權利變換¶

2021年3月18日
於 Real Estate, 權利變換
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權利變換之房地分配

內文

• 一、權利變換之意義：權利變換，指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金（都市更新條例第3條第7款）。

• 二、實例解說：甲有A、B二筆土地，乙於A地設定地上權，並興建一棟合法建築物；丙於B地無任何權利，但擁有地上一棟合法建築物。倘A、B二筆土地皆劃入都市更新範圍，乙、丙於權利變換後如何分配房地？

【解答】

• (一) 乙雖擁有地上權及合法建築物，但僅A地之地上權價值參與分配；至於乙擁有之合法建築物予以拆遷補償，不參與分配。

• (二) 丙雖於B地無任何權利，但丙擁有合法建築物所衍生之「建物權利價值」（參見不動產技術規則第126條之2，所謂建物權利價值，指有屋無地者，其建物使用基地之權利價值），據此參與分配；至於丙擁有之合法建築物予以拆遷補償，不參與分配。

總之，本例之乙，即上開權利變換意義之他項權利人，其以「地上權價值」參與分配房地，而非以「合法建築物價值」參與分配房地，亦非以「合法建築物價值與地上權價值之合計」參與分配房地。本例之丙，即上開權利變換意義之合法建築物所有權人，其以「建物權利價值」參與分配房地，而非以「合法建築物價值」參與分配房地。最後，須特別強調的是，乙、丙二人係於甲應分配之房地範圍內，按地上權價值或建物權利價值占原土地價值比率，計算分配房地（參見都市更新條例第60條第2項）。

• 三、試題應用：甲所有之A、B地號兩筆相鄰土地，均屬都市計畫住宅區。民國75年，甲於A地號土地上建築C建物，並領有使用執照；次年，甲將B地號土地設定存續期間50年之地上權予乙，由乙於其上建築D建物，亦領有使用執照。最近，丙都市更新事業機構（股份有限公司），依都市更新條例規定，以權利變換方式，實施包含A、B地號土地在內地區之重建都市更新事業，且其都市更新事業計畫亦經主管機關核定發布實施在案。試問：依前述設例，有關甲所有C建物及乙所有D建物之權利，應如何處理之？又，對於前開建物權利之處理，是否涉及土地增值稅之課徵？以上二項問題，請依都市更新條例之規定，分別詳細析述之。（109年地方政府三等）

【解答】

• (一) 甲所有C建物之處理：

對C建物予以拆遷補償，補償C建物之殘餘價值予甲。建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者委託專業估價者查估後評定之，實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存。
土地所有權人並非按「建物價值」參與分配房地，而是按權利變換前之「基地權利價值」（即土地價值）參與分配房地。

• (二) 乙所有D建物及地上權之處理：

對D建物予以拆遷補償，補償D建物之殘餘價值予乙。建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者委託專業估價者查估後評定之，實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存。
乙之地上權之處理：
權利變換範圍內設定地上權之土地，由土地所有權人及地上權人於實施者擬訂權利變換計畫前，自行協議處理。
前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定地上權價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利或現金補償範圍內，按地上權價值占原土地價值比率，分配或補償予各該地上權人，納入權利變換計畫內。其原有之地上權消滅。