房地合一所得稅¶
出售農地是否需要課徵房地合一所得稅？
內文
根據所得稅法第4條之5規定，房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅：
• (一) 個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
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個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算)
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交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
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個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限，計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
※立法目的：保障自住需求，落實居住正義，規定符合自住條件定額免稅、超額減徵。
• (二) 符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
※立法目的：為配合農業政策鼓勵農地作農業使用之減免規定，故移轉土地得申請不課徵土地增值稅須以「作農業使用」為要件。
• (三) 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
※立法目的：鼓勵民間配合政府基於政策目的推動之土地開發及徵收政策。
• (四) 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
※立法目的：衡平公共設施保留地之權益。
依據前列第二款規定，農地無論是否申請適用不課徵土地增值稅，均應先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」後，以佐證農地移轉時確係供作農業使用，俾符合得申請不課徵土地增值稅而免徵房地合一稅。
因此，出售農地如符合農用要件，則免納房地合一所得稅；未符合農用要件者，仍應申報房地合一所得稅，如計算後有所得餘額，將予課徵。
參考資訊：財政部北區國稅局，2020-10-08，出售未作農業使用之農地，房地合一稅不能免
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實價登錄與申報課稅之勾稽
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平均地權條例第47條第5項規定：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」準此，實價登錄資料，得為課稅依據。現階段以作為申報所得稅之勾稽為主。茲分房地合一所得稅及個人綜合所得稅二方面說明：
• (一) 房地合一所得稅：買賣案件實價登錄之申報責任由買賣雙方負責，並於申請所有權移轉登記時一併辦理申報。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。房地合一所得稅採實價課稅，個人應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報（所得稅法§14-5）。個人未依規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價格（所得稅法§14-6）。準此，稽徵機關對於個人所申報之成交價額，得採實價登錄資料加以勾稽，以符合時價。
• (二) 個人綜合所得稅：個人出租房地，應申報租賃所得，併入個人綜合所得，課徵所得稅。惟租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租卻不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，低報租賃所得或甚至未申報，藉此逃漏所得稅。因此，現行租賃案件實價登錄存在漏洞，難以發揮全面勾稽作用。未來應修法改為租賃案件之申報責任回歸到租賃雙方，且不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租皆要求實價登錄。
總之，實價登錄由買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同向地政機關申報成交價額，房地合一所得稅由賣方於完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內向稽徵機關申報成交價額。雖然兩者之申報時機及申報機關不同，惟兩者之申報成交價格應該一致。因此，兩者可以相互勾稽，以求申報價格之確實。
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房地合一所得稅自住減免與重購退稅之比較
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試比較房地合一所得稅自住減免與重購退稅之條件有何不同？
【解答】
• (一) 戶籍條件不同：
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自住減免：個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，連續滿六年。
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重購退稅：個人或其配偶、直系親屬設有戶籍並居住，無設籍期間之限制。
• (二) 使用條件不同：
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自住減免：交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
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重購退稅：出售前一年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• (三) 持有期限不同：
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自住減免：持有且實際居住連續滿六年。
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重購退稅：不論舊屋或新屋，無持有期間之限制；但出售舊屋與重購新屋移轉登記須在二年內。
• (四) 適用次數不同：
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自住減免：交易前六年內未曾適用自住減免。換言之，每六年僅能適用一次。
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重購退稅：無處數及次數之限制；但重購後五年內再行移轉或變更用途，追繳原退還稅款。
• (五) 申請期限不同：
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自住減免：房地完成移轉登記日之次日起算三十日內申報。
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重購退稅：重購房地完成移轉登記日之次日起算五年內申請。
綜上，自住減免之條件較重購退稅嚴格。另，自住減免與重購退稅可以並用。即先適用自住減免（即課稅所得在400萬元以下免税，超過400萬元適用10%稅率），再適用重購退稅（即重購價額大於或等於出售價額，退還全部稅款；重購價額小於出售價額，按比例退還稅款）。
