一般而言，預售屋買賣時，車位單獨銷售，因此無車位拆分問題。然，成屋買賣時，車位未單獨銷售，車位價格包含在房屋交易總價之內，因此必須拆分出車位面積及車位價格，始可計算出真正的房價。亦即（內政部不動產交易實價登錄服務網之公式）：
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實務上，常發生下列三種情形：
車位總面積不詳，但車位總價明確。
車位總價不詳，但車位總面積明確。
車位總面積及車位總價皆不詳。
• (一) 車位總面積在不詳情況下，倘拆分車位總面積過多，則房屋單價偏高；倘拆分車位總面積過少，則房屋單價偏低。
• (二) 車位總價不詳情況下，倘拆分車位總價過多，則房屋單價偏低；倘拆分車位總價過少，則房屋單價偏高。
由此可知，車位之拆分干擾房價高低，對實價登錄資訊之正確性影響甚大。
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• (一) 新古典經濟學派與新制度經濟學派
新古典經濟學派：假設人乃在充分資訊與完全理性下做決策。所做的決策為最佳決策，所形成的均衡為資源配置最有效率的均衡。
新制度經濟學派：假設人乃在資訊不完全（imperfect information）與有限理性（bounded rationality）下做決策。所做的決策未必為最佳決策，所形成的均衡未必為資源配置最有效率的均衡。 (1)資訊不完全：指吾人手中並不一定擁有完整無誤的資訊，且資訊並非唾手可得，獲得資訊必須付出時間及成本。換言之，人在做決策時，所蒐集的資訊是有限的。 (2)有限理性：指吾人腦中並不一定擁有完整無缺的知識，且知識並非與生俱來，獲得知識必須經過學習過程。換言之，人在做決策時，所具備的知識是有限的。
基上，政府在人民資訊不全與有限理性下，應精心設計「制度」。制度具有可預測性，避免不確定性，有效降低交易成本，使得資源配置往最有效率的方向接近。
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• (二) 制度
制度之意義：整套的運行規則，引導個人與廠商往特定方向進行。析言之：(1)制度是規則：制度是遊戲規則，任何人的經濟活動依據規則運行，減少摸索。(2)制度是軌道：制度是前進軌道，任何人的經濟活動依循軌道進行，減少摩擦。 (3)制度是秩序：制度是社會秩序，任何人的經濟活動按照秩序互動，減少紛爭。
制度之組成：制度由正式規則與非正式規則所組成。 (1)正式規則：正式規則係由政府精心設計之成文規則。如法令、規章、契約等。 (2)非正式規則：非正式規則係由人們長期互動中逐漸形成之非成文規則。如倫理道德、文化傳統、風俗習慣等。
正式規則具有強制力，依賴公權力約束；非正式規則無強制力，依賴道德及宗教約束。因此制度之建立以正式規則為主，以非正式規則為輔。
• (三) 結論
新古典經濟學派在描述一個理想狀態下的最佳均衡。新制度經濟學派在描述一個現實狀態下的較佳均衡。
政府在資訊不全與有限理性中，扮演非常重要的角色。亦即，政府應精心設計「制度」，以降低交易成本。
雖然現實社會交易成本無所不在，但可藉由「制度」降低交易成本，促使資源更有效率之配置。
◎實價登錄制度可否抑制不動產價格高漲？
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今日專欄彙整有關成屋與預售屋買賣之實價登錄相關規定如下：
• 一、成屋申報規定
權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。(平§47II)
• 二、預售屋申報規定
銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查(平§47-3I)。
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項(平§47-3V)。又該書面契據，不得轉售予第三人(平§47-3VI)。
自建自銷銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。(平§47-3II)
代銷經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內，將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查；並應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。(不動產經紀業管理條例§24-1II)
• 三、實價登錄制度之查詢、課稅與查核之規定
申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。(平§47III)
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。(平§47IV)
直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向權利人、義務人（交易相對人）、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕(平§47VI)。惟查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。(平§47VII)
• 四、違反實價登錄規定之處罰
• I. 成屋申報規定
未共同申報登錄未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。
未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。
