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Real Estate

地價稅與房屋稅之信託歸戶對照

內文

• (一) 地價稅之信託歸戶：信託土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：

  1. 受益人已確定並享有全部信託利益者。

  2. 委託人未保留變更受益人之權利者。（土稅§3-1 II）

• (二) 房屋稅之信託歸戶：依規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

  1. 受益人已確定並享有全部信託利益。

  2. 委託人未保留變更受益人之權利。（房§5 III）

• (三) 比較：

  1. 地價稅就土地價格歸戶，房屋稅就房屋戶數歸戶。

  2. 地價稅以直轄市、縣（市）為歸戶範圍，房屋稅以全國為歸戶範圍。

  3. 地價稅歸戶之目的在累計申報地價（稅基），以適用累進稅率。房屋稅歸戶之目的在累計戶數，以適用囤房稅率。

【附註】

  1. 土稅：土地稅法

  2. 房：房屋稅條例

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公私有土地最小面積單位限制與禁止再分割─林業用地

內文

按土地法第31條規定，直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。其立法意旨在防止土地細分，以免影響土地經濟有效使用。

此相關規定除上課所提到的農業發展條例對耕地之0.25公頃限制，以及建築法對畸零地限制外。目前另有南投縣政府、臺南市政府、花蓮縣政府、屏東縣政府、彰化縣政府、臺東縣政府、新北市政府、嘉義縣政府、高雄市政府等縣市政府對於該轄區內林業用地為最小面積單位（0.1公頃/1分地）之限制，並禁止其再分割（內政部地政司，2021），如下圖所示，以維護林業資源，防止用地不當使用。

[圖片1]

惟如政府機關因公共事業之需要，就上開已限制分割之土地，因部分依法變更為其他用地使用須辦理分割者，其目的係在增進公共利益，促進土地有效利用，與最小面積單位並限制再分割之情形不同，應不受上開規定之限制。（內政部87年12月24日台內地字第8713136號函）

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圖片1

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先行區段徵收

內文

• (一) 先行區段徵收之意義：區段徵收之公共設施配置依據都市計畫（細部計畫）內容。因此，先實施都市計畫（細部計畫），始辦理區段徵收。然，先行區段徵收剛好相反，先辦理區段徵收，再擬定或變更都市計畫。同理，先行區段徵收亦得應用於非都市土地。

• (二) 先行區段徵收之目的：

  1. 根據區段徵收之需要配置公共設施，再據以變更細部計畫，符合區段徵收之規劃意旨。

  2. 避免都市計畫變更時程冗長，而遷延推行區段徵收之進度。

  3. 辦理區段徵收與變更都市計畫同時進行，以縮短區段徵收之時程。

• (三) 先行區段徵收之情形：

  1. 都市土地：下列三種情形之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第52條規定之限制（亦即，不受徵收私有土地不得妨礙都市計畫之限制）。 (1)新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。 (2)舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。 (3)都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。（徵§4 II）

  2. 非都市土地：農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。（徵§4 III）

【附註】 徵：土地徵收條例

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私有土地面積最高額之限制

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為避免私人壟斷土地，並同時促進土地利用，直轄市或縣(市)政府對於尚未建築之私有建築用地應予限制所有面積最高額。

• (一) 原則

  1. 土地法規定(土§28)： (1)直轄市或縣（市）政府對於私有土地，得斟酌地方情形，按土地種類及性質，分別限制個人或團體所有土地面積之最高額。 (2)限制私有土地面積之最高額，應經中央地政機關之核定。

  2. 平均地權條例規定(平§71I)： 直轄市或縣（市）政府對於尚未建築之私有建築用地，應限制土地所有權人所有面積之最高額。

• (二) 標準

  1. 土地法規定(土施§7)： (1)宅地以十畝(10市畝=66.67公畝=2016.67坪)為限； (2)農地以其純收益足供一家十口之生活為限； (3)興辦事業用地視其事業規模之大小定其限制。

