自用住宅¶

土地增值稅與房地合一所得稅之連結

• (一) 課徵對象土地增值稅之課徵對象為土地的資本利得，房地合一所得稅之課徵對象為房地的資本利得。兩者課徵對象皆有土地，房地合一所得稅再擴及房屋。

• (二) 課徵時機土地增值稅於移轉時課徵，房地合一所得稅於交易時課徵。兩者課徵主要時機皆為買賣。

• (三) 課稅基礎土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，房地合一所得稅之課稅基礎為房地交易所得。兩者皆以本次賣價與前次買價之差額作為稅基。差在房地合一所得稅以實價認定，土地增值稅以申報移轉現值（參考公告土地現值申報）認定。

• (四) 稅率結構土地增值稅之基本稅率為20%，累進稅率（即懲罰性稅率）為30%及40%，長期持有另有稅率減徵之優惠。以中華民國境內居住之個人為例，房地合一所得稅之基本稅率為20%，短期持有之懲罰性稅率為35%及45%，長期持有之優惠稅率為15%。總之，兩者之基本稅率皆為20%。

• (五) 自用住宅土地增值稅對自用住宅用地（包括一生一次及一生一屋）之優惠稅率為10%。房地合一所得稅對自住房地，課稅所得於400萬元以下，免徵；課稅所得超過400萬元部分，稅率為10%。總之，兩者對自用住宅之優惠稅率皆為10%。

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自用住宅用地指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。其地價稅、土地增值稅如符合相關條件，則可適用優惠稅率。

其中，直系親屬於該地設戶籍實際可包含哪些人？養子女、非婚生子女之母、媳婦、繼父等等設籍是否符合？

本期專欄茲將適用自用住宅設籍之直系親屬整理如下：

• 一、直系血親：（曾）（祖）父母、（曾）（孫）子女

• 二、直系姻親：

• (一) 直系血親之配偶

• (二) 配偶之直系血親

• (三) 配偶直系血親之配偶：

• 三、擬制血親：養（曾）（祖）父母、養（曾）（孫）子女

※非自用住宅者：

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上課時都跟各位提醒過自用住宅的口訣，絕對是考試重點，切記！

惟有些觀念強化瞭解，以因應實例題，例如其中針對不得供出租、營業之要件，如果有以下情形是否符合：

根據「適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則」

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