違背該條防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜之立法目的。 （最高行政法院109年度上字第717號判決）

• (三) 綜上，由於行政機關與司法實務之見解歧異，造成共有耕地雖經法院判決准於分割，但登記機關否准辦理測量登記之情形。

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優先購買權的「發生」與「行使」時點

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  1. 以土地法及耕地三七五減租條例而言，法定優先承買權，應於耕地租賃契約成立時，隨即「發生」，而於出租人出賣或出典時得為「行使」。權利發生與行使，係屬不同層次概念，似有嚴格區別之必要（王澤鑑，1998）。

  2. 將其概念套用至共有不動產而言，當共有人成立共有關係時，即具有土地法第34條之1第4項所規定的優先購買權，此為「優先購買權之發生」；惟必須等到共有人出賣其應有部分時，此時方得為「優先購買權之行使」。

  3. 因此，連結到優先購買權得否在共有人正式訂約前就「預先」告知拋棄，以此概念是可以的。因為於共有時早就擁有優先購買權，只是尚不能行使而已，故得提前將已擁有的權利放棄掉。又從權益保障或目的來看，優先購買權會影響交易時程，且主要是為了保障他共有人，假設他共有人提前告知放棄優先購買權（不管什麼契約條件他都不會買），並無損於其權益，也會使交易更為順利，那解釋上就應該可以預先拋棄的。

參考來源：王澤鑑，1998，耕地承租人事先拋棄優先承受權之效力，民法學說與判例研究第1冊。

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仕紳化現象

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• 一、仕紳化之意義

所謂仕紳化（Gentrification），指舊市區從原本聚集低收入者，到更新重建後，房租及房價上漲，而吸引高收入者的遷入。

• 二、仕紳化之原因

  1. 租隙效應：租隙（rent gap），指一塊土地之潛在地租與實際地租之差額。所稱潛在地租，指最有效使用狀況下之地租。所稱實際地租，指實際使用狀況下之地租。一塊土地之租隙，隨著時間增加而逐漸擴大。當租隙夠大時，該土地就值得更新重建。

  2. 少子女化效應：家庭人口愈來愈少，居住坪數愈來愈小，因此經濟基礎稍佳者之居住地點由郊區遷往市中心，以接近工作地點，減少交通通勤時間，增加休閒娛樂時間。另，不婚人口增加，亦會產生此一現象。

  3. 舊市區建設效應：政府加強舊市區公共建設，增加舊市區公共設施，翻轉舊市區發展（如台北市西門町即是），造成舊市區地價及房價上漲。

• 三、仕紳化對土地利用之影響

  1. 更新重建發生：舊市區房價、地價不斷上漲，租隙不斷擴大，老舊房屋之更新重建積極進行。

  2. 土地集約度提高：舊市區房屋原以透天、公寓為主，經過更新重建後，高樓大廈林立。土地集約度由小轉大、由弱轉強。

  3. 土地用途轉變：舊市區原本經濟活動凋零，經過仕紳化之後，精品店、大賣場、百貨公司等逐漸回流，土地用途發生變化。

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受託人死亡後之信託關係處理

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小張將其名下A不動產辦理信託登記給阿寧，惟經過五年後，阿寧因病去世，阿寧之女小寧以A不動產屬遺產，以及繼承其母之受託人地位而拒絕將不動產移轉給小張，試問有無理由？

• 一、適用法條

信託法第8條（信託關係之存續）、第10條（信託財產非屬遺產）、第45條（受託人任務終了）、第47條（受託人變更之受託財產移轉）、第48條（受託人變更之債務負擔）。

• 二、解題關鍵

• (一) 受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產。

• (二) 受託人之任務，因受託人死亡、受破產、監護或輔助宣告而終了。由於信託是基於委託人對於受託人之信任，故受託人死亡後，其職責也將終止，而非由繼承人承繼，因委託人對其未必具有信賴。

• (三) 受託人變更時，信託財產視為於原受託人任務終了時，移轉於新受託人。又受託人變更時，由新受託人承受原受託人因信託行為對受益人所負擔之債務。因此，受託人地位應不得繼承，且該信託財產及後續權利義務應由另行選定之新受託人承受。

• 三、結論

受託人阿寧死亡後，其地位、權利義務及信託財產都非得由其繼承人小寧繼承之標的，故小寧主張並無理由。

參考來源： 曾榮耀編著，信託法概要，附錄四精選案例第20題。

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公地標售之兩難

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公地標售，一般以市價作為其底價，再由投標者加價競標，因此標脫價一定高於周遭市價，因而帶動周遭之地價及房價上漲。