  2. 平均地權條例規定(平§71II)： (1)以十公畝 (302.5坪)為限。 (2)但工業用地、學校用地及經政府核准之大規模建築用地，應視其實際需要分別訂定之。 計算尚未建築土地面積最高額時，對於因法令限制不能建築之土地，應予扣除。(平§71III)

• (三) 處理

  1. 土地法規定(土§29)： (1)私有土地受土地面積最高額限制時，由該管直轄市或縣（市）政府規定辦法，限令於一定期間內，將額外土地分劃出賣。 (2)不依前項規定分劃出賣者，該管直轄市或縣（市）政府得依本法徵收之。 (3)前項徵收之補償地價，得斟酌情形搭給土地債券。 *依土地法第二十九條以土地債券照價收買私有土地，其土地債券之清付期限，最長不得逾五年。(土施§8)

  2. 平均地權條例規定(平§72)： (1)超額土地，直轄市或縣（市）政府應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用。 (2)逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買，整理後出售與需用土地人建築使用。 (3)但在建設發展較緩之地段，不在此限。 *所稱建設發展較緩之地段，指公共設施尚未完竣地區或依法不得核發建造執照之地區。其範圍由直轄市或縣(市)主管機關劃定，作為限制最高額土地之依據。(平施§96)

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都市計畫之變更途徑

內文

• (一) 都市計畫之變更途徑：

  1. 通盤檢討：都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。（都§26 I）

  2. 個案變更：都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更： (1)因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。 (2)為避免重大災害之發生時。 (3)為適應國防或經濟發展之需要時。 (4)為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。（都§27 I）

  3. 自行擬定或變更細部計畫：土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所依規定辦理。（都§24）

  4. 自行舉辦新市區建設：私人或團體申請當地直轄市、縣（市）政府核准後，得舉辦新市區之建設事業。但其申請建設範圍之土地面積至少應在十公頃以上，並應附具下列計畫書件： (1)土地面積及其權利證明文件。 (2)細部計畫及其圖說。 (3)公共設施計畫。 (4)建築物配置圖。 (5)工程進度及竣工期限。 (6)財務計畫。 (7)建設完成後土地及建築物之處理計畫。（都§61 I）

• (二) 地主回饋義務：

都市計畫變更，土地使用性質及土地使用強度隨之改變，地主獲得租利，因此地主有回饋義務。

  1. 依上開第1種、第2種及第3種途徑變更都市計畫，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所。（都§27-1 I）

  2. 依上開第4種途徑變更都市計畫，私人或團體舉辦之新市區建設範圍內之道路、兒童遊樂場、公園以及其他必要之公共設施等，應由舉辦事業人自行負擔經費。（都§61 II）

【附註】 都：都市計畫法

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遺贈與死因贈與之比較

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本週專欄茲整理相關文獻，將遺贈與死因贈與進行比較如下：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

參考資料：臺灣新北地方法院家事紀錄科，2020；曾品傑、陳瀅伃，2013，死因贈與侵害特留分時，繼承人得否行使扣減權？─最高法院一一一年度台上字第九一六號判決；林秀雄，2024，遺贈和死因贈與之異同─評最高法院106年度台上字第2731號判決與臺灣高等法院107年度重上更一字第6號民事判決；曾品傑，2024，死因贈與—最高法院112年度台上字第1871號；黃詩淳，2016，死因贈與在臺灣社會之實態與功能。

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土地法第34條之1於公同共有準用之

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公同共有不動產得準用土地法第34條之1第1項（多數決）及第4項（優先購買權）。茲說明如下：

• (一) 各公同共有人不得單獨出賣其潛在應有部分。惟部分公同共有人得依土地法第34條之1第1項規定出賣公同共有土地或建物全部。

• (二) 共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算（執§7 II）。

• (三) 他公同共有人得就該公同共有土地或建物主張優先購買權。如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之（執§13⑩）。

