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調解

調解登記及詐騙案

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各位同學好

今日專欄針對持調解筆錄申請土地權利變更登記之辦理方式及詐騙案例進行討論。

首先，可先參考這幾篇新聞

破獲「假調解真騙房」詐欺案 藉調解取身分證偽造本票借據 ｜ 公視新聞網 PNN (pts.org.tw)

房子差點沒了！屋主收「地籍異動」簡訊才知 (yahoo.com)

調解登記，係指已辦竣地籍測量及土地總登記、建物第一次登記之土地、建物，因發生產權糾紛，於土地或建物因調解成立後，經檢附相關文件向登記機關申請權利變更之登記。

其申辦方式，茲彙整說明如下：

• (一) 申請期限

  1. 申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。

  2. 而權利變更之日，係指依鄉鎮市調解條例規定成立之調解，經法院核定之日。

• (二) 申請方式

調解經法院核定，等同於法院判決確定，故由權利人（或其代理人）單獨申請之。亦可網路申辦（非全程式）。

• (三) 申請規費

  1. 登記費 (1)土地申報地價千分之一。 (2)建物契價千分之一。

  2. 權狀費：每張80元。

• (四) 申請文件

  1. 土地登記申請書。

  2. 登記清冊。

  3. 調解筆錄（鄉鎮市區調解需經法院核定）。

  4. 申請人身分證明文件。

  5. 土地增值稅繳納或免稅不課徵證明文件。

  6. 契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書。

  7. 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

其中，針對為何無須依土地登記規則由義務人親自到場以進行身份與真意的驗證：

  1. 根據鄉鎮市調解條例第27條第2項前段：「經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」。

  2. 又土地登記規則第41條規定，申請登記時，當事人得免親自到場情形，其中第1款為「依第27條第4款規定，得由權利人單獨申請登記。」亦即「因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記」。

  3. 因此，鄉鎮市調解經法院核定後，等同於法院判決，而適用得免親自到場，當然也不需提供印鑑證明。

因此，就變得身份與產權變動真意的驗證，實際上責任是落在登記前的調解程序上。惟當調解過程中未審慎確認雙方身分時，就容易發生此篇新聞的詐騙事件。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

訴訟外紛爭解決機制（ADR）

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在地政相關法規如：土地登記規則第57條第3項（登記申請被駁回）、地籍測量實施規則第201-3條（地籍圖重測更正之異議）、第221條（再鑑界仍有異議）等，都有提到所謂「訴訟外紛爭解決機制」，其概念為何呢？今日專欄為各位簡要整理與說明。

• 一、意義

訴訟外紛爭解決機制（Alternative Dispute Resolution, 簡稱ADR）是對於民眾私權爭執之處理，除法院訴訟以外，如「調處」、「調解」、「仲裁」等解決糾紛之方式。

• 二、分類

• (一) 調處：依土地法，直轄市或縣（市）地政機關設不動產糾紛調處委員，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，以處理本法不動產之糾紛。

• (二) 調解：由公正第三方之調解委員進行糾紛協調，使雙方當事人相互讓步，尋求當事人都可接受的解決方案，可分為法院的調解，以及非法院的調解（依鄉鎮市調解條例由鄉鎮市調解委員會進行）。

• (三) 仲裁：基於私法自治原則，依仲裁法規定，由中立的第三方為仲裁人，對紛爭進行裁決並拘束雙方當事人。

• 三、比較

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注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下