公地標售（如市地重劃之抵費地標售、區段徵收之配餘地標售等），如果高價標出，雖增加國庫收入，但卻帶動地價及房價上漲。如果底價訂得太低而低價標出，恐被批評為賤售公產。因此，公地標售陷入兩難。

總之，大塊完整之公有土地儘量不要標售，應採取招標設定地上權或供興建社會住宅之用。

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居住正義之意涵

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• 一、意義

「居住」為基本人權，任何人皆應享有公平之居住權利，不得有歧視待遇，「正義」可謂是合於人心義理之行為，而不應出現恃強凌弱之現象。因此，居住正義指基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境。

• 二、內涵

• (一) 分配正義

不同所得、年齡、族群者，都應獲得平等對待，皆能擁有適居且有尊嚴的居住環境，故不應出現「富人住豪宅，窮人住陋室，甚或無家可歸」之現象，而應是「居者適其居」。

• (二) 應報正義

對於投機炒作等惡行者，給予相對應之限制、稅負或處罰，以健全住宅市場，增加住宅選擇機會。

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綠能智慧建築

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根據聯合國環境規劃署2022年報告，營造建築業之碳排約占全球37%，耗能約占全球34%。因此，「節能減碳」是營造建築業之迫切課題。

• 一、綠能智慧建築之特色

建物生命週期，從建材生產、建物設計、營造施工、使用管理、至拆除重建之一系列過程，每一階段皆應導入節能減碳措施。其特色如下：

• (一) 低碳材料：興建建物所採用之建材符合綠色設計、使用壽命長、維修容易、可以回收再利用等特色。從建物源頭開始實施減碳，效果最佳。

• (二) 節能儲能：建物規劃設計，符合節能減耗（如綠屋頂、綠建築、節能設施等），裝設回收及儲能設備（如太陽能板、雨水回收系統等），以發揮最高能源效率。

• (三) 智慧管理：建物運用數位化智慧管理（如大樓之空調、電梯、照明等），自動監測、自動調控、自動整合，以達到耗能最低要求。

• (四) 循環經濟：將建物拆除之廢棄物轉換成資源，回收再利用，以達成零廢棄物之目標。

• 二、綠能智慧建築之推展

推展綠能智慧建築，政府居主導地位。政府得採取下列措施：

• (一) 強制揭示：政府應對每一棟建物，認證其「碳足跡」。所謂碳足跡，指產品由原料取得、製造、配送銷售、使用及廢棄處理等生命週期各階段產生之碳排放量，經換算為二氧化碳當量之總和（氣候變遷因應法第3條第18款）。

• (二) 教育宣導：政府應教育並鼓勵消費者選購碳足跡較低之建築物。

• (三) 容積獎勵：對擬興建碳足跡較低之建物，給予容積奬勵。

• (四) 差別稅負：對碳足跡較低之建物，課以較輕房屋稅。對碳足跡較高之建物，課以較重房屋稅。

• (五) 綠色金融：對碳足跡較低之建物，給予較低貸款利率、較高貸款成數。對碳足跡較高之建物，給予較高貸款利率、較低貸款成數。

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受託人得否同意處分共有不動產給自己

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甲乙丙三人分別共有一筆A不動產，應有部分均等，其中甲應有部分辦理信託登記給丁，並約定受益人即為委託人甲，試問受託人丁今得否將1/3出售給自己？

擬答

• (一) 丁得自由將1/3出售給自己而不需乙、丙

根據民法第819條規定，各共有人，得自由處分其應有部分。故丁得自由將1/3出售給自己而不需其他共有人乙、丙之同意。

• (二) 丁將1/3出售給自己需經甲同意

1.

根據信託法第35條第1項規定，受託人除有下列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：

• (1) 經受益人書面同意，並依市價取得者。 (2)由集中市場競價取得者。 (3)有不得已事由經法院許可者。

  1. 倘若受託人丁係基於受益人之利益，確實經受益人甲書面同意，並依市價取得，或確有不得已事由經法院許可，則得將1/3出售給自己。

  2. 如受託人丁違反規定處分信託財產，委託人、受益人甲，可請求損害賠償、回復原狀或減免報酬，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人丁有惡意者，應附加利息一併歸入。該請求權，自委託人、受益人甲知悉之日起，二年間不行使而消滅。自事實發生時起逾五年者，亦同。

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