申報登錄價格及交易面積以外資訊不實申報登錄價格及交易面積以外資訊不實，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
規避、妨礙或拒絕查核金融機構、權利人、義務人、地政士或不動產經紀業違反規定，規避、妨礙或拒絕查核。由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
• I. I.預售屋申報規定
未依限申報登錄或價格、交易面積資訊不實違反規定，未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。
價格及面積以外資訊不實違反規定，申報登錄價格及面積以外資訊不實，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰。
規避、妨礙或拒絕查核金融機構、交易當事人違反規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
預售前未以書面備查由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
違反預售屋買賣定型化契約範本銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
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平均地權條例第47條第5項規定：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」準此，實價登錄資料，得為課稅依據。現階段以作為申報所得稅之勾稽為主。茲分房地合一所得稅及個人綜合所得稅二方面說明：
• (一) 房地合一所得稅：買賣案件實價登錄之申報責任由買賣雙方負責，並於申請所有權移轉登記時一併辦理申報。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。房地合一所得稅採實價課稅，個人應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報（所得稅法§14-5）。個人未依規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價格（所得稅法§14-6）。準此，稽徵機關對於個人所申報之成交價額，得採實價登錄資料加以勾稽，以符合時價。
• (二) 個人綜合所得稅：個人出租房地，應申報租賃所得，併入個人綜合所得，課徵所得稅。惟租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租卻不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，低報租賃所得或甚至未申報，藉此逃漏所得稅。因此，現行租賃案件實價登錄存在漏洞，難以發揮全面勾稽作用。未來應修法改為租賃案件之申報責任回歸到租賃雙方，且不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租皆要求實價登錄。
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實價登錄新制於民國109年7月1日正式實施。
• (一) 新制之亮點：新制有三大亮點。
買賣案件之申報責任回歸到買賣雙方：舊制之申報責任由地政士或不動產經紀業負責，新制之申報責任由買賣雙方負責。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。
買賣案件申請移轉登記時一併辦理：舊制於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內申報登錄，新制於買賣案件申請移轉登記時申報登錄。新制不僅簡化行政流程，也提高資訊揭露時效。
依申報不實情節予以輕重不同裁罰：
未共同申報登錄資訊：買賣雙方違反規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
申報登錄價格資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格資訊不實者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。所稱價格不實，指申報書之交易總價、車位個數及車位總價等三項價格資訊申報不實而言。
申報登錄價格以外資訊不實：買賣雙方違反規定，申報登錄價格以外資訊不實者，直轄市、縣（市）主管機關應命其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
綜上，第(1)款及第(3)款，勸導後處罰；第(2)款，直接處罰。第(1)款及第(2)款，處3萬元至15萬元；第(3)款，處6千元至3萬元。
• (二) 申報方法：申報方法可分線上申報及紙本申報二種。
線上申報：先申請自然人憑證，再登入身分證統一編號及密碼，待資料輸入完成，即可選擇線上送件。
紙本申報：買賣雙方先上網填寫，列出紙本後簽章，再送交地政事務所。
• (三) 須改進之處：
社區名稱、實際門牌等資訊應完整揭露，使不動產交易資訊揭露更加透明。
預售屋於買賣契約簽訂後三十日內申報登錄，使不動產交易資訊即時揭露。
租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，藉此逃漏租賃所得稅。因此，租賃案件不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租，皆要求實價登錄。
政府應建立稽核制度，再搭配違規處罰，以達成遏止不實申報之效。