• (四) 民法第830條第1項規定，公同共有之關係，因公同共有物之讓與而消滅。準此，數人主張優先購買後，該土地或建物之產權由公同共有關係轉變為分別共有關係。

例如：甲、乙、丙、丁、戊五人因繼承而公同共有一筆土地，應繼分各五分之一。甲、乙、丙三人依土地法第34條之1第1項將該筆土地出賣於庚，不同意共有人丁、戊二人主張優先購買權。優先購買後，該筆土地產權為丁、戊二人共有，應有部分各二分之一。

【附註】 執：土地法第三十四條之一執行要點

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不動產經紀業違反公平交易法之情形

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• 一、違反第15條「聯合行為」

不動產經紀業者涉及違法聯合行為之態樣例示如下：

• (一) 共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整。 (二)共同劃分經營區域。 (三)共同劃分交易對象。 (四)共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭，例如協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣。（考過） (五)共同約束開發物件必須與委託人簽訂專任委託契約，致使不動產經紀業者及委託人選擇委託契約型態之自由受到限制。 (六)共同約束專任委託契約之期間，致使不動產經紀業者縱未積極努力撮合，委託人卻因受限於契約而無法另行委託其他不動產經紀業者。 (七)共同約束收取斡旋金之票期，致使斡旋金票期趨於一致。 (八)共同約束實施聯賣之不動產物件開發方擁有一定的專賣期間，致使已尋得交易相對人之其他不動產經紀業者受限於專賣權之規定而無法成交。

• 二、違反第20條「其他型限制競爭」（第5款以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為）

採加盟經營方式之不動產經紀業者應容許其加盟店自由決定服務報酬，如以不正當限制加盟店服務報酬標準，作為成立或持續加盟經營關係之條件，而有限制競爭之虞者（考過）

• 三、違反第21條「不實廣告」

• (一) 不動產經紀業者對於涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告，有虛偽不實或引人錯誤者。例如廣告宣稱「仲介服務第一品牌」，惟無銷售數字或意見調查等客觀數據為基礎，或宣稱「連續十年○○雜誌調查，獲經紀業第一名」，惟與事實不符。（考過） (二)不動產經紀業者受不動產開發業者委託從事銷售行為，依個案具體情形，倘得認不動產經紀業者與不動產開發業者俱為廣告主時，其廣告內容，有虛偽不實或引人錯誤者。例如不動產經紀業者與不動產開發業者共同具名製作不實房屋銷售廣告，且收取建案底價或總銷售金額一定成數之銷售服務費用，與不動產開發業者共同獲有利益。

• 四、違反第23條「不當贈品或贈獎」

不動產經紀業者為爭取交易之機會，辦理提供贈品或贈獎活動，違反公平交易委員會所定事業提供贈品贈獎額度辦法者。

註：事業提供贈品贈獎額度辦法

第4條 事業銷售商品或服務附送贈品，其贈品價值上限如下： 一、商品或服務價值在新臺幣一百元以上者，為商品或服務價值之二分之一。 二、商品或服務價值在新臺幣一百元以下者，為新臺幣五十元。

第5條 事業辦理贈獎，其全年贈獎總額之上限如下： 一、上一會計年度之銷售金額在新臺幣三十億元以上者，為新臺幣六億元。 二、上一會計年度之銷售金額超過新臺幣七億五千萬元，未滿新臺幣三十億元者，為銷售金額的五分之一。 三、上一會計年度之銷售金額在新臺幣七億五千萬元以下者，為新臺幣一億五千萬元。

第6條 事業辦理贈獎，其最大獎項之金額，不得超過新臺幣五百萬元。

• 五、違反第25條「其他足以影響交易秩序之欺罔行為」

• (一) 未涉及廣告之不實促銷手段。 (二)隱匿重要交易資訊，如：

  1. 不動產經紀業者從事不動產買賣之仲介業務時，在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方下列資訊，構成欺罔行為，且足以影響交易秩序者： (1)斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係。 (2)買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」。

