平均地權¶

限建之意涵

下列三項有關限建之意涵不同：

• (一) 空地限建：所請限建，指限期建築、增建、改建或重建而言。亦即，土地所有權人應於規定期限內請領建造執照開工建築而言。前揭期限，在直轄市或省轄市為二年，在縣轄市或鄉鎮為三年（平施§41）。

• (二) 平均地權條例施行細則第40條之限建與禁建：直轄市或縣（市）主管機關依規定劃定私有空地限期建築、增建、改建或重建之地區，應符合下列規定：

• (三) 平均地權條例第22條之依法限制建築及依法不能建築：

依法限制建築：指依法令規定有明確期間禁止其作建築使用。如平均地權條例第53條規定，區段徵收地區選定後，徵收機關得禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建，禁止期間以一年六個月爲期。平均地權條例第59條規定，重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府得禁止或限制建築改良物之新建、增建、改建或重建，禁止或限制之期間，不得超過一年六個月。
依法不能建築：指依法令規定無明確期間禁止其作建築使用。如都市計畫法第17條規定，未公布細部計畫地區，應限制其建築使用。建築法第47條規定，易受海潮、海嘯侵襲、洪水泛濫及土地崩塌之地區，如無確保安全之防護設施者，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應商同有關機關劃定範圍予以發布，並豎立標誌，禁止在該地區範圍內建築。（參見：平均地權條例第二十二條有關依法限制建築、依法不能建築之界定作業原則）

【註】平施：平均地權條例施行細則。

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我國土地政策依循孫中山先生平均地權思想。然，現行實施現況與其思想有何差異？茲以平均地權之四大辦法說明：

• (一) 規定地價：

平均地權思想：由土地所有權人自行申報地價。倘報得太高，以照價徵稅予以制衡；倘報得太低，以照價收買予以制衡。現行實施現況：採兩價（即公告地價與公告土地現值）並存制。公告地價之用途在課徵地價稅；由政府查估公告地價，再由土地所有權人於百分之二十範圍內申報地價。公告土地現值之用途在課徵土地增值稅；由政府查估公告土地現值，再由土地所有權人在不低於公告土地現值下申報移轉現值。
平均地權思想：規定地價永以定（即地價永以為定）。規定地價部分，屬於私有財產，予以照價徵稅；規定地價以後之漲價部分，屬於公有財產，予以漲價歸公。現行實施現況：規定地價後每二年重新規定地價一次（即地價不永以為定）。地方公共建設，造成地價上漲，透過重新規定地價，提高土地所有權人之地價稅負擔，以達成稅的資本化符合公共設施效益資本化。

• (二) 照價徵稅：

平均地權思想：照價徵稅採重稅，以促進土地利用。現行實施現況：照價徵稅以地價稅行之。地價稅採累進稅，以平均社會財富及抑制壟斷兼併。惟因公告地價偏低，導致申報地價（即稅基）偏低，呈現輕稅現象。
平均地權思想：土地改良物採輕稅，甚至免稅，以促進資本累積。現行實施現況：房屋稅除自住房屋予以優惠外，採重稅，以打擊囤房、炒房。

• (三) 照價收買：

平均地權思想：照價收買為土地所有權人低報地價之制衡手段。另，照價收買為政府開發建設取得土地之方法。現行實施現況：採土地徵收與照價收買並行。土地徵收為公共建設取得土地之手段，照價收買為制裁土地所有權人未善盡利用土地之手段。簡言之，土地徵收為積極性措施，照價收買為制裁性措施。
平均地權思想：照價收買依土地所有權人申報地價收買。現行實施現況：照價收買依申報地價、申報土地移轉現值或公告土地現值收買，視情形而定。另，土地徵收按市價徵收。

• (四) 漲價歸公：

平均地權思想：漲價完全歸公，採實價計徵，稅率百分之百。現行實施現況：漲價歸公以土地增值稅行之。漲價部分歸公，採申報移轉現值計徵，稅率20%、30%及40%之累進稅。
平均地權思想：漲價歸公單一措施，僅對土地課徵資本利得稅，未對房屋課徵資本利得稅。現行實施現況：採土地增值稅與房地合一所得稅並行。土地增值稅於移轉登記前課徵，房地合一所得稅於移轉登記後課徵。現制，對土地課徵資本利得稅，亦對房屋課徵資本利得稅。