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規約

規約、視為規約及其效力

內文

• (一) 規約之意義

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

• (二) 視為規約之意義

  1. 規約草案：公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

  2. 中央主管機關之規約範本：公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定規約範本，視為規約。

• (三) 規約成立的程序

擬定規約（可參考中央制訂的規約範本），經區分所有權人決議通過。

• (四) 非經載明規約不生效力情形

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

  1. 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

  2. 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

  3. 禁止住戶飼養動物之特別約定。

  4. 違反義務之處理方式。

  5. 財務運作之監督規定。

  6. 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

  7. 糾紛之協調程序。

• (五) 載明規約仍不生效力事項

  1. 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： (1)公寓大廈本身所占之地面。 (2)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 (3)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 (4)約定專用有違法令使用限制之規定者。 (5)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

  2. 約定事項有違反法令之規定者。

• (六) 得請求撤銷情形

民法第799條之1規定，規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。

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規約之概念

內文

各位同學好

今日為各位同學說明有關「規約」之相關概念。

[案例參考]榮耀社區以規約限制整個社區可以打球、嬉戲、玩滑板車的區塊，只能在某一樓A住戶的門口，使得全社區只有A住戶每天都受到噪音干擾，也影響其出入，甚而常被球打破窗戶，嚴重影響生活品質，請問A住戶是否就只能配合遵守該「至高無上」的公寓大廈規約？

[說明]一、規約之定義規約指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(公寓§3)。簡言之，規約就是一種共同協議的私權契約。其中，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之(公寓§23)。

• 二、規約之效力依私法自治、契約自由原則，基於社區自治的精神下，協議訂定共同遵守的規約屬於「法律行為」，於訂約後將約束公寓大廈內部所有住戶，除非有違反強制或禁止之規定(民§71)、有背於公共秩序或善良風俗(民§72)，否則住戶就須配合遵守之。

• 三、顯失公平之規約得以請求撤銷之然而，當規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之(民§799-1)。惟注意條件是「顯失公平」，基本上多需依個案進行判斷。

因此，本參考案例，已然對A住戶生活造成影響，且並非只有A住戶門口方能運動、活動，故確有顯失公平問題，得以依民法第799條之1規定，撤銷該規約之約定。

此外，亦可就民法第148條規定，「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，主張該多數決議之規約內容對於少數住戶有權利濫用之問題。至於是否「以損害他人為主要目的」，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。換言之，藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由(最高法院97年度台上字第2347號民事判決)

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