房地市場價格¶

房地市場價格分析(二)

接續上篇...

• (三) 圖形分析：

[圖片1]

• A. B代表房地市場價格。CD代表土地貢獻價值。EF代表素地價格。MN代表建物成本價格。

房地市場價格AB呈遞增現象，但邊際價格呈遞減趨勢。所稱邊際價格，即△P／△t，△t指時間變動量，△P指價格變動量。
房地市場價格AB與土地貢獻價值CD之垂直間距，等於建物貢獻價值。由於土地存在增值，建物存在折舊，因此AB與CD之垂直間距逐漸縮小。
素地價格EF呈遞增現象，且邊際價格(即△P／△t )亦呈遞增趨勢。
建物成本價格MN呈遞減現象，此乃折舊所造成。
在t1之前，產品價格大於原料價格，即原料製造成產品存有利潤。在t1之後，產品價格小於原料價格，即原料製造成產品存有虧損。因此，在t1之後，建物拆除重建可以考慮進行。
在t2之後，素地價格大於房地市場價格，表示建物已無存在價值。因此，在t2之後建物拆除重建必須儘速進行。

所稱房地市場價格，指建物及其基地之市價，亦即房地結合體之市價。本文所稱之價格，皆指總價而言。茲就原料與產品二方面分析說明：

• (一) 就原料而論：

素地價格：指不考慮房地產品對土地價格之影響，而單就土地在最有效使用下之價格。土地有增值，而無折舊。
建物成本價格：指不考慮房地產品對建物價格之影響，而單就建物在時間經歷下之價格。建物有折舊，而無增值。
房地市場價格之構成：素地價格與建物成本之和，未必等於房地市場價格。亦即：素地價格+建物成本價格≠房地市場價格茲分下列二種情形：(1)素地價格+建物成本價格＜房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「利潤」。換言之，產品價格大於原料價格。通俗的說，麵包價格大於麵粉價格。(2)素地價格+建物成本價格＞房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「虧損」。換言之，產品價格小於原料價格。通俗的說，麵包價格小於麵粉價格。

• (二) 就產品而論：

房地市場價格可以拆分為土地價格與建物價格二部份。前者稱為土地貢獻價值；後者稱為建物貢獻價值。亦即：房地市場價格=土地貢獻價值+建物貢獻價值

拆分之方法有三：

[例題]

房地市場價格1,000萬元，素地價格700萬元，建物成本價格200萬元。1,000－700－200=100萬元(利潤)

房地市場價格1,000萬元，素地價格900萬元，建物成本價格200萬元。1,000－900－200= -100萬元(虧損)

待續...