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地上權

時效取得地上權登記之應備文件

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各位同學好

今日專欄說明有關時效取得地上權登記之應備文件

土地總登記後，占有人依民法第772條規定之相關規定，主張時效完成，經檢附相關申請文件，向該管登記機關申辦時效取得地上權之登記。其應備文件如下：

• (一) 土地登記申請書依公定格式填寫。

• (二) 登記清冊申請書之附件，填寫占有土地之標示資料。

• (三) 登記原因證明文件： 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。(土登§118 I)

  1. 主觀意思之證明文件 以行使地上權意思而占有之證明文件，如： (1)當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占有而未完成登記 (2)已為申請地上權設定登記而未完成登記 (3)已為設定登記但該設定行為具有無效情形 (4)占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

  2. 客觀占有事實之證明文件（擇一） (1) 占有土地四鄰證明 占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。(時地§6 I) (2) 其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，如： A.曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。(時地§5) B.門牌編釘證明。 C.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 D.繳納水費或電費憑證。

• (四) 占有人身分證明文件 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本(土登§34)

• (五) 其他文件

  1. 占有範圍位置圖 因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。(土登§108、時地§2)

  2. 四鄰之印鑑證明(土登§41) 該證明人除符合土地登記規則第41條第2款、第6款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第40條規定程序辦理。(時地§6 III)

3. 委託書(土§37-1、土登§37) 代理申請者檢附。

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時效取得地上權登記

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甲占有乙之已登記土地達二十年，並興建一間房屋居住。未久，甲向地政事務所申請時效取得地上權登記，惟無法提出以行使地上權意思而占有之證明文件，甲遂主張占有人推定其為以行使地上權之意思而占有，請問甲之主張是否合理？

【解答】

• (一) 民法第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」民法第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」又，民法第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」準此，占有已登記土地主張時效取得地上權得準用民法第769條及第770條。惟以所有之意思而占有，應改為以行使地上權之意思而占有。

• (二) 民法第944條規定：「占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失占有。經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有。」準此，占有人推定其為以所有之意思而占有，然占有人不可推定其為以行使地上權之意思而占有。故本題，甲主張占有人推定其為以行使地上權之意思而占有，此主張不合理。

• (三) 土地登記規則第118條第1項規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」準此，甲申請時效取得地上權登記應提出以行使地上權意思而占有之證明文件占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。

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房屋與基地所有權分離之法律設計

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房屋與基地同屬一人所有，因讓與或拍賣造成所有權人各異時，民法有兩種處理方式，使房屋有使用基地之權利，以免房屋被基地所有權人行使民法第767條而遭受拆屋還地。一為推定有租賃關係，另一為視為已有地上權之設定（即法定地上權）。前者屬於債權，後者屬於物權。另，「推定」得以反證加以推翻，「視為」不得以反證加以推翻。茲整理相關規定如下：

• (一) 推定有租賃關係：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受租賃期限不得逾二十年之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之（民§425-1）。

• (二) 視為已有地上權之設定：

  1. 土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅（民§838-1）。

  2. 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定（民§876）。

綜上，「讓與」屬於私經濟行為，採推定有租賃關係；「拍賣」屬於公權力行為，採視為已有地上權之設定。須注意者，區分所有建物受民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項之限制，房屋與基地所有權不得分離。因此，非屬區分所有建物（如透天房屋）之房屋與基地所有權始有分離的可能。

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時效取得地上權之證明文件

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關「時效取得地上權之土地登記應備文件」

首先，時效取得地上權登記之申請方式為「單獨申請」。其登記時應檢附文件如下：

• 一、土地登記申請書（及登記清冊）

• 二、登記原因證明文件

根據土地登記規則第108條之規定，土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。茲分別說明如下：

• (一) 主觀占有意思證明：以行使地上權意思而占有之證明文件，例如：

  1. 當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占有而未完成登記

  2. 已為申請地上權設定登記而未完成登記

  3. 已為設定登記但該設定行為具有無效情形

  4. 占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

• (一) 客觀占有事實證明：

  1. 占有土地四鄰證明

  2. 或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，例如土地登記規則第79條之文件：

  3. 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

  4. 門牌編釘證明。

  5. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

  6. 繳納水費憑證。

  7. 繳納電費憑證。

  8. 未實施建築管理地區建物完工證明書。

  9. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

• 三、申請人身分證明文件

• 四、其他文件

  1. 占有範圍位置圖：因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。該位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。因此，實務上常將土地複丈與土地登記案件併送。此外，地政機關於申請人申請時效取得地上權複丈時，對於檢附之相關證明文件不作實質審查，亦不再依土地登記相關法規審查，相關之審查留待申辦登記時一併作業。

2. 委託書。

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贈與稅

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各位同學好

今日專欄來談贈與稅。

請先看一則新聞：不動產贈與 比現金省稅【原文轉自：聯合新聞網_經濟日報】

其中的眉角，就在於依據遺產及贈與稅法規定，遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準，所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。因此，當同樣市場價值5000萬的現金與房地相比，房地係以公告土地現值與房屋評定標準價格計徵，其稅負相對較低，故要節稅的話以贈與房地方式較佳，但當然還要記得同時考慮土地增值稅、契稅、代書費等一些其他費用。