  2. 預售屋之銷售，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價款。

• 六、違反第25條「其他足以影響交易秩序之顯失公平行為」

• (一) 不當招攬顧客：以脅迫或煩擾等不正當方式干擾交易相對人之交易決定，如以一對一緊迫釘人、長時間疲勞轟炸或趁消費者窘迫之際從事銷售。 (二)不當利用相對市場優勢地位。 (三)利用資訊不對稱之行為，如：

  1. 加盟業主於招募加盟過程中，未以書面提供交易相對人加盟重要資訊，或未給予合理契約審閱期間。

  2. 不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供購屋人重要交易資訊，或不當限制購屋人之契約審閱。其中，重要交易資訊如： (1)建造執照影本。 (2)核准之基地位置圖、地盤圖(坐落基地之地籍圖)、各層平面圖及停車空間平面圖。 (3)銷售時最近一次建管機關核准之各戶持分總表（應足以顯示全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及共有部分之分攤比例）。 (4)預售屋買賣契約書（應含共有部分之項目、面積或比例分攤之計算方式）。 (5)配合建案貸款之金融機構名稱。 (6)土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔之重劃費用。

• (四) 妨礙消費者行使合法權益：如不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，未交付契約書或要求繳回。

注意上述係例示若干常見之欺罔及顯失公平行為類型，惟違反公平交易法規定之情形不以此為限，仍須就特定行為處理原則（或規範說明）及個案具體事實加以認定。

來源：參考「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」、「公平交易委員會對於公平交易法第二十五條案件之處理原則」等

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地價區段與區段地價之比較

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• (一) 地價區段之意義：將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段（查§18 I）。

• (二) 區段地價之意義：以地價區段內實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價（查§21 I①）。

• (三) 兩者不同如下：

  1. 地價區段，所稱「地價」為形容詞，「區段」為名詞，最後結果為「範圍」。 區段地價，所稱「區段」為形容詞，「地價」為名詞，最後結果為「價格」。

  2. 地價區段係指地價同質空間之範圍。 區段地價係指各地價區段之平均地價。

  3. 地價查估時，先劃分「地價區段」，再求取「區段地價」。換言之,「地價區段」在先，「區段地價」在後。

【附註】 查：地價調查估計規則

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製造、設計與生產之企業經營者商品、服務責任

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• (一) 規定

根據消費者保護法第7條規定如下：

  1. 從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性(第一項)。

  2. 商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法(第二項)。

  3. 企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任(第三項)。

• (二) 意義

對於企業經營者係採「無過失責任」。

• (三) 要件

依此規定企業經營者商品或服務責任之成立，須具備要件：

  1. 企業經營者於其所提供的商品或服務流通進入市場時，未符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性 (1)所謂商品缺乏安全性，即商品或服務本身具有缺陷。 (2)反面來說，倘若商品或服務若符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，該企業經營者即無須負責。舉例而言，公寓大廈遇到地震倒塌，如建商能舉證其興建時所用之建材、工法、設計等已符合當時安全水準及相關建築法規，原則上不需負責賠償。 (3)應由企業經營者舉證。企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任。此外，商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條第一項之安全性(消保§7-1)。 (4)所定商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，應就下列情事認定之(消保細則§5)：

  2. 商品或服務之標示說明。

  3. 商品或服務可期待之合理使用或接受。

  4. 商品或服務流通進入市場或提供之時期。

  5. 未於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法

  6. 消費者或第三人受有損害 (1)此一商品或服務責任之性質，依通說屬於一種侵權責任，故以損害發生為其成立要件。 (2) 應由主張損害賠償請求權之消費者或第三人負舉證責任。

  7. 商品或服務欠缺安全性與損害發生間具有因果關係 應由主張損害賠償請求權之消費者或第三人負舉證責任。

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