跳轉到

重購

房地合一所得稅申請重購退稅之要件

內文

• 一、法條規定

• (一) 先賣後買（申請退稅） 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還(所§14-8 I)。亦即與土地增值稅的差額退稅方式不同，而是配合高齡化社會來臨及節稅規劃需求，採比例退稅方式，只要重購都有得退：

  1. 重購價額≧出售價額（換大換貴）：全額退稅。

  2. 重購價額＜出售價額（換小換便宜）：比例退稅。

• (二) 先買後賣（申報扣抵） 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之(所§14-8 II)。

• 二、要件

• (一) 設籍 本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住。應注意實務上國稅局會查核實際居住情形，透過用水用電之度數予以確認。

• (二) 用途 該房屋出售前1年內及新購後皆無出租、供營業或執行業務使用。

• (三) 產權 房、地產權須為本人或其配偶所有。以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用(要點§17)。

• (四) 期間 不論先賣後買或先買後賣，其移轉登記(權利)日相距2年內。

• (五) 申請 登記(交易)日次日起5年內申請退稅；先買後賣可於申報時直接扣抵。

• (六) 限制 重購於登記(交易日)後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

徵收免稅及重購退稅之用意

內文

• (一) 立法目的：

土地（房屋）徵收或土地（房屋）出售時，如扣除稅費，將無法以其餘額購買同一地段、同一品質及同一面積之土地（房屋），因此給予免除或退還稅費。

• (二) 相關規定：

  1. 土地徵收，免徵土地增值税（土地稅法第39條第1項）。

  2. 房地徵收，免徵房地合一所得稅（所得稅法第4條之5第1項第3款）。

  3. 自用住宅用地、自營工廠用地或自耕農業用地出售後，重購退還土地增值稅（土地稅法第35條）。

  4. 自住房地出售後，重購退還房地合一所稅（所得稅法第14條之8）。

  5. 建築改良物之徵收，其補償費按重建價格估定，不扣除折舊費用（土地徵收例第31條第1項）。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

房地合一稅重購退稅之條件

內文

首先，根據所得稅法第14條之8規定：

  1. 先賣後買（申請退稅）：出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

  2. 先買後賣（申報扣抵）：個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

  3. 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

其申請退稅條件茲整理如下：

  1. 設籍：本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住。

  2. 用途：該房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用。

  3. 產權：建物產權須為本人或其配偶所有。

  4. 期間：不論先賣後買或先買後賣，其移轉登記(權利)日相距2年內。

  5. 申請：登記(交易)日次日起5年內申請退稅；先買後賣可於申報時直接扣抵。

6. 限制：重購於登記(交易日)後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

房地合一稅之重購退稅

內文

小曾於111年11月1日以2,000萬元購買臺北市A房地，後於同年11月30日以1,500萬出售臺北市B房地，房地合一稅應納稅額為94萬元，請問小曾在符合哪些條件下，得辦理重購退稅？又退稅額為多少？

• (一) 重購退稅條件

  1. 戶籍：個人或其配偶、未成年子女於A、B房地皆辦竣戶籍登記並居住。

  2. 用途：A、B房地無出租、供營業或執行業務。

  3. 時間：個人於先購買自住房屋、土地（A房地）後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者（B房地）。小曾於111年11月1日先購，於同年11月30日後售，符合兩年內之要件。

  4. 申請：於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內申請。

  5. 產權：本人或其配偶。

• (二) 退稅額度

  1. 依規定申報時，得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

  2. 〔94萬元×（重購價額2,000萬元÷出售價額1,500萬元）〕，在不超過出售房地的應納稅額額度94萬元內，全數應納稅款94萬元扣除「重購自住房地扣抵稅額」後，無須再自行繳納稅額。

3. 但應注意重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下