此外，考地政士的同學特別要注意「他項權利」又該如何計價課徵遺贈稅。此部分應會是近幾年有機會再出題之題型：

• 一、地上權

  1. 定有期限及年租者地上權之設定有期限及年租者，其賸餘期間依下列標準估定其價額(遺贈細§31)：

  2. 賸餘期間在五年以下者，以一年地租額為其價額。

  3. 賸餘期間超過五年至十年以下者，以一年地租額之二倍為其價額。

  4. 賸餘期間超過十年至三十年以下者，以一年地租額之三倍為其價額。

  5. 賸餘期間超過三十年至五十年以下者，以一年地租額之五倍為其價額。

  6. 賸餘期間超過五十年至一百年以下者，以一年地租額之七倍為其價額。

  7. 賸餘期間超過一百年者，以一年地租額之十倍為其價額。

  8. 未定有年限者地上權之設定，未定有年限者，均以一年地租額之七倍為其價額，但當地另有習慣者，得依其習慣決定其賸餘年限。

  9. 未定有年租者地上權之設定，未定有年租者，其年租按申報地價年息百分之四估定之。地上權之設定一次付租、按年加租或以一定之利益代租金者，應按其設定之期間規定其平均年租後，依第一項規定估定其價額。

• 二、永佃權：永佃權價值之計算，均依一年應納佃租額之五倍為標準。(遺贈細§32)

• 三、典權：典權以典價為其價額。(遺贈細§33)

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違章建築地上權模擬試題

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甲占有乙之一宗土地內特定位置，興建房屋(此房屋為違章建築)居住達二十年之久，甲可否主張時效取得該宗土地全部之地上權？甲時效取得地上權並經登記完畢後，乙擬出售該宗土地全部於第三人，甲可否就該宗土地之特定占有位置主張優先購買權？

【解答】

• (一) 司法院釋字第291號解釋：申請時效取得地上權登記，其占有建物不以合法建物為限。換言之，違章建築亦得主張時效取得地上權。

• (二) 甲僅得就該宗土地之特定占有位置主張時效取得地上權：因主張時效完成，申請地上權登記時，應提出占有範圍位置圖。前項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈（登§108ⅡⅢ）。準此，甲占有乙一宗土地內特定位置，應就該宗土地之特定占有位置申請土地複丈，主張時效取得地上權，不得就該宗土地全部申請時效取得地上權。

• (三) 甲應就該宗土地全部主張優先購買權：優先購買權之行使應以同一條件為前提。今乙擬出售該宗土地全部於第三人，則甲應就該宗土地全部主張優先購買權，不得就該宗土地之特定占有位置主張優先購買權。

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優先取得所有權模擬試題

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當房屋出賣時，基地所有權人優先購買取得房屋所有權後，地上權、典權或租賃權是否消滅？

【解答】

• (一) 地上權因混同而消滅：地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利（民§838Ⅲ）。準此，當房屋出賣時，其所依附之地上權應併同出賣。故行使優先購買權後，基地所有權人亦為該基地之地上權人，此時地上權因混同而消滅。

• (二) 典權因混同而消滅：典物為土地，典權人在其上有建築物者，其典權與建築物，不得分離而為讓與或其他處分（民§917Ⅱ）。準此，當房屋出賣時，其所依附之典權應併同出賣。故行使優先購買權後，基地所有權人亦為該基地之典權人，此時典權因混同而消滅。

• (三) 租賃權因移轉於基地所有權人而消滅：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在（民§426－1）。準此，當房屋出賣時，並由基地所有權人行使優先購買權，則租賃權歸屬基地所有權人，租賃權因無存在之必要而消滅。

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繼承登記模擬試題

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甲占有乙未辦繼承登記之土地達二十年之久，甲得否主張時效取得土地所有權或地上權？

【解答】

• (一) 甲不得主張時效取得土地所有權：依民法第769條及第770條規定，時效取得所有權必須占有未登記土地。所稱未登記土地，係指未辦總登記之土地，而非指未辦繼承登記之土地。

• (二) 甲得主張時效取得地上權：依民法第772條規定，時效取得地上權不以未登記土地為限；亦即，已辦總登記之土地亦得主張時效取得地上權。又，時效取得地上權係基於法律規定（即民法第769條、第770條及第772條）而取得，故不受民法第759條規定應先辦理繼承登記始得處分其物權之限制。

許老師的「土地稅」開課囉！

我國土地稅規定交錯複雜，自成系統。許老師上課內容加入計算實例及節稅策略，讓學生靈活運用土地稅，精彩可期。本課程於9月16日(星期日)早上9:30開課，歡迎試聽。

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時效取得地上權與土地法第104條之實例研習

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• A. 地為甲所有，乙以行使地上權之意思在A地的二分之一部分興建一棟違章建築，無權占有長達20年，乙對A地全部得否主張時效取得地上權登記。不久，甲將A地全部出售於丙，則乙對A地全部有否優先購買權？

【解答】

• (一) 乙以行使地上權之意思在A地的二分之一部分，興建一棟違章建築，無權占有長達20年。依司法院釋字第291號解釋，其占有建物不以合法建物為限，違章建築亦得主張時效取得地上權，準此，乙得主張時效取得地上權。但僅得對A地的二分之一部分，而非A地全部。

• (二) 甲將A地全部出售於丙，則乙對A地全部有否優先購買權？茲分下列二種情形說明：

  1. 地上權登記尚未完成：乙尚未取得地上權，乙仍是無權占有甲之A地，故乙不得主張土地法第104條之優先購買權。

2. 地上權登記已完成：乙因時效完成取得地上權，乙與甲之間存在地上權關係，緃地上建物屬違章建築，乙仍得主張土地法第104條之優先購買權。又，因優先購買權應以同一條件為之，故乙對A地全部有優先購買權，而非僅對A地的二分之一部分。

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