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房地合一所得稅對繼承或贈與取得者不友善
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若採繼承或贈與方式將不動產移轉於子女，遺產稅及贈與稅之核算，土地以公告土地現值為準，房屋以房屋評定現值為準，故具有節稅效果。然子女日後出售該房地時，房地合一所得稅之前次成本不以繼承或贈與前之原始取得成本，而以繼承或贈與時之公告土地現值及房屋評定現值，致房地合一所得稅增加。總之，就節稅觀點，採繼承或贈與方式將不動產移轉於子女，如單看遺產稅或贈與稅是有利的；但如加入房地合一所得稅綜合考量，就不見得有利。
例如：甲於105年2月15日買入一棟房地，買入價格1,000萬元。甲於106年2月15日贈於其子乙，贈與時之公告土地現值及房屋評定現值之合計為500萬元。乙於107年2月15日出售於第三人丙，出售價格1,200萬元（設物價指數為100%，且不考慮因取得、改良與移轉而支付之費用及土地漲價總數額）。就一般人的想法，本棟房地之交易所得為200萬元（即1,200－1,000＝200萬元）；但就房地合一所得稅之課徵規定，本棟房地之交易所得為700萬元（即1,200－500＝700萬元）。
唯獨例外的是，配偶相互贈與取得者，得以配偶第一次相互贈與前之原始取得成本為準。
另，房地合一所得稅之持有期間影響適用稅率高低。繼承或受遺贈者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。唯獨贈與者，不得將贈與人持有期間合併計算。但配偶贈與者，得將配偶持有期間合併計算。
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土地增值稅重購退稅額度與房地合一所得稅重購退稅額度之比較
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• (一) 土地增值稅之重購退稅額度如下：
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新購土地地價＞(原出售土地地價—土地增值稅)：退還不足支付新購土地地價，但以已納土地增值稅為限。
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新購土地地價≦(原出售土地地價—土地增值稅)：不得退稅。
• (二) 房地合一所得稅之重購退稅額度如下：
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重購價額≧出售價額：退還全部稅額。
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重購價額＜出售價額：按下列公式計算，退還部分稅額。[圖片1]
• (三) 比較：
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土地增值稅重購退稅之適用對象包括自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農業用地等三種。房地合一所得稅重購退稅之適用對象限於自住房地。
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土地增值稅之重購退稅以土地價格計算，房地合一所得稅之重購退稅以房地價格計算。
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土地增值稅重購退稅之計算，以該次移轉時之土地申報移轉現值為準。房地合一所得稅重購退稅之計算，以交易時之成交價格為準。
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土地增值稅之重購價格過低，不得退稅。房地合一所得稅之重購價格不論高或低，皆可退稅。
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土地增值稅按重購價格與原出售價格之「差額」予以退稅；但原出售價格須再扣除已繳之土地增值稅。房地合一所得稅按重購價額與原出售價額之「比率」予以退稅；但原出售價格不必再扣除已繳之房地合一所得稅。
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農舍及其坐落土地如何課稅？
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農舍所坐落之土地為農業用地，因此就農業用地與農舍之課稅規定分別說明之。
• (一) 農業用地：
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田賦或地價稅：作農業使用之農業用地課徵田賦，不徵地價稅。又，田賦自民國76年停徵迄今。
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土地增值稅：作農業使用之農業用地，移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。相對地，作農業使用之農業用地，移轉給法人，應課徵土地增值稅。
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房地合一所得稅：符合不課徵土地徵值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。
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贈與稅：作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人（即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母），免徵贈與稅。反之，作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人以外之人，應課徵贈與稅。順便一提的是，配偶互相贈與財產，免徵贈與稅。
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遺產稅：作農業使用之農業用地繼承，免徵遺產稅。
• (二) 農舍：
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房屋稅：農舍持有，每年應課徵房屋稅。但專供飼養禽畜之房舍、存放農機具倉庫之房屋等，免徵房屋稅。
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契稅：農舍移轉，應課徵契稅。
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房地合一所得稅：農舍交易，不徵房地合一所得稅。
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贈與稅：農舍贈與，應課徵贈與稅。
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遺產稅：農舍繼承，應課徵遺產稅。
總之，租稅優惠主要在農業用地，而非農舍。
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所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅(二)
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接續上篇...
茲以購屋者立場就所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅三者比較如下：
• T. ABLE_PLACEHOLDER_1
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