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各位同學好
今年(2019)7月平均地權條例修法，針對原訂於登記後由權利人辦理實價登錄之規定進行修正。其主要修正內容如下：
平均地權條例第47條：「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。地政士法第二十六條之一及不動產經紀業管理條例第二十四條之一有關買賣案件申報登錄資訊之規定，不予適用。」
• (一) 立法目的
原不動產成交案件實際資訊申報登錄（以下簡稱申報登錄）制度執行中，部分地政士因未參與不動產買賣契約訂定過程，且當事人未提供或提供不實資訊，致其無法確知實際資訊而不具依法申報登錄之期待可能。考量申報登錄制度施行以來，已成為我國不動產市場最重要之交易參考資訊來源，且普遍為社會大眾所了解認同；另申報登錄資訊係源自買賣契約，而買賣雙方為訂定契約之當事人，對於各項交易條件情形均為了解，回歸由當事人自行申報登錄應屬合理，且透過買賣雙方相互勾稽確認，可提升資訊正確性，減少申報登錄不實及哄抬情事，是以買賣案件申報登錄責任，調整由權利人及義務人（即買賣雙方）共同申報登錄，爰修正文字，並刪除原第三項免除權利人申報登錄義務及地政士與不動產經紀業申報順位之規定。
為提升買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益；另考量將買賣案件調整由買賣雙方共同申報登錄後，實務上辦理買賣移轉登記與申報登錄之權利人、義務人及受理機關均相同，為簡化作業流程，減少民眾負擔，並提升行政效率，爰於不影響現行不動產物權登記作業及相關稅費計算之前提下，修正將買賣案件申報登錄提前至申請買賣移轉登記時檢附申報書同時辦理。
現行地政士法第二十六條之一及不動產經紀業管理條例第二十四條之一，分別規定地政士及不動產經紀業買賣案件申報登錄之義務，配合第二項申報登錄義務人修正為權利人及義務人，並為使法律適用更為明確，爰定明上開條文有關地政士及不動產經紀業於買賣案件申報登錄義務之規定，不予適用。
提醒修正重點：
共同申報
同時申報(申請登記時)
• (二) 修法爭議
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這週專欄提醒各位同學有關土地政策中不動產市場之重要觀念：實價登錄2.0
最近實價登錄修法之主要內容如下：
由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報。修法後由買賣雙方於申請登記時併同辦理，簡化作業流程，並將揭露時間縮短30日，提升資訊即時性買賣雙方基於稅賦權益相互勾稽制衡，提升資訊正確性。
自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內，應將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內申報。
門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件。
增訂直轄市、縣(市)主管機關查核權及查核範圍。確保資訊真實正確，嚇阻有心人士炒作。
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實價登錄地政三法(即平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例)修正草案業經行政院院會通過，送交立法院審查。本次修法重點：
• (一) 申報義務人：過去為地政士、經紀業或權利人。修法後改為買賣雙方。
• (二) 申報時機：過去為辦竣所有權移轉登記30日內申報。修法後改為申請所有權移轉登記同時申報。
• (三) 揭露內容：過去採去識別化，以30戶一單位，只揭露區段。修法後改為門牌或地號完全揭露。
• (四) 預售屋申報：過去代銷結案後30日內申報。修法後改為簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報。另，過去建商自售不必申報，修法後不論建商自售或委託代銷均須申報。
• (五) 強化查核提高罰鍰：增訂主管機關查核權，並對不實申報者，提高罰鍰。
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• (一) 實價登錄三法：
指規範登記權利人(即買方)申報義務之「平均地權條例」，規範地政士申報義務之「地政士法」，規範不動產經紀業申報義務之「不動產經紀業管理條例」。
• (二) 現行實價登錄之問題：
實價登錄之目的就是讓房價交易透明化，避免炒房，然目前最大問題在揭露不實，以低報高，其用意有三：(1)提高申報價格，以增加銀行貸款額度。 (2)哄抬價格，以低報高，以利建設公司餘屋銷售。 (3)適用所得稅舊制的賣方將房屋賣給適用所得稅新制的買方，提高申報價格，可以節省日後之房地合一所得稅。
買方自行申報，縱使被查到也不處罰，改正再真實申報即可。況且再申報不實被處罰，也只罰3萬元以上15萬元以下，不痛不癢。
經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。準此，業界故意簽訂委託代銷期間長達二年至三年，則揭露出來的價格已是二、三年前的交易價格，揭露效率太慢。
• (三) 解決之道：
申報義務應回歸落在買賣雙方當事人，而非地政士或不動產經紀業。
實價登錄應於移轉登記時併同辦理，預售屋則於買賣契約簽訂後三十日內申報。
實價登錄應檢附私契，如有不實申報，課以偽造文書之刑事